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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
後疫情時代，全力拚經濟。彰化高鐵特定區再釋出逾17公頃土地，進行公開標售39筆土地，包括住宅區27筆、每坪約8.4萬元，產一區2筆、每坪11萬元，產二區10筆、每坪為10萬元。標售須知及分區圖等已上網公告，預計9月28日開標。 據彰縣地政處公告，彰化高鐵站特定區土地，縣政府自2014年起規畫開發，建築土地面積共155筆、約66.4公頃，總貸款約56億元；初期因高鐵站運量不足，標售情況不如預期，前3次共標脫約15.35公頃，得標款達46億元，仍有逾7成5土地待標售。 今年4月29日第4度開標，完全不受疫情影響，刷新住宅區土地單價和產專區標售單筆面積的新高，42筆土地中標出13筆、進帳17.46億元，標脫率達32％。 彰化縣地政處土地開發科長柯熙光表示，彰化基督教醫院投資29億元進駐高鐵特區興建田中基督教醫院，兼具教學參觀功能的田中氣象站園區也正式啟用，周邊土地住商建案陸續開發中，旅館飯店也已動工興建，帶動整個特定區內的開發建設，吸引不少廠商與民眾詢問。 柯熙光指出，這次標售高鐵段、高鐵社頭段39筆土地，部分為從未公開標售的地段，歡迎廠商、民眾踴躍洽詢、投標。
位於松山區台北市立體育場旁的都更案於去年12月23日報核，經8個月核定後今通過審議，這是繼南港昆陽捷運站北側都更案後，第二起通過審議、適用新制都更容獎案件，未來將打造二棟高14層及21層的住商混合大樓；而南港都更案則作策略型工業使用，更新後為一棟高27層的廠辦大樓。 北市都市更新處指出，由築丰興業股份有限公司擔任實施者的松山區都更案，去年12月23日報核、今年8月24日審議修正後通過；而由潤泰創新開發股份有限公司擔任實施者的南港區都更案則在去年12月27日報核，從報核至核定僅花約8個月時間。 松山區都更案範圍包含松山區北寧路及北寧路32巷、北寧路56巷所圍街廓，12月23日報核時同意比例為100%，市府即以「168專案」加速辦理。但實施者欲申請容移，在5月28日通過都計審議後，市府即召開168專案小組審議，今日更新審議決議「修正後通過」，核給容獎1.5倍。
更新處表示，松山區都更案更新為二棟地上14層及地上21層、地下5層的住商混合大樓，1樓作為商業及管委會使用、2樓以上為集合住宅、地下5層作為停車空間。土地使用為住三及住三之一，其建蔽率為45％、容積率225％，加上容移，此案容積率達337.5％。 另外，南港區都更案則為特商一，作策略型工業使用，更新後為一棟地上27層、地下5層作策略型工業使用，實施者規畫朝生技園區使用，未來擬有生技公司進駐，原容積率為300％，核定容獎趨近上限1.5倍，更新後容積率可達450％。
中美貿易開戰、台商回流，但缺地成為台商設廠最大阻礙，因此近期台中市政府透過5大策略釋出近600公頃工業土地，台中市經發局長張峯源表示，今年上半年投資規模最多的為台中市，根據統計，今年上半年累積投資116件、投資金額超過1800億元。 台中市經發局祭出公有地園區開發、協助民間產業小區開發加速、毗連用地擴展、工業區立體化、成立招商工作小組等五大策略解決工廠缺地問題，策略一為「利用公有地園區開發」，經發局說明，台中市府利用公有地打造產業園區，包含太平產業園區、潭子聚興產業園區、豐洲科技工業園區二期、大里夏田產業園區、擴大神岡都市計畫產業園區及精密機械科技創新園區三期，另外，經發局也辦理烏日溪南產業發展特定區規劃案及新訂大里塗城都市計畫，開發完成後共可提供528.21公頃土地。
策略二「協助民間產業小區開發加速」，經發局力挺民營公司報編開發園區，依據產業創新條例規定，公民營事業或興辦產業人也可依規申請設置，目前核定設置產業園區有太平、后里、神岡、烏日等4區，總面積33.24 公頃；送件申請辦理可行性規劃報告共5處，合計面積65.74公頃，加上策略一所新增之土地，總計近600公頃。 而策略三「輔導工廠業者利用毗連非都市土地」，經發局輔導業者依《產業創新條例》及《興辦工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法》申辦變更工業用地，自去年至今，成功輔導並核定5家廠商，增加近3萬平方公尺的產業用地，預計引進投資金額超過10億元，增加225個就業機會。 此外，台中市政府率全國之先，公告非都市土地整體開發工業園區廠房立體化方案，除了原本都市計劃地區內的廠房可以長高，非都市地區的廠商也可以有機會適用，提供傳統製造業廠房更新及「向上長高」的機會，目前剛推出詢問熱度已超越原先方案，包含仁化工業區、南區多家廠商均提出容積需求。
且為促進台中市招商引資、經濟發展，並輔導需地廠商順利完成用地變更作業，經發局第五個策略是成立招商工作小組，並召開「招商投資障礙排除協調會議」透過密集會議、跨平台協調、現地會勘訪視、專人協助診斷問題、逐案列管，協助廠商釐清相關法令爭點排除投資障礙。 張峯源，中美貿易戰導致產業鏈結構轉變，許多台商紛紛回流，且加上新冠肺炎疫情影響，聯合國貿易發展會議公布「2020年世界投資報告」，預估全球企業海外的直接投資預測下降3至4成，但台灣成功防疫，反而使國際大廠等在今年上半年加強對台投資，未來市府將利用五大策略持續招商引資，讓企業落腳台中，躍進大台中經濟發展。
潤泰新（9945）總經理李志宏今在線上法說會中表示，雖然近期房市不斷有熱銷案出籠，不過對潤泰新來說，市場僅是「小幅波動」，集團認為房地產應該是一個事業來去建構，「地價、房價一直漲對建商不是好事」，因為賣掉就沒有了。 李志宏強調，對潤泰新來說，「建商就是一個加工業者，要做的是創造土地、產品的附加價值，而不是去賺增值財」，尤其近幾年中南部市場有許多建商搶進插旗，潤泰新雖然有評估但沒有進去，因為對公司來說，是否購地開發布局要評估的是投報率和風險性的高低。 李志宏舉例，早期市場常說的「林（口）三（峽）淡（水）地區」，因區域房市波動大，對公司來說一個投資開發案動輒四、五年時間，公司不做長期預設，投資布局以「少碰」為原則。同樣的邏輯，近年不少建商布局中南部市場，不過對公司來說中南部沒有非要去不可，如果能找到更好的投資標的，創造更好的投報率且風險相對較低，資金更應該往這部分去布局才對。 他表示，雖然近年集團購地減少，不過土地庫存卻沒有減少，而是以合建取代獵地。像是總銷約300億元的「南港之心」，案量這麼大，光是一個案子平均就能挹注三年的營運，且公司不必花龐大自有資金去買地，IRR（年化報酬率）也最有效益。
全台房市交易升溫，雙北市中古屋也迎來解套潮，根據屋比房屋統計，目前網路上代售平台資料顯示，雙北市待售一年以上數量逐漸下降，都是三年新低紀錄。 從占比來看，銷售超過一年的比例逐漸收窄，其中台北市蛋黃區與新北市建設利多區域待售案件減少，顯示正逐漸去化。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，新冠肺炎疫情穩定後，房市買氣高漲、房價創高資訊傳出，隨著資金湧入房市，全台房市出現一波買房潮，過往雙北求售超過一年的中古屋賣壓，近期迎來解套機會，有利去化目前待售的中古案量。 統計資料顯示，今年8月台北市網路待售一年以上的中古屋來到11,687件，新北市降至18,515件，都是近三年低點。從比例上看，台北市2018年賣逾一年的中古屋數量，占全部代售案件半數，2019年降至47%，今年8月僅剩45%；新北市也從2018年的43%，下降至目前為39%。 從行政區來看，台北市待售逾一年物件中，以蛋黃區降最多，中山區、信義區皆年減100多件，大安區更年減204件。新北市降最多是林口區，賣過一年的數量年減373件，汐止區減少200多件第二，中和區也減少163件。
依照目前市況，近期民眾買房速度明顯加快，甚至帶動房價開始走揚。2014年雙北高點套牢的物件，隨著近期買氣湧入，過往房價炒高的台北市蛋黃區，以及新北市建設題材區如林口、汐止、中和等，都出現解套潮，若以今年與2018年相比，這些房價一度炒高的區域賣壓縮小，套牢物件有加速減少的跡象。 陳傑鳴指出，目前貨幣寬鬆政策與低利盛行，加上資金回流，房地產有租金收益與上漲空間，受到市場青睞，且目前全台開價打折賠售、平轉的件數較過去幾年大幅減少，短期內房市交易應呈現穩定升溫的格局。
591新建案調查今年公開銷售新建案的規劃房型，全台新案2、3房比例加總逼近九成，3房略多於2房，顯示自住需求若預算無虞之下多會選擇一次到位，加深建商推3房信心。 其中新竹3房最火熱，由於園區買盤薪資水準高，相對房價所得比低，即便是首購客層也是瞄準3房產品一次買好買滿，多數推案規畫都以3房為主。今年推案熱區新竹縣竹北市，新案規劃主力坪數落在35~45坪的3房產品，占比就達六成，比例全台最高。 2房產品則在台北、台中成為主力，北市高房價使建商推2房低總價產品吸客，台中受惠建設題材投資風氣盛行，2房投報高，因此受到青睞。 591調查今年前7月六都、新竹公開銷售的新建案，台北市今年新案規劃以2房為大宗，占比約45%，比3房差多出近一成五，主要是今年新案不少是都更案，集中在士林、大同、信義等舊商圈精華地段，單價高，建商只好縮小坪數規畫2房拉低總價。 新北市近年來量體都集中在重劃區，今年新案房型配比，2房、3房比例差距不大，不過重劃區中房價相對較高的板橋江翠、新店央北，出現不少25~28坪的3房產品，這些小3房產品扣除公設比後，室內坪數約在20坪內，算是在高房價之下的特殊型產品。 桃園今年新案集中在龜山A7重劃區，2字頭單價又具有捷運機能，吸引不少雙北客用距離換取空間，建商也瞄準想住大一點空間的需求，規畫總價千萬3房產品。
桃園今年另一亮點是小檜溪重劃區，今年已吸引遠雄、國泰等品牌建商插旗，水岸景觀同時也吸引不少換屋族群，建商也推出3房以上的格局搶市。 台中市是六都之中2房比例最高的縣市，主因是商場、交通建設題材不斷，今年底台中首條捷運綠線即將通車，引出一波看漲潮，投資客搶進置產，建商紛推2房低總價產品吸客。 另外舊城區台中車站8月底前後站道路打通、LALAPORT動工等利多，也有投資客搶購站前800萬上下的2房產品，加深建商推小宅的信心。 南台灣部分，台南今年新案集中在永康大橋重劃區，開價2字頭，該區買方客群多為南科剛性需求，預算充足，建商為迎合以往住慣透天的南部鄉親，規畫大樓3房產品，除能符合基礎生活習慣外，且房價親民總價還在可負擔範圍。 高雄同樣也是自住需求當道，建商今年2、3房比例加總超過8成，其中3房比例略高2房1%左右，同樣也是因為高雄房價低，購屋客還是希望能一次到位，3房產品才能符合居住習慣。
今年上半年房市買氣不錯，根據住商機構統計平均銷售天數發現，去年上半年全台中古屋去化天數與今年同期相比，從106天縮短至104天，其中台北市、桃園市、台中市平均銷售天數減少至百天以內，顯見買方對未來房市表現具信心，決定購屋的時程也縮短。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，今年上半年房市買氣變化頗大，3月中疫情嚴峻時，買氣一度遇冷，但隨著降息房貸利率探底的利多釋出，加上國內疫情趨穩，除先前累積的買盤出籠，換屋族及置產族也相繼在5月以後進場，快速推升市況。 住商機構統計上半年平均去化天數，累計從疫情嚴峻到趨穩的銷售狀況，桃園市平均銷售天數以94.2天最短居冠，其次是台北市銷售天數95.9天，台中市也縮短至97.1天。 郎美囡表示，今年上半年交易量受疫情影響有限，有意願購屋的買方，多數決定時程較短，因此全國的平均去化天數略有縮短，其中台北市、台中市因高端客戶回台布局、相繼置產，尤其大筆資金急需可投放標的，連帶讓買方決策購屋的時間減少。
台積電（2330）南科擴建馬不停蹄，昨（24）日公告斥資48.4億元，向面板廠彩晶購買南科廠房與附屬設施，為今年第四度出手購買南科鄰近公司廠房，累計已投入約100億元。台積電表示，這次買廠，主要因應南科擴產等營運需求。 彩晶昨天同步公告，出售該公司位於南科閒置逾十年的資產予台積電，處分利益約14.4億元，挹注每股純益約0.46元。彩晶表示，該廠區閒置的鋼構建築物，是十餘年前向南科管理局承租土地，原規劃興建次世代面板廠，後因故未完成建築及投資案，閒置迄今，因而出售予台積電。 台積電這次斥資48.4億元，向彩晶購買台南市安定區安科段8地號及善化區善科段57地號的興建中廠房及附屬設備，建物面積約8萬9,847坪，是台積電今年第四度出手購買南科鄰近廠房。 台積電5月率先購入家登南科廠，當時投入6.6億元；8月再斥資 36.5 億元，買下建坪超過5.4 萬坪的力特南科廠；日前再公告以8.6億元，買下益通南科廠，建物面積約1.3萬坪，加計昨天公告斥資48.4億元買彩晶廠區，台積電今年已經花費約百億元，買下南科鄰近廠商的廠房。 台積電表示，今年買廠房的目的，均是為因應南科擴產等營運需求。
台積電昨天股價漲3.5元、收428元，外資買超2,410張，連二買。 台積電先進製程領先全球，訂單塞爆，已上修今年資本支出為160億到170億美元，續創新高。 據了解，台積電買下力特南科廠及益通南科廠，將作為放置先進封裝材料及暫時存放移機設備機台，凸顯台積電南科廠除持續擴建18廠外，也同時進行14廠廠房機台調整，同時也持續擴充3D先進封裝產能；至於購買彩晶南科廠，也是為配合相關擴建需求。 台積電目前正全力擴充南科18廠產能，南科18廠是先進製程5奈米及3奈米生產重鎮，現有14廠將為索尼打造專屬代工廠，台積電除在南科擴充先進封裝產線外，也必須將14B廠另外規劃獨立的公共及化學品等材料供應系統。
東元（1504）加快台北市松江大樓改建、新莊廠土地資產活化腳步，21日第二季線上法說會首度公布，松江大樓與明台產險攜手改建將全數出租，租金報酬率預估6.25％、投資報酬率11.24％。雖獲法人讚聲，24日股價卻不給力，下跌0.2元、以29.65元收盤。 東元全力拚本業，土地資產開發腳步相對比家電業慢，直到日前，東元轉投資東安資產與明台產險決定攜手合作，以危老建築向北市府申請獎勵，共同開發東元台北松江路起家厝，基地827平方米，東元集團與明台產險合計投入13.64億元，東安持分48.2659％，明台產險持分44％，東元持分7.7341％，東元集團依總持分比重出資56％、投入金額約7.64億元。 東元新莊廠土地37,263平方米，規劃透過工業區立體化及都市更新獎勵，規畫科技廠房占七成，商業辦公大樓三成，其中工業區民營化聚焦在科技、ICT、AI等產業，預計總計興建六棟廠辦及一棟地上23層樓商辦大樓。
中央銀行今日發布台銀等五大銀行7月份新承做房貸金額為547.53億元，月增22.81億元，為今年以來新高，新增房貸利率則連續兩個月持平在1.359%，似乎有房市回溫、利率落底跡象。 央行官員表示，7月5大銀行新增房貸金額成長，主要是疫情後遞延買氣在6月、7月發酵，從內政部公布6都買賣移轉棟數也可發現，疫情3月在全球爆發後，房市交易在4月、5月最淡，當時6都買賣移轉棟數連兩個月出現衰退，6月之後疫情趨緩，經濟活動恢復，房市感覺上也回穩，除部分地區有新成屋銷售外，中古屋交易也相對熱絡。不過8月下半月進入傳統民俗月，有些民眾有顧忌，通常交易會減少，後市可以再觀察。 房貸利率在5月以1.349%創下史上新低後，6月、7月連續兩個月維持在1.359%，是否意味房貸利率已經落底？ 官員說，央行降息1碼（0.25%）後，加上政府要求八大公股行庫4月至9月半年間針對千萬以下房貸還要多降1碼，導致房貸利率於5月創下歷史新低，由於房貸都有擔保品，風險可控，除公股銀行、民營銀行也積極爭取優質房貸客戶，在競爭下，各家利率水準相去不遠，當然因為承作對象不同，還是有一些差異，但最近房貸利率的水準大致都在1.35%至1.36%之間。 根據內政部最新統計，6都在7月份買賣移轉棟數上，均較上月有2位數成長，其中台北市7月買賣移轉棟數為2892戶，月成長26.5%、年成長0.6%；新北市6142戶，月成長19.4%、年成長2.6%；台中市4059戶，月成長11.2%、年減10.6%；台南市2246戶，月成長23.6%、年成長12.1%；桃園市4515戶，月成長20.3%、年成長2.8%，合計6都7月的月成長19.3%，年成長2.8%，但累計前7月6都移轉棟數仍衰退1.2%。
國立臺北科技大學新北市校友會8月22日召開第八屆第二次會員大會，針對北科大爭取建國啤酒廠的用地發展和校方立場，近期頻頻出現在新聞媒體的版面，北科大校長王錫福特別到場向在場的校友說明為何校方要爭取建國啤酒廠的真實原因及事件的內涵。 王錫福指出，北科大是QS世界大學排名500大、亞洲百大的國內頂尖實務研究型大學，北科大在台北工專時期學生只有3,800位，校地面積有12.9公頃，現在有19個科系、26個碩士班、17個博士班，學生超過13,000人，但是校地面積只有9.6公頃，長期來受限校地狹窄，對學生學習及教學研究帶來極大的不便，不利技職教育的發展。 北科大校地減少的原因，北市府以往徵用臺北工專校地逾3.3公頃，現在變成忠孝東路、建國南路，「北市府應該支持將建啤都更回饋給市府的土地無償撥付北科大作為校地使用。」 王錫福指出，100多年來台北科技大學一直是技職教育的領航學校，在很多技職教育的政策，教學、研究、服務都是其它科技大學的模範。王錫福強調，現在是一個無國界的時代，北科大不但要成為台灣技職教育的領航學校，也希望成為國際的優質科技大學。王錫福表示，在科技大學裡，北科大是最好的，但校地卻是最小的，北科大爭取建啤土地回饋作為校地使用，「在法理，正當性，都是站得住腳。」 北科大呼籲各級政府應重視技職教育升級契機，期盼社會各界支持臺北科技大學建啤都計變更提案，結合文資、社區、文教使用，規劃文創、大學、產業文化地景，為臺灣文資、文創、臺酒、教育、都市發展創造多贏。
台北市永康街知名老店「高記」，因違規使用二、三樓，屢遭罰款，宣布將熄燈。高記貼出台北市政府都發局公函，受文者除高記代表人林美金，印尼紡識大王接班人宋大江也名列其中，成為市場熱門話題。 會出現宋大江名字，原因是，他是房東。 永康街高記這棟房子，本來是高家的。2010年，可能為了拓展門市，以5.2億元賣給在印尼創業有成、有印尼紡織大王之稱的宋良浩，然後再以每月150萬元售後回租，繼續做生意。 這筆交易當時相當轟動，一來高記土地面積部分約89坪，換算每坪土地584萬元，創下區域新天價。二來市場對宋良浩很陌生，經多方打聽，赫然發現宋良浩鮭魚返鄉後，成立新聯國際開發，短短時間就砸下一、二十億大舉蒐購北市店面、商辦。 宋良浩在買下高記後，一夕聞名，之後他持續在台北市掃貨，陸續買下店面，飯店、辦公室等，都用來收租，市場估計投入資金多達一、兩百億。這段期間，宋良浩一直很低調，也換來了房市超級神秘大戶的稱號。 大約在2014、2015年前後，宋良浩將在台灣不動產事業，交給第三代孫子宋大江接手。宋大江除了持續買進優質不動產，也當起開發商，推出「荷里居」、「中山．雋」等建案，並主動和媒體接觸，宋良浩家族神秘面紗才逐漸揭下。由於高記為宋良浩以新聯國際名義買下，宋大江現為新聯國際開發董事長，因此台北市公函受文者除了高記代表人之外，也包括房東宋大江。
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