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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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全台房市熱呼呼，根據內政部統計處最新月報資料顯示，7月全國買賣移轉棟數站上3萬棟，創下近55個月以來單月新高。 受自住買盤持續回籠帶動，房市交易熱絡，業界說，上一次單月交易量突破3萬棟，已是「房市合一稅」上路前的2015年12月，因此具有指標意義。 根據內政部資料統計，7月全國買賣移轉棟數為3萬551棟，月增19%，年增3.1%，移轉棟數創下近55個月以來新高，前七月移轉棟數17.1萬棟，較去年同期減少約1.1%。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，單月3萬棟買賣移轉棟數，已接近上一波房市榮景時的移轉量能，比較不同的是上一波房市交易熱絡時，雙北市單月移轉棟數可達上萬棟，但受限房價水準等因素，現在僅回升到7,000~8,000棟，不過即使雙北復甦腳步較緩，但大台北以外都會區交易量相對穩健，主要是這波反彈買氣以自用型為主，房價負擔愈低區域，交易量增加的狀況愈明顯。
六都7月移轉量表現中，台北市2,892棟也逐漸接近3,000棟，月增27%；新北市重新站上6,000棟大關，月增19%且年增3%；桃園市與台中市雙雙站上4,000棟；台南市2,246棟；高雄市回升到3,634棟，月增24%且年增12%。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，高資產族回歸、資金動能強勁，台北市物件也頗受青睞，至於桃園市話題討論熱度高，從機捷沿線到航空城議題熱度不減，且價格具競爭力，加速案量去化，高雄市買氣沉寂已久，終於谷底反彈，由於企業在南部擴廠、設廠帶動在地買氣，此外，先前交易一路緊縮，買方讓價意願高，增加成交機率。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，雖然買賣移轉棟數上半年數據不佳，但國內疫情趨緩，市場逐漸復甦，尤其低利、游資充沛，海外回流資金及產業鏈布局態勢明顯，不動產市場後市可期。 以目前房市熱絡的交易狀況來看，曾敬德認為，8月雖有民俗月可能讓部分民眾交屋腳步放緩，但7月房市交易量能增溫，預料8月移轉棟數仍會較去年量增，全年買賣移轉棟數有機會超過去年的30萬棟。
台灣經濟研究院7月營建業營業氣候測驗點飆出108.43點的九年新高紀錄，台灣經濟研究院長張建一表示，「無殼蝸牛期待房價下跌，但就是不跌」，現階段有五項因素帶動市場，包括遞延買盤出籠、房貸利率已處在歷史低檔、國內閒置資金豐沛、台商回流買地購屋和香港人來台置產，房地產第三季來已成國人投資避險標的首選。 台灣經濟研究院研究員劉佩真分析，營建業景氣飆新高，除了營造業下半年進入趕工潮，政府公共工程預算消耗，房屋開發案進入動工期，更多是不動產業近期熱絡，7月六都建物買賣移轉件數月增率19.3％，增幅相當大，台北市最高，多是高資產資金回流所致，來自疫情過後遞延性的回流買盤，建構在部分剛性、長期置產型的需求，反映當月景氣持續好轉的態勢。 劉佩真指出，六都買賣交易中表現最好的是桃園市，原因在於有重大公共建設帶動，加上房價相對雙北市親民吸引購屋族移入，台南和台中在7月的交易些微衰退。
土地廠房交易也出現榮景，劉佩真指出，台積電近幾天持續加碼南科周邊土地購買，儘管台積電評估在美國設廠，但在台加購土地的行動顯示該公司確定把台灣當作先進製程的生產重鎮，這些搜購行動將反映在台灣房地產市場這半年的交易量，帶動供應鏈廠商自用土地買盤的陸續進場，估計會使得台灣的今年土地交易量持續上衝。 劉佩真估測營建業未來的景氣走向指出，營造業因政府對各機關預算消化的情況有詳加追蹤，近期指示有不克消化之處須提早排定因應措施，故未來半年營造業景氣表現將為溫和成長走勢。 至於不動產市場，則有機會出現「價緩升、量擴張」的格局，但要留意不確定因素壓制房市景氣上升幅度的情況。
活化土地資產、刺激地方經濟，交通部鐵道局公告「高鐵新竹車站特定區之車站專用區土地開發案」，基地面積約1.73公頃，採設定地上權50年方式招標，此案投資額約40億元，將於9月29日截止投標。 鐵道局表示，該基地位於高鐵新竹站東側，基地建蔽率60%，供附屬事業使用的最大樓地板面積近1萬5,700坪，開發項目除不可作為集合式住宅外，包括旅館設施、會議及工商展覽中心、餐飲業、休閒娛樂業（不得經營特種服務業）、百貨零售業、金融服務業、一般服務業、通訊服務業、運輸服務業、旅遊服務業及辦公室等皆可。 此案以設定地上權方式引進投資人開發經營，開發經營年期50年，營運狀況良好，得申請續約一次，以20年為限。
另外依此案開發經營契約及設定地上權契約規定，計收土地租金及權利金。 權利金金額是由投資申請人自行填寫，每年不得低於2,691萬元，簽約後第一年到第四年不收權利金，第五年開始收取。 鐵道局指出，高鐵新竹站距離竹科僅約10分鐘車程，且可透過高鐵便利往來西部各城市，使一些竹科內的廠商或其上下游關聯產業，選擇將辦公室設立於竹北六家地區，使竹北市內辦公室逐漸增加。考量本案交通便利，建物型態朝智慧建築機能發展，另辦公需求持續提升，推估新建辦公大樓租金每月每坪約1,000元。
房價居高不下，今年全台新推案二房產品占比高達42％，直逼三房產品的44％，其中，台北市因高房價縮小坪數、台中市則因投資風氣漸起，該二都二房推案占比更高於三房；新北市重劃區也出現不少25～28坪、室內坪數不到20坪的「小三房」，成為高房價下的特殊產品。 根據數字科技旗下591新建案調查，今年全台新推案二、三房房型的比例合計高達近九成，今年前七月全台七大都會區新推案約有4.4萬戶，其中，二房產品約有1.8萬戶、約占42％；三房產品約1.9萬戶、約占44％；不過四房格局以上僅占約13％，一房及套房合計則占不到1％。 雖然三房向來為剛性自住需求的大宗主流格局，桃竹、南台灣地區因房價較低，「一次到位、直上三房」需求強勁，不過台北市、台中市新推二房戶數均大於三房，主要因台北市新案多屬都更重建案，集中在士林、大同、信義等舊商圈的精華地段，建商在高單價下只好縮小坪數拉低總價，將重心擺在二房規劃，台北市新推案有高達45.8％為二房格局，遠超過三房的30.6％。 台中市二房產品比重更高達45.9％，是各大都會區中二房比例最高的縣市。
591新建案分析，台中市商場、交通建設題材不斷，今年底台中首條捷運綠線即將通車，北屯G0特區、廍子重劃區二房產品低總價投資性價比高，舊城區台中車站8月底後前後站道路打通、LALAPORT動工等利多，投資客搶購站前800萬上下的二房產品，加深建商推小宅的信心。 雖然新北市新案二、三房比例差距不大，不過板橋江翠、新店央北等房價相對較高的重劃區，出現不少25～28坪的三房產品，這些「小三房」扣除公設比後，室內坪數在20坪以內，算是在高房價之下的特殊型產品。
資金浪潮下，具有收益、保值或自用價值的商用不動產特別受青睞，唯獨高價店面變成票房毒藥！根據統計，今年上半年北台灣僅成交11件億元店面，相較過去二年同期均在20件以上，交易量呈現腰斬。由於大面積、高租金的店面招租不易，高價市場交易進入冰凍時期。 房仲業者根據實價登錄統計，台北市億元店面在2016～2018年上半年都有雙位數，今年僅有六件；桃園去年上半年更高達12件，今年則衰退至僅有二件。整體北台灣地區億元店面交易在去年上半年達26件高峰，今年上半年合計僅有11件。 住商不動產企研室經理徐佳馨表示，近年來實體店面走向「小而美」，商圈人潮減少，部分店面租金水準逐年下修，使得以前受歡迎的高總價店面明顯降溫。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，總價逾1億元級別的店面，面積大、租金高，以最低2％的租金收益率要求來說，月租金至少要在17萬以上，能負擔高租金的租客有限，招租不易反而不受歡迎，儘管上半年市場游資充沛、利率探低，億元店面卻不受青睞，交易量每況愈下。 桃園市交通建設、社會福利等議題，人口正成長帶動商機，特別是2018年底九合一選舉後，高總價投資板塊挪移到桃園市，包括中正藝文特區、青埔高鐵特區都不乏億元以上的高價店面交易；不過今年因國際政經動盪、新冠肺炎干擾，海外資金及產業鏈回台布局，高總價不動產投資以廠房、工業用地及商辦為多，桃園反而成為北台灣高價店面交易衰退幅度最大的地區。
今年上半年市場熱錢多，房貸利率又一路探低，各類不動產交易看俏，但唯獨億元店面交易冷清，房仲業者依據內政部實價登錄資料，發現今上半年台北市、新北市、桃園市三都總價在1億元以上的店面交易共11筆，相較去年同期26筆大減57.7%。 觀察近五年北北桃三都上半年的億元店面交易，台北市在2016~2018年交易量都有雙位數，2018上半年高達15筆，從2019年量縮至個位數，今年僅6筆交易，年減33.3%，新北市的交易量則是在去年達到近五年高點，共有5筆交易，今年3筆，年減40.0%，桃園市去年上半年億元店面交易火熱，總計12筆為桃園市近五年最高，成交量甚至超越雙北，但今上半年僅交易2筆，年減83.3%。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，實體通路雖然不會消失，但也出現結構性改變，除了商圈受人潮減少影響外，某些店面租金水準逐年下修亦是重要因素，因此即使大量游資與低利環境下，大型店面的風險仍不容小覷，也讓交易每況愈下。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，億元級店面多數面積大租金高，能負擔的店家有限、招租不易反而不受歡迎，儘管上半年市場游資充沛、利率探低，億元店面卻不受青睞，成為票房毒藥。 郎美囡指出，過去桃園市有交通建設、社會福利等議題，且人口正成長帶動商機，2018年底九合一選舉後，高總價投資板塊挪移到桃園市，其中億元店面交易以藝文特區、青埔高鐵特區為主，但今年市場交易因國際政經動盪、新冠肺炎干擾，海外資金及產業鏈回台布局，高總價不動產投資以廠房、工業用地及商辦為多，北三都高總價店面交易量也大幅萎縮。
CBRE世邦魏理仕25日最新調查指出，2020上半年全台工業地產交易熱絡，包括土地、廠房廠辦總成交額達396.2億，其中工業區土地交易占47％；價格方面，北部工業區土地每坪平均漲破28萬大關，站上史上最高點。 世邦魏理仕昨天公布「2020年上半年台灣工業地產市場報告」指出，自用型買方不畏疫情衝擊，上半年共投入近259億收購工業土地、廠房及廠辦，以電腦及周邊設備業者最為積極。 世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，疫情下全球供應鏈重整態勢日漸明顯，上半年共有27家台商獲准回台投資，多數業者選擇於現有廠區內擴產，也有部分廠商新購土地或廠房，雖然疫情二次爆發的隱憂居高不下，未來數季台灣工業地產的買賣動能可望維持穩定。 據調查，北部工業地價處於相對高點，每坪平均行情達28萬0,770元，年增漲幅收斂至1.8％。反觀中南部工業區因地價較低，年漲幅仍達4％以上。其中，中部每坪已達8萬2,880元，南部平均約7萬2,830元。 世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學表示，受惠自用需求強勁、全球供應鏈重整效應，全台工業區土地平均地價已連六年呈成長趨勢。
電商崛起，近年來虛擬通路表現強勢，因此實體店面走向小而美，也讓以前受歡迎的高總價店面表現不佳，房仲業者依據內政部實價登錄資料，發現今年上半年台北市、新北市、桃園市三都總價在1億元以上的店面交易共11筆，相較去年同期26筆大減57.7%。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，億元級店面多數面積大租金高，能負擔的店家有限、招租不易反而不受歡迎，儘管上半年市場游資充沛、利率探低，億元店面卻不受青睞，成為票房毒藥。 觀察近5年北北桃三都上半年的億元店面交易，台北市在2016~2018年交易量都有雙位數，2018上半年高達15筆，從去年量縮至個位數，今年僅6筆交易，年減33.3%，新北市的交易量則是在去年達到近5年高點，共有5筆交易，今年3筆，年減40.0%，桃園市去年上半年億元店面交易火熱，總計12筆為桃園市近5年最高，成交量甚至超越雙北，但今年上半年僅交易2筆，年減83.3%。 郎美囡指出，過去桃園市有交通建設、社會福利等議題，且人口正成長帶動商機，2018年底九合一選舉後，高總價投資板塊挪移到桃園市，其中億元店面交易以藝文特區、青埔高鐵特區為主，但今年市場交易因國際政經動盪、新冠肺炎干擾，海外資金及產業鏈回台布局，高總價不動產投資以廠房、工業用地及商辦為多，北三都高總價店面交易量也大幅萎縮。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，實體通路雖然不會消失，但也出現結構性改變，除了商圈受人潮減少影響外，某些店面租金水準逐年下修亦是重要因素，因此即使大量游資與低利環境下，大型店面的風險仍不容小覷，也讓交易每況愈下。 不過，全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，不少大型店面已走分割方式做出租，或是與其他業種合作經營，比方說星巴克結合國泰世華，或是也有大都會傢俱與全聯超市共同進駐健康路與三民路口的角間大型店面，店面營運上的變通方式應有利於大型店面交易的媒合。此外，也有不少大型店面座落地點佳，建商相中土地開發，亦是店面轉手的機會。而在疫情影響內需市場走熱，也有助於實體店面的營運。尚有如藥妝店、日式咖啡店不時傳出持續展店消息，該類型店面的後續也不必太悲觀。
新冠肺炎疫情讓台商滯留台灣，台商大本營的台中最近掀起一波置產潮，位於七期新市政中心、最新完工的億元豪宅案「寶璽天睿」，銷售迅速突破六成，其中台商購屋比例超過九成，成為市場指標。 台商回台投資金額破兆元，其中又以回流台中投資金額、投資件數最高，因疫情滯留的台商、企業主除為台中產業鏈帶來新契機，也為高總價豪宅市場注入活水。 市調指出，豪宅聚落的台中七期新市政中心，除指標豪宅「寶璽天睿」外，包括「大陸寶格」、「寶輝秋紅谷」及「國泰層峰」都傳出銷售捷報。 寶璽建設指出，今年3月以來，「寶璽天睿」台商預約看屋明顯倍增，3月累計到目前為止，已售出14戶、總金額近20億元，而後續預約看屋的台商超過60組，已排到9月下旬。 更有一名傳產業台商一口氣斥資5億元購入三戶，另有四名台商各買下二戶，總金額均超過3億元，目的都是為家族置產。 根據內政部實價登錄資料，「寶璽天睿」總銷80億元，僅規劃64戶，每戶總價1.6億至3億元。 而「大陸寶格」已知住戶包括上月才實價揭露的利勤實業洪家，以及億豐工業粘家、盛香珍郭家、香吉士李家等，大咖雲集。
房市交投熱，中央銀行昨（25）日公布，7月房貸、建築融資餘額分別增至7兆6,701億元與2兆2,688億元，續創歷史新高。 央行資料顯示，象徵房市需求面的房貸餘額，7月大增562億元，增加金額為七個月新高，但年增率並未持續上漲，而是由6月的6.59%下滑至6.54%。 房貸餘額締造歷史新高，央行官員分析，主要是7月六都買賣移轉棟數續增，除台中和台南比較基期偏高、與去年同期相較為衰退外，其餘包括台北市、新北市、高雄市與桃園市等四都，7月不論月增或年增率均持續走揚，六都合計月增19.3%、年增2.8%。 至於建商推案信心指標—建築融資，7月餘額續飆新高，月增227億元，年增率15.45%，為2011年10月以來近九年新高。 央行官員指出，建築融資續增，主要是「近期危老、都更貸款滿多的」，另外，社會住宅也持續推案，建商若包下工程、有資金需求，必須與銀行借款運用。 央行也觀察到，政府推動台商回台投資，帶動土地開發、倉儲、商辦等需求明顯升溫，因此最近土建融資確實比較多、建商推案也愈來愈熱絡。
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