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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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永康街老店高記因樓層違規使用遭罰，決定收店，讓違建問題再成熱門話題。屋比房屋彙整內政部營建署資料指出，雖然政府一再宣示嚴查違建，但截至今年6月底，全國違建量達68.8萬件，從2007年以來至今，大增逾23萬件，增幅高達53%。 觀察2007年至今違建量增加最多區域，新北、桃園、台中、台南、高雄等直轄市違建量都增加逾萬件，台中市甚至狂增6.1萬件、增幅高達200%，成為台灣新違建大戶。全台遍地違建已是目前各縣市政府亟需面對的課題。 對此，屋比房屋總經理葉國華表示，全台房價持續走高，高房價以及大量居住需求，導致違建產品在寸土寸金的都會區格外盛行，以房價最高的雙北市來說，違建量就高達26.8萬件，占全國違建量39%，數量非常驚人。
另外，近年人口不斷增加桃園及台中，不僅區域房價攀升，違建量也明顯走揚，2007年至今違建量增加幅度甚至高100~200%。 葉國華指出，近年除雙北市不斷宣示要拆違建外，其他地方政府受限於經費不足、民眾抗爭等因素，導致違建拆除效率不彰，也讓不少民眾存著僥倖的心理。 他表示，雖然違建可以增加使用面積、帶來出租收益，但終屬違法，遲早都有被拆的可能。以雙北市來說，目前新違建都是即報即拆，舊違建若有公安問題一樣會立即拆，民眾最好避開這類產品，若要購買，也要事先了解相關規範。
全台房市交易持續升溫，民俗月仍澆不熄遞延買氣，六都各地政局昨（1）日公布，六都買賣移轉棟數合計逾2.1萬棟，雖因民俗月等因素，8月數據較上月略減8%，但年增25%，其中高雄市年增33%，為增幅最多的地區。 房仲業者表示，8月雖適逢民俗月，但上半年疫情干擾讓整體買氣遞延，加上資金浪潮與低利環境，讓房市原本的「淡季逆勢走熱」。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，8月正逢民俗月，有些民眾因忌諱而避開此時交屋，因此8月移轉棟數略呈現月減，不過今年5~8月的市場買氣相當熱絡，陸續也反映在買賣移轉棟數上。 7月全國的移轉棟數創下55個月以來的新高，而8月仍延續兩成以上的年增率，可看出當前的房市交易仍熱度不減。
根據各地政局的資料顯示，台北市8月的移轉棟數為2,477棟，月減14%但年增17%，新北市則是5,694棟，月減7%、年增22%，桃園市仍有4,178棟表現，月減9%且年增28%。六都中只有台中市在月比表現為正成長，月增2%，8月移轉量達4,136棟年增24%，是箇中指標。 台中市8月移轉量表現十分亮眼，並創下該市今年以來單月新高。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台中市因高端資金動能強勁買盤湧現，且台中市具有人口紅利，自用買盤穩固，此外，在綠線等軌道經濟、科技園區就業機會的話題帶動，置產投資的比例也逐漸升高。
新莊副都心曾是大台北房市熱區，房價一度喊到每坪近90萬元，後因居住率低加上周邊機能未提升，直墜3字頭，近年隨著機捷、環狀線開通，大型商場宏匯廣場正式營運，但塭仔圳又即將開發，國家電影中心也將於明年完工，房地產專家預估，副都心房價有望止跌回升。 新莊副都心聯外交通便利，鄰近台65線、台64線及新北環河快速道路，可串連國道1號、3號，銜接五股、泰山、蘆洲、三重、板橋、永和、中和、新店等行政區，加上機場捷運、新北環狀線陸續開通，房市自2010年起一路飆漲，最高成交價曾落在一坪70多萬元。 但，新莊副都心建案主打大坪數豪宅，買入門檻高，實際住房率卻不高，連帶周邊商家不願進駐，到了晚上漆黑一片，與隔著環狀線軌道的舊市區，呈現明暗對比的兩個世界，房價2015年起不斷下跌，如今一坪均價只剩40多萬元。
住商不動產企研室經理徐佳馨指出，新莊副都心推行之初，附近的頭前重劃區房價一坪已有30、40萬，因此副都心房價起步就不低，加上不少重大建設位於此地，被視為另一個新板特區，房價不斷上漲；沒想到，後來的買氣不如預期，大坪數、高總價又不好脫手，房價開始下跌，交易熱度也冷卻一段時間。 徐佳馨表示，隨著今年環狀線正式通車，副都心房市再度引起討論，加上大型商場、國影中心進駐，預估房價將再度回溫，但能不能回到全盛時期，還有待觀察；此外，同樣價格上，民眾可能選擇鄰近的板橋或林口的豪華社區，副都心生活機能必須要持續提升，才可以實際吸引入住。
北市最難都更案更進一步，繼斯文里三期整宅都更案順利推動後，二期也完成事業及權利變換計畫報核，正式進入法定審議階段，重建後打造1棟地上13樓、地下3樓、共252戶住商混合大樓，總經費約28億，北市更新處表示，目前還有1成民眾還在溝通當中，預計最快明年底動工。 市府自2015年起投入資源協助蘭州斯文里整宅都更，2016年2月2日成立「蘭州斯文里公辦都更專案工作站」，駐點深耕整合4處更新單元。斯文里同意比例達9成後，隨即啟動計畫內容彙整作業，其事業及權利變換計畫案於8月31日進入法定審議程序。 更新處指出，斯文里二期總樓地板面積高達約11386坪（37640.81平方公尺）未來規畫斥資28億興建1棟地上13層、地下3層、共252戶的住商混合大樓，其中有100餘戶為市府分回的公共住宅。1樓規畫34家店面、2樓以上為集合住宅，最快明年底開始動工。
另外，為讓斯文里二期揮別過去窳陋的生活環境及狹窄的社區動線，更新後的建物基地也會退過退縮，營造友善人行空間，並連接基地外開放空間建立完善防災救災系統，解決原建物耐震設計、消防設備不完善等問題。 更新處表示，待事業計畫及權利變換計畫報核後，陸續將進行公開展覽、公辦公聽會、幹事會、聽證會及審議會審議等法定程序。
法務部行政執行署台北分署1日舉行的「123聯合拍賣」，新店豪宅湯泉美地第三拍以1930萬元拍出，加上其他5筆不動產拍賣及玉飾、水墨畫等動產，共拍出7717萬餘元進帳國庫。 湯泉美地豪宅是一位顧姓民眾欠繳綜合所得稅被執行拍賣的案件，顧某欠繳111萬餘元綜所稅，清償31萬餘元後，其餘70萬餘元無法再繳，因此豪宅被執行拍賣，拍得1930萬元，扣除70萬餘元綜所稅後，將由顧某抵押權設定的債權方參與分配。 其他不動產包括台北市西昌街29巷公寓、永吉路278巷2弄的3間新成屋、新店區禾豐二段1地號及其上建物等6筆房地，不動產的拍定金額7692萬7784元。 動產方面包括違規攤商欠費大戶販賣的隨行電風扇等生活雜貨，及第一保險經紀人股份有限公司股票、翁記珠寶的玉飾擺件、沈呂遂大師的手繪水墨畫都以高價賣出，合計拍賣金額共24萬餘元。
看好台商回流、商辦升級和擴廠的大錢潮，中華工程大手筆砸下136億元開發「土城AI智慧園區」，未來總銷將逾300億元，2023年完工搶市，可望成為新北市下波規模最大廠辦造鎮案。此外，長虹、潤泰新、宏盛、華固、興富發、宏普等，手中也都有總銷百億以上大型商辦造鎮案，上述七大天王同步躋身「百億俱樂部」。 在台北市方面，以潤泰新「南港之心」未來商辦的開發規模最大，可望刷新台北市商辦總銷最高紀錄，總坪數達5.23萬坪，依目前南港行情估計，未來總銷可能挑戰400～500億元。 上述「百億俱樂部」商辦七大天王中，中工大手筆在土城5.3公頃基地打造四大棟科技廠辦大樓，總樓地板面積10.5萬坪，規劃全台首座立體式AI科技廠辦，並配備有5G專網、雲端、物聯網、大數據管理分析等軟硬服務；每單位坪數從150坪～2,000坪，可彈性配置廠辦空間。
中工表示，全案於今年2月取得建照，8月正式動工，預計2023年完工，將投資136億元興建，未來總銷規模將上看300億元，除部分為集團自用外，其餘將對外招商、租賃，目前已有不少上市櫃公司洽詢。 另外，長虹也將展開百億級廠辦造鎮計畫，7月才砸下61.39億買進黎智英的香港商查德威、香港商盛至的土城近1萬坪土地和舊工廠，計劃興建辦公大樓，總銷至少百億，可望是長虹創辦以來規模最大的商辦開發案。 至於潤泰新正積極開發「南港之心」公辦都更案，光是辦公室面積就規劃5.23萬坪，規模相當於「台北101」辦公大樓的半棟之譜，未來總銷上看500億元，有可能會是台北市規模最大的商辦造鎮案。 此外，宏盛建設也和地主在南港路進行商辦造鎮計畫，基地規模達四千多坪，為台北市少見的大面積土地，總銷可望站上200億元以上。 至於華固建設也正進行新店正大尼龍廠都更案，全案占地1.3萬多坪，總銷高達550億元，規劃都更完成後，將開發為住宅、辦公各五成，華固將分回住宅，總銷約230～260億元，正大則分回辦公。另外，興富發則在復興北路規劃總銷百億的頂級辦公開發案；宏普則在大直規劃商辦和住宅複合開發案，未來總銷也破百億。
台中資金行情火燙，土建融大噴量，以不動產放款龍頭土銀為例，全台截至8月，實際放款額度約4300億元，台中就佔逾1100億元，高踞六都最高，專家表示，過去幾年，舊市區板塊重新崛起，新興重劃區的建案價格每年都以10～20％的速度飆漲，外地建商搶地不手軟，顯見台中未來潛力持續看俏。 土地融資是專門為了購買土地開發所需的資金，開發商通常會跟建築工程融資共同申請，其中，據資料顯示，台中為全國房市最亮眼地區，以不動產放款龍頭土銀為例，實際放款額度約4300億元，台中佔逾1100億元，相較新北約670億的額度，多出64%，相比台北350億元，更多出3倍以上。 台北建商直言，北部精華區土地近乎絕跡，且都逼近天價，使開發商望之卻步，目光轉向台中，帶熱一波土地熱潮。也因此，台中各地價就紛紛創高價，自去年至今，7期土地總成交金額突破300億元，如興富發建設豪砸32億元購入市政北七路、惠中路口「新4」土地，換算每坪單價350萬元，締造目前土地單價新高紀錄。
這波資金熱潮同時帶熱豪宅市場，下半年將進場的「雙橡園市政河南路案」、「由鉅市政路案」、「新朗白朗峰」豪宅案等同樣備受矚目，顯見七期土地與房市交易熱度盛況空前，建商信心增。銀行高層透露，相對北部房價基期較低的台中，具有較高漲幅潛能，甚至在最精華的七期新市政中心，如只要以不到北部三分之一的價錢，產品性價比高。 而且不僅七期土地創新高價，台中各區域土地行情也不惶多讓，台中市建築經營協會理事長邱名仕指出，過去幾年，舊市區板塊重新崛起，新興重劃區的建案價格每年都以10～20％的速度飆漲，如北屯機捷特區，三年內從2字頭迅速衝破3字頭；水湳、14期未來將從4字頭起跳。 住商不動產七期南屯店協理黃權銘表示，近期北部豪客看屋的比例相比去年同期暴增約6成，幾乎鎖定在七期新市政中心，指標案「大陸宝格」、「寶璽天睿」「國泰層峰」等案更有不少一次購入兩戶以上的案例，可看出台中已成為北部資金匯聚的重要據點，未來發展備受期待。
活化資產，增加收益，炎洲（4306）公告與毓軒建設簽訂林口土地買賣合約，處分新北市林口區建林段60、75及76地號土地，此土地近三井Outlet商圈，因土地購入時點早，成本較低，推估處分利益7.79億元，每股獲利貢獻約1.4元，預計今年第四季或明年第一季認列入帳。 炎洲表示，近年積極砍掉虧損單位、活化資產，寧波薄膜廠上半年交易價款已全數收足，估計過戶程序完成後於今年第三季可認列處分利益，每股獲利貢獻約1.5元；如今已簽約完成之林口土地處分案，合計大幅貢獻每股獲利約2.9元。 另已規劃將處分的上海廠及福州廠，現有多組買家洽談中，其中上海廠同樣成本低，亦有較大之潛在獲利。
炎洲指出，本業膠帶業務自Q2起營運大幅回升，包材通路獲利亦可大幅成長，另持續進行的房地產三個預售推案，銷售狀況超出預期，銷售率都超過六成，預估很快即可完銷，營運、獲利持續攀揚。 炎洲旗下旺洲開發林口推出預售案「旺洲逸品」，總銷30億元；新莊「炎洲旺年匯」及「炎洲THE ONE」預售案，總銷分別為10億及18億元，預計2022～2023年陸續交屋認列。 此外，越南近期經由國會通過歐盟越南自由貿易協定協商，另在東協架構下有紐澳、印度、大陸等地貿易協定，炎洲規畫在越南建置二至三條PVC膠帶產線。
由於這波台商回流對工業、物流中心用地需求為主，因此，紡纖廠停產後的開發或使用方向，也已做為科技廠辦、工業園區、物流中心等使用為主。其中，南紡（1440）已在規劃，未來不排除將台南廠房變更為科技園區進行招商；力麗（1444）在芳苑工區路近700坪土地，則已處分出售給經營循環經濟產業的企業使用。 宜進（1457）在2019年把台南廠加工絲部門產線停產之後，處分出售的對象，也將會是以物流倉儲使用為主。 據了解，南紡目前台南廠已有部分土地出租給企業做為物流中心、發貨倉儲使用。南紡指出，由於台南廠面積頗大，為因應科技大廠對工業用地需求，南紡計畫方向之一，是把廠區申請變更為科技園區，進行招商。 南緯（1467）在台南仁德廠區約8,000坪土地，若出售市價在16億元以上。市場指出，雖然南緯目前尚未對台南廠未來利用做出決定，不過，以南緯台南廠的地理位置及周邊產業環境、未來發展，該廠未來以做為科技廠辦、物流中心使用最為適合。
台南知名觀光景點「世界蛇王教育農場」近期傳出據點要出售，農場負責人今年已高齡近80歲的黃國男與其子黃啟興，接受《蘋果新聞網》專訪指出，全盛時期每日來客200~300人，現在平均僅剩2~3人，假日也僅數十人參觀，經營農場20多年來前後跟銀行貸款超過2500萬元，若再有次機會，除非自己是白癡不然不會在經營該產業。 「世界蛇王教育農場」位於台南市歸仁區中正北路一段525巷，佔地面積2057.6坪，園區內早期飼養包含鱷魚、各類毒蛇、孟加拉虎、非洲獅、馬來熊、亞洲黑熊、阿拉伯狒狒、長臂猿、白髯翁面猴、食蟹猴、黑面白猴等，是許多民眾想要觀看動物必訪景點。而農場老闆黃國男，為全世界首位人工繁殖眼鏡蛇成功的人，早期透過表演與眼鏡蛇「蛇吻」聞名，直到6年前因年事已高，透過舉辦與蛇吻別秀，封嘴不再表演。
「蛇王」黃國男除表演蛇吻，吸引遊客目光，另項讓他聲名大噪就是在2010年8月在未通報下就擅自繁殖公獅與母虎所雜交生下「獅虎獸」，也就是俗稱彪！由於彪的基因有著先天缺陷，因此該行為在當時引起動保界撻伐，而後來的3隻彪2隻夭折，僅存1隻母彪目前已10歲，並安置在屏科大保育類野生動物收容中心。 黃國男之子黃啟興指出，早期農場養鱷魚，全盛時期園區內有高達5000隻，後來隨著時空改變，父親才開始經營養眼鏡蛇與各類珍奇動物，事實上很多動物都是當時縣政府轉介過來收容，經營養眼鏡蛇其蛇毒更是被中研院拿去做實驗使用，但在國外每百公克眼鏡蛇毒可賣100美元，但台灣政府卻要以100隻蛇毒出價1萬元收購，其整個產業在台灣並不受重視。 黃啟興指出，20多年前園區剛成立時並無動保法，對飼養動物規範不多，全盛時期園區內動物有上百種，每月開銷就要100~200萬元，平均也超過150萬元，家族為經營農場前後貸款超過2500萬元，目前仍負債，後來隨動保法上路，原本合法的養殖場一夕之間全變違法，動保團體甚至僅憑1張照片就說我們虐待動物，叫大家不要遊園，生意大受影響，「動保團體說我們沒有提供空間讓靈長類活動，但在我們飼養下多數動物活得都比野生更為健康，如野生熊壽命僅20餘年，但我們養的卻活到40多歲，動物生病必須花費更多醫療費，我們哪會有心力去虐待牠們，照顧都來不及了。」 黃國男指出，政府稽查時都說沒問題，但動保團體卻說我們虐待動物，生意也因此變差，目前園區剩下30多種動物當中以爬蟲類居多，那些靈長類的都被政府轉介到別的地方，我早期曾經被李登輝、馬英九與陳水扁連3任總統接見過，也是10大傑出農村青年暨第一屆傑出專業農家得獎人，對於經營這個產業很失望，如果再有1次機會除非是腦殘才會想做這個，根留台灣會爛掉。 黃啟興認為開農場等於被這些動物1年365天都綁在店裡，早上起來就循園看動物是否安好，有無正常排泄，若腹瀉就要快點投藥救治，然後開始清理園區掃大便，做這個產業不只做到懷疑人生，甚至都快放棄人生，這工作有許多生命危險，如父親上次被森林響尾蛇咬傷，送醫院時都發出病危通知，「這工作沒錢賺會餓死，被動保團體找麻煩會被氣死，更可能會被動物咬死。」 目前「世界蛇王教育農場」仍持續營業，但多數靈長類與獅子老虎等都已轉介安置，動物減少了門票也從過去200元變成打對折僅收100元。
而園區在房仲網中已開出1.6億元求售，過去雖有人出價但價格與預期有差距，所以目前仍待售。 黃啟興指出，這產業已沒人要經營所以家人才會想要把地拿出來賣一賣，未來若順利賣地後也會將動物轉介安置，當初興建園區時就花了3000~4000萬元，而因該筆農地位於中正北路上，相對較具高價值，周邊農地若臨路每坪也要5萬元，所以開價雖然上億元但屬合理行情。
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