|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
房市轉趨熱絡，不動產逾放比率也跟著走低，根據金管會最新公布的不動產逾放比率，今年7月底止，房貸逾放比率0.15%、建築貸款逾放比率0.12%，均低於去年同期。 金管會銀行局副局長黃光熙表示，今年7月底止，購置住宅貸款的逾放金額112億元，逾放比率0.15%。 低於去年底的120億元、0.16%，跟去年同期的144億元、0.2%相比，也明顯下降。 疫情衝擊企業經營，放無薪假人數增加，為何房貸逾放比率還可以下降？官員表示，這可能跟政府推出各種紓困貸款有關，以房貸為例，金管會在2月推出個人貸款紓困措施，包括房貸在內，本金及利息都可以緩繳，就不會產生逾放。 除此，疫情關係，全球紛紛降息，在低利率情況下，房市也轉趨熱絡。 至於建築貸款方面，今年7月底止，建築貸款的逾放金額有32億元，逾放比率0.12%，高於去年底的21億元、0.09%。 但若跟去年同期35億元、0.15%相比，則是明顯下降。
銀行業者表示，建築貸款逾放比率的波動也比較大，只要碰到一家建商財務有問題，逾放比率就會上升；而年底銀行通常會積極打銷呆帳，因此，年底的逾放金額都會比較低。 官員表示，跟房貸一樣，同樣是受惠於政府推出的紓困貸款措施，讓建築貸款的逾放比率可以下降，這顯示，銀行配合紓困措施，不但可以協助企業及個人度過疫情衝擊的難關，銀行的資產品質也可維持，不致惡化。 黃光熙表示，整體來看，7月底止，購置住宅貸款及建築貸款的逾放比率，均低於全體銀行逾放比率0.25%，顯示這兩類貸款的資產品質尚屬穩定。 此外，不受疫情影響，不動產貸款餘額仍持續成長，在購置住宅貸款餘額方面，今年7月底有7兆6,492億元，均比去年底及去年同期增加；建築貸款餘額則有2兆5,935億元，同樣比去年底及去年同期成長。
中信房屋最新調查發現，房市長期持有投資者增加，這些人買房有「三不」，不是為自住，不想出租，也不打算短期出售賺價差；買房只是想買來長期放著，簡單說就是想囤房等增值。 中信房屋研展室副理張漢超表示，會出現這種現象，主要就是錢太多。由於銀行利率低，且不歡迎大筆存款，加上金融市場變化劇烈，投資風險高，因此手上擁有大筆資金的民眾，乾脆把錢拿來買房放著，因嫌出租麻煩，因此也不打算出租。 中信房屋近日針對民眾購屋目的進行調查，發現有86.7%民眾購置不動產是以自住用途為主，投資用途則僅占13.3%，與過去的調查相比，自住用途與投資用途並無太大變化。
不過，不自住，不打算收租，也不考慮短期出售的「長期持有」，由過去調查的4.6%上升到7%。張漢超表示，顯示房市投資方面發生變化。過去不少投資人買房目的是賺價差，但房地合一上路後，房價波動縮小，短期轉售獲利空間不大，因此大多轉為長期持有。
根據財政部8月稅收統計，我國8月土增稅收為92億、年增7％，土增稅課稅件數則為5.3萬件、年增18.2％，件數與稅額雙雙成長。而8月契稅稅收為14億、年增29.6％，課稅件數則為3.7萬件、年增20.8％，堪稱是爆發性成長。 財政部官員表示，契稅是房市中買方購屋時所課徵的稅負，其成長來自於買賣不動產件數與成交金額，今年看來我國房市已回溫。至於土增稅為買賣時針對土地漲價幅度予以課稅，土增稅成長原因多為兩項，包括建商在計畫建築新案前大舉收購土地、企業投資設廠前購入工業區土地，今年看起來兩種情況都有增加。 官員表示，今年8月稅收的兩大房市指標契稅與土增稅皆為正成長，主要關鍵是今年桃園、新竹、新北房市交易熱絡，新北市、新竹縣都有鉅額工業區土地交易案件挹注土增稅，桃園市與新竹縣市則是買賣移轉熱絡挹注契稅；另外，去年8月為農曆民俗的鬼月、因此基期較低也是一大因素。
如果以1～8月而言，我國土增稅額為689億、年增4.4％，課稅件數為39.9萬件、年增0.2％，相對來說增幅較小，但官員指出，必須考慮到今年上半年疫情因素，土增稅可說是在疫情中逆勢上揚。而1～8月我國契稅稅額為96億、較去年為持平態勢，但是課稅件數為26萬件創近五年新高，年增率為3.5％。 今年以來，契稅課稅件數增加最多的縣市為桃園市，較去年同期增加5,600件移轉買賣不動產情況，第二名則為新竹市、年增1,600件，第三名為新竹縣、年增近千件，顯見桃竹縣市房市升溫情況。而台中市則居於第四名，年增約900件，主要是因為中科發展，商辦、廠房交易頻繁，產業需求增加。
礙於都更推動流程繁瑣，蔡英文總統上任後力推《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，俗稱危老條例，並於2017年公布實施，透過老屋改建提升容積誘因，增加開發商或個體戶申報意願。然從17年上路至今，《蘋果新聞網》統計6都受理與核定數發現，雙北市核定數均已突破200件，台中百件，但高雄與桃園僅49與43件。專家分析，房價基期高低與居住型態影響申辦危老意願，而透天厝個體戶申辦危老建築，對市容而言產生街景落差影響。 據高市都發局提供資料顯示，統計至今年8月北市受理危老達536件，核定253件，新北與台中市受理分別有287與266件，當中核定221與126件；受理與核定比最高位於台南，受理91件中有85件核定，比例達93.4%。排行後段班則為高雄與桃園市，其受理件數分別為59與63件，但僅49與43件核定。而《蘋果新聞網》統計6都屋齡超過30年老屋戶數達288.9萬戶，但目前危老核定件數僅777戶，其2者比重有明顯落差。
屋齡高低僅是判斷是否符合危老建築1項指標，依危老條例指出，經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者，或是經結構安全性能評估結果未達最低等級者，或屋齡30年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。該類條件都適用於危老，但從屋齡30年以上量體與申請危老比重相比，6都推動危老其進度均慢如龜速。 危老條例於2017年公布實施，最高可達建築基地1.3倍基準容積，並於2020年5月9日前申請亦可再拿到10%時程容積獎勵，而今年4月中危老條例修法，施行後第4年起時程容積獎勵降為8%、第5年6%、第6年4%、第7年2%、第8年則剩1%，獎勵將在條例施行後第9年為落日。 高市都發局住宅發展處處長翁浩建指出，除容積獎勵外申報危老還有稅負獎勵，如重建期間免徵地價稅，重建後2年地價與房屋稅減半徵收，若是重建後未移轉房屋所有權，房屋稅減半徵收最長可延長到12年，而就經費補助還提供自然人每案最多5.5萬元重建計劃補助費與每棟最多8000元耐震能力初評補助，「另高雄市若住宅區透過危老重建，放寬住宅區建蔽率至多60%，同時開放容積移轉、捷運沿線輕軌增額容積得與危老重建容積獎勵併用，最高可達原容積70%。」 高雄市釋出住宅區最高可達原容積70%容積獎勵，但就民眾申報與核定危老件數仍屬後段班！翁浩建指出，危老必須100%土地及合法建物所有權人同意，涉及私有權整合因此必須耗時整合，而高雄基準容積為全國最高，居住型態又以透天厝為主，危老容積獎勵對於透天厝重建誘因相對較小，加上房價屬於相對低基期，都是影響推動進度原因。
高市都市更新學會理事長林資雄指出，重劃區過多加上低基期房價，讓建商投入都更與危老意願低，是過去在推動時困境，高雄有全台灣最多重劃區規劃，而當重劃區建置後，政府依法透過土地標售抵費地，等於提供更多土地供建商開發。 在推動危老重建過程，依高雄過去核定數統計，有57%屬於單戶危老重建！高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，透天厝1戶打除在透過危老容積獎勵蓋出更高更扁住家，其實對城市景觀不見得是好事，未來會出現街廓內忽然出現一棟新屋跟周邊建物產生突兀感，建議危老規模獎勵可修正再放寬，提升開發商參與危老案意願。
台中市2016年公告地價調漲，引發民怨；而經台中市地價及標準地價評議委員會考量「地方財政需要」、「社會經濟狀況」、「民眾地價稅負擔能力」等原則，決議今年公告地價調降20.06%，全市約9成民眾受惠，下個月收到地價稅單將「很有感」。市長盧秀燕日前主持市政會議表示，盼減輕市民財稅負擔。 台中市地方稅務局長沈政安表示，依平均地權條例第14條規定，每2年應重新規定地價一次，經台中市地價及標準地價評議委員會評議結果，今年公告地價平均調降20.06%，重新計算後累進起點地價為166萬2,000元，較2018年度累進起點地價210萬9,000元，減少44萬7,000元。市府首創地價稅節稅主動通知3.0、低收入戶主動續免房屋稅、偏鄉服務8合1等10多項創新服務，讓市民受惠。 至於有關今年該繳納多少地價稅？地稅局說明，可進入相關局處網站的試算稅額項，輸入相關欄位資料，即可試算出該筆土地地價稅額，或可撥免費服務電話轉電話客服中心查詢。
全球疫情緊繃，位於「海嘯第一排」的飯店業備受衝擊，但宏普建設卻逆勢操作計畫加碼。宏普繼北市忠孝東路飯店出租給日本「和苑三井花園飯店」、上月正式營運後，看好長線日客來台需求商機，不排除二度攜手三井，揮軍桃園青埔再開第二家飯店。 宏普建設副總游武龍表示，「和苑三井花園飯店」採租賃方式，租期20年，不但可坐擁長期穩定的租金收益，更不必擔心精華地段土地賣一塊少一塊、買不回來的問題。他指出，鑑於土地價格持續飆漲，宏普並非養了很多地、擁有龐大土地資產的建設公司，如果有地點好的土地應該留下來，不是加工成住宅一戶戶賣掉，因此宏普正積極轉型、跨足「只租不售」的收益性不動產。 除了忠孝東路「和苑三井花園飯店」之外，宏普正思考，是否可能與三井再度攜手、再開出集團第二家飯店。 游武龍表示，宏普目前正積極評估桃園青埔的兩塊地當中，是否可以保留其中一塊，作為收益性不動產，開發為三井集團在台的另一個飯店品牌。宏普近期觀察到青埔已有結構性大翻轉，諸多民間重大投資案陸續開幕營運，帶動人潮、進駐居民超乎預期。
另外，宏普已與日本三井不動產合資成立「川悅建設」，2018年底獲選「新北市三重區光興段三重消防分隊周邊公私有土地都市更新案」最優申請人，地點鄰近捷運台北橋站，為雙方跨國合作的第二筆開發案。據悉，川悅未來不排除轉進中南部，合作開發下一棟飯店的可能。 宏普也加碼商用不動產布局，打造商辦、廠辦大案，台北市大直金泰段商辦大案總銷達200億元，最近已掛出全棟量身定做預售企業總部的戶外看板，打算一半出售、一半只租不賣，全案基地面積近2,640坪，可售坪數約1.4萬坪，已取得建照、正變更設計，每坪開價可望超越120萬元。另外士林「宏普世貿」保留五成只租不售，全棟迄今已全數出租和出售。 宏普八月營收大幅成長2.12倍至4.88億元，累計前八月營收達27.15億元，年增率達78.83％
頂級豪宅再現交易！據最新實價登錄，又有豪宅客大砸8.05億買下「One Park Taipei信義聯勤」18樓兩戶，單價約每坪260萬，為今年台北豪宅最高單價交易。統計上半年台北豪宅單價超過200萬的交易僅五件，比去年同期14件落差不小。 最新實價登錄顯示，「信義聯勤」18樓兩戶分別約260坪，今年4月各以總價約4.02億出售，謄本顯示豪擲8億元的買主為鄭姓外籍自然人，以沒有貸款購入，單價、總價均創下台北豪宅市場今年新高。 「信義聯勤」是目前台灣「豪宅王」記錄保持者，2018年32樓高層創下每坪299萬元天價，成交單價依樓層不同，約在每坪219～299萬元間，即使4樓的最低單價也在200萬以上。
相較於去年同期台北各大新建豪宅交屋暢旺、買賣熱絡，甚至中古豪宅「文華苑」也有單價逾200萬交易，總計多達14件交易躋身「200萬俱樂部」今年迄今僅五件豪宅單價站上每坪200萬元，除了「信義聯勤」兩戶外，另外還有「聯合大於」二戶、及「冠德信義」一戶。 大家房屋企研究主任郎美囡表示，單價站上200萬的高端豪宅，集中在大安、信義計劃區等，多為屋齡五年內的新豪宅，今年一來因缺乏交屋挹注，二來疫情未解封前，高端買方對於超豪宅置產趨向保守，上半年超高端豪宅交易件數明顯衰退。不過，貨幣寬鬆、低利環境仍會帶動手握大筆資金的高端買方尋求穩定的投資標的，下半年豪宅市場動能仍穩中求進。
房市好熱，豪宅卻好冷。房仲統計實價資料，今年上半年每坪逾二百萬元的豪宅交易共有五筆，但去年同期卻有十四筆，落差頗大。現在連「豪宅一哥」仁愛帝寶，也有一戶自砍二億多元降價求售，屋主決破盤價賣出。大家房屋企研室主任郎美囡分析，疫情解封前，高端買方置產態度保守，僅能期待下半年。 仁愛帝寶日前傳出將要標售的訊息，此戶位於二十一樓，共三一六坪含四個車位，起標價每坪二百○八萬、總價五億六千五百九十元，將在十月十五日公開標售。協助標售的戴德梁行說，這戶遠低於市場行情，算是震撼起標的破盤價，屋主展現非賣掉不可的決心，而買家自用、出租、或分戶使用皆可。
但該訊息欄底下備註，此案還有訂定底價。戴德梁行則說，只要高於起標價，即使沒到屋主心中的底價，屋主都樂於洽談。 市場人士說，該戶最早的屋主是名媛陸勝文，疑因財務問題，在二○一七年二月幾度以底價七點五億元、每坪約二百七十九萬元的價格公開標售豪宅，但開價過高流標；沒想到，二○一七年五月竟以總價約七點七六億元脫手，賣給一位鄭姓自然人，扣除車位，成交價每坪高達二百九十萬元，名列帝寶第三高成交行情，市場認為該交易與債務有關，並非一般單純買賣。 結果，新接手的鄭姓屋主，在二○一八年又委託房仲以八點三八億元求售，短短一年加價逾六千二百萬元，因偏離行情，始終賣不出，如今竟以五億多為起標價，等於自砍二億多元求售。市場人士說，起標價是吸引人探詢的手法，且該戶有爭議人物等觀感問題，不知買家能不能接受。 熟悉帝寶的房仲說，幾周前有一筆帝寶二樓交易，由維他露集團家族成員賣出，每坪約二百五十萬元，但實價登錄尚未公布；帝寶最新公開交易在二○一八年法拍案，由宏泰集團創辦人林堉璘小兒子、凱越建設董事長林鴻森以五點五億多元標得，該戶若加計露台，每坪成交價約二百二十萬元，屬合理行情價，而他因「仁愛帝寶」是集團代表作，可作為公司示範教學處因而投標。
台北市西區國家級古蹟中山堂正對面，出現難得建案，地主有台北知名老店「上海隆記菜飯」和大同集團，經新美齊集團整合推出新案「新美齊硯」，規劃11～25坪小宅產品，由於位在擁有不少老台北人回憶的中山堂正對面，開案約一個月就熱銷9成，不少人更是一次掃貨多戶。 新美齊集團董事長林傳捷表示，家族持有這塊基地的部分土地已3代，家族意見眾多，一直無法統合規劃，直到他要結婚的前幾天，大家才簽好同意書，決定一同開發，而除了原本持有約28坪基地外，還另外整併原上海隆記菜飯餐廳所持有的土地，餐廳因為第二代無意接手，決定一同加入都更改建，樂當包租公。林傳捷說，本來還想整合附近的遠東醫院和民房，但都失敗，可說是吃進苦頭才整合出這塊1百多坪基地。 負責銷售的傳真實業董事長王明成表示，自己以前就讀東門國小， 小學2年級是模範生，還特別穿著布鞋走來中山堂領獎，以前家裡有機會看電影，也是坐著三輪車來中山堂，這裡擁有許多美好回憶，老婆也因此幫他訂了1戶當作紀念。 也因為這份回憶連結，讓此案銷售速度相當快，現場專案經理張大成表示，不少已購客是對中山堂有深厚情感，想圓一個年輕時期的夢想，而11～25坪規劃，也滿足居住、休憩、工作和國際通勤需求。
該案規劃11～25坪產品，總戶數85戶，可售為56戶和1戶店面，案量約10億元，每坪開價110～130萬，預計明年動工、2025年Q1完工。 為了讓建案與周邊古蹟作連結，特別請來蘇喻哲建案築師操刀，主體建築採用與中山堂窯燒磚造外觀相呼應的窯變長形磚，以編織方式鋪排，讓人感受光影律動，產生被時光浸潤的感覺。 新美齊今年預計有天母AIT員工宿舍完工認列，還有「JADE 12」部分餘屋銷售，林傳捷表示，在9月底南港經貿園區有約12億案量的自地自建案，年底在天母AIT宿舍對面有約28.5億元案量待推；明年中預計有三重集美都更案將規劃24層超高建築，另外在板橋湳雅夜市還有案量高達140億元的建案將推出，此案是與中石化合作，將推出3棟24層樓建物。 另外新美齊還取得環狀捷運線中和站和中原站的捷運聯開案，最快明年可取得建照，案量在8～10億元。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
