|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
新北市永和新生地（大陳義胞社區附近地區）公辦都更案，區分為7個更新單元，但僅單元2在今年順利完工，其餘單元因無建商願意投資，進度延宕十年。新北市長侯友宜今於市政會議宣布，單元5、6、7月底將上網公告招商，「永和地狹人稠，公共空間不足，是都更重點區域」，都更處也說明，將調整投標誘因，如都更容積獎勵額度更明確，比照單元2可獲得最高約2倍的容積獎勵。 大陳社區位於永和區新店溪畔，為保安路、保生路、環河路所圍住宅區，住戶約1500戶，因建築物多為50、60年老舊房屋，具公安疑慮，新北市府2010年畫定為都市更新地區，區分為7個更新單元招商。 但因產權過於複雜、整合困難，歷經10年時間，目前僅單元2取得所有住戶同意，成功招商，並已於2016年動工，興建3棟28、29層樓的住宅大樓，有15戶店鋪及687戶住宅單元，預計今年底完工交屋。 侯友宜昨於市政會議時指出，永和因發展較早，地狹人稠、公共空間不足，除有大量違章建築，居住空間也很擁擠，現階段最重要的就是都更，以扭轉外界的負面印象。
侯友宜也宣布，大陳社區5、6、7更新單元將於月底公告招商，另還有樂華夜市爛尾樓改造、行政園區都更推動、汙水下水道接管及河濱水岸推廣，各局處要持續追蹤推動，讓市民住在這裡可以享有更有好的生活品質。 市議員連斐璠建議，由於大陳社區整合難度非常高，加上法令修正後，建商成本提高，許多建商算一算划不來，不願投標，若政府要加速推動都更，應部分讓利，增加投標誘因，並在後續審查中給予協助，將建商視為改變都市環境的夥伴。 都更處表示，大陳社區更新單元5、6、7都更案面積分別為8804、10038、13687平方米，此次招商將調整誘因，如都更容積獎勵額度更明確，比照單元2可獲得最高約2倍的容積獎勵，以及履約保證金門檻降低、取消整合不成的沒入保證金機制，公益設施也將更彈性選擇。另外，更新單元1、3、4草案還在規畫中。
桃園市交通局為改善八德地區聯外交通，計畫興建八德轉運站，編列420萬租地，卻遭藍營議員舒翠玲質疑圖利私有農地，擔憂21年後就廢站，認為應該買地獲尋覓公有地才是上策，動議刪除，一度和在地議員蔡永芳唇槍舌戰，綠營人數不敵，最後以12比9通過刪除案。 交通局長劉慶豐表示，八德往返大台北比例高達6至7成，現行介壽路又因捷運綠線施工壅塞，公車常受塞車誤點所苦，若於交流道設置轉運站快速進出高速公路，可提升準點率、緩解壅塞，但大湳交流道周邊發展潛力高，私有地惜售，且無適合的水利地或公有地，大湳滯洪池又距離2.8公里之遙，且是公告重要濕地，變更等程序恐曠日廢時。 劉慶豐說，綜合考量後才以交流道周邊租地方式推動轉運站，將採公告徵求用地，並無圖利地主或浪費公帑，租賃計畫共8400萬元分21年編列，過去2年都獲議會同意，會持續說明，盼議員支持續編租地費，以促進八德地區交通發展。
「轉運站是城市進步的起點！」在地民進黨籍議員蔡永芳說，介壽路因捷運施工沿線都在封路挖地，幾乎快癱瘓，國道客運常脫班、塞在馬路，強調地點很重要，一定要鄰近交流道順暢處，土地最寶貴地方就在位置，拜託動議刪除的舒翠玲不要阻擋預算。同黨林俐玲也聲援，直言去八德老是塞，八德轉運站勢在必行。 舒翠玲也贊同八德需要轉運站，但強調若無合適公有土地，直接買地、分期付款也可以，不解交通局為何堅持租地，只使用21年就廢站，且主控權掌握在私人地主手裡，若對方調漲租金到1000萬元以上怎麼辦？在同黨議員聲援下，以12比9通過刪除案，在場民進黨議員都保留發言權，將待二三讀續論。
法部行政執行署高雄分署昨天舉辦本月「一二三聯合拍賣會」，除了液晶電視、掃地機器人熱銷搶購，不動產的部分，位於新興區七賢一路、被尋芳客暱稱「土地公廟」的大樓，其中12樓一整層進行第4拍，共3人投標，也以1548萬元順利拍出。 高雄分署指出，此次1名義務人提供變賣30台各尺寸液晶電視，因價格低廉，一開賣就有大量民眾排隊購買，分署也將液晶顯示器、掃地機器人等電器「同捆」，提供競價拍賣，也全賣出；另外，2018年份的Gogoro S2、2017年份的山葉155R，先前首拍都流標，昨天第2拍都有民眾出價， Gogoro S2以5萬1000元拍出，山葉155R以5萬5000元拍出。
高雄分署統計，昨天動產拍變賣獲得67萬多元，不動產拍賣獲得2182萬多元，總共2249萬多元，是疫情發生以來第3高的價金。 位於新興區七賢一路的舊商辦大樓，有不少按摩美容坊，因1樓的銀行，尋芳客之間便以「土地公廟」暱稱該棟，近來警方屢屢查獲經營色情又登上新聞；其中擁12樓一整層的吳姓義務人，積欠房屋稅、地價稅共90幾萬，加上積欠1000萬抵押給債權人，被申請執行法拍。 高雄分署指出，七賢一路舊商辦大樓的12樓，第1拍底價2400萬，無人投標，接著第2拍、3拍都將底價打8折仍乏人問津，昨天第4拍底價降至1230萬元，若沒拍出將塗銷查封，結果吸引3人投標，最後以1548萬元拍出。
台北市長柯文哲上任後積極推動社會工程，承諾4年達到4年2萬戶目標，為讓北市社宅導入更多不同的想像可能性，「大同明倫社宅青年創新回饋計畫」即日起開放徵件，預計徵選青創戶26戶；另外，文山區木柵社宅、大同區大橋頭社宅及內湖區金龍社宅等3處社會住宅也將聯合招租，規畫招租141戶。 「台北市社會住宅青年創新回饋計畫」，提案將提撥一般戶總戶數的10％作為創新計畫多元入住管道，為持續徵選優秀的個人與團隊進入社區，北市目前有4處青創計畫社宅，包含健康社宅、興隆D2社宅、青年一期社宅、東明社宅，累積共110戶青創入住。 明倫社宅共有380戶，將徵選26戶青創戶，徵件時間為10月7日上午9時起至10月27日下午5時止採線上申請，另將在10月14日晚間7時至9時於大龍國小功能國際會議廳舉辦徵件說明會，都發局表示，針對青創戶所需條件嚴苛，但入住機率仍比抽籤來得大，儘管門檻高但不減青年朋友申請的意願。
另外，木柵社宅、大橋頭社宅及金龍社宅也將在10月12日至10月23日止進行聯合招租，預計招租141戶，包含木柵社宅86戶、大橋頭社宅47戶、金龍社宅8戶，提供一般市民、在地區里、原住民、低收入戶、其他特殊情形身分戶及未設籍北市但在北市就學、就業者申租。 都發局指出，用「其他特殊情況身分戶」申請者採評點制，並由社會局依評定分數排定配租順序，其餘身分則採抽籤制。此3處社宅租金以定價85折訂定，並依申請人家庭年所得，提供租金分級補貼，申請條件包含第一，滿20歲；第二，在北市設籍或在北市學、就業，但特殊身分申請者須設籍北市。 第三，人數符合社宅各社區房型人口規定，申請者及懷孕配偶持醫院證明或拿媽媽手冊證明已有孕者，胎兒可視1人；第四，家庭成員在雙北、基隆或桃園沒有自有住宅、家庭年收入在158萬元以下，且總額分配給全家人口平均每人每月5萬9518元以下者，另外，已在戶政事務所完成註記的同性伴侶也可視為家庭成員。
依據實價最新資料，台北市大安區知名豪宅「和平大苑」今年8月成交一戶27樓，總價2億1650萬、單價每坪約169.8萬，是和平大苑今年首度揭露高樓層交易。今年房市熱絡，各豪宅陸續傳出交易，依據實價統計，今年1~8月台北市豪宅交易共140筆，平均每月成交17戶以上。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，各國貨幣寬鬆，高端買方手握大筆資金需要投放標的，因此高總價、低風險的台北市豪宅備受青睞。 綜觀今年1~8月實價登錄所揭露的台北市豪宅交易，目前以中山區成交量最大，總計39筆，大安區居次，共32筆，在成交均價的部分，松山區以每坪143.5萬奪冠，信義區133.3萬位居第二。
郎美囡指出，台北市今年豪宅新案少，以中古豪宅為交易大宗，中山區大直一帶豪宅林立，是今年成交主力，信義區及大安區則為豪宅指標地段，故無論交易價、量都在台北市前三名，至於松山區今年均價受到「潤泰敦峰」拉抬，因此成為台北市豪宅單價第一高的行政區。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，今年下半年房市交易價量俱增，市場資金動能強勁，預期第四季依然能維持這波熱度，尤其高端買方購買力提升，豪宅市場今年可穩定成長。
北市六福客棧旁的中山大樓1樓店面，今年8月以總價2.8億轉手易主，刷新路段有實價登錄以來，店面總價最高紀錄，房仲分析，該店面約180坪，在松江路實屬罕見，推測買家看好六福客棧五月底歇業後，提早啟動危老重建，可望帶動區域發展，加上租金報酬率可達2.5%，因此吸引買家購置。 最新實登揭露，位於松江路的中山大樓181.26坪1樓店面，屋齡49年，今年8月5日以2.8億轉手，換算單價154.47萬，刷新2012年行天宮旁227.74坪店面2.08億紀錄，成為松江路實登上的最高總價店面。謄本資料顯示，店面過去被分割為2個門牌，買家為3位自然人共同持有，現況呈2個店面，各有酒商與燒肉餐廳進駐。 松江路北接圓山交流道、南接新生南路，約2.5公里，為北市南北向主幹道之一，因發展較早，商、住建物偏舊，因地段屬市中心，區域蘊含更新重建潛力，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，松江路近期指標新案「琢豐」，係由都更而來，帶動區域價格，推測中山大樓店面易主，因是看好六福客棧危老重建為新商辦的60億效益。
東森房屋中山民權加盟店店東黃志圖分析，松江路上的大型店面約7、80坪，而這次轉手店面達180坪，大面寬又正對大馬路，「在松江路上沒幾間」；一般需要大坪數店面，不外乎大型醫美、餐飲等，推測買家應有特殊需求，或是看好六福客棧重建商機，才會砸錢購入。 全球居不動產情報室總監陳炳辰說：「區域店面租金行情，若臨大馬路，單坪約3、4千元，巷弄內則約打6折，至於店面交易行情，則在單價100萬左右，投報率約2.5%，新買家可能看準當現成包租公，砸錢承接店面。」 陳炳辰指出，該店面屬四平商圈，有國賓長春戲院、六福客棧等，近年隨著東、西區商圈磁吸效益影響，商圈逐漸落寞，人潮仍顯零落；而該店面早年以書局營運，之後淪為特賣會長期使用，直到近年隨捷運松江南京站開通，及周邊陸續有新住宅社區大樓開發，才有新店面進駐，這次轉手價格創紀錄，顯見身價已水漲船高。
為加速高鐵沙崙站區開發，台南市府9月底正式施行變更高速鐵路臺南車站特定區計畫（配合沙崙智慧綠能科學城計畫增修訂土地使用分區管制要點）細部計畫案，將B、F二大產業專用區約5.3萬坪基地，容積率提高達300%，以吸引國際旗艦型企業進駐。 台南市政府指出，高鐵臺南車站特定區，相較於其他高鐵站區而言，雖然發展較為緩慢，但是面對大臺南縣市合併升格、臺鐵沙崙支線通車，以及大臺南地區豐沛的產業基礎，高鐵臺南車站所屬的門戶位置成為市府重要的招商區位，配 合沙崙智慧綠能科學城計畫的引入，針對高鐵站區的開發提出包括公有地發展觸媒、租稅獎勵、以及交通改善等策略，逐步落實本特定區整體發展構想。
因此，為協助中央政府推動沙崙智慧綠能科學城之整體規劃及招商作業需求，並引入智慧及綠能產業之創新研發總部核心區，擬針對產業特定區之發展坵塊重新定義，兼顧塑造優質投資環境以及開發品質控制等面向著手，同時提高後續招商之效能，招攬國際旗艦型企業進駐，進一步提升科學城整體開發效益。 目前沙崙特區的產業專用區，南市府開發A區會展中心20.02億、科技部開發C區聯合研究中心78.9億、經濟部開發D區示範場域42.05億、中央研究院E區55.45億，合計投入開發達196.42億元。 南市府都發局表示，變更位置位於高鐵臺南車站與捷運系統用地之產業專用區（B、F 區），計畫面積為 17.52 公頃（約5.3萬坪），而產業專用區係以引進產業研發服務、工商服務及展覽、購物中心及商業、觀光遊憩及醫療保健服務等相關產業為主，其建蔽率不得大於 60%，容積率不得大於 240%，本計畫擬配合沙崙智慧綠能科學城計畫增修訂產業專用區之土地使用分區管制要點，因應新興產業未來發展之使用需求，調整產業專用區土地使用強度管制規定。 由於產業專用區之現況多為建物興建中，A 區部分興建會展中心、C區興建聯合研究中心、D 區興建示範場域、E 區興建中央研究院，本計畫範圍之 B 區及 F 區現況為閒置未開闢，尚待招商作業及土地核配。
產業專用區之招商區塊已簽投資意願書土地需求約 8.8~9.4公頃；總投資金額約 64 億 3000 萬元；增加就業人口 1425 人。後續 B 及 F 區擬招商引入企業營運總部、高科技及智慧綠能相關產業之種類、優先順序及投資興建研發大樓之申請案進行審議，為統合產業專用區之招商、各區軟硬體開發期程、科學城整體達成之亮點成果，以及研提吸引廠商之投資誘因，並以招募國內外知名企業進駐為目標，以展現科學城之國際知名度。 都發局表示，為符合沙崙智慧綠能科學城計畫之產業發展及政策指導，透過指定 範圍及為平衡區段徵收土地開發之價值平衡與後續招商誘因下得以提升建築使用強度。容積率提升及策略獎勵容積，產業專用區指定範圍（武東段 228 地 號及 279 地號），除觀光遊憩使用及醫療保健服務使用外，其餘容許項目之使用，其容積率得調整為不大於 300%。 同時為符合本特定區發展綠能智慧生態之目標，訂定相關策略獎勵容積，惟各基地之獎勵合計容積率不得大於 350%，獎勵項目包括基地綠化5%、鄰棟間距5%、綠建築最高8%、智慧建築最高8%等。
屏東墾丁大街一間四層樓店面，因積欠債務淪入法拍，包含違建883坪，總建坪達1,130多坪，拍賣底價2.08億元，拆算每坪約73萬元。由於墾丁大街極少有店面釋出，先前吸引不少投資人關注，不過昨（6）日法院進行一拍，無人投標收場。 寬頻房訊發言人徐華辰表示，該店面位處墾丁精華區段，和實價相比，底價也算便宜，但一來有租約，不點交，二來墾丁最近雖然人潮有回升，但投資人多認為，主要是因為疫情大家不能出國，明年若疫情趨緩，投資人擔心墾丁又沒人去玩，因此觀望。 根據法院公告，唯鮮國際名下墾丁大街店面，因債務遭強制拍賣，建物包括二層樓、三層樓，四層樓各一棟，其中部分由一家海鮮燒烤店使用，合計總面積達1,131坪，其中有883坪為占用公有地，法院筆錄載明，公單位將依法要求返還占用土地。
法院公告拍賣底價2.08億元，扣除占用土地833坪(法院估價2,600萬元)，每坪約73萬元。根據實價資料，墾丁大街2015年有一筆二層樓店面交易，總價2.6億，每坪約104萬元，一拍底價和此一行情相比，約僅7折左右。 徐華辰分析，此一店面拍賣價格雖不高，但現有租約，不點交，自用者買下無法立即使用，而對投資人來說，墾丁受負面消息影響，觀光走下坡後，一直無法回到昔日榮景，今年觀光人潮雖增多，但主要是受疫情影響，大家不能出國，只好國旅。未來疫情解除，墾丁能否維持目前情況，不少投資人打問號，因此一拍沒人出手。
高資產族愛買，台北市豪宅今年以來交易熱度不減。根據實價登錄資料，今年前八月台北市豪宅交易共140筆，平均每月成交17戶以上，近期又揭露一筆指標豪宅「和平大苑」的交易，因藝人周杰倫也是住戶，受人矚目。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，各國貨幣寬鬆，高端買方手握大筆資金需要投資標的，高總價、低風險的台北市豪宅備受青睞。 最新實價登錄揭露，今年8月大安區豪宅「和平大苑」27樓戶，以總價2.17億元、拆算每坪單價169.8萬元成交。據謄本資料顯示，買家登記為盛兆源投資，其代表人蘇昭樺為前福益紡織董事長、臺企銀大股東蘇天財之女，推測該交易為蘇天財家族購置，惟此消息尚未獲證實。
無獨有偶，「西華富邦」以及新完工的「水綠清翫」高樓層近期也都有高價成交紀錄。統計今年前八月揭露資料，台北市總價8,000萬元以上豪宅交易共140筆，平均每月成交17戶以上，又以中山區成交量總計39筆最多，大安區32筆居次。 郎美囡指出，台北市今年豪宅新案少，以中古豪宅為交易大宗，中山區大直一帶豪宅林立，是今年成交主力，信義區及大安區則為豪宅指標地段，無論交易價、量都在台北市前三名。 不過今年豪宅追價力度不高，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，高端資產族群即便手上資金多，但全球經濟環境變數多，出價較保守，多半買每坪100萬-150萬元左右的物件，反觀中低價位產品，如首購族等容易受惠目前貸款方案，較有追價心態。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
