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房產新聞

  1. 華映楊梅舊宿舍脫標 在地開發商2.21億拿下

  2. 冠德敦北案完工 明年業績大補 交易總價60億元

  3. 天母億元豪宅 交易轉熱

  4. 台史博館特區建設帶動 地價12年漲5倍 房價將甩1字頭

產業新聞

  1. 皇翔董娘砸9億 買西門商業地

  2. 潤隆處分商辦二樓層 Q4入帳7.3億

  3. 壽險增資限現金 禁用不動產

  4. 公銀紓困房貸優惠 無意延續


1、華映楊梅舊宿舍脫標 在地開發商2.21億拿下

2020-09-02 陳筱惠/綜合報導

大同昨(1)晚間公告,除了向法院遞狀聲請宣告欣同、新大同公司解散外,也公告已破產子公司華映底下楊梅新城宿舍建物、土地脫標,共計12筆土地與7筆建物,交易金額達2.21億,歷經四次流標,此次終於有買主出手標下,根據公告得標者為在地開發商大造投資有限公司,專家表示,這次標的是非都市計畫範圍的建地,原本是員工宿舍,地理位置較偏僻,但若該地有望轉工業用地,身價可期倍數翻漲。 根據公告顯示,此次楊梅新城宿舍標案土地共2,449.19坪、建物2,896.59坪,總交易金額2.21億元,而此筆進帳,大同預計利益達1.04億元。若單以土地價值來評估,每坪單價落在9萬,不具名的開發商表示,該地並非住宅用地,而是特定農業區甲種建築用地,一坪9萬元其實稍高於周邊行情,但此地坪數適中,適合建商開發透天建案。 不過尚有另一種可能,全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,楊梅多農地,若有望轉工業用地,身價多會倍數翻漲,以幼獅工業區的工業土地來說,都會來到地坪單價25萬左右,而幼獅擴大工業區也會近20萬,不過華映相較偏僻,周邊也不乏農地,得視可否作為工業使用,以地坪單價9萬來說,加上可使用面積大,價碼就不算高,目前疫情影響,且美中、兩岸關係不佳,多有台商回流覓地興蓋廠房,此案結果便偏向樂觀。

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2、冠德敦北案完工 明年業績大補 交易總價60億元

2020/09/03 工商時報 蔡惠芳

台北市敦北商圈規模最大的公辦都更案-冠德建設(2520)敦北地上權辦公大樓,已完工落成,預計年底取得使用執照,明年中點交給玉山銀,屆時總價60.88億元的交易價款,將落袋為安、業績可望大進補!此外,冠德看好松山機場國門的地段,將在民權東路打造全新的第二企業總部大樓,最快約2024年完工。 冠德副總張勝安表示,冠德位於台北市敦北松齡新村老舊眷改的地上權辦公大樓案,最近已完工,正準備申請使照,預計年底前取得使照,2021年中之前交屋給玉山銀,將來會是玉山銀行第二企業總部大樓。 冠德敦北地上權案,位於敦化北路、近富錦街、民權東路口,地上權存續年限為50年,是在2014年以28.5億元標得國防部政治作戰局的地上權土地,基地面積約1,836.78坪,分為南北兩街廓,屬於敦化南北路特定專用區,99.99%為國有土地。 冠德於2018年底以60.88億元易手給玉山商業銀行,交易標的有兩棟,包括大棟、小棟的建物產權面積(含停車位)共1萬1,419.06坪。 冠德預計處分敦北地上權辦公大樓後,毛利為12%~18%,預計2021年中點交給玉山銀後,再確認處分利益並入帳認列。 張勝安表示,冠德雖然集團已面臨辦公室空間不足、需要打造第二企業總部來擴充辦公空間,但剛好碰到買家玉山銀,跟冠德已故創辦人馬玉山有同名之緣,因此董事會考慮再三後,決定全數「割愛」。另外,冠德再於松山機場旁邊民權東路,得標另一筆公辦都更案,將打造為未來的集團第二總部大樓。 張勝安表示,該民權東路公辦都更案於去年底得標,基地達1,328坪,基地分A、B兩塊,計畫興建15樓的辦公大樓、10樓的住宅大樓,總計兩棟。 其中,辦公大樓總坪數逼近1萬坪,預計2022年動工,2024年完工,將作為冠德集團的第二企業總部大樓;至於住宅大樓,將規劃18~24坪的小宅,對外出售。

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3、天母億元豪宅 交易轉熱

2020-09-03 經濟日報 記者黃阡阡/台北報導

全台房市交易升溫,北市億元級豪宅也陸續出現成交案。最新實價登錄揭露,今年5月天母區豪宅「天母一莊」有兩筆億元交易,另外,天母還有豪宅「華固天鑄」及自辦都更案的交易,合計上半年達14筆,不僅超越去年同期的十筆,銷售金額總計來到23.3億元。不過,天母高價豪宅雖交易熱絡,但每坪單價未再創新高。 最新實價登錄揭露,今年5月天母區豪宅「天母一莊」有兩筆樓中樓交易,成交總價分別為1.89億元及1.78億元,拆算車位成交單價則為112萬元、105萬元,創下「天母一莊」揭露以來的新低紀錄。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,近年天母豪宅交易價持穩,偶有下修盤整的交易紀錄,但由於天母是北市傳統豪宅聚落,加上今年資金浪潮與低利環境下,只要價格合理都有高資產族進場布局,推升天母億元豪宅的交易熱度。 雖然天母豪宅經歷盤整期,但今年億元交易轉熱,光是2020上半年已達14筆,成交總金額達23.3億元,比去年16億增加了7.3億元。 天母交易量回溫,要歸功中山北路六段巷內的自辦都更案,雖然沒有響亮氣派的案名,不過光今年上半年就交易了六筆,加上7月的一筆,今年累計達七筆,算是天母豪宅的無名新星。 據悉該案位在天母中山北路六段195巷內,成交價格從每坪96萬元~120萬元不等,經比對該棟社區應是自辦都更案,根據都更入口網站資料顯示,該筆蘭雅段都更案從2010年事業計畫申請到興建完工,前後花了近九年的時間,台北市也因此多了一棟單價百萬的都更宅。

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4、台史博館特區建設帶動 地價12年漲5倍 房價將甩1字頭

2020/09/02 文/記者林耀文

位於台南市安南區的台史博館特區,在政府開發面積達52公頃的國立台灣歷史博物館,及亞太國際棒球訓練中心,建構出一座公共設施完善、高品質之居住環境,加上北外環快速道路三期明年底完工,將可快速連結南科,帶動區域地價與房價上揚,12年來地價漲幅高達5倍,快速路網預期效應,也讓該區房價迅速朝2字頭邁進。 台史博館特區從12年前,陸續有名發、太子、陳慶等實力型建商陸續進場開發,當時在莫拉克風災前,區域住宅區單坪行情,約介於4.5~5萬元,但台南市政府地政局去年5月代內政部,標售台史博館特區的和順寮農場區段徵收區土地,標脫2筆商業地,分別由台南陳慶建設與台北品陽建設得標,標脫總價約32.2億元,其中品揚建設旗下上陽行銷以總價16.36億元,標得台史博館對面6629.47坪,單坪得標價約24.69萬元;陳慶建設董事長陳春發以個人名義,以總價15.88億元,標得館前一路旁5857.61坪商業地,每坪得標價約27.13萬元。 三富地產總經理鍾增榮指出,和順寮農場區段徵收區面積約192公頃,其中含20公頃國家級之史博館,並在史博館旁劃設置一座達30公頃公園,並規劃成自行車步道與滯洪池,連結史博館用地整體利用,兼具休憩 、運動且完善公共設施。區內交通發達,距離國道1號永康交流道約5分鐘車程。 鍾增榮說,因特區內腹地廣大,隨著台史博館開館及安南醫院設立,與北外環快速道路三期明年底完工,台史博館園區可在8分鐘車程,迅速連通南科,造成近來該特區住宅區土地快速上揚,單坪行情已拉高至每坪25~29萬元之間,等於12年漲幅高達5倍;該區商業區目前行情,也已拉高至4字頭。 市調顯示,目前北外環快速道路、86快速路網,也讓安南區、高鐵沙崙站特區,形成比價效應,安南區的九份子重劃區,高樓層預售單價已站上2字頭,連帶拉抬台史博館特區與高鐵沙崙站特區,單坪房價將朝2字頭邁進,台南地價與房價漲勢,也讓不少在地建商感到驚訝。

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1、皇翔董娘砸9億 買西門商業地

2020/09/03 工商時報 蔡惠芳

今年儘管疫情攪局,但土地市場卻熱度飆升,近日又見台北市精華區土地成交,皇翔建設董娘廖林淑花砸下9.49億元,買下北市西門町163.65坪商業區土地,賣家則是永豐餘集團何家的家族成員。 市場人士臆測,這塊地與何家擁有的漢中街一小段93地號及潤泰創新國際的98地號相連,未來是否會形成皇翔廖家、永豐餘何家及潤泰新三強聯手開發?頗有想像空間。 根據最新揭露的實價登錄顯示,西門町中華路一段、長沙街二段口的163.65坪土地,在八月間被皇翔董事長廖年吉的夫人廖林淑花,及廖年吉女兒廖珮如、兒子廖家賢主掌的慶隆開發以9.49億買下,每坪取得價格約579.9萬元。 仲量聯行曾在今年四月間,接受何家地主委託公開標售這塊西門町商圈土地,當時標售地號包括93、94、95、96、97等,面積近200坪,使用分區為商四,容積率800%、建蔽率75%,標售底價不公開,測試疫情下的市場接受度;不過潛在買家有意私下洽購,全案改採議價方式進行。 至於最新揭露的實價資訊顯示,此次皇翔董娘的慶隆開發買下的漢中街一小段土地163.65坪,並未包括93地號;業者研判,何家地主可能是有意和買家一起合建,因此保留一小塊地。 商仲業者指出,何家則在民國85年間把持有的95、96、97地號,與潤泰建設持有的98地號一起合作請照,由信誼企業負責人何壽山和潤泰建設擔任起造人,預計開發地上12樓的住宅和一般事務所大樓,但後來全案並未進入實質開發階段,閒置迄今。 市場人士研判,皇翔董娘可獨立開發推案,但未來若可能與何家、潤泰創新聯手開發,基地有機會擴大為235.44坪,屆時若規畫為1~2房的小坪數豪宅,將頗有看頭。

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2、潤隆處分商辦二樓層 Q4入帳7.3億

2020/09/03 工商時報 蔡惠芳

潤隆建設(1808)揮軍台中的第一筆辦公大樓「NTC國家商貿中心」,其中商場兩個樓層約1,800坪,被全球人壽以7.3638億元買下,換算每坪成交價格約41萬元。潤隆表示,處分完成後,該辦公大樓已100%完銷;法人估計,將可貢獻潤隆EPS約0.19~0.28元,第四季可望入帳,獲利大進補。 昨(2)日潤隆和全球人壽雙方正式簽訂買賣契約,將「NTC國家商貿中心」的三、四樓,包括惠民段139地號88.75坪土地,和建物共1,794.15坪,以總價7.3638億元賣給全球人壽保險公司。法人估計潤隆處分利益約總價的8~12%,可貢獻EPS約0.19~0.28元。 潤隆副總邱秉澤表示,台中七期重劃區的辦公地標「NTC國家商貿中心」,原本三、四樓商場公司計畫保留不賣,但碰到有適當買主出現,就乾脆處分掉;目前全棟除一樓店面出租當包租公之外,已100%完銷。 潤隆第二季在桃園新案「市政潤隆」加入貢獻行列下,拉高單季稅後純益約0.21億元,優於去年同期虧損1.04億元,EPS達0.07元;累計上半年稅後虧損0.99億元,每股稅後虧損0.32元。累計前七月營收達26.78億元、年增33.5%。 展望下半年,潤隆還有「悅誠」、「柏克萊公園」、「潤隆(真愛NO.2)」等新案,將陸續完工交屋,近期股價吸引買盤進駐,加上處分「NTC國家商貿中心」商場可望在第四季挹注,下半年業績不看淡。

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3、壽險增資限現金 禁用不動產

2020/09/03 工商時報 彭禎伶

壽險公司大股東若握有大量不動產,是否可用來增資?金管會主委黃天牧2日明白訂下「原則」,即「不希望用這種方式處理,保險業增資就是用現金(增資)」。過去曾有遠雄人壽、宏泰人壽大股東曾以其持有的不動產作價,完成增資,成功解除財務指標不足的危機,但金管會目前傾向不再核准此種增資模式。 6月底宏泰人壽淨值比為1.88%,未達到金管會要求的2%門檻,黃天牧表示,宏泰人壽還有今年12月底的一次機會,即金管會會到明年初才會採取措施。 他表示,現在保險業要看淨值比及RBC(資本適足率),RBC是在保險法已有明確規定,淨值比目前是在行政規定,但在這次保險法修法時,會將淨值比納入法律,黃天牧說:「就是按照現在的法規走就對了」。 即保險業若RBC不到200%、淨值比連二期不到2%,金管會都會依法執行立即糾正措施。 但非金控下的壽險公司因為沒有「富爸爸」,增資相對比較「吃力」,過去如遠雄人壽、宏泰人壽的大股東分別以持有的不動產作價,增資30億元及近70億元,但當時也有引發一些適法性爭議,如不動產價值認定,其他股東若無不動產可作價增資,即可能被大股東以不動產增資,稀釋掉持股,且質疑為何不賣掉不動產,用現金來增資等。 同時這兩件不動產作價增資案,都不是在黃天牧出任保險局長任內核准的個案。黃天牧表示,銀行現在也不准許不動產作價增資,就監理衡平性來看,保險公司的大股東也不應拿資產來增資,同時過去有已退場壽險公司在不動產增資上亦曾有瑕疵,所以黃天牧並不歡迎壽險公司再以資產作價增資。 宏泰人壽3月底淨值比就低於1%,保險局要求提出財務改善方案,但宏泰人壽至今未提出,黃天牧是「話說前頭」,先強調他的原則就是不再希望壽險公司提議要用不動產作價增資,若要增資就是大股東拿出現金來增資。

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4、公銀紓困房貸優惠 無意延續

2020-09-03 經濟日報 記者林子桓/台北報導

公股銀行房貸額外降1碼方案將於本月底結束,目前政府並無規劃延續,也讓公股銀能鬆一口氣,預計回歸正常市場利率後,平均房貸利率約上升0.1至0.15個百分點。除此,受惠房市景氣升溫,各家公銀房貸承作量估能達成,但房貸利息收入仍較堪憂。 央行3月降息1碼後,行政院緊接著宣布,公股銀針對額度千萬元以下且符合自用住宅的房貸客戶,會再額外降息1碼,為期半年至9月底。 如今方案將到期,市場預估,目前疫情趨緩、國內經濟數據也有所回升,應不會延續。相關官員昨(2)日表示,目前尚未有延長規劃,不清楚是否會延長加碼活動。 公股銀主管稱,除了需足額反映央行降息1碼之外,房貸商品自4月起至9月底止,還需額外降息1碼,青年安心成家貸款等房貸商品首期利率更不到1%,各家平均利率約1.35%至1.4%間,房貸利收目標恐較難達成。 不過,其他家公股銀行主管表示,額外降息之後,加上疫情趨緩,詢問房貸數量確實有比較高,對銀行而言,房貸商品風險低、承做量也能順勢拉升,部分銀行更在逆境中求生存,激發多元商品維持利率,都是降息後帶來的益處。 從統計數字看出,公股銀行今年新承做房貸均為正成長。銀行主管分析,主要原因仍為利率低迷、游資過多,帶動房市回溫,價格也維持小漲趨勢,自住客的需求相對較高,使得今年房貸業務量相當亮眼。 大型行庫高層主管坦言,額外降息1碼的方案只為期半年,對銀行只是小傷,若再延長,恐對銀行造成影響,因此不建議政府將該方案再延續下去。 對銀行而言,足額反映央行降息1碼傷害較深,也讓房貸利率下探,這也讓行庫改變房貸政策,增加多元房貸政策,譬如:前低後高房貸商品、階段式利率方案等,防範未知的利率風險,但也因不是所有銀行都跟進,導致部分銀行的承做新件數,略遜一籌。

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