歐亞不動產估價師聯合事務所
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大同昨(1)晚間公告,除了向法院遞狀聲請宣告欣同、新大同公司解散外,也公告已破產子公司華映底下楊梅新城宿舍建物、土地脫標,共計12筆土地與7筆建物,交易金額達2.21億,歷經四次流標,此次終於有買主出手標下,根據公告得標者為在地開發商大造投資有限公司,專家表示,這次標的是非都市計畫範圍的建地,原本是員工宿舍,地理位置較偏僻,但若該地有望轉工業用地,身價可期倍數翻漲。 根據公告顯示,此次楊梅新城宿舍標案土地共2,449.19坪、建物2,896.59坪,總交易金額2.21億元,而此筆進帳,大同預計利益達1.04億元。若單以土地價值來評估,每坪單價落在9萬,不具名的開發商表示,該地並非住宅用地,而是特定農業區甲種建築用地,一坪9萬元其實稍高於周邊行情,但此地坪數適中,適合建商開發透天建案。 不過尚有另一種可能,全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,楊梅多農地,若有望轉工業用地,身價多會倍數翻漲,以幼獅工業區的工業土地來說,都會來到地坪單價25萬左右,而幼獅擴大工業區也會近20萬,不過華映相較偏僻,周邊也不乏農地,得視可否作為工業使用,以地坪單價9萬來說,加上可使用面積大,價碼就不算高,目前疫情影響,且美中、兩岸關係不佳,多有台商回流覓地興蓋廠房,此案結果便偏向樂觀。
台北市敦北商圈規模最大的公辦都更案-冠德建設(2520)敦北地上權辦公大樓,已完工落成,預計年底取得使用執照,明年中點交給玉山銀,屆時總價60.88億元的交易價款,將落袋為安、業績可望大進補!此外,冠德看好松山機場國門的地段,將在民權東路打造全新的第二企業總部大樓,最快約2024年完工。 冠德副總張勝安表示,冠德位於台北市敦北松齡新村老舊眷改的地上權辦公大樓案,最近已完工,正準備申請使照,預計年底前取得使照,2021年中之前交屋給玉山銀,將來會是玉山銀行第二企業總部大樓。 冠德敦北地上權案,位於敦化北路、近富錦街、民權東路口,地上權存續年限為50年,是在2014年以28.5億元標得國防部政治作戰局的地上權土地,基地面積約1,836.78坪,分為南北兩街廓,屬於敦化南北路特定專用區,99.99%為國有土地。 冠德於2018年底以60.88億元易手給玉山商業銀行,交易標的有兩棟,包括大棟、小棟的建物產權面積(含停車位)共1萬1,419.06坪。 冠德預計處分敦北地上權辦公大樓後,毛利為12%~18%,預計2021年中點交給玉山銀後,再確認處分利益並入帳認列。 張勝安表示,冠德雖然集團已面臨辦公室空間不足、需要打造第二企業總部來擴充辦公空間,但剛好碰到買家玉山銀,跟冠德已故創辦人馬玉山有同名之緣,因此董事會考慮再三後,決定全數「割愛」。另外,冠德再於松山機場旁邊民權東路,得標另一筆公辦都更案,將打造為未來的集團第二總部大樓。 張勝安表示,該民權東路公辦都更案於去年底得標,基地達1,328坪,基地分A、B兩塊,計畫興建15樓的辦公大樓、10樓的住宅大樓,總計兩棟。 其中,辦公大樓總坪數逼近1萬坪,預計2022年動工,2024年完工,將作為冠德集團的第二企業總部大樓;至於住宅大樓,將規劃18~24坪的小宅,對外出售。
全台房市交易升溫,北市億元級豪宅也陸續出現成交案。最新實價登錄揭露,今年5月天母區豪宅「天母一莊」有兩筆億元交易,另外,天母還有豪宅「華固天鑄」及自辦都更案的交易,合計上半年達14筆,不僅超越去年同期的十筆,銷售金額總計來到23.3億元。不過,天母高價豪宅雖交易熱絡,但每坪單價未再創新高。 最新實價登錄揭露,今年5月天母區豪宅「天母一莊」有兩筆樓中樓交易,成交總價分別為1.89億元及1.78億元,拆算車位成交單價則為112萬元、105萬元,創下「天母一莊」揭露以來的新低紀錄。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,近年天母豪宅交易價持穩,偶有下修盤整的交易紀錄,但由於天母是北市傳統豪宅聚落,加上今年資金浪潮與低利環境下,只要價格合理都有高資產族進場布局,推升天母億元豪宅的交易熱度。 雖然天母豪宅經歷盤整期,但今年億元交易轉熱,光是2020上半年已達14筆,成交總金額達23.3億元,比去年16億增加了7.3億元。 天母交易量回溫,要歸功中山北路六段巷內的自辦都更案,雖然沒有響亮氣派的案名,不過光今年上半年就交易了六筆,加上7月的一筆,今年累計達七筆,算是天母豪宅的無名新星。 據悉該案位在天母中山北路六段195巷內,成交價格從每坪96萬元~120萬元不等,經比對該棟社區應是自辦都更案,根據都更入口網站資料顯示,該筆蘭雅段都更案從2010年事業計畫申請到興建完工,前後花了近九年的時間,台北市也因此多了一棟單價百萬的都更宅。
位於台南市安南區的台史博館特區,在政府開發面積達52公頃的國立台灣歷史博物館,及亞太國際棒球訓練中心,建構出一座公共設施完善、高品質之居住環境,加上北外環快速道路三期明年底完工,將可快速連結南科,帶動區域地價與房價上揚,12年來地價漲幅高達5倍,快速路網預期效應,也讓該區房價迅速朝2字頭邁進。 台史博館特區從12年前,陸續有名發、太子、陳慶等實力型建商陸續進場開發,當時在莫拉克風災前,區域住宅區單坪行情,約介於4.5~5萬元,但台南市政府地政局去年5月代內政部,標售台史博館特區的和順寮農場區段徵收區土地,標脫2筆商業地,分別由台南陳慶建設與台北品陽建設得標,標脫總價約32.2億元,其中品揚建設旗下上陽行銷以總價16.36億元,標得台史博館對面6629.47坪,單坪得標價約24.69萬元;陳慶建設董事長陳春發以個人名義,以總價15.88億元,標得館前一路旁5857.61坪商業地,每坪得標價約27.13萬元。 三富地產總經理鍾增榮指出,和順寮農場區段徵收區面積約192公頃,其中含20公頃國家級之史博館,並在史博館旁劃設置一座達30公頃公園,並規劃成自行車步道與滯洪池,連結史博館用地整體利用,兼具休憩 、運動且完善公共設施。區內交通發達,距離國道1號永康交流道約5分鐘車程。 鍾增榮說,因特區內腹地廣大,隨著台史博館開館及安南醫院設立,與北外環快速道路三期明年底完工,台史博館園區可在8分鐘車程,迅速連通南科,造成近來該特區住宅區土地快速上揚,單坪行情已拉高至每坪25~29萬元之間,等於12年漲幅高達5倍;該區商業區目前行情,也已拉高至4字頭。 市調顯示,目前北外環快速道路、86快速路網,也讓安南區、高鐵沙崙站特區,形成比價效應,安南區的九份子重劃區,高樓層預售單價已站上2字頭,連帶拉抬台史博館特區與高鐵沙崙站特區,單坪房價將朝2字頭邁進,台南地價與房價漲勢,也讓不少在地建商感到驚訝。
今年儘管疫情攪局,但土地市場卻熱度飆升,近日又見台北市精華區土地成交,皇翔建設董娘廖林淑花砸下9.49億元,買下北市西門町163.65坪商業區土地,賣家則是永豐餘集團何家的家族成員。 市場人士臆測,這塊地與何家擁有的漢中街一小段93地號及潤泰創新國際的98地號相連,未來是否會形成皇翔廖家、永豐餘何家及潤泰新三強聯手開發?頗有想像空間。 根據最新揭露的實價登錄顯示,西門町中華路一段、長沙街二段口的163.65坪土地,在八月間被皇翔董事長廖年吉的夫人廖林淑花,及廖年吉女兒廖珮如、兒子廖家賢主掌的慶隆開發以9.49億買下,每坪取得價格約579.9萬元。 仲量聯行曾在今年四月間,接受何家地主委託公開標售這塊西門町商圈土地,當時標售地號包括93、94、95、96、97等,面積近200坪,使用分區為商四,容積率800%、建蔽率75%,標售底價不公開,測試疫情下的市場接受度;不過潛在買家有意私下洽購,全案改採議價方式進行。 至於最新揭露的實價資訊顯示,此次皇翔董娘的慶隆開發買下的漢中街一小段土地163.65坪,並未包括93地號;業者研判,何家地主可能是有意和買家一起合建,因此保留一小塊地。 商仲業者指出,何家則在民國85年間把持有的95、96、97地號,與潤泰建設持有的98地號一起合作請照,由信誼企業負責人何壽山和潤泰建設擔任起造人,預計開發地上12樓的住宅和一般事務所大樓,但後來全案並未進入實質開發階段,閒置迄今。 市場人士研判,皇翔董娘可獨立開發推案,但未來若可能與何家、潤泰創新聯手開發,基地有機會擴大為235.44坪,屆時若規畫為1~2房的小坪數豪宅,將頗有看頭。
潤隆建設(1808)揮軍台中的第一筆辦公大樓「NTC國家商貿中心」,其中商場兩個樓層約1,800坪,被全球人壽以7.3638億元買下,換算每坪成交價格約41萬元。潤隆表示,處分完成後,該辦公大樓已100%完銷;法人估計,將可貢獻潤隆EPS約0.19~0.28元,第四季可望入帳,獲利大進補。 昨(2)日潤隆和全球人壽雙方正式簽訂買賣契約,將「NTC國家商貿中心」的三、四樓,包括惠民段139地號88.75坪土地,和建物共1,794.15坪,以總價7.3638億元賣給全球人壽保險公司。法人估計潤隆處分利益約總價的8~12%,可貢獻EPS約0.19~0.28元。 潤隆副總邱秉澤表示,台中七期重劃區的辦公地標「NTC國家商貿中心」,原本三、四樓商場公司計畫保留不賣,但碰到有適當買主出現,就乾脆處分掉;目前全棟除一樓店面出租當包租公之外,已100%完銷。 潤隆第二季在桃園新案「市政潤隆」加入貢獻行列下,拉高單季稅後純益約0.21億元,優於去年同期虧損1.04億元,EPS達0.07元;累計上半年稅後虧損0.99億元,每股稅後虧損0.32元。累計前七月營收達26.78億元、年增33.5%。 展望下半年,潤隆還有「悅誠」、「柏克萊公園」、「潤隆(真愛NO.2)」等新案,將陸續完工交屋,近期股價吸引買盤進駐,加上處分「NTC國家商貿中心」商場可望在第四季挹注,下半年業績不看淡。
壽險公司大股東若握有大量不動產,是否可用來增資?金管會主委黃天牧2日明白訂下「原則」,即「不希望用這種方式處理,保險業增資就是用現金(增資)」。過去曾有遠雄人壽、宏泰人壽大股東曾以其持有的不動產作價,完成增資,成功解除財務指標不足的危機,但金管會目前傾向不再核准此種增資模式。 6月底宏泰人壽淨值比為1.88%,未達到金管會要求的2%門檻,黃天牧表示,宏泰人壽還有今年12月底的一次機會,即金管會會到明年初才會採取措施。 他表示,現在保險業要看淨值比及RBC(資本適足率),RBC是在保險法已有明確規定,淨值比目前是在行政規定,但在這次保險法修法時,會將淨值比納入法律,黃天牧說:「就是按照現在的法規走就對了」。 即保險業若RBC不到200%、淨值比連二期不到2%,金管會都會依法執行立即糾正措施。 但非金控下的壽險公司因為沒有「富爸爸」,增資相對比較「吃力」,過去如遠雄人壽、宏泰人壽的大股東分別以持有的不動產作價,增資30億元及近70億元,但當時也有引發一些適法性爭議,如不動產價值認定,其他股東若無不動產可作價增資,即可能被大股東以不動產增資,稀釋掉持股,且質疑為何不賣掉不動產,用現金來增資等。 同時這兩件不動產作價增資案,都不是在黃天牧出任保險局長任內核准的個案。黃天牧表示,銀行現在也不准許不動產作價增資,就監理衡平性來看,保險公司的大股東也不應拿資產來增資,同時過去有已退場壽險公司在不動產增資上亦曾有瑕疵,所以黃天牧並不歡迎壽險公司再以資產作價增資。 宏泰人壽3月底淨值比就低於1%,保險局要求提出財務改善方案,但宏泰人壽至今未提出,黃天牧是「話說前頭」,先強調他的原則就是不再希望壽險公司提議要用不動產作價增資,若要增資就是大股東拿出現金來增資。
公股銀行房貸額外降1碼方案將於本月底結束,目前政府並無規劃延續,也讓公股銀能鬆一口氣,預計回歸正常市場利率後,平均房貸利率約上升0.1至0.15個百分點。除此,受惠房市景氣升溫,各家公銀房貸承作量估能達成,但房貸利息收入仍較堪憂。 央行3月降息1碼後,行政院緊接著宣布,公股銀針對額度千萬元以下且符合自用住宅的房貸客戶,會再額外降息1碼,為期半年至9月底。 如今方案將到期,市場預估,目前疫情趨緩、國內經濟數據也有所回升,應不會延續。相關官員昨(2)日表示,目前尚未有延長規劃,不清楚是否會延長加碼活動。 公股銀主管稱,除了需足額反映央行降息1碼之外,房貸商品自4月起至9月底止,還需額外降息1碼,青年安心成家貸款等房貸商品首期利率更不到1%,各家平均利率約1.35%至1.4%間,房貸利收目標恐較難達成。 不過,其他家公股銀行主管表示,額外降息之後,加上疫情趨緩,詢問房貸數量確實有比較高,對銀行而言,房貸商品風險低、承做量也能順勢拉升,部分銀行更在逆境中求生存,激發多元商品維持利率,都是降息後帶來的益處。 從統計數字看出,公股銀行今年新承做房貸均為正成長。銀行主管分析,主要原因仍為利率低迷、游資過多,帶動房市回溫,價格也維持小漲趨勢,自住客的需求相對較高,使得今年房貸業務量相當亮眼。 大型行庫高層主管坦言,額外降息1碼的方案只為期半年,對銀行只是小傷,若再延長,恐對銀行造成影響,因此不建議政府將該方案再延續下去。 對銀行而言,足額反映央行降息1碼傷害較深,也讓房貸利率下探,這也讓行庫改變房貸政策,增加多元房貸政策,譬如:前低後高房貸商品、階段式利率方案等,防範未知的利率風險,但也因不是所有銀行都跟進,導致部分銀行的承做新件數,略遜一籌。
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