|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
北屯區房市買氣動能強勁，建商爭相競逐飆價！繼單元12重劃區之後，同屬低密度開發的14期重劃區，「住1-1」地價已飆漲至70萬大關，吸引包括國泰、精銳、華太、寶輝、雙橡園、順天等建商卡位。 其中，順天在半年內豪砸逾20億、聚焦14期購地逾3,000坪，另精銳也在14期擁地逾4,000坪。北屯兩大低密度新興重劃區，預期將逐漸形成高價宅新聚落。 北屯區地價飆漲其實有跡可循，從北屯機捷特區、單元12重劃區開始，其中，單元12因低密度、高綠覆率的特性受建商青睞，短短兩年不到，地價從每坪26萬漲到40萬元，漲幅高達六成，包括精銳、國泰、鉅虹、華太、雋業等建商陸續推出單元12新案。而預售案隨土地成本高漲，兩年來價格調漲約兩成，最新完銷個案雋業「U雋」，成交均價已站穩每坪30萬元。
此外，14期重劃區土地單價從每坪40多萬開始飆漲，元鈞建設8月以每坪70.6萬購入「住1-1」1,444.6坪的土地，最高容積率僅140％，顯見建商對低密度住宅環境趨之若鶩的趨勢。14期後續還有戴德梁行承辦的近5,000坪土地標售案將登場，標售底價每坪約66萬、總價32.88億元，由於土地交易熱度居高不下，14期地價持續攀升可期。 台中地產開發商表示，新興重劃區低密度開發已成主流趨勢，包括後續將配地的14期、13期都屬於低密度開發區，代表著未來新式住宅高綠覆、大棟距，已成為保值抗跌的重要關鍵。其中，精銳建設深耕單元12，以低密度大花園規劃作出市場區隔，相繼推出「精銳萌未來」、「精銳IN未來」都在短時間內完銷，第三季末將進場的「精銳臻未來」新案，基地位在旱溪西路與南興東路口、水岸第一排，總戶數64戶住家、十戶店面，住家45～50坪的四房規劃，每坪單價31至37萬元，延續不二價的銷售策略，鎖定菁英換屋族。 另外，預計9月進場的華太建設單元12新案，基地位在南興二路與順興路口，產品規劃38～47坪、三～四房為主，預估每坪開價超過30萬元；「漢宇琢森」規劃41～47坪、三～四房產品，每坪開價31～34萬元，目前預約中。
繼承或受贈不動產，若是無償取得，在申報房地合一稅時，還是可以列報房屋評定現值、公告土地現值兩項成本。南區國稅局表示，民眾也不用擔心房地現值過低，國稅局可依照消費者物價指數的變化，讓申報人調整節稅成本。 官員表示，2016年以後才過戶到名下的不動產，個人出售時要依照取得的方式來計算成本，依據《所得稅法》第14-4條的規定，通常因一般買賣而取得的不動產，原始取得的成本，也就是原本購入的價格，還可以再列報其他為了讓房屋修繕至可使用狀態的費用，譬如過戶所需的稅費、仲介費，及後續使用前的裝修費用等。 但如果是近年因繼承或受贈取得的不動產時，就跟一般買賣不同。官員表示，因為沒有購入成本，因此房地合一稅的成本費用要另計，用賣出時的成交價額，減除繼承或受贈時的房、地現值，再按政府發布的消費者物價指數，調整後作為出售成本；取得後為改良及移轉而支付的成本費用，也可以再減除。
官員表示，最近處理一個舊案，陳先生於2017年出售2016年由陳爸爸贈與的不動產，忘記申報房地合一稅，後來被國稅局依房地現值與物價指數算出應納稅額。 然而陳先生不滿意，拿出陳爸爸在2011年購入不動產的契約，主張原始取得成本幾乎為國稅局核算的四倍，不想用房地現值來計算成本。官員表示，全案經過復查、訴願程序之後，還是依法按照國稅局的計算方式課稅，駁回陳家人的主張。 官員強調，按房地現值計算成本，是因原繼承及贈與時，課徵的遺產稅或贈與稅，就是用房地現值計算，以免這筆房地被課過遺贈稅後，又被重複課徵所得稅。
信義計劃區「最貴停車場」D3街廓後方、松勤街老豪宅「大炁四方」，日前因私人招待所「極樂豪宅」事件躍上新聞版面，近前也出現實價首筆交易，實價登錄顯示，該豪宅四樓樓中樓今年6月以總價1.65億、單價每坪138.5萬元交易。 近年信義計劃區新建豪宅熱門，一些早期豪宅雖多已有20年以上屋齡，不過仍維持一定身價，以松勤街一帶為例，28年的「昇陽國寶」迄今仍維持百萬身價，另屋齡23年的「贊泰花園」、屋齡17年的「遠雄御之苑」去年底交易，也分別有每坪153萬、174萬元行情。 松勤街豪宅交易極為稀有，台鳳早年興建的「大炁四方」，實價登錄八年來首次出現完整產權交易，謄本資訊顯示，該交易由桃園企業首都化工所買下，此外，該社區也有一戶1～3樓樓中樓開價2.76億，委託房仲代售中。 大家房屋企研室主任郎美囡表示，信義計畫區屋齡超過20年的豪宅交易相對少見，老豪宅因公設比低、實際使用坪數大，單價較新豪宅低，頗獲買方青睞，信義路南側、松勤街、松智路是知名豪宅聚落，鬧中取靜，是許多高端買方偏好的地段。 D3街廓後方豪宅「大炁四方」、「世傳園」、「元大清翫雅居」等屋齡約在20年左右的豪宅社區，由於戶數少加上屋主惜售，釋出稀有，在此之前實價登錄均沒有交易記錄；另屋齡13年的「永富信義」也僅有二件交易，最近一次交易是在2017年，3樓戶別單價每坪約124萬元。
根據房仲統計，今年上半年雙北百貨商場周邊800公尺的住宅平均單價與交易量，其中北市信義計畫區百貨周邊住宅平均9字頭最昂貴、新北新莊宏匯廣場交易量245件奪冠、淡水美麗新廣場周邊還有1字頭，房價最親民。房仲業者表示，居住於百貨商場周邊雖生活機能良好，但要假日百貨商場人潮多、交通壅塞，建議民眾購買周邊住宅時，可以多觀察交通條件，才能享受到百貨公司帶來的便利，又不受交通所困擾。 2020上半年雙北百貨商場周邊800公尺範圍內住宅平均單價與交易量，其中北市信義計畫區百貨周邊住宅平均9字頭最昂貴。資料照 2020上半年雙北百貨商場周邊800公尺範圍內住宅平均單價與交易量，其中北市信義計畫區百貨周邊住宅平均9字頭最昂貴。資料照 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，信義計畫區內共有14家百貨公司，是台灣百貨公司聖地，每家都有各自的特色，且預計今年底還要新開一家Taipei Sky Tower，相當令人期待。而區內除了百貨公司外，還有部分住宅區，在地理位置、生活機能及生活環境支撐下，許多豪宅坐落於此，使此區單價突破9字頭。 信義計畫區為台北市的精華地帶，區內共有14家百貨公司，是台灣百貨公司的聖地。圖為微風南山。資料照 信義計畫區為台北市的精華地帶，區內共有14家百貨公司，是台灣百貨公司的聖地。
圖為微風南山。資料照 中山區的ATT 4 recharge是周邊住宅平均單價次高的百貨商場，平均單價72.7萬元。謝志傑表示，ATT 4 recharge位於大直重劃區，周邊也有開業十餘年的美麗華百樂園，以及美福、萬豪等五星級飯店，再加上淡水河岸豪宅，拉高當地住宅行情。 另一方面，內湖科技園區的就業人口也是當地房市的重要支撐，尤其大直的生活機能良好，是許多內科就業民眾的購屋熱門地區。 新北市周邊住宅交易量最多的百貨商場是8月剛開幕的宏匯廣場，擁有3萬坪空間，是新北市難得的大型百貨。謝志傑表示，宏匯廣場位於新莊區新莊副都心內，除了宏匯廣場外，周邊還有2個BOT案正在開發，一次滿足百貨、飯店及辦公三大設施，相當具發展前景。而新莊副都心也是建商推案的熱門地區，許多知名建商都在此推案。整體而言，新莊的發展是重劃區逐漸成形，交通和生活機能也逐漸完善，商場的開拓也讓商業機能漸成熟。 而周邊住宅單價最親民的是淡水美麗新廣場，平均單價19.9萬。謝志傑說，美麗新廣場位於淡海新市鎮，由於距離台北市中心較遠，因此房價也相對親民。
不過，在未來淡北道路及淡江大橋完成後，交通應會改善。 而現階段的房價，相當適合資金較不充裕的首購族及小資族。他提到，竹圍和紅樹林一帶中古屋單價行情約30萬上下，越往北越便宜，到淡水新市鎮和最北邊，還能找到1字頭房價。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，信義計畫區周邊屋齡10年內的豪宅單價約100萬上下，這也是目前民眾在信義計畫區購屋的偏好單價。其中較有代表性的中古屋如「寶徠花園廣場」單價約153萬。 至於新莊，郎美囡表示，新莊副都心的交易量包含一些交屋量，當地房價曾經炒得很高，在2016年交易呈現大幅緊縮，買氣走跌，後來從單價5字頭甚至6字頭降到4字頭，區域價格下修又造成買盤開始進駐。另外如淡水因推案量大，美麗新廣場周邊還能找到1字頭單價，價格不太好漲，民眾在淡水購屋的訴求就是便宜。
北屯區房市動能強勁，為目前建商爭相高價競逐的熱門區域，繼單元十二之後，同屬於低密度開發的14期地價已飆升至70萬元大關，一線建商如精銳、國泰、華太、寶輝、雙橡園早已卡位，北屯兩大低密度區逐漸形成高價宅新聚落。 北屯地價飆漲從機捷、單元十二開始，其中單元十二因低密度、高綠覆率的特性特別受到豪宅建商鍾情，短短不到2年時間地價從每坪26萬上下漲到每坪40萬元，漲幅高達60％，預售案的價格也有20%的調升。 14期土地單價則是從每坪40多萬元，到近期8月元鈞建設以每坪70.6萬元購入14期住一之一土地，最高容積率僅140%。 其中，精銳建設搶先進入單元十二開發，相繼推出「精銳萌未來」、「精銳IN未來」都在短時間內完銷，並將松竹五路打造成為精銳品牌一條街。 今年第3季末將進場的精銳單元十二新案，基地位在旱溪西路與南興東路口，兼具水岸與河濱公園綠地景觀，每坪不二價31~37萬元，鎖定菁英換屋族。
另外，將在9月份進場的華太建設單元十二新案，基地位在南興二路與順興路口，產品規劃以3~4房為主，市場推估每坪開價超過30萬元。 位在南興一路近舊社巷的「漢宇琢森」，主打由花博策展人吳書原打造景觀，每坪開價31~34萬元，目前正在預約中。 台中建築經營協會理事長邱名仕指出，台中新重劃區低密度開發已成主流趨勢，包括後續將配地的14期、13期都屬於低密度區，也代表著未來的新式住宅高綠覆、大棟距是保值抗跌關鍵。
看好新店央北重劃區房市需求，宏普建設繼去年推出的央北地王大案「宏普中央公園」熱銷九成多之後，日前再加碼央北搶地，砸下14.3億吃下公園第一排810坪土地，換算每坪取得成本達176.5萬元，再度改寫前高每坪165萬元，刷新區域天價。 宏普建設副總游武龍表示，這塊地依取得成本換算每坪價格為176.5萬，超越去年底央北最高單價165萬元，主要是基地面對公園，與「宏普中央公園」二期同樣位於公園第一排的地王地段，未來還會再整合鄰地擴大面積，短期內不會推出。 今年宏普積極購地補庫存，除上述新店央北外，還分別以6.6億買下桃園青昇段969.42坪土地、10.96億買下青昇段1,044.41坪土地，累計今年已斥資32億元收購三筆土地。游武龍表示，宏普土地都座落於都會區核心地段，看好房市自用需求持續，還會再伺機加碼。目前新店央北為重點耕耘區，目前「宏普中央公園」一期已銷售九成多，即將榮光結案。 游武龍表示，宏普預計11月將再推出「宏普中央公園」二期，總銷超過80億元，主要走二、三、四房，其中三房可以用不到30坪的面積規畫出來，建築師功力相當深厚。
桃園在產業升級、商辦租金低於雙北，更成台商返台布局首選區。其中經國重劃區有雙交流道、捷運與轉運站的交通優勢，被視為下一個商辦布局的重鎮。繼遠雄人壽2015年以每坪119萬元天價標下經國路旁土地後，桃園品牌建商中悦看好商辦市場後市，在占地29公頃的經國重劃區9公頃商業區內，布局近萬坪土地，將斥資百億推動商辦造鎮，啟動北桃園「金融中心」計畫，協助桃園企業量身打造總部。 中悦建設機構在經國重劃區取得的基地規模，分別有4,500坪、6,000坪、8,000坪，預計推出五棟商辦、二棟水岸豪宅。其中總樓地板6,000坪的「中茂亞太中心」即將完銷；「商貿中心CBD」預計2020年底完工，規劃地下4層，地上13層，整層440坪商辦。硬是搶先在29公頃的長榮自辦重劃區、670公頃的南崁新市鎮之前開發。 相較於雙北地區，桃園不僅商辦房價更合宜，境內更擁有32座工業區，是全國第一。過去小公司多為廠辦合一的經營模式，隨著產業升級、二代接班後更衍生頂級商辦的需求。
再者，桃園商辦2013年、2014年平均單價僅約每坪22萬元，此後逐年上漲，去年已站上每坪25萬元大關，但仍具備台北市1/3價、新北市2/3價的優勢，成為企業自用與置產型客戶最優的資金配置選項。 中悦建設機構表示，經國重劃區是桃園唯一擁有雙交流道的重劃區，再加上國道2號機場交流道，以及捷運綠線G12站幸福橋的完工通車，這些交通優勢有利發展成為桃園企業總部核心，未來五～十年發展潛力強勁。中悦率先布局造鎮，一如過去的桃園藝文中心商辦、南崁豪宅造鎮模式，再次引起話題。
開業長達16年的家樂福東興店在今年3月8日歇業後，千坪店舖閒置迄今5多月後，終於找到新租客，中農科技大樓管委會證實，上月已和大都會國際傢俱館簽約。 對此，大都會國際傢俱館表示，但只租地下一樓，月租400~500萬，租期15年，因信義區少有大型家具賣場，看好周邊商機和消費力強，因此在該處展店，目前已經在裝潢階段，新門市預計下月中下旬開幕。 根據租屋網的招租廣告，中農求租範圍包括一樓485坪的空間，租金就要163.2萬，管理費4.3萬，以及地下一樓2800坪賣場，租金322萬、25.2萬管理費等。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，當地這類大坪數店面租金行情在單坪2000-3000元，買賣行情則在100-150萬，投報率可來到2.4%，地下室租金行情則都會腰斬每坪只有1000元左右，交易行情則在50萬左右，投報率也差不多。
若以最終傳出的家具店租金來推算，租在單坪1500元左右稍微偏高，投報率可達3%，應在於本要與一樓合租，變通可單租地下室則稍微提高了租金。 陳炳辰說，大坪數的實體店面現況多屬燙手山芋，如今能以稍高價位找到接手租客，對於房東來說相當幸運，惟該家具店過去也曾在鄰近的健康三民路口展店，營運狀態不算太好，目前則與全聯超市合租，其再次以不算低的租金價位進軍大坪數店面，若也與其他業種合作，或許也是當前實體店面營運的變通方式。
營業長達13年、位於台北市松山區民生東路三段的「路易莎咖啡」創始店，上週六(22日)驚傳歇業，據了解，起因是路易莎易房東與大樓住戶間，因地下室電表起爭執，結果引爆眾怒，住戶輪番檢舉一樓店面違規等狀況，店家不堪北市府反覆上門查緝，相歇業，原本房東將一樓店面分割成6間店面出租，如今租客相繼搬離，初估月租金至少損失30萬元。 路易莎創始店所在地為屋齡38年的華廈一樓，建物為地上7層樓、地下1層，其房東擁有一樓及地下室產權，並將一樓隔出6間店面，路易莎創始店承租邊間的5坪店面，且已營業長達13年。 知情人士透露，該店面所在為電表位在地下室，樓上住戶曾在今年3、4月間，向路易莎房東反映，希望到地下室查看電表，結果遭到拒絕，再次聯合其他住戶反映仍被婉拒，雙方發生爭執，且一發不可收拾，因多年來住戶都面臨無法察看電表的狀況，而引爆公憤。
雙方爭執日趨激烈，住戶認為房東佔用大樓公有地，搭建鐵皮出租，要求拆屋還地，甚至提出「地價稅大家都有繳」，要求他反還住戶不當得利部分，因無共識，住戶輪番向北市府檢舉房東涉嫌違建、逃稅等狀況。 今年6月起，6間店面的業主都被抽檢衛生排水等問題，有些被迫拆除，不堪其擾下，只能退租止血，迄今包括路易莎創始店在內，已有5間店歇業，剩下的一間花店也將在近期搬遷。 《蘋果新聞網》今（25日）走訪現場，發現5家店面悉數拉下鐵門，外牆並懸掛上面寫著「拜託不要再檢舉了 留口飯給我們吃 大家都有老小要養」的紅布條，只剩一戶花店仍在營業，但店員正在搬運屋內用品，準備用貨車將物品清運，業者拒絕受訪，也不願意提供房東聯絡方式。 據了解，該店依坪數大小，月租推估5～7萬元不等，6家店全部退租，房東每月至少損失30萬元租金。 對於創始店收攤，路易莎不願多談細節，低調表示對老店收攤很可惜，之後會另選一間做為旗艦店。 當地松基里黃建賓則表示，路易莎收攤是非戰之罪，希望他能留在當地繼續營業，還說「如果找店有困難，願意提供協助。」
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
