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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
根據內政部統計建照核發狀況發現，今年上半年工業倉儲類中，建照核發的樓地板面積高達175.3萬坪，寫下11年來新高紀錄。顯示今年「擴廠或建廠需求」的單件規模較大，下半年起工業用途的工程案，將迎搶蓋潮。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，從近年購置廠房的目的來看，多半還是以自用需求為主，因這波台商回流的擴廠與建廠需求，多期能在短時間內投產，因此，短期內即能反映在建照核發的狀況上，建廠與擴廠的案量也因此攀升。 今年除了工業地產交易熱，繼台積電、Google加碼購置工業土地後，近期，勝華科技楊梅廠以45.6億元標脫，若再從上半年工業倉儲類核發建照的樓地板面積來看，未來幾年包括擴廠、建廠等工程案量，都將十分可觀。 2018年美中貿易戰開打後，台商資金陸續回流，間接推升工業地產的交易動能。根據內政部建照核發狀況統計，2018上半年核發量來到1,270件，2019年同期也有1,009件，2020年上半年雖受到疫情影響但仍維持在908件。
特別的是，即使今年上半年建照核發量較去年同期略減，但建照核發面積卻寫新紀錄，上半年的核發面積高達175.3萬坪，除了寫11年來新高，也比2018年同期的117.7萬坪、2019年的128.5萬坪大躍進。 根據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計，截至今年8月底，工業地產交易總金額為940.7億元，較去年前八月的585.0億元大增加61%，僅差5億就平去年全年記錄，顯示買氣暢旺，其中廠房交易更是翻倍成長，目前為止已突破300億元，較去年同期成長92%。 據世邦魏理仕統計指出， 今年上半年，工業地自用型買方就投入近259億元購買工業土地、廠房及廠辦，其中以電腦及周邊設備業者最為積極。 世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，上半年共有27家台商獲准回台投資，多數業者選擇於現有廠區內擴產，亦有部分廠商新購入土地或廠房，以滿足營運需求。 瑞普萊坊總經理劉美華則認為，從近期的工業地產交易可見工業地產剛性需求不只短期會挾資金行情重寫歷史，中長期還會因為投資開發再出現新一波交易熱，值得投資人密切關注。
北市議員日前指出，「台北市危老申請作業程序」明訂審核程序應在30日內完成，其他五都都在拚危老績效，北市核准率卻是六都墊底，還有民眾等候一年，還未審核通過，對此，北市建管處解釋，危老10%容積獎勵至今年5月11日，申請案件暴增，將會加快速度提升核准率。 建管處指出，營建署積極推動危老重建，市府也配合協助加速重建速度，因危老條例10%容獎至5月11日止，4、5月申請案件爆增228件，較去年同期增加約400%案件量，申請件數全國之冠，但也須更多時間審查。
建管處長劉美秀表示，目前已優先集中具審核資格的13名人員投入審查工作，增加1倍以上人力加速辦理，6、7月已核准83件，截至8月27日止，北市547件危老申請案已核准280件，核准率提升至51.19%。另，針對已核准危老重建案申請建造執照，也核發86件建造執照。 建管處表示，根據營建署資料顯示，新北市申請287件、核准221件；台中市申請266件、核准126件；桃園市申請63件、核准43件；台南市申請91件、核准85件；高雄市申請57件、核准47件，北市危老績效確實領先，但對於爆量的申請案件，將會加快辦理速度提升核准率，以推動危老更新進度。
台中青年創業據點再多一處，台中市政府勞工局與住宅發展工程處合作，選定太平區育賢段第一期社會住宅1樓，臨育賢路側的34坪空間，規劃青創店鋪，即日起至9月14日受理申請投件。不過當地不是繁榮地段，第一年月租5萬8000元，仲介業者表示「比逢甲商圈還貴！」 中市勞工局長吳威志表示，台中市現有審計新村、光復新村及摘星山莊三處青創基地，今年將在太平育賢段第一期社會住宅1樓增設青創店舖，地點在太平區環中東路三段、育賢路口。 吳威志說，青創店鋪以商業模式為經營主軸，進駐期3年，經勞工局評估營運績效良好者，契約期滿後得優先續約，至多9年。每月租金5萬8477元，第1年7折、第2年8折、第3年9折，第4年起9折或依市場調查調整租金，但以不低於9折收取，另水電費與管理費等由進駐者繳納。
豐原區廟東商圈的青創業者表示，如果加上水電及管理費，租店開銷上看6萬以上，這可以在綠園道租小店面了，問題是年輕的創業者應該付不起這樣的店面租金。 仲介業者也覺得太貴了，逢甲商圈部分店租6萬可以找不錯的店面，青年創業者誰會跑去太平的非黃金地段花5.8萬租店面？ 勞工局長吳威志表示，這是市府都發局依社會住宅的造價所換算出來的租金。第一年可以打7折，大概四萬元，接下來再慢慢提高。 申請條件：年滿20歲且45足歲以下，設籍台中市且自中市青創基地期滿離駐或曾參與相關創業、培育、孵化、輔導講座，且目前具有效公司登記或商業登記及稅籍登記的青年，可單獨或與合作夥伴提出申請，經勞工局邀集專家學者審查錄取後即可進駐。
財政部國產署指出，近年來國產署與各個主管機關共同推動國有非公用不動產改良利用業務，截至今年7月底，已簽約且存續中累計有62案，預估可創造總收益294億元、吸引民間投入1,286億元資金與4萬個就業機會。 所謂改良利用為政府提供土地與民間業者共同開發，或透過當地政府辦理招商，像是近年來的太陽光電地面型裝置、藝文園區、財政部暨財訓所景美新址地上權開發案，還有未來的華光特二與財政部愛國西路舊址開發案。 目前改良利用共62案，其中有14案來自新北市政府，創下全國各縣市之冠，官員預估，新北市可創造總收益137.98億元、吸引民間投入279.5億元資金與8,524個就業機會。
官員認為，新北市的滬尾藝文休閒園區就是國產署與市府合作順利招商案例之一，國產署提供面積約2.02公頃（6,100坪）的遊憩區土地，由市府招商引進優質休閒遊憩（如藝術市集及設計旅館等）設施，提供多元觀光服務，預估可創造總收益10.58億元，吸引民間投資7.28億元，並且提供474個就業機會。 透過地方政府順利招商，也讓國內外旅客多了一處可選擇駐留的觀光勝地，達成中央、地方、投資者與消費者多贏局面。 官員指出，新北市案件中已順利完成者還有土城區及樹林區各二處國有產業用地招商案、「林口三井outlet」、「樹林秀泰影城」、「林口機一A、B、C、D」開發案，配合市府引進高科技製造業及商場等產業項目，協助地方經濟發展。 近期新北市政府還會推出「八里龍形市場」、「淡水望高樓文創區及停車場」、「汐止長安乙種工業區」等合作開發案，也有四處國有土地正洽商合作細節，官員對成果樂觀其成。
美中貿易戰加上新冠疫情衝擊，帶動不少台商、企業主紛將廠辦移回台灣，尤以中部是布局重點，造就中科周圍包括潭子、大雅、神岡等區域，發展潛能吸引建商卡位，推案客層不約而同鎖定盆盈缽滿的科技業貴族。 據經濟部資料統計，「投資台灣方案」目前在大台中已近120件，投資金額占全台20%以上，在六都中排第一，僅指標廠商華邦電子、惠特科技、橋樁金屬，以及巨大、程泰、和大、上銀等集團，便挹注逾300億元。 台中市今年第2季公司登記的家數成長數、成長率、資本額成長率，以及商業登記家數成長數、商業登記資本額成長數等五項指標，同樣排名六都第一。 台積電、巨大集團等產業龍頭大廠，更持續在中科擴廠，或成立全球營運總部。市調顯示，包括土地、廠辦、住宅等產品需求都顯著攀升。 最受科技業客群青睞的大雅區，生活機能已相當完善，擁74號、國道一號等交通題材加持，加上政府積極推動台中國際機場門戶計畫，整體房市熱絡，且相比西屯，房價親民不少，也吸引不少跨區購屋族置產。
深耕大雅房市多年的久樘開發，以堅實營造品質廣受中科就業族群青睞，近期在大雅推出新案「久樘花園童畫」，基地鄰近雅環生活圈，一公開每周來客逾30組，是區域內指名度相當高的指標案。 此案以三制靜工法，包括中空樓板、5+5膠合玻璃、德國木地板隔音墊，打造健康花園宅，規劃23至34坪的二至三房，整體社區僅90戶，居住環境單純。 另位於大雅核心中清路與中清北街口的「坤悅雅樂」，科技業看屋比率甚至達五成以上，包括台積電、友達光電、綠點科技、矽品精密、台灣應材等大廠員工都有成交購入。 全案規劃24至39坪二至三房產品，標榜距離國道一號、74號道路僅十分鐘車程，緊鄰肯德基商圈、大雅黃昏市場、第一公有市場及大雅公園，每周吸引15至20組來客，銷售累計突破七成。 神岡則以別墅型產品詢問度最高，區域矚目新案「里山禾樂」，鄰近潭雅神綠園道、圳前仁愛公園，車程5分鐘內可達神岡國小、神岡圖書館，規劃全棟TOTO衛浴、BWT淨水軟水設備，12戶全電梯住家，總價1,880萬元起，獲得不少換屋族青睞。
被視為北台中交通樞紐的潭子，擁國道、捷運紅線、74號快速道路等交通路網串聯，鄰近的豐洲科技園區已有77家廠商進駐，潭子聚興產業園區更將從明年初開始交地給業者建廠，已有不少就業人口搶先移入置產，新案銷售熱絡。 此區包括勝利路商圈的坤悅「悅．勝利」、中山路上的「鄉林天韻」、弘富重劃區的「久樘臻星」都已迅速完銷。久樘開發後續在潭子還有新作品推出，頗受市場期待；首度插旗潭子的寶璽建設，也有輕豪宅案進場，可望為區域再掀話題。 此外，位在崇德路五段的「順天豐華」，基地就在矽品精密大豐廠對面，吸引不少任職於矽品的中高階主管詢問。此案產品規劃36至38坪，總戶數205戶，每坪28萬至31萬元，銷售已達八成，客層涵蓋潭子、北屯等地，矽品員工比率占約一成。
皇翔建設跨足觀光飯店領域的第二筆開發案－日本格拉斯麗飯店，距離完工落成已進入倒數，依工程進度，將在年底完工、2021年正式開幕營運；由於明年起將有長期穩定現金流，加入貢獻行列，加上下半年「皇翔PARK」和「皇翔中山」將為主力業績，營運漸入佳績。 皇翔表示，跨足觀光飯店領域的第二筆開發案，為台北市忠孝東路、臨沂街口的「格拉斯麗飯店」（Hotel Gracery），目前完工申請使用執照的進度，並不受疫情和環境影響。依工進觀察，預計年底完工，並取得使用執照，2021年正式開幕營運加入貢獻行列。 皇翔租給「格拉斯麗飯店」的大樓，全案占地391坪，由日本在台的台灣藤田觀光集團承租，2016年雙方已簽訂租賃契約，租期為20年，皇翔將享有包底抽成的現金流。 今年上半年皇翔業績表現優於去年同期，由於「皇翔PARK」持續銷售入帳，加上板橋區民權段等31筆道路用地以3.93億元處分給關係人慶隆開發，使得上半年營收衝高至21.62億元，營業毛利8.5億元，毛利率39.29％，合併稅後盈餘2.85億元，年增率高達4526.24％，EPS為0.87元，賺贏去年全年。 展望下半年，皇翔表示，主要將由雙北市兩大案「皇翔PARK」和「皇翔中山」同步銷售貢獻。
東元(1504)、聲寶(1604)、三洋電(1614)、大同(2371)四家老牌家電大廠擁有豐厚土地資產，除大同困在經營權爭奪戰外，其他家電廠都加速活化資產腳步。其中，聲寶以總價18億元，出售林口廠對面倉庫土地及廠房，對EPS貢獻3.4元，預計第四季入帳，今年EPS上看4.5元。 聲寶集團總裁陳盛沺近年積極活化聲寶土城及林口廠土地資產，為提升林口廠開發價值，除斥資10多億元，在台南購地建新廠，預計第四季取得使用執照，明年起生產線陸續搬遷，林口廠已向桃園市政府提出山坡地解編申請，未來將開發為科技園區。 聲寶表示，土城舊廠完成地目變更，正進行綠化審議，原本規畫三棟住宅大樓，其中一棟作為銀髮住宅，只租不售，營造青銀共居的環境；但考量土城當地建案售價及銀髮住宅出租效益等問題，也可能修正為三棟全做為銀髮住宅，最快明年動工興建。
此外，聲寶董事會通過林口廠對面倉庫土地及廠房，以總價18億元，賣給根億建設，初估處分資產利益可達12.66億餘元，對EPS貢獻約3.4元，預估第四季可認列收益。 東元加速推動台北市松江大樓改建、新莊廠土地資產活化，東元決定與明台產險合作開發，以危老建築向北市府申請獎勵，雙方合計投入13.64億元，東元集團依總持分比重出資56％、預計約7.64億元，未來改建後全數出租，初估租金報酬率6.25％、投資報酬率11.24％。 至於東元新莊廠土地37,263平方米，透過工業區立體化及都市更新獎勵，規畫科技廠房占七成，商業辦公大樓三成，其中工業區民營化聚焦在科技、ICT、AI等產業，預計興建六棟廠辦及一棟地上23層樓商辦大樓。 三洋電泰山廠位於捷運新莊線及機場線交會口，占地2.3萬坪，開發市值超過100億元，備受各方關注。 三洋電表示，泰山廠符合新北市府實施都更三箭，將進行地目變更，最高容積率雖可從目前300％提高至600％，但捐地要從現行40％提高至近50％，還得依公益性設施獎勵，興建建物及價金回饋給新北市府。 三洋電與顧問團隊8月已將五個土地開發案，送董事會討論，董事之一的能率集團希望三洋電開發團隊要提供更細部分析，全案改11月送董事會拍板定案，再向新北市政府補件申請工業區地目變更為特定專用區，未來涵蓋購物中心、商辦大樓及住宅。
位在台中西區忠明南路上鄰近美術館、審計新村等熱門景點，有一塊已空置2年未營業的700坪精華地，而該地前身為摩鐵，但因空置過久不僅門面遭人塗鴉，一間間的房間矗立，看似廢墟；不過就在今年6月突然扮上新妝，由新東家接手，搖身一變成為地中海風格明顯的新文創摩鐵。 《蘋果新聞網》實際走訪現場，現為「浪琴文創旅館」的前身為奧大利汽車旅館，該公司1988年成立，歷經20個年頭，於2018年解散，而該建物也從色彩繽紛的外表，褪下華服，空置至少2年後，才又有新東家接手重操舊業，今年6月正式開幕。
浪琴文創旅館林主任表示，公司去年就著手在整修，本就預計今年開幕，但不巧遇到疫情影響，至今都尚未開始宣傳，不過隨著疫情穩定，假日的住房率可達8、9成。 雖然稱文創旅館，但記者觀察現場仍以摩鐵型態經營；林主任也說明，目前房間數共36間房，房價訂在4~6千元一晚，不過搭配促銷活動約3.5折的折扣，房價落在1680左右。至於重新整修的費用與租金，林主任則不方便透露。 21世紀七期河南店經理蘇益正分析，該地周邊仍有許多觀光熱點，如中信市場、怪物冰等，且一路串連至勤美術園道、科博館；以該地的租金行情一坪約1000~1200元，而該旅館佔地700坪，粗略估算月租金可達70萬元。 而西區的美術館商圈隨著台中市中心移轉，人潮版圖也遷移；周邊房市大約10年前漲至最高點，此後一路修正，約在3~4年前跌到最低，但這幾年房市回溫，再加上不少豪宅如「由鉅大恆」等加持，近期中古屋房價已回漲，而詢問的顧客預算也從800～1300萬拉高到1000~2000萬。
國產署27日舉行第38批國有非公用不動產標售，本次列標的共有24戶，包含標售多次「耕曦」、「明日博」及「翔譽雙子星」，而過去流標5次的大安區豪宅「明日博」繼上回標脫2戶後，再度標脫3戶，且最高單價達112萬元。 本次標售作業，共收到7封標單，共有6戶順利標脫，標脫率達25%，而過去乏人問津的「明日博」和上一回標售價格未降，總價帶落在9,000萬至1.3億元之間，這回一口氣標脫3戶，又以18樓戶溢價率最高，標脫總價1.18億元，拆算單價為112萬元，溢價率達2.45%。 此外，位於大安區羅斯福路三段的「耕曦」過去住宅標售狀況不錯，但近期努力標脫店面產品，本次降價列標，但最終仍僅有3戶住宅產品標脫，溢價率不高，約0.02%~0.35%。 房產人士指出，近期海外資金回流，加上股市維持萬二高點，高資產族持續尋找適合資金停泊的標的物。
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