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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
根據內政部營建署統計，今年前八月全國累計核定都更案共63件，超越去年同期的57件，都更熱度不受疫情影響，有機會延續去年熱度，創下連續兩年破百案的紀錄。 營建署表示，累計今年前八月都更核定件數共63件，成績不俗，除了向來是都更熱點的台北市、新北市，今年台中市也突飛猛進。去年台中市全年也才核定三件都更案，但今年光是前八月核定案件就已達12件，遠遠超越去年成績。 而迎接疫後時代，都更將是拚內需的火車頭，營建署下半年也推出都更條例修正法案，同時祭出蘿蔔與棒子，希望加速中高樓層危險建築進行都更。 在蘿蔔方面，針對六層樓以上的高樓層危險建築加碼容積獎勵，最高可達原容積1.3倍，不受原都更容積獎勵天花板限制；棒子方面，對於這類建築的「釘子戶」，將簡化代拆程序，仍同時仍會經歷嚴謹聽證、審議程序，確保民眾利益。 內政部表示，都更條例修法將列為本會期優先法案，後續將送政院、立院審議，這也是都更條例繼2018年大修後，再度啟動修法程序，希望藉由蘿蔔、棒子雙管齊下，協助民間加速重建。
台商資金回流帶動頂級豪宅銷售升溫，台中七期不少豪宅本月都有「億（元）級交易」揭露，總計十天狂揭11筆實登，貢獻逾14億元交易金額，甚至超越去年下半年七期億元級豪宅交易總量，也反映當前豪宅市場驚人熱度。 據了解，這次揭露的豪宅買家，包括手搖飲女王「50嵐」中區董事長馬雅芬，以及卡布奇諾建材、和諧投資公司等。其中，卡布奇諾負責人為陳鴻超，主要經營磁磚市場；和諧建材負責人甄家謙，也是中彰賓士汽車的老闆。 盤點此波實價登錄，以義大利設計大師Antoino Citterio全球唯一超高層住宅大樓系列案最受矚目。 如大陸「寶格」32樓233.5坪以總價1.44億元成交，扣除車位每坪單價73萬元，10樓214.6坪以1.3億元成交，扣除車位每坪單價60.6萬元。 近期外觀落架，以琥珀色蜂巢光盒引發全台建築粉絲關注的大陸「麗格」，31樓樓中樓戶218.5坪也以總價1.52億元成交，扣除車位後每坪單價73.9萬元，創下社區新高價。
其中，「寶格」、「麗格」此波有兩筆實登皆衝破7字頭，領軍開出漂亮紅盤，顯見獨有的義式美學與大陸工程國際級工藝水平已受頂級客層肯定。 「麗格」除樓中樓的重磅交易外，也有不少6字頭單價的交易，社區均價已攀升至57.6萬元，攻上台中豪宅排行榜第七位。 今年落成的「寶璽天睿」，25樓200.2坪以總價1.22億元成交，扣車位後每坪單價68.2萬元；13樓192.2坪以總價1.97億元成交，扣車位後每坪單價67.5萬元。 去年創下單價紀錄的「寶輝秋紅谷」5樓184.5坪以總價1.06億元成交，扣除車位每坪單價64.4萬元。屋齡11年的「寶輝一品花園」22樓378.6坪以總價2.09億元成交，扣車位後每坪單價58.6 萬元。 另外，「聯聚泰和大廈」26樓223坪以總價1.2億元成交，扣車位後每坪單價62.3萬元。「龍寶謙臻邸」24樓221.7坪以總價1.08億元成交，扣車位後每坪單價61.7萬元。 台中市建築經營協會理事長邱名仕分析，台商回流加上低利造成資金熱潮；而高資產族群滿手現金又出不了國，買房保值成首選。 立智國際總經理王耀斗表示，台積電、巨大集團等產業龍頭持續在中科擴廠、與成立全球營運總部，指標大廠接連進駐，有效帶動工業土地、廠房、廠辦交易，連帶居住的剛性需求也顯著提升，吸引全台富豪積極布局台中。
新冠肺炎重挫全球觀光業，「海嘯第一排」的飯店業面臨寒冬考驗，恐將引爆換手潮。高力董事總經理劉學龍指出，亞太區飯店業將呈Ｕ型復甦，2023年以前都難看到春天；至於台灣，都會區旅館營運壓力未見緩解，尤其中小型規模、單一客源或背後缺乏集團支援者，營運相對嚴峻。 惟調查也顯示，亞太區不少國際投資機構對投資台灣飯店仍有相當興趣，預期未來幾個月，市中心交通節點、具增值潛力者，及觀光景點的度假型飯店將受青睞。 劉學龍指出，疫情蔓延全球，各國封鎖國境、觀光商旅凍結，觀光業首當其衝，高力國際調查亞太旅館2020上半年營運狀況，整體住房率跌到33.9％，平均每日房價僅60.32美元，旅館平均每房收入（RevPAR）與去年同期大幅萎縮近七成。 高力國際指出，近期全球陸續放寬旅遊禁令、重新開放邊境，讓觀光旅館業不至於再壞下去。預期未來旅館將呈現Ｕ型復甦，不過，長途的跨國旅遊預料要到2023年才有機會完全恢復。 劉學龍說，擔心疫情復發，跨境仍以必要的商務為主，各國目前觀光旅遊活動仍是國旅在帶動。例如台灣，上半年來台旅客人次僅約126.2萬，年減達78.9％；台北市觀光旅館住房率更從1月的62％一路重跌至6月的20％，旅館平均每房收入（RevPAR）由2,815元跌至574元，跌幅高達八成。
反觀花蓮等風景區，在疫情趨緩及消費振興方案帶動下，住房率已回溫至70％，旅館平均每房收入（RevPAR）可達3,343元。 高力國際認為，對於疫情復發以及疫苗未問世的擔憂，都將改變旅遊生態，未來離家近、重視衛生及安全的短程旅途將率先復甦，至於大規模團客行程將明顯減少，人數少的精緻團體或自由行將成為主流。 高力國際資本市場服務部執行董事黃正忠表示，疫情已衝擊亞太區第一季飯店交易總額明顯下滑，第二季更重挫至10億美元，季減幅達56.8％、年減幅更高達71.7％。建議有意接手的買家留意市中心此類產品，可整修品牌替換或再開發，為將來國際往來恢復正常時做準備。
受鴻海董事長郭台銘入住加持，北市豪宅「信義富邦國際館」近年聲量始終維持不墜，多能維持單坪200萬身價，不過，近期交易紀錄揭露，扣除車位後，「信義富邦」跌破200萬大關，專家分析，因新案競品多、屋齡近18年，價格略有下滑，但仍能維持單坪199萬，「價格相當漂亮了！」 「信義富邦國際館」位於北市信義區松勇路，位處北市信義商圈，地段絕佳，光是郭台銘家族就擁有６戶，成為郭董加持的明星豪宅，過去成交平均單價達224.8萬。 最新實價登錄揭露，「信義富邦國際館」6樓今年7月，以總價2.7871億元、扣除車位單價199.8萬元；而去年5月2樓戶2.25億元成交，剔除車位換算單坪約199.7 萬。
顯見「信義富邦國際館」逐漸跌破「200萬俱樂部」，要當郭董的鄰居，門檻也隨之下降。 全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，「信義富邦國際館」因屋齡偏大，加上區域近年有琢白、陶珠隱園等更具話題性豪宅推出，雖有郭董光環加持，聲量卻不比以往，身價能逼近單坪200萬，表現算是非常亮眼。 大師房屋董事長陳建慶認為，信義區「文心信義」、「琢白」等主要新豪宅，單坪約210~230萬，而「寶徠花園」、「信義之星」更到不了200萬，反觀「信義富邦國際館」屋齡雖大，卻能夠逼近200萬，可見「價錢維持得相當漂亮」。 隨著房市轉熱，北市豪宅市場能否看旺？陳建慶表示，隨著房市復甦，北市豪宅多為單坪100~150萬、總價1~2億個案，有所表現，但單坪200萬的指標豪宅交易，今年僅有5筆，主要是高資產族，考量全球政經局勢，以及豪宅價錢仍屬相對高點，因此多半不願冒著風險，將資金進入高價的指標豪宅。
今年房貸利率探低，增加買方購屋意願，住商機構依據聯徵中心資料，統計上半年各年齡層男女購屋貸款情況，其中20~29歲女性貸款成數74.34%、利率1.56%最優，完勝男女各年齡層，無論男女，年紀越大，貸款成數越低，且貸款利率越高。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，少子化、不婚及女性經濟獨立等因素，提升了女性的購屋意願及購買力，尤其年輕女性偏好較新的住宅大樓，也會影響貸款成數、利率，至於男性及女性年齡越高、利率越高，應與銀行的風險控管有關。 觀察今年上半年男性及女性貸款情況，未滿40歲男性及女性的平均貸款利率都不到1.6%，40歲以上年齡越高、貸款利率越高，在貸款成數的部分則是年紀越輕、貸款成數越高。
郎美囡指出，今年3月央行降息1碼、行政院宣布自用住宅貸款1,000萬內可再降1碼至九月，拉低貸款利率水平，基於風險考量，一般年紀越長，貸款利率通常越高，是越高齡越高利的原因。 至於成數部分，許多父母願意為兒女出資自備款，由兒女繳房貸，因此年輕男女購屋對於貸款成數有高度需求，平均成數自然也提高，此外，大齡男女在購屋時多數資金準備較充裕，其中有許多是換屋族，因此自備款較多，也讓平均貸款成數相對較低。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，觀察統計數據，貸款條件多少與年齡有關，不過金融機構評估貸款條件，除了房屋是因素外，貸款人本身的收入、信用狀況、存款等等條件是影響貸款成數及利率的主因。 她表示，本身財務狀況佳，或符合銀行優惠專案身分者，多有較好的貸款條件，如果擔心成數不足的民眾，不妨多詢問幾間銀行，有機會談到比較好的條件。
亞昕國際、新潤興業、鋐富開發、海悅國際四家知名建商首度攜手合作，將在北市南港區推出總銷逾百億的大案，並預計本月22日簽訂63.96億元聯貸案，由合庫主辦，全案規劃年底推出。 看好台北市東區新門戶南港的發展，亞昕、新潤、鈜富及海悅首度以「四強聯手」陣容插旗，推出規模逾百億的大案，亞昕國際14日表示，聯貸案將於22日在林口舉辦簽約典禮。此次聯貸案簽約將有亞董事長姚連地、新潤董事長郭長庚、鋐富董事長陳清堯、海悅董事長黃希文及主辦銀行合庫董事長雷仲達出席。
繼去年底南港輪胎「世界明珠」陸續傳出以每坪100萬賣出辦公大樓、住宅以每坪130萬成交，將南港房市推到全新高度後，亞昕國際今年初攜手新潤興業、海悅國際砸下52.35億元，大手筆買下興富發建設位於南港的這塊1,625坪土地，興富發也大賺17.9億獲利出場。 五月亞昕、新潤、海悅再攜手鄰地的白天鵝建設董事長陳清堯旗下鈜富開發，整合基地規模擴大至1,800坪以上，開發陣容也形成「四強聯手」局面，亞昕指出，四家建商已完成簽約共列起造人，將攜手合作開發。據悉，全案將由房地產「代銷天王」海悅國際操盤代銷，預計年底推出。
企業回流投資、擴廠需求近年旺到爆，吸引建商、電子科技業、傳產業紛紛投入量身打造廠辦和商辦總部的行列。最新調查指出，進行中或潛銷中的企業總部，多集中在台北市大安、中山、南港、內湖、北投為主；其中以興富發建設「復北CBD」總銷逾百億規模、美邦建設「美邦敦南晶鑽」18億元，及南港科技總部50億元等，最受矚目。 至於新北市，則以新莊、三重、中和、土城、林口、新店、汐止居多。企業總部的主力需求坪數，規模小則2,000坪、大則上看10,000坪不等。 宏大國際資產總經理陳益盛14日表示，近幾年房市變化可謂是歷史性的翻轉，五年前的主流還是住宅市場，頂多二分為豪宅、大眾市場兩大類，但隨著台商崛起、企業掀起辦公升級潮，雙北市的商辦、總部及廠辦需求日趨迫切，不少知名建商早已察覺這股浪潮，近年紛紛在雙北獵地開發企業總部。 陳益盛表示，近年建商為搶攻這波企業總部需求熱潮，購地的目標不再侷限住宅區，而是擴大範圍到商業區、工業區土地，甚至部分傳產業或電子業者，也加入興建科技智慧廠辦的行列。
陳益盛指出，目前進行中、潛銷中的企業總部興建案，台北市以大安、中山、南港、內湖及北投為主，新北市則以新莊、三重、中和、土城、林口、新店、汐止等多處為主。 興富發建設位於復興北路、長安東路口的角地，正規劃「興富發復北CBD」辦公大樓，占地面積約456.47坪，規劃為地上26樓、地下六層的頂級辦公大樓，估計總坪數約7,112坪，總銷至少逾百億規模，戶外廣告看板已掛出進行潛銷；據悉每坪開價朝向180萬元的辦公史上最高單價試探市場，備受矚目。 陳益盛透露，最近宏大國際資產幾乎每周與不同建商拜訪討論，在10多件商辦、廠辦大樓規畫案中，企業主的需求面積，少則有2,000坪、大則上看10,000坪。目前最看好的總部開發案，分別是敦南商圈「美邦敦南晶鑽」總銷18億元、「興富發復北CBD」逾百億元，因為地點位居北市核心地段，是「有沒有」而非「要不要」的問題。另外，最具前瞻性的企業總部位置，則是南港。 在新北市方面，看好中和、土城二區，連續四年廠辦交易量都突破萬坪，新莊、五股則連續幾年交易量明顯逐年增加，機捷通車的便利性也提高企業進駐意願及詢問度。
不動產市場熱，三大行庫不動產放款勁揚。在不動產市場的自住剛性需求，以及利率下探空前新低水準兩大因素助攻之下，金融業目前以不動產放款成長量最大，尤以具有高度指標意義的台銀、土銀、合庫等三大行庫成長量最顯著，其中，台銀房貸近一年來餘額淨增加近千億元，不論是房貸餘額或增量，均雙雙創下台銀有史以來之冠。 土銀截至8月底止，房貸餘額則較去年同期增加近300億元，土建融餘額增加近400億元，年增率超過10％，整體不動產放款合計淨增加近700億元，目前土銀的不動產總放款餘額為1兆2,914億元；至於合庫房貸與土建融業務的增量合計亦超過500億元，其中土建融增量為300億元。 台銀近千億的房貸年增量，不僅增量居全體行庫之冠，亦為全體國銀之冠。根據統計數據顯示，台銀今年8月底的房貸餘額已達7,100億元，較去年8月底大舉成長947億元，房貸餘額一年來淨成長將近千億元，是目前八大行庫房貸餘額增加最多的銀行，年增率已超過15％。
房貸業務還款量通常每月100億左右，一年下來約1,200億元的舊貸償還量，因此等於今年新承作的房貸業務量都超過千億，其中台銀房貸新業務承作量更逾2千億元。 這三大行庫是公股不動產放款業務量最大的銀行，也是全體國銀的房貸前五大行，目前全體金融市場的房貸業務量，五大行即包辦了大約四成比重，上述相關數據的代表性由此可見。至於中信銀、北富銀的房貸業務量，截至8月底大致都超過6,300億元、4,200億元，和去年同期相較，年增量大約超過300億元、50億元。 對於不動產放款業務勁揚，三大行庫高層不約而同指出，今年有新冠疫情，但當前房市有台商回流的剛性需求支撐，加上利率處於低檔，因此不僅建商大舉進行新案開發計畫及獵地，房市整體買氣也明顯較去年更佳，從房貸或土建融的餘額淨增加量即可看出。
雖然因疫情關係，國際旅客大量流失，但精華區店面仍有業者逆勢搶進，據了解，日本知名店家「唐吉軻德」就選中西門町商圈，直接租下整棟3層樓店面，而東區忠孝東路原安泰銀行店面，近期也開始裝修，將由百達翡麗進駐當旗艦店。 西門町一直是國際旅客必遊之地，雖少了不少觀光客，但仍有業者逆勢展店，國人遊完日本必逛的「唐吉軻德」，就選中西門町地標「TiT國際廣場」，根據今年2月實價租金行情，成交月租金為462萬元，共出租1086坪商場，該筆租金也是今年以來西門町實價租金最高金額，商場預計11月開幕。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，業者打算超前佈署，避免以後觀光人潮復甦後，搶不到好的店面，比較有趣的是，現在業者初期租金可能半價左右，但簽約時會約定當來台旅客不用隔離14天，且未來香港與陸客解禁後，租金就調回原本的水準。
另外，東區的忠孝東路上也有大型旗艦店將進駐，原安泰銀行店面退租後，店面分割為兩戶出租，但出租狀況並不順遂，甚至很長的時間還成為短租賣場的臨時店面，不過在轉手過後，近期兩間店面都開始準備室內外的裝修，還掛起百達翡麗的廣告海報，據了解業主打算將店面打通，打造台北市百達翡麗的指標旗艦店。 曾敬德表示，東區店面雖然有些空置，但陸續也找到租客順利出租，雖整體租金仍較先前全盛時期下滑，不過也有業者逆勢展店，看好高端的消費需求與能力，打造舒適與具有質感的消費空間，銷售單品的價格可能上百萬元，店面相當於進口名車的銷售中心。
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