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歐亞不動產估價師聯合事務所
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台北辦公室市場供不應求，租金水準水漲船高，不少企業轉往新北市布局，建商也相繼到新北市獵地跨足廠辦市場。統計目前新莊副都心及知識產業園區共有14個廠辦與辦公開發案，未來將提供11萬坪供給量，勢必吸引有總部化需求企業聚集，包括科技或低度生產的傳產業進駐，三到五年內有機會形成新產業聚落。 根據第一太平戴維斯統計，新莊副都心及新北知識產業園區，目前有中悅IFC、中悅CBD、儒鴻總部、宏匯i tower等辦公室開發案，另外還有科定、台通光電、建國工程等科技廠辦，總計正在興建中的有14個開發案，供給坪數高達11.23萬坪。
其中，約三成是企業購地自建，未來以自用為主，七成是遠雄、中悅等開發商獵地布局廠辦，可能採出售或出租方式進行，近期還有幾家建商購入該區土地，包括新潤、亞昕、百億建設等，著眼該區開發機會。 第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，近年新莊副都心與新北知識產業園區的企業及建商布局廠辦的積極度較高，未來該區域除了有11萬坪供給量，也吸引有總部化需求產業進駐，有機會成為新北市的新產業聚落。
至於進駐企業背景，丁玟甄認為，應與科技業或低度生產的傳產業有關，由於過去有不少科技業在快速擴張時，無論承租或購置辦公室都極為分散，因此產生企業總部化需求，低度生產的傳產類別也有機會進駐。 此外，第一太平戴維斯統計，自2019年至今年第2季建商於新北市購地布局狀況中，除新莊區占25%，土城區更占28.9％，也是目前廠辦、商辦開發相對積極區域。 像是長虹建設今年砸下61.39億元買進土城9,524.67坪土地，中工「土城AI智慧園區」也已開工，未來還有國泰人壽及華南金擬興建的三棟廠辦，後續四年內廠辦也將供給逾12萬坪。 商仲業者指出，土城工業區發展成熟，除受惠捷運藍線通過，該區域內廠辦多半對樓高、載重等都有規劃，因此吸引有生產需求的產業聚集，且承租成本較北市低，未來工業地產需求十分看好，新北市新興產業聚落應在未來三到五年內逐漸成形。
活化土地資產，交通部台鐵局第二次公告「台北市南港區玉成段二小段732地號土地」，將採都市更新權利變換方式開發，此案預定11月2日下午5時截止收件，本（9）月15日將舉行招商說明會。 台鐵局表示，招商範圍面積3,392.19平方公尺（約1,026.13坪），基地位於北市東區門戶計畫範圍內，由昆陽街、南港路三段47巷、市民大道七段及昆陽街60巷所圍區域，產權單純、形狀方整、臨近鐵路與捷運等站點交通便捷，未來發展潛力看漲。 該範圍土地使用分區為第一種特定商業區，建蔽率55%、容積率382%。全區採都市更新權利變換方式開發，未來預估開發規模可興建地上19層、地下四層、樓地板面積約3萬2,027平方公尺（約9,688坪），總投資金額約18億元、總銷售金額約58.19億元。
台鐵局指出，在第一次流標後，這次公告招商內容有做部分調整，重點為︰一、調整捐贈公益設施由台北市立大學進駐（需求面積約1,943.72平方公尺）；二、產品定位以辦公室為原則；三、地主分回樓地板面積回租予實施者；四、共同負擔比例底價為28%至33％；五、回租辦公室租金底價每坪每月1,800元；六、收取行政作業費3,000萬元並得分期繳納等事項。 台鐵局相關主管表示，很多投資BOT的廠商，尤其是開發影城、商場、百貨的業者，今年受疫情衝擊，生意差很多，紛紛以「固本」為主，不敢進行大型投資，即使要投資也更加審慎，但南港地區交通便捷且鄰近鐵路、捷運等車站節點，可連結南港音樂、轉運、軟體、會展及生技等八大中心，未來發展潛力佳，目前尚有許多推案在辦理，因此此案雖流標一次，台鐵局經檢討後，決定再次推出。
交通部台鐵局持有的彰化縣員林火車站站區及周邊土地，面積多達8,177.5坪，之前採公辦都更設定地上權50年方式對外招商，因乏人問津流標，由於今年受疫情衝擊，投資者多持觀望態度，台鐵局將重新檢討，再選擇適當時機對外公告。 台鐵局持有的員林火車站站區及周邊土地，為台鐵中部地區最大的土地開發案件，雖然該土地產權單純，且周遭交通便利、生活機能完善，但彰化地區從未有如此大面積的商業區土地開發案，且員林地區活動人口有限，要成功招商確實是一大挑戰。
台鐵局相關主管表示，今年受疫情衝擊，很多廠商都不敢大舉投資，特別是經營商場、影城的業者，生意大受影響，即使有業者想要投資，也認為此刻時機不太適合，尤其全球都擔心秋冬疫情再起，若真的發生，疫情恐延續到明年底，更不會有人進場投資，希望台鐵局暫時不要公告，等待適當時機再推出。 土地閒置雖是一種資源浪費，但受限大環境不佳，台鐵局表示，目前只能繼續研究規劃，並觀察疫情變化，會詢問潛在投資人意見，擇期再對外公告。 據指出，除了彰化員林大面積土地計畫釋出，台鐵局在台中市還有兩塊土地，同樣規劃採都更方式進行開發，一處位於台中市北區的水源段（近一中商圈），土地面積約1,670坪，另一處是位於台中國光客運臨時站土地，面積有3,357坪，目前都未敲定公告開發時程。
近年國內民眾房價負擔重、貸款負擔率與房價所得比均高，住宅放款與建築放款年增率快速上升，加上央行降息使民眾購屋、換屋的意願大增，熱錢也湧入房地產，部分地區房價指數已創新高，預料房市是否過熱，會不會影響金融穩定，仍將是本次央行理監事的關切重點。 首位擔任央行常務理事的銀行業代表、合庫金董事長雷仲達說，根據他觀察，房市最近確實熱了一些，但不至於過熱，暫時還不到「需要採取動作去壓抑它」的時候，「央行有很多工具可以使用，包括選擇性信用管制，一做下去馬上就有效果，所以不需太早執行」。 雷仲達說，房市回溫和利率低增加買房意願有關，也有以自住為主的剛性需求支撐。不動產、營建業可說是景氣復甦的龍頭，適度成長對經濟也有幫助，不需太擔心。
他認為，市場資金充沛，即使公股銀行加碼降息措施將在九月退場，目前房貸利率水準也不會受影響。 至於房市過熱指標為何？雷仲達認為，若交易量及價格是全面性上漲，就有過熱疑慮，若只是地區性、特別是過去房價較低區域進行補漲，就不用擔心。 房市今年以來相當活絡，第一銀行總經理鄭美玲示警，目前房貸利率已到百分之一點三一，若再降息銀行的長期利率風險將大增，因此今年一銀在房貸業務上比較保守，房貸承作量維持去年水準。
房地產市場進到年度928大檔期，高雄市買氣旺區主要落在三民與楠梓兩區，台南則以永康區最熱，低總價仍為市場主流。高雄地上權建案「河堤世界」力拚年底前完銷；楠梓「星捷座」已經賣光，不但辦慶功宴，還舉辦金門偽出國旅遊，顯示市況不錯。 資深建商說，高雄房地產市場繁榮的背後，愈來愈多同業居安思危，認為市場供給量太大，已經造成銷售壓力，全球總體經濟面在各國狂印鈔票的寬鬆貨幣政策下，隱含金融風險，國內知名金控高層日前在高雄一場演講，提及11月美國總統大選是情勢變化重要觀察點。 上揚高雄業四處總經理施棟瀝指出，購屋者降低成本負擔的考量下，近年民眾對可分割地上權住宅接受度提升，只要地段佳、產品力強，加上售價一般約在區域產品售價的五、六成，地上權住宅逐漸風行，今年位在五甲福誠段的地上權土地更是以溢價率58%，標出每坪22.12萬元的紀錄。
另一方面市區「河堤世界」以市中心絕版1字頭價格，推出八個月創下亮眼成績，最後100戶完銷倒數，9月起針對住戶周周抽萬元家電及Audi百萬名車，帶進新一波銷售人潮，力拚全案在今年底前結案。 施棟瀝表示，隨著土地與營建成本飆漲，首購換屋族群逐漸往衛星市鎮移動挑選房屋，也因市中心土地稀缺、房價不斷提升，連帶外圍區域楠梓、橋頭、岡山等買氣熱絡，市中心區1字頭房價愈來愈少。這種情況下，北高雄「河堤世界」每坪16.8萬元起的價位，因購入成本低，未來增值機率大。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說，後疫情時期，房市遞延性買氣需求逐漸回歸理性，購屋族不追價的情況下，台南、高雄兩都買氣修正。 其中，高雄因上月市長補選干擾買氣略降，不過自主需求強勁。台南因台積電在南科設廠議題正熱，永康需求穩定，仍為台南房市主力；安平區是市政中心，近老城區，新光三越百貨商圈、安平商圈成熟便利，因安平港灣碼頭投資案啟動，近年建商在國平重劃區積極推案，新建案交屋推升安平區房市熱度。
台灣房屋台南永康加盟店東楊倉銘分析，台積電近期持續在南科置廠，讓台南房市相對受惠，相比南科所在的新市區，永康距離南科最近，交通、生活機能也最便利的區域，讓大部分科技新移民都選擇在此落腳。另永康區房市平穩，其中以15年內中古屋買氣最熱，看好錢潮，近期也吸引不少投資客，翻新中古物件做轉租售投資。 高雄熱區主要落在三民、楠梓等行政區。台灣房屋澄清覺民加盟店店長江清木表示，市場游資豐沛、房貸利率低，讓高雄剛性自住買盤穩定，三民區人口數多，交易量能相對高，其中從科工館以東到接近鳳山文山特區交界範圍內，20-25年中古大樓物件相當熱門，三房總價約700萬~1,000萬元，相比高總價大坪數的文山特區，對一般家庭來說相當好入手，這一區多社區大樓聚落，生活機能便利，帶動房價攀升，目前坪價約15萬元上下。
中工（2515）、中石化（1314）積極轉型房地產開發。中石化旗下鼎越開發去年標走京華城後，正主導開發頂級辦公園區，訂名為「京華廣場」，明年有望請照。中石化將攜手新美齊（2442），明年中推出板橋總銷140億元的住宅超級大案。 去年中工稅後淨利3.12億元、EPS為0.20元，中工訂於23日除息，配息0.201元。今年初有總銷20億元的「中工耘翠」持續交屋，第二季則有處分兩艘船舶、獲利3.16億元，衝高單季稅後淨利達3.9億元、EPS為0.18元；累計上半年稅後淨利0.41億元，EPS達0.18元，優於去年同期的0.12元。 中工還有「京華城」認列處分利益題材，持股23.51％，去年以372億元脫手，中工將依持股比例認列處分利益，目前因還需扣除京華城負債、廠商違約賠償金、建物拆除費用等，估計可能會延到明年依權益法認列獲利。另外中工「土城AI智慧園區」8月才動工，未來總銷將上看300億元。 至於中石化，近來持續以「石化本業」與「土地開發」雙主軸為營運策略。
目前土地開發方面，子公司鼎越開發去年以372億元成功標下京華城，將開發頂級辦公園區，建案訂名為「京華廣場」，規畫興建四大棟頂級商辦，明年有望定案、請照。 另中石化還有新北市板橋百億級大案、高雄憲德段住宅及海外事業等，同步進行。其中最受矚目的是板橋案，由中石化和新美齊合資成立的京捷建設，投資37.06億元買下板橋湳雅夜市2,422坪土地，進行開發，新美齊董事長林傳捷表示，全案總銷估逾140億元，規畫三棟24樓高摩天住宅店面餐飲複合式大樓，預計明年中推出。
工業地產市場交投活絡，瑞普萊坊繼8月26日以45.68億標出勝華科技楊梅幼獅廠後，近日再開紅盤，成功以總價35.13億標脫勝華科技台中潭子區廠房，包括土地約15,286坪、廠房5,616坪，累計勝華重整案已處分不動產及設備102.15億元。 瑞普萊坊總經理劉美華表示，瑞普萊坊短短五周，就密集協助勝華、華映兩大面板廠處分近百億資產，包括土地5.5萬坪、建物6.8萬坪及動產設備，顯示在美中貿易戰及台商回流投資的歷史巨浪下，工業地產需求最旺。
劉美華表示，勝華科技曾是全球第二大觸控面板廠，也是蘋果重要的供應商；在法院申請重整獲准後，由瑞普萊坊取得全台資產標售執行資格，勝華重整案號稱是近年最複雜的重整案，執行團隊耗時近兩年時間，在權益保全、執行技術、法規限制、交易策略等層面，面對與一般商仲標售截然不同的高難度挑戰。 劉美華認為，美中貿易戰、新冠肺炎加速國內工業不動產投資，帶動廠商自用、建商進場布局，而且從雙北的營運總部、桃竹的擴產需求、台中的產業升級到南部的半導體供應鏈重置，關聯性產業投資大爆發，乃至全台遍地開花的電商、物流倉儲新需求。 從實質投資開發面來看，今年前七個月住宅建照核發量較去年同期增加7％，但工業類卻大增33％。預期後續投資交易不受疫情影響，仍能持續挑戰新高。
總統蔡英文的政策白皮書中，「文化實驗室」是極為重要的一環，2年前，文化部委託「財團法人台灣生活美學基金會」，計畫將占地逾7公頃、市價逾2千億元的空軍司令部原址（舊空總），打造成為「台灣當代文化實驗場」，預計8年投入150億元，不料如今卻傳出「喊卡」。消息一出，藍綠白紛紛出招，對於這塊黃金地各有想法，檯面下角力暗潮洶湧！ 位於台北市大安區仁愛路的舊空總，占地逾七公頃，與「帝寶」豪宅為鄰，對面則是副總統官邸，可說處於首都蛋黃區。二○一二年 間，空軍司令部搬遷至台北市大直時，舊空總土地市值一度傳出飆破二千億元。二年前，總統蔡英文為了落實政策白皮書中「文化實驗室」的概念，在時任文化部長鄭麗君的主導下，文化部委託「財團法人台灣生活美學基金會」，打算將舊空總部分區域改造成「台灣當代文化實驗場」（Taiwan Contemporary Culture Lab，C-LAB），興建兼具當代藝術、科技媒體與社會創新等三個面向的複合式藝術園區，計劃八年投入一百五十億元。
本刊調查，台灣當代文化實驗場原本預定今年底前，可獲得台北市政府核准的使用執照，接著引進餐飲休憩業者進駐，並進行售票展覽，吸引人潮，以擺脫目前只能依賴政府預算的營運窘境。然而，在文化部日前公布的明年度預算中，行政院竟未核定台灣當代文化實驗場的年度預算，雖然文化部表示，仍會以被保留的本年度預算繼續支應，但仍令藝文界憂慮一旦保留預算在明年底前用完，台灣當代文化實驗場恐怕將「斷炊」變成「爛尾樓」。 其實，早在一九八九年間，前立法院長劉松藩就曾公開表示，將鎖定空軍司令部（舊空總）為「新國會山莊」預定地，推動興建「新立法院」，後來卡在都市計劃變更（舊空總至今仍為軍事用地），加上輿論大反彈而作罷。日前立法院長游錫堃重提「遷院往事」，表示立法院比宜蘭縣議會還小，實在應該搬遷；此言一出，也引人聯想綠營還在打舊空總的主意，畢竟如果文化部當代文化實驗場規劃確定停辦，舊空總基地該如何運用，又將重新討論，以綠委目前在立院過半優勢，想過的法案從來沒有過不了的，屆時立法院「參一腳」搬進舊空總與古蹟一起上班，現在也沒人敢說不可能。
定存利率不到1％，不少人將資金投入房市，想當包租公穩收租，大學城是個不錯選擇，本期《地產天下》統計全台學生人數前10名的大學，其周邊租金行情和房價，平均租金報酬率都有2∼5％之多，也因南北房價差距，南部大學的收租效益更高。 想當大學包租公，觀察學生人數是否夠多，能否帶來穩定租屋需求，是選擇大學周邊投資置產的重點關鍵。根據屋比房屋統計今年全台大專院校在校學生人數前10多校園周邊住宅待租和待售資料，目前學生人數最多且租金最高的就是全台第一志願「臺灣大學」。 位在大安區的臺灣大學，學生人數高居首位，因地段屬台北市精華區，每坪行情高達99.1萬，月租金每坪則在1581元也是最高，租金報酬率約2％。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，臺灣大學科系繁多，且許多科系是大學的第一志願，學生眾多，其位置位於台北市大安區，是北市的精華地段，四面臨新生南路、基隆路、羅斯福路以及基隆高架、建國高架，且有捷運公館站並緊鄰公館商圈，交通便利、機能佳，故此區無論租金甚至房價都較高。
人數排名第2多的則是高雄科技大學，周邊待售住宅每坪僅要1字頭、18.5萬，每坪月租金762元也相當便宜，租金報酬率高達5％，相當不錯。高雄科技大學校區眾多，此次以學生人數最多的三民建工校區為主，區內有好市多和家樂福賣場，生活圈鄰近裕誠、明誠商圈和漢神巨蛋百貨，是北高雄精華地段，可說是相當不錯的投資置產區域。 學生人數第3多則又回到台北的輔仁大學，周邊住宅行情每坪約38.2萬，每坪租金1093元，租金報酬率有3％，也比定存利率好。輔仁大學屬下新莊地區，鄰近捷運丹鳳站、好市多新莊店，和上新莊相比，房價相對平實，且生活機能發展成熟，不少上班族也會選擇此區租屋。 根據統計數據也發現，此次上榜學生人數前10多的大學中，包含高雄科大、成功大學、南臺科大、正修科大等4所南部大學，雖然房價和租金價格不比北部大學高，但租金報酬率卻表現更好，平均都有5％以上，遠超過定存利率。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，從主計處統計資料可發現，全台住宅租金指數到今年7月底止，已連113個月未下跌，顯示目前國內租屋市場確實相當蓬勃發展，而且，從今年10所學生人數最多的大學周邊租金投報率都還有2%~5%不等來說，即便面對少子化，只要挑對大學，買房收租其實仍有一定的投資效益。
陳傑鳴說，今年國內儲蓄險商品相繼停賣，以及郵局一年期定存利率又僅有0.81%的情況下，保守投資人將資金放定存幾乎無利可圖，在目前全台住宅租金仍漲不停情況下，買屋收租，確實是不錯的選擇。 郎美囡建議，當大學城的包租公、包租婆首要注意該大學的入學率及學生人數，畢竟社會少子化越來越嚴重，許多學校面臨招生不足的困境，再者，進場前先市調周邊租金水平、大宗房型，確認區域學生偏好的居住類型及可負擔租金，例如分租套房、雅房、整層公寓分租等等，並注意寒暑假等淡旺季、以及學生找房的時間週期，整理出方便管理的出租模式 陳傑鳴提醒，由於少子化影響逐漸擴大，現在很多大學周邊租屋市場有供給過剩的問題，建議投資人先做好功課並實地走訪，了解當地租屋市場的供需狀況，從學生人數、校外租屋人數等作觀察，並搭配網路待租量作比較，避免陷入超額供給、租金報酬不如預期的窘境。
宏普建設（2536）今年上半年在餘屋順銷入帳下，每股稅後純益達1.14元；宏普建設指出，雖然今年無新完工建案入帳，不過因為在三井不動產打造的「和苑三井花園飯店」8月正式營運後，今年起公司將有穩定飯店租金收益。 宏普建設今年上半年稅後純益達3.8億元，優於去年同期0.86億元激增3.1倍，每股稅後純益達1.14元，優於去年同期0.26元；累計宏普建設今年前八月營收達27.15億元，較去年同期15.18億元大增78.8%。 宏普建設位於台北市忠孝東路三段與新生南路一段路口約450坪地，在2017年與台灣三井不動產簽訂長達20年的飯店租賃合作契約，打造地上17層、地下5層的高端商務飯店，房間數約300間。該案是三井不動產集團進軍亞洲的第一間飯店，已在8月開幕營運，今年起將貢獻宏普穩定收益。 宏普表示，由於今年公司並無完工新案可入帳，今年前八月營運主要是餘屋銷售帶動營收轉強所致，不過為避免未來公司營運有入帳空窗情況發生，接下來宏普建設將朝兩大方向發展，第一住宅市場將跨出雙北市，目前正積極評估六都有無適合土地可開發。第二導入長期穩定收益，像是商用不動產租金收益。
外送經濟興起，不僅改變民眾消費習慣，也影響黃金店面和房東荷包，餐飲業者可將門市遷移到租金較低地點，例如從大馬路旁轉進巷弄，可望省下一半租金，用來支付給外送員綽綽有餘，生意又不受影響，間接撼動黃金店面市場。 台灣房屋桃園南平直營店長饒文華坦言，外送當道，確實讓店面大洗牌，日前就有1間連鎖餐飲業者來找店面，直言疫情衝擊，必須跟外送平台合作，但要被抽成3至4成，因此想將門市移往租金較便宜地段，省下成本回饋給外送員。 饒文華提到，桃園市桃園區中正路正好碰到綠線捷運施工，加上藝文園區組成人口年輕、外食族多，都促成業者紛紛移進巷弄。藝文特區鄰近展演中心最精華地段，30坪月租金直逼20萬，但中正路前後巷弄同面積店面，月租金只要12萬、甚至6萬可成交，租金至少砍半。 饒文華說，只要在網路闖出名號，不見得要在大馬路顯眼或廣告強度高的地段，在巷弄開店也能有好生意；例如有間主打健康餐的便當店，以每月8萬元租下大樓10樓辦公室，透過外送，生意依然嚇嚇叫。 「尼克查理甜品」負責人尼克選在市政園區外圍、社區大樓1樓店面，省下昂貴租金，也和外送平台合作，業績大概增加3成，笑言常常開店第1張訂單就是外送業者。
信義房屋高雄後驛店專案經理段展綦舉例說，高雄三民區山東街巷內1家餐飲業者，坪數約40至50坪，因是鐵皮屋，推算店租僅約1至2萬元，而該店為中盤商業者，有不少餐飲品牌與美食外送平台合作，大幅省下店租。 信義房屋台中崇德店經理邱冠彰表示，近年來新興的崇德商圈成為很多旗艦店插旗重鎮，由於臨路黃金店面租金高，很多餐飲業者從網路行銷口碑，加上外送平台熱絡，紛紛改進駐周遭租金低的巷弄，減少成本支出，已成為業者租店面的新選擇。
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