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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
全球新冠肺炎疫情肆虐，台灣房市卻一枝獨秀，尤其土地和商用不動產市場，更呈現「紫爆」。第一太平戴維斯25日發布調查指出，全台前三季成交量已突破3,300億元，再創同期新高。展望全年，由於第四季還有不少大案登場，市場專家預估有高點可期。 第一太平戴維斯最新調查指出，土地市場熱絡，第三季交易額為654億元，累計前三季達2,303億元，年增21.4％。至於大型商用不動產，第三季則一改上半年的淡定，單季成交額達到712億元，累計前三季總額1,043億元。 第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，台灣防疫成績優異，科技技術領先趨動經濟表現，加上低利率環境，推升全台不動產市場交易熱潮。由於科技業的強勁接單動能，將持續推動產線擴張及工業地產的需求，第四季商用不動產的交易量值得期待。另外，建築原物料、人工成本的上升，也正醞釀不動產價格上升。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，拜建商大舉購地所賜，前三季至少1,296億元土地被買走，「購地王」興富發建設豪砸160億元「掃」進台中七期三筆土地；中悅建設也投入26.8億元，購買千坪七期土地，合計建商在台中的購地金額就逾400億元。 商用不動產方面，下半年起爆量成交，包括金融壽險、建商、科技業狂敲大單，使得單季衝高至712億元，規模是第二季的三倍，今年前十大交易，就有七筆集中在第三季成交。 最具指標的案例，為台積電在8月砸93.5億元買下南科15.7萬坪的廠房；Google投入36億元於雲林科技園區購地，為近來外資最大購置手筆。 丁玟甄指出，這波科技狂潮下，台灣工業地產出現三個現象，首先，每坪1字頭或不到10萬元的工業地，漲幅超出平均值；二為自用買方放大選址區域，不再限於原廠區周邊，跨縣市擴廠的機會上升；三為北部大型工業地稀少，單價高漲，不少投資客已轉進中南部，預料將帶動工業區中的蛋白區身價上漲。
房市大好，資金持續湧入具開發價值的土地市場，今年上半年全台億元級土地交易達807件、年增7％，其中，屬桃園航空城計畫地交易就達101件，交易件數前三名地段位於航空城的埔心段、竹圍段、橫山段，遙遙領先全台各地，即將公告徵收、限制移轉的航空城已成為今年全台土地市場吸金的區域。 根據統計，今年上半年全台億元級土地交易逾800件，桃園、台中、新北三都，億元土地交易件數即占全台的三分之二，桃園億元土地交易138件，冠居全台。 屋比房屋總監陳傑鳴指出，具有發展潛力的各大都會周邊重劃區仍是建商獵地的首選，除桃園航空城外，新北新莊區副都心段、林口區力行段、三重區集美段，以及台中市的太平新光重劃區的育賢段、水湳經貿園區的逢大段、單元三的永春段，也是土地交易熱門地段。 全台最大開發案桃園航空城，將於11月初公告徵收，吸引開發商及投資人資金趕在限制移轉前卡位，成為全台土地市場最吸金的區段。 據桃園不動產e指通統計，桃園航空城土地交易今年前八月共2,767件，遠遠超過2015～2017年每年僅百餘件，也超過前波全盛時期2013全年約2,000件，今年平均單價每坪9.2萬元，也高於過去幾年約每坪6.5～7.2萬元。
業者推估，目前購地單價以未來配地後價格還原推算，約每坪20多萬，仍有潛在增值或套利空間。 台灣房屋趨勢中心經理江怡慧表示，桃園航空城自2018年計劃明確後，土地交易逐步增加，近來受惠台商資金回流與回台擴廠，買方看好後勢，土地徵收公告及禁止移轉原定為今年8月底調整至11月上旬，更帶動一波購地熱潮。 桃園市地政局表示，桃園航空城土地分三個部分，安置戶預計2022年配地，並興建安置住宅；全區一般配地預計自2024～2027年間進行；此外第一期50公頃優先產專區預計2022年進行土地標售，標售底價預計約每坪16～18萬元。
各地政局公布最新8月建物買賣移轉棟數，北北桃地域，台北市2,477棟，月減14.3%，年增16.9%；新北市5,694棟，月減7.3%，年增22.1%；桃園市4,178棟，月減9.5%，年增28.5%。其中新北三重區因「河景站」跟「華峰上水」交屋潮，年增104.3%和桃園中壢區年增104.8%最搶眼。 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧則指出，新北桃園重劃區表現強勁，包括林口和青埔產業蓬勃發展，就業機會充沛，桃園近年在建設上表現斐然，尤其像中壢、大園交界的青埔特區，軌道建設有國道及高鐵、機場、機捷等極具便捷性，配合新光影城、IKEA、置地廣場與X Park水族館開幕，新興區域機能逐漸成形，加上各項重大建設與計劃陸續推動，因此吸引許多剛性自住客及置產客前來購屋，也一併拉抬區域交易量。 地產業者指出，今年北台灣房市穩定走揚，桃園青埔交易量攀升，新北市各大重劃區預售市場也吸引不少首購、換屋族目光，包括板橋江翠重劃區、新店央北重劃區等，都有不錯的交易成績。
台中北屯區房市交易居高不下，在疫情趨緩後反彈力道最為強勁，成為今年前八個月的交易熱區龍頭；另外，西屯緊追在後，大里則由去年排名第五，一舉躍升為今年前三大交易熱區之一。 市調指出，捷運通車、商場進駐、大巨蛋開發案，以及新興重劃區蓬勃發展等四大利多加持，為北屯的生活機能基本面注入活水，符合自住或長期置產需求，是交易火熱的主因。 根據台中市地政局統計資料，今年前八月買賣移轉棟數排名第一的北屯，合計交易4,526棟，與去年同期相比增加476棟、增幅11.8%。去年排名第五的大里，一躍成為今年前三大熱區之一，增加472棟，其餘區域皆呈現平穩或微幅下滑趨勢。 市調發現，近期北屯房市以11期與單元12的新案表現最為突出，熱銷案頻傳，且品牌建商多採實價銷售，11期指標案「陸府森山」已在短時間內迅速完銷；即將開案的龍寶建設鄰823公園新案也正熱烈預約中，新案單價都已站穩每坪40萬元以上。 單元12擁低密度環境、大棟距戶數少，為區域內齊質劃一的高價純住宅區，知名建商精銳、國泰、華太、鉅虹等均集中在這一區。如新案「精銳臻未來」剛進場已熱銷破七成，規劃45至50坪的三至四房產品，位在河岸第一排位置，陽台外觀呈現水波弧度曲線，獨具創新美學，市場反應極佳；華太單元12新案則是預計928檔期進場，總銷22億元。
西屯、大里房市都受惠中科園區、軟體園區就業人口挹注，下半年推案量暴增500億元，其中精銳、寶輝、國聚、豐境等五大新案第4季將在中科、東海生活圈登場，其中精銳東海新案未演先轟動，網路討論聲勢居高不下。 大里區生活機能逐步完善，大里國民運動中心與新設草湖匝道也即將完工、啟動，新案單價「坐二望三」。 如大里市中心的「坤悅JIA」每坪開價22萬至24萬元，36至38坪純三房零店面產品，並訴求筏式基礎版加厚、一樓外牆加厚、增設耐震翼牆等三大耐震工法，大獲市場好評，已近完銷；沅林建設新案「沅林築青」打造當地最大規模案量，興建24層指標大樓，規劃28至44坪、二至四房產品，每坪31萬至36萬元，創區域新高價，整體銷售突破六成。 南屯除嶺東仍為首購區外，包括八期、單元二、三均呈現價漲量縮的情況，主力則放在換屋型產品，單價全面站上4字頭，戰況火熱，矚目建案如「時代溫莎大廈」、「坤悅心富郁」、「國聚之鑄」等都傳出熱銷佳績。 基地近永春東七路與五權西路口的「時代溫莎大廈」，坐擁黎明、公益雙商圈機能及大墩國中小明星學區加持，規劃40、75坪，總戶數92戶，總銷20億元，潛銷一個月即有破百組預約。位在新富綠園道首排的新案「坤悅心富郁」，外觀搭配錯層的流動弧線大樹陽台，全案規劃34至38坪純三房零店面產品，開價每坪43萬元、總價1,600萬起，總銷16億元，反應不俗。
冠德建設首度攜手「MUJI RENOVATION」，聯手在台北市民權東路的第二企業總部預定地，打造為「KINDOM 363」共享空間，26日早上舉辦正式啟用典禮，由冠德建設總經理洪錦欽主持。洪錦欽表示，全案預計2024年可望完工。 26日冠德建設總經理洪錦欽、台灣無印良品總經理梁益嘉、臺北市都市更新處陳信良處長，以及臺北市都市更新推動中心蘇雋懿副執行長共同揭牌，傳遞「創新．永續」的核心價值，揭櫫基地綠美化的新標竿。 首開業界先河，視綠美化當做建案開工前標準配備的冠德建設，將再次立下基地綠美化的新高度。冠德建設攜手「MUJI RENOVATION空間改造企劃」，將位於台北市松山區民權東路三段175巷的「松山民權東公辦都更案」，以「再生．循環」為發想概念，結合旗下「冠德玉山教育基金會」長期推廣閱讀的核心價值及台灣無印良品所提倡的「好感生活體驗」，不僅規劃「KINDOM 363」共享空間，更推出期間限定的「美好再生新生活」計畫，期望與鄰里和城市同美共好。 冠德建設總經理洪錦欽表示，冠德建設長期致力於打造優質住居空間，更積極投入永續生活發展，採綠色建築設計，同時也重視住居環境的綠化。而松山民權東公辦都更案，立下多個創舉，以共享及公益為概念，不僅將打造綠建築及Z世代的智慧創新辦公室，更先打造綠美化的基地，首度與「MUJI RENOVATION空間改造企劃」合作，打造綠化休憩及閱讀空間，從大樓到四周綠地，將永續及美好生活理念持續傳遞擴散出去。
「KINDOM 363」基地位處民權敦北金融商業中心，鄰近台北市門戶的松山機場，往東即是具有濃厚人文美感的富錦街。這片一千多坪的建地原有如茵綠草、老樹環抱，在適度整理後，冠德建設決定將新建築中公益、共享的理念，以城市美學結合人文精神落實於基地綠美化中，並觸動知識、心靈、資源、關係的再生，以老回憶、新記憶，疊加土地與人的溫度。 長久推動閱讀、參與城市設計的冠德玉山教育基金會表示，各界敲碗安可、好評不斷的「微型圖書館」將於「KINDOM 363」在地重現，從今年9月至明年12月，民眾可在此閱讀書籍、交換書籍，感受閱讀跟空間的互動，促成知識的再生。 有鑑於冠德企業集團推動閱讀的理念，特別在「KINDOM 363」規劃一座名為「書東坡」的大型構造物。「書東坡」以檜木原木排列組合出如同書籍翻頁意象的波浪曲線，起伏的線條更方便民眾親近，共徜閱讀之美。未來，檜木原木可回收利用，成為新建築共享空間的家具飾品，充分實踐循環再生的核心理念。 冠德表示，除了盡情享受綠化空間，「KINDOM 363」將搭配季節，不定期舉辦「美好再生新生活」體驗活動，拉近人與人的關係，促進交流與對話。四場活動預計為「秋．美意–美好再生市集、春．好讀–書東坡悅讀日、夏．再樂–沁涼盛夏樂園、冬．生趣–森林木育生活」，活動時間、內容以及參加辦法，將會在冠德玉山教育基金會FACEBOOK粉絲專頁公布，屆時歡迎大家參與活動，在城市中感受四季美學及「美好再生新生活」。
鋼管廠高興昌(2008)召開視訊重大訊息記者會，表示公司已於109年9月24日，和三和耐火工業股份有限公司簽訂金額達11億元的不動產買賣合約；此次買下三和耐火的全部土地及廠房，並將售後租予三和，主要目的為求多元化經營，並看好工業土地需求日益趨增。 發言人徐邦峰宣布，公司投資11億元買下三和耐火的土地及建物，其中，包括高雄市仁武區竹園段46地號等15筆土地及304建號等4筆建物，土地面積28,753平方公尺(約8,698坪)，每坪單位價格約新台幣124,474元；建物面積9,511.33平方公尺(約2,877坪)，每坪單位價格約新台幣6,022元(含稅)，交易總金額為新台幣11億元。 三和耐火主要生產耐火磚，高興昌買下其土地及廠房後，售後租回予三和可增加租金，並有利於高興昌多角化經營，以及布局工業土地。 高興昌表示，公司本來就有投資三和耐火，三和耐火工業股份有限公司係高興昌主要管理人員管理之公司；三和耐火計畫出售土地附租回方式維持正常營運，高興昌則是看好該土地未來性及合理報酬率，才有此購地規畫。
曾被米其林推薦為最佳酒單餐廳的「iL Mercato義瑪卡多餐酒咖啡館天母店」傳出換房東！2017年義瑪卡多餐廳老闆以貝里斯商鵬達管理公司名義，分別以3億4988萬和7512萬買下本店旁的3棟老透天，開設同品牌咖啡館，事業版圖再上一層。不過2019年透明屋餐廳熄燈，今年8月，這3筆已有47年屋齡的透天也打包出售，共102.96坪以3.5億轉手，賣給力瑋國際開發，和當初3筆透天購入成本4.25億相較，持有3年後，比原本買價少了7500萬。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，交易的透天位於天母運動公園正對面，是許多天母人重要生活範圍，地段環境都不錯，該土地為住三之二，容積率可達400%，頗具開發價值。建商買下這3棟，土地面積共88.9坪，不過3棟透天僅一棟臨忠誠路二段，另外兩棟位於後方臨巷，若能繼續整合另外一戶臨路的透明屋，地坪將超過百坪，基地也比較方正，對於未來推案也比較有利。
近年餐飲觀光受創，因此建商也趁勢整合，不少營業中商家面臨歇業抉擇，包括上海隆記菜館老闆退休歇業，改當地主包租公；而漢吉建設買下中和仍營業中的艾森堡時尚會館持份，計畫持續整合後改建住宅。至於義瑪卡多餐廳也還在營業，估計在建商還沒進一步規劃前，餐廳以採售後回租繼續營業。 台灣房屋天母七路加盟店店長黃翊華表示，義瑪卡多餐廳原本租下透明屋，造型很具異國風情，還被米其林推薦為最佳酒單餐廳，因此生意很好，後續也在大直、內湖和光復都開了分店。或許因為本店房東不願出售，義瑪卡多餐廳老闆買下2017年買下本店隔壁3棟透天，開立咖啡館，而本店卻在2019年歇業，由於近年餐飲和消費市場都不如以往，原店址透明屋空置已超過一年，目前仍待租中，估計租金約在30~35萬左右。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該土地面積雖然小，但當地也沒有太多大型土地，這亦是目前許多交易醉翁之意不在酒，雖揭露為產品買賣，實際則是看準土地價值，由於開發新案要不得整合其他土地，要不則只能興建低樓層或小宅產品，效益不算太高，乃價格難見亮點主因，然地段不錯，住宅新案單價應可來到80~90萬。
隨著健康意識抬頭，國人對健身需求提高，全台健身房家數也大幅增加，依據財政部資料，截至今年6月，全台共有659家健身中心，跟去年同期相比成長12%，六都也同步成長，又以台中市漲幅最大，年增45%，家數則是台北市115家居冠六都。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，受新冠肺炎疫情影響，實體通路市場受到衝擊，某些中大坪數營業點反而因為健身中心發展蓬勃而得利。尤其大型連鎖品牌往往需要大營業面積，租期也較長，意外衍生大坪數產品的需求。 住商不動產統計六都健身中心家數，至今年6月共478家，占全國7成，台北市115家最多、台中市93家居次、高雄市91家第三。
今年家數增加幅度最高的，為台中市45%，去年全台中市僅64家，今年驟升至93家，一躍成為家數第二高的都會區，新北市僅有84家的數量尚不及台中、高雄，但今年也有29%的成長率，增幅六都第二。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，國人重視健康、體態，健身中心除了有合適的健身器材、不同類型的課程外，可增進社交需求，且不受天候因素干擾，都是民眾選擇健身中心的原因，也讓家數大幅成長。 另外，健身中心設點往往需考量人口密度及交通便利性，主要都會區是布點重鎮，如大台北地區以捷運站周邊為主，並綜合考量公司行號多、或是居住密集度高的區域。 中南部跟北部相比，租金負擔較輕、更容易找到千坪上下的營業點，停車方便成為主要考量。近年台中市及高雄市是台灣第二與第三大都會，在地人口帶動在地經濟，網紅也帶起健身熱潮，大幅提升民眾至健身中心消費的意願，產業更活絡。 徐佳馨表示，因應場需求，健身房成為大坪數店面救星，不過開設健身房必須符合相關規定，並非每一個中大坪數產品都能成為金雞母，進場者不可不注意。
日本執政黨自民黨黨主席在9月14日，由菅義偉成為該黨新任黨魁。由於菅義偉先前受訪表示，為支持受疫情衝擊的經濟，政府持續貨幣寬鬆路線不變，對日本不動產市場來說，東京因房屋供需穩定，將持續成為穩定而長期的海外收益型投資標的。 71歲的內閣官房長官菅義偉在9月14日以過半票數的337票高票當選日本自民黨的新任總裁，成為該黨新任黨魁。本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏說，「後安倍時代」菅義偉接受電視訪問時表示，為支持受疫情衝擊的經濟，政府可發行無限規模國債，持續貨幣寬鬆政策路線不變，對日本不動產市場有穩定作用。 林彥宏指出，據日本不動產經濟研究所（REEI、Real Estate Economic Institute）調查報告指出，2020年7月日本東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數，較去年同月成長7.8%、至2,083戶，是11個月來首度呈現增長，且遠優於REEI原先預估的1,500戶、年減22%。 該份資料顯示，今年7月東京首都圈住宅大樓平均每戶售價較去年同月上揚7.9%、達6,124萬日圓，並連續第四個月呈現成長；且每平方公尺價格上漲6.2%、來到91.3萬日圓，是連續第七個月增長。 林彥宏分析，這份統計資料顯示，在地住宅租賃市場仍屬剛性需求，東京房市依舊是穩定且具有長期收益型投資的標的。
林彥宏表示，現在日本狀況多，包括奧運是否能辦成、新冠疫情嚴峻等，正值紛亂的時期，關係著派系利益，此時強出頭去當首相去處理紛擾現況，絕非明智之舉，所以菅義偉是各派系妥協下的當前最適合人選。再加上菅義偉是標準的安倍信徒，所以他會延續安倍的政治路線，有利目前日本不動產市場，加上東京目前房屋供需穩定，看好未來區域價格仍在上升軌道上。 他表示，日本因疫情影響，2020奧運利多無法順利在今年發酵，不過延後舉辦仍不損失日本興利建設所帶來更加健全的區域機能。過去主辦奧運的國家，一定投入全數心力在興利建設，包含蓋設運動場及周邊建築，這不僅推動東京基礎建設，也拉抬投資資金挹注，經濟效益將囊括各行各業，當然也會惠及不動產業，加上東京都心也有都更題材，讓東京房市後市可期。 另外，他指出，想投資東京不動產卻又對當地不熟悉的海外投資族，不妨選擇環東京都的山手線沿線大站，在東京都的23區中，又以「都心五區」的新宿、中央區、千代田、港區與澀谷為首選，具備保值抗跌特性。不過必須注意的是，日本人在居住上不喜歡住在商業區，因此海外投資族在物件挑選上，可以將周邊的交通機能、綠地、採買方便性等納入主要挑選要素。
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