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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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內政部27日通過《都市更新條例》修正草案，對都更案內的危險建築物，在完整配套下，可簡化地方政府代拆程序，並提高危險建築物參與都更容積獎勵誘因，最高可達原容積的1.3倍，希望大棒與胡蘿蔔雙管齊下，加速都市更新。 九二一地震後，政府提高建物耐震規範，但九二一前蓋的六層樓以上高風險建築物仍有3萬6,200多件。官員指出，很多耐震係數不足的建築物是高樓層，例如九二一的東興大樓、台南地震的維冠大樓，因原本戶數就多、容積也高，有改建的急迫性，但卻欠缺都更誘因。 這次內政部提出《都市更新條例》第57、65條修正草案，一方面簡化代拆程序，另一方面給予更高容獎，以大棒加胡蘿蔔，雙管齊下方式鼓勵危老建物整建。 修法草案規範，對都更案內危險建築物，在已取得多數共識，並有完善安置配套的前提下，可簡化地方政府代為拆除的程序。
官員指出，去年修法內容是都更計畫核定後，要經實施者私下調解、主管機關公開調解等程序，程序齊備後由地方政府代拆釘子戶。未來則是針對地方政府認定有即刻危險性的建築物，直接連結《建築法》第81條，不用再走冗長的協調程序，就可以進行代拆。 另針對實施都更計畫範圍內，新增二項規定，其一實施容積管制前6層樓以上都市高風險建築物，給予容積獎勵可以原建築容積1.2倍核計；其二對於有危害公共安全的建築物，因有改善迫切性，給予容獎為1.3倍。 修法說明指出，原建築容積高於基準容積的中高層建築物樓層，相對四、五層樓集合住宅戶數多、且所有權人整合相對不易，致災風險高。
國家住都中心主動價購國產署國有非公用地，參與危老整建，27日公告促成新北市永和區，由恆岳建設負責，將延宕六年的都更案轉為危老，已申請建照，是住都中心首宗價購國產署土地協參危老的成功案例。 原本新北永和區信義段土地是申請都更方式重建，地主有13戶，都有意願參與都市更新，但延宕5、6年之久，且中間還有一條道路，屬國產署，導致原本就不大的基地被劃分成兩塊，整建難度更大。 承辦恆岳建設改以申請危老重建，成為國家住都中心參與危老整建的第一個受理申請案，全案也在五個月內快速走完流程，順利申請建照。 資深規劃師張方瑩表示，這塊基地原本不完整，有國有地道路橫越中間，因此住都中心向國有財產署價購非公用土地，協助完成危老整建申請，擴大基地面積，也順利獲得22％的基準容積獎勵，比原本走都更還要高。
這塊基地緊鄰捷運頂溪站，基地面積294.8坪，未來整建後樓地板面積將達到3,000坪，三年後完成改建，就會成為捷運站周邊的金雞母。住都中心未來可分回10戶，出售所得可用做第二期社宅興建經費。 危老改建雖取得100％所有權人同意，進行速度較快，但因為基地小等限制，施工成本較高。住都中心指出，面積小、開發規模小的基地，將參考都市更新權利變換標準單價，從寬調整工程費用上限6％，接鄰道路狹窄者調升5％。
商辦市場旺爆，連台北市精華地段屋齡30年的老舊商辦大樓，每坪成交行情也站上百萬大關，預期未來五年商辦市場還是大多頭格局之際，建商紛紛拉高辦公、廠辦的推案比重。最新調查顯示，今年前八月大台北都會區商辦推案量已突破千億元大關，比去年同期爆量逾120億元、年增12％。 住展雜誌研發長何世昌27日表示，近年商辦市場看俏，越來越多建商投入開發行列，但市場「缺貨感」還是明顯，預料在下一波商辦完工交屋高峰來臨之前，商辦市場榮景依然可期。 住展調查顯示，台北市今年商辦待售案量約286億元，年增逾百億元，年增幅約64％；至於新北市，商辦待售案量約805億元，年增僅1％。就待售商辦件數來看，台北市去年同期僅九個，今年前八月則激增至14個；新北市去年18個，今年已攀升至20個，雙北市商辦建案數量同步放量。 在熱門戰區方面，台北市14個商辦案有11個座落在士林、北投、內湖、南港，尤以內湖七個為最；新北市則主要集中在汐止、新店、中和、土城與新莊，尤以汐止、中和供給量較大。 汐止主要為「遠雄U-TOWN」一期與二期、「環宇科技中心」、「富鼎科技大樓」等案，中和則有「中板科技大樓」、「台灣科技廣場」、「世界Ｗ」等。
何世昌分析，大台北商辦供給量放大，但市場仍出現「缺貨感」，主因包括目前線上供給多為B辦，A辦供給短缺的情況依舊嚴重；住宅價格普遍仍高於商辦，部份商辦游走灰色地帶，被買方作為住宅使用，商辦的實際量比帳面上還少。 此外，有些求售中商辦大樓，空間規劃不見得符合目前企業主的需求，且有些商辦大樓期待整棟出售，像內湖「鼎實科技大樓」、南港「砳建築」，由於總價高，能負擔的企業主也相對較少。 何世昌分析，最近台北市已掀起「搶種商辦」熱潮，正如搶種高麗菜一樣，未來推案量將激增，預期最快2024年，將出現商辦完工交屋第一波高峰，屆時商辦市場供需結構將再觀察。
根據內政部營建署統計，今年上半年都更核定件數共45件，與去年同期的44件大致相當，幾乎不受疫情影響。內政部昨（27）日釋出都更條例修法利多後，未來再搭配危老小基地容獎加碼方案，都更、危老雙引擎催速，預計今年都更核定件數可望再破百案，危老申請案量也將突破歷史新高。 營建署統計，截至今年6月30日止，全台共核定45件都更案，主要集中在六都，又以台北市22件、台中市九件、新北市八件最多。 若與往年比較，官員指出，2016年前都更核准件數平均每年僅40件，2017年、2018年兩年間，平均每年核准件數增加到77件左右，直到2019年都更首度突破百案，今年若順利的話，也可望朝突破百案邁進。
今年上半年雖有新冠肺炎疫情攪局，不過由於都更多屬於長期投資，疫情短期震盪較不影響都更的推動，接下來國內疫情暫緩，內政部又推出都更條例修法，以及新北市住都中心正式成立，加入「都更國家隊」行列，都將起點火作用，促使未來都更行情看好。 危老方面，今年由於時程獎勵屆期，在5月前掀起一股危老狂熱，遞案量暴增，雖6、7月申請案量放緩，但接下來，營建署將公告新版危老容積獎勵辦法，針對周遭已無基地可整合的小規模基地，額外給予2%容獎，未來勢必也將再度為危老加溫。
受惠美國聯準會（Fed）無限QE所帶動的低利效益，美國房地產景氣持續加溫，7月新屋開工躍增22.6％，創2016年10月以來最大增幅，建築許可月增18.8％，創1990年1月以來最大增幅，超越2月新冠疫情爆發前的水平。整體來看，美國REITs後市看俏。 台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，按照目前美國聯準會（Fed）6月給出的利率預測，這個低利率環境可望延續至2022年，持續有利美國房市買氣。 整體而言，美國疫情放緩、經濟數據保持正向，央行寬鬆貨幣與政府財政紓困仍有工具；另一方面，目前美國REITs股利率水準達3.5％，與公債高達290個基本點利差，遠高於歷史平均130個基本點，落後補漲行情可期，建議可分批逢低加碼。 群益全球地產入息基金經理人楊慈珍表示，在當前全球網路通訊蓬勃發展、電子商務盛行下，特殊型REITs的受惠程度高，獲利成長快速，與租金走揚的傳統型REITs同樣值得相關投資契機。
操作上仍需持續關注新冠病毒疫情、各國央行政策動向、中美貿易戰發展等。 中國信託亞太實質收息多重資產基金經理人陳雯卿表示，全球利率因疫情影響走低，能提供穩定息收的產品將成為市場追逐的重心之一。實質資產如公共事業、基礎建設、REITS等是經濟活動的基石，亞太地區由於人口紅利增長及快速城市化，日常對實質資產的需求仍不可少，後續發展值得關注。 第一金全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示，REITs因為電商需求拉動，讓工業廠房、倉儲等不動產租賃需求熱絡，輔以原材料、勞動成本上升，支撐租金價格走高，基本面也為股價帶來一定幫助，對REITs整體後市，審慎樂觀看待。
行政院生技產業策略諮議委員會議（BTC）下周二（9月1日）揭幕，將凝聚後疫情時代台灣精準健康產業政策推動重點共識。行政院長蘇貞昌27日指示，未來以精準健康為主軸超前布局，使台灣成為國際級生醫創新研發樞紐，全球精準健康的領航者。 另行政院核定投入35億元，在新竹生醫園區興建第三生技大樓，定位為引領生醫產業朝向精準醫療方向發展，明年動工，2024年營運。新竹生醫園區引進對象以新藥研發、生技與高階醫療器材等廠商為主，為滿足生醫產業發展所需要產業空間，政院認有必要興建第三生技大樓。 行政院會昨日聽取「生醫產業創新推動方案成果報告」，科技會報辦公室執行秘書蔡志宏表示，生醫產業創新推動方案每年帶動生醫產業民間投資超過500億元，至今累計帶動民間投資超過2,000億元。2019年含健康福祉、醫療器材、製藥及應用生技等生醫產業總營業額達5,597億元，整體成長8.7％。
蔡志宏指出，生醫產業創新推動方案下一階段方向是以「精準健康」為主軸，將導入數位科技、強化大數據與整合資料庫應用，跨域結合ICT與生醫能量，擘劃未來十年全齡精準健康願景，推動台灣精準健康產業發展。 BTC會議邀請包括宏碁創辦人施振榮、研華董事長劉克振、趨勢科技總經理洪偉淦、輝達全球副總裁暨台灣區總經理邱麗孟等，分享對精準健康產業觀點。國際演講者是阿斯特捷利康藥廠數據科技與人工智慧研發副總裁Jim Weatheral。
經濟部今天通過10家中小企業擴大投資案，總投資金額達新台幣60億元，其中，訊凱國際斥資15億元，在桃園龜山購置廠房，並導入智慧化機械設備，是這次最大筆投資。 投資台灣事務所今天通過10家中小企業的擴大投資案，金額達60億元。據經濟部統計，截至目前為止，投資台灣3大方案已帶動626家企業投資，金額達1兆900億元，預估為台灣創造9萬1286個就業機會，後續還有50家企業排隊待審。
訊凱國際是全球領導散熱方案供應商，以CoolerMaster自有品牌行銷歐美及亞洲，為避免美中貿易戰影響，也看好未來AI、5G需求，計畫斥資15億元於桃園龜山購置廠房，導入智慧化機械設備，並設立研發實驗室。 台欣生物科技主要開發高階血糖檢測系統產品，為開發非洲、中東及東南亞等新興市場，計劃斥資11億元，在竹北生醫園區興建廠辦大樓，創造54個就業機會。 創新服務股份有限公司為精密尖端自動化設備製造商，為擴大產能，承接國內外大廠訂單，計劃招聘192名高科技人才，斥資逾10億元，在新竹銅鑼科學園區興建廠房，並導入智慧化生產線。 川岳機械擁有自動化工廠輸送設備30年製造經驗，為逐步擴展規模，計劃斥資8億元，在彰化二林中科園區新建廠房，並導入智慧化生產線，將增加16個工作機會。 友鋮公司專營汽車零配件、建築類扣件等，為提升產品精密度，計劃斥資逾7億元在台南新吉工業區新建廠房，投入智慧化檢測與製造設備，將提供國內80個工作機會。 漢克林企業主要製造、批發與零售工業空氣過濾器，為因應銷售額成長趨勢，計劃斥資2億元，在屏東大洲興建廠房，同時增設產線，將創造8個就業機會。 迎盛股份有限公司致力於精密板金的設計製造服務，因應未來半導體相關設備、5G通訊設備的需求強勁，預計斥資近2億元，在台南永康廠擴大投資，進行自動化設備更新，將創造15個工作機會。 冠亞豐科技專業製造金屬門窗的前端製作，為擴大生產規模，計劃斥資近2億元，在高雄茄萣新建廠房，導入自動化設備與相關智能軟體系統，為國內創造8個工作機會。 華成鋼模主要從事粉末冶金模具與冷熱鍛造模具，為擴大產能與促進產業升級，計劃斥資逾1億元，在苗栗頭份廠房汰舊換新現代化機器設備，將創造7個工作機會。 崇瑋工業長期深耕汽機車零組件，為持續推出新產品符合節能市場需求，計劃擴大投入逾1億元，在高雄大社廠房新增自動化產線，將創造12個工作機會。
總太地產（3056）攜手國賓影城打造中台灣首座「總太國賓影城」，昨（27）日於台中南區忠孝商圈熱鬧開幕，不僅宣告國賓影城正式插旗中台灣，這也是總太首度跨足娛樂性商用不動產，預估未來每年可為總太挹注約3,000萬元固定租金收益，成了名符其實的「包租公」。 總太5年前以1.6億元標下南區忠孝路70年地上權案，總太砸下了3億元打造「總太國賓影城」，規劃1～2樓為商場、3～6樓國賓影城共12個影廳。總太地產董事長翁毓羚指出，忠孝商圈機能完善，而且鄰近中興大學以及多間高中，串聯至台中文化創意產業園區可形成藝文產業鏈，深具發展的潛力。 此外，總太持續看好台中剛性購屋需求與換屋市場，近二年大手筆砸下80億重金，重押台中市北屯區、水湳經貿園區與南區，目前手上擁有近1.6萬坪土地，自今年第四季起將陸續進場推案。
翁毓羚表示，總太目前線上銷售中的北屯區「聚作」預售案，總銷65億元，目前銷售已破七成；北屯區另一個銷售中的「共好MELODY」案，總銷約23億元，銷售已超過九成，總太期許上述兩建案都能在年底前順利完銷。 展望下半年的新推案，翁毓羚表示，北屯區現有的1.13萬坪土地，第四季預計推出「聚作」三期與四期預售案，住家總戶數超過1,900戶，每坪單價2字頭起跳，總銷約130億元。 總太今年上半年EPS1.16元；前七月營收16.37億元，年增27.58％。法人表示，總銷約60億元的「總太2020」，住家部分已完銷、且預計自今年第四季起交屋。 此外，「總太國賓影城」在8月底正式營運，可望貢獻穩定的租金收益，預期總太今年營收有機會挑戰30億元、EPS上看3元以上。
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