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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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低利環境資金狂潮，流向不動產交易哪些領域？中信房屋分析，今年1到8月不動產交易以中北部總價帶千萬元以下的不動產交易最為熱絡，由目前已揭露的不動產交易實價件數觀察，光是北市千萬元以下的不動產交易就已比去年同期成長55.4%，新北、桃園與台中交易成長幅度也分別有2.3%、3%與7.1%，此外，桃園3000萬以上的高總價交易亦明顯成長13.2%，至於南二都則以高雄最為無感，各總價帶交易量皆無增加；台南在1500萬至2000萬與2500萬至3000萬總價帶各有成長，幅度分別為4.8%與11.5%。 中信房屋研展室副理張漢超表示，疫情導致消費低迷，迫使經濟與金融環境不得不祭出寬鬆措施以刺激消費，在低利環境下，最直接受惠的就是包含房貸在內的貸款族群，特別是對於居住在高房價地區的中北部民眾而言，低利房貸猶如「撿到一把槍」，是降低購屋成本的好時機。
購屋人原本就相當關心房貸成本的多寡，且根據聯徵中心的資料，今年前兩季新增房貸中，六都有45.3%～73.2%為年收入100萬元以下族群，甚至22.6%～42.4%的貸款人為年收入60萬以下者，顯示大多數會利用房貸置產的都是一般受薪階級，更不是年薪超高的族群。張漢超表示，六都中北部房價高，一般民眾在購屋壓力下往往只能選擇中低總價帶的物件，但顧及付出成本而遲遲不敢入市。但在今年降息後，購屋人付出房貸成本降低，觸動民眾進場置產意願。由降低購屋成本的角度而論，這波低利環境資金潮最大的受惠者，或許就是在中北部高房價區域內購屋預算有限的族群。 特別的是桃園3000萬以上的高總價帶交易也大幅成長，與1000萬以下的低總價聯袂形成交易市況M型化的現象。在南二都台南的部分，現階段揭露的實價交易件數，雖僅中、高總價帶的產品上有顯現交易增加的狀態，但由買賣移轉棟數上來觀察，交易熱度已開始後來居上。台南房市近期也不斷傳出佳績，8月表現更呈現出淡季不淡的現象。至於高雄對於這波降息資金潮似乎較為無感，張漢超認為應是延後發酵，整體交易有倒吃甘蔗的現象。高雄上半年「買賣移轉棟數累積移轉量」和「新增房貸件數」雙雙呈現交易動能略減的現象，主要是因去年3～5月間為全年交易高峰，因此使得今年上半年交易熱度不如以往。
有民眾吐槽，位於台北市大同區迪化街的廢墟老屋最近在售屋網掛售，屋齡老到超過70年，每坪開價高達174萬元，總價1688萬，「這種快倒塌的廢墟竟賣一坪174萬」，質問台北房價有什麼病。不過，專家表示，在台北買廢墟其實是看中土地價值，不過建議買家還要看周邊是否有在整合，再判斷要不要入手。 這間位於迪化街二段的老屋，最近以一坪174萬元的高單價在售屋網掛售，強調「潛力無限好厲害、近捷運、邊間、迪化街」，該房地坪9.68坪，建物17坪」，屋齡已經老到超過70年，生活機能佳，鄰近太平市場、寧夏夜市。 不過，這間房也引起網友注意，在臉書社團《房子賠售就是爽》吐槽，這間位於台北市迪化街，房子已經快倒塌的廢墟，竟然一坪要賣174萬，讓人不敢相信。 《蘋果新聞網》實際走訪，仔細一看，該屋為紅磚建成，側面的天花板和上方的牆壁已坍塌成中空狀態，後方還連著另一間小矮屋，因此地坪較小僅9.68坪，因此若要買下，還需「砍掉重練」。
對此，住展雜誌研發長何世昌表示，迪化街是北市早期市中心，有許多大稻埕的商人和隱形富豪，到現在還習慣居住於此。至於這間房開價偏高的原因，何世昌認為，通常台北市的廢墟屋買賣其實價值在於土地，不過從投資的角度，不會有人單純去買一間廢墟小屋，通常還要看周邊是否有在整合，若有的話，評估之後發現這間老屋所在位置有整合必要，那就會很搶手。推測該房買下之後做危老重建整合的機率會比都更的機率高。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，依據實價資料，相同區段、無法做店面使用、建坪不到20坪的透天總價帶在700~1400萬，若以地坪拆算約每坪110~200萬，這戶以地坪拆算單價約174萬，價格不低，且從照片觀察其屋況恐不堪使用，因此若要購入自住，勢必要考量高額的整修費用。
今年房市受資金狂潮挹注，交易屢開紅盤，可市場並非雨露均霑，依據實價登錄資料統計，今年台北市1~7月的店面交易量155筆，跟去年同期相比大減逾三成，今年交易量甚至低於房市緊縮的2016年。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，實體店面不僅受電商影響，今年因疫情使得店面空置更為嚴峻，不少商圈租金水平下修，讓投資報酬率下降，進而影響買方購買意願，交易量如山倒。 觀察近五年1~7月台北市店面交易，今年僅交易155筆，相較去年(2019)同期231筆，量縮32%，且比房市低點2016年的191筆還少了18%，今年台北市店面交易量成為近五年的低點。 在各行政區的表現上，中山區及大安區每年都囊括成交量前二名，今年同步量縮，不過中山區還有33筆、大安區尚有21筆，出乎意料的是西門町商圈所在的萬華區，今年1~7月店面成交量僅個位數，跟去年同期相比大幅減少66%。
郎美囡指出，商圈店面的空置率提高、租金水準下滑，都讓投資型買方卻步，今年雖然市場資金動能強勁，但資金流向具話題或建設的低價區，商辦、廠辦、工業用地成為熱門標的，也吸引大筆資金挹注。 至於各行政區的表現上，買方投資店面依然選擇指標商圈，因此中山區及大安區交易維持在前二名，萬華區黃金商圈的店面釋出稀少，且投資人保守觀望，今年店面成交量大幅緊縮。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，通路革命下，店面市場經過盤整已經出現結構性改變，企業化整為零轉進百貨等通路，在消費力沒有提升的狀況下，店家也會精算租金，讓過去一線商圈金店面不再強勢。對投資者來說，為了讓投資更有效益，寧可轉進二三線商圈或者是其他縣市的店面，不僅價格低，投資報酬率也穩定。
近期房市升溫，各界關注政府是否出手打房，中央銀行昨指出，今年房價上漲情形和前波不同，此次漲幅較低且推升成因不同，近期主要由台商回台投資帶動，有助就業及所得增加。央行仍續執行豪宅貸款管制，督促銀行審慎辦理授信，以防範過多信用資源流向不動產，並密切關注房市動態與不動產貸款情況。 圖／聯合報提供 圖／聯合報提供 央行指出，房市仍存在不動產持有稅負仍低，難以抑制囤房、養地，以及預售屋、新推案等市場資訊透明化不足等制度面問題；另因市場資金充裕，部分銀行房貸條件有趨鬆的現象。要解決高房價問題，避免投機炒作，仍有賴中央相關部會與地方政府通力合作健全房市。 立法院財政委員會明天邀請央行進行業務報告，書面報告昨天率先出爐。在資金回台帶動下，近期房價蠢蠢欲動，似有過熱的趨勢；新台幣匯率也狂升，已突破「楊金龍防線」進逼「彭淮南防線」，央行均在書面報告中有所闡釋。
央行說，由於台商回台投資置產需求漸增，政府持續推動都更政策，以及市場資金充裕等三大因素，今年年初以來房市量價俱增。 不過，央行指出，此次漲幅較低且推升房價成因不同，房價上漲主要是因台商回台投資增加，國際科技大廠來台投資漸增，廠商進駐中科、南科等園區，帶動廠辦與周邊住宅需求，加以建商與壽險業加碼購地，推升土地成本。 央行指出，相對過去因企業西進，國內資金流向不動產投資，導致閒置房地等資源配置未能充分利用，此次台商回台投資帶動擴建廠房與機器設備投資，有助擴增就業機會，促進所得成長，提升民眾購屋能力。加上所得成長、民眾購屋能力提升且利率低之下，民眾房貸負擔減輕。 央行表示，今年以來房貸穩定成長，建築貸款則呈雙位數成長，顯示購地貸款增幅擴大，加上政府加速推動都更及危老住宅重建，融資需求增加，但國銀不動產放款逾放比率則緩降，顯示銀行對不動產授信風險控管尚屬良好。 此外，針對新台幣兌美元匯率今年以來強勁升值，央行除證實有適時進場，上半年淨買匯卅九億美元，也點出走強三大原因，一是因疫情衝擊使國美元走弱；二是美國採行無限量化寬鬆措施；三是國內業者海外投資獲利資金匯回，加上商品貿易大幅出超。
近年台中不動產景氣活絡，房屋交易、土地買賣均交出亮眼成績。據最新一期實價登錄資料顯示，水湳經貿園區的西屯區文商段土地640坪，今年7月22日被吳姓自然人以總價15.36億買下，不僅創下水湳經貿園區內總價最高的土地交易，換算土地單價高達240萬坪，登上水湳地王寶座。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，水湳智慧園區整體投資計畫超過500億，也是目前台中市中心可高密度開發的最大精華地，被譽為下一個七期。據調查，總太地產才於7月21以15.25億買下649坪土地，以交易單坪235萬寫下紀錄，隔日又有新高價交易，顯見水湳的開發潛力，吸引建商積極搶地。
優美地產水湳經貿特許加盟店店東蔡志強指出，該筆文商段土地，座落西屯區啟航路與經貿三路二段路口，地目為第一種文化商業專用區，容積率高達500%，是台中市除七期外少有的超高容積率土地，因而別具吸引力，加上地處水湳中央公園第一排，具景觀優勢，所以改寫高價紀錄並不令人意外。
台灣房屋集團趨勢中心彙整實價登錄資料統計，台中今年的億級土地交易件數前三季累計已達246件，台中億級土地交易有望連3年突破300件。 張旭嵐指出，自不動產景氣從2016年的低谷反彈後，在房市銷售狀況佳的激勵下，業者積極補充土地庫存，使台中市的土地交易表現一年比一年亮眼，水湳經貿園區與七期市政中心近年大型土地買氣熱絡，尤其形勢方正、占地廣大的精華地，更是業者購地的首要目標。
興富發（2542）家族的潤隆（1808）受惠月前成功處分台中七期「NTC國家商貿中心」商場給全球人壽，完成入帳，9月營收飆高至17.95億元，創24個月新高，累計前三季營收也創史上第二高紀錄、達51.66億元；法人估計第四季將有三筆新案完工交屋，下半年業績跳升動能強，全年有虧轉盈的機會。 潤隆受惠插旗台中的第一筆辦公大樓「NTC國家商貿中心」，其中商場兩個樓層約1,800坪，日前被全球人壽以7.3638億元買下，9月完成認列後，營收一舉飆高。法人估計，該處分案將可貢獻潤隆EPS約0.19～0.28元，第三季可望入帳，單季獲利大進補。 潤隆再加計新成屋銷售、和桃園「市政潤隆」持續交屋入帳，9月營收達17.95億元，年增達6.9倍，創下24個月新高；累計前三季營收飆到51.66億元，年增一倍，也刷新歷史同期次高紀錄。
潤隆副總邱秉澤表示，台中七期重劃區的辦公地標「NTC國家商貿中心」，全棟除一樓店面出租當包租公之外，已100％完銷，今年潤隆完工交屋案將有四筆，其中桃園「市政潤隆」第二季開始完工貢獻，衝高單季業績；下半年還有「悅誠」、「柏克萊公園」、「潤隆（真愛NO.2）」等新案，將衝刺第四季完工交屋。 潤隆上半年稅後虧損0.99億元，每股稅後虧損0.32元，下半年除「市政潤隆」持續交屋和銷售貢獻外，還有「NTC國家商貿中心」商場處分利益、及另三筆新案力拼完工交屋，法人預期下半年將由虧轉盈。 今年潤隆推案轉趨積極，上半年攜手興富發合作推台中七期重劃區總銷150億元指標大案「市政愛悅」，目前手中還籌備推出基隆百億大案「新橫濱」ABC區三案，台北市文山萬芳案57.7億元、及台中惠安案89億元等。
台中房市無論推案或是買氣均熱絡，各區土地行情創新高，加上科技大廠如大立光（3008）、美光等回流台中設廠，都讓房建與廠辦市場前景看好！國產（2504）建材實業因台中廠與大雅廠相互支援，具備大量澆築高供應力，不僅拿下「忠泰老佛爺」、「富邦新市政」等百億指標建案，也積極爭取台中房市熱區與台商回流建廠商機，讓業績穩定成長。 據悉，大立光在台中工業區有三塊土地，合計約1.51萬坪，其中1塊今年初已動工，1塊預計年底啟動，另1塊要等明年，整體最快2023年完工量產；美光則是加碼4,000億元，在現有中科后里廠區旁邊，再興建二座晶圓廠。隨著這些科技大廠回流，將帶動龐大建廠需求，也帶來就業人口，讓台中房市建設前景看好。 根據台中地政局統計資料，北屯、西屯、南屯區分列台中前三大交易熱區，其中北屯有台中捷運綠線拚年底通車、好市多台中二店進駐，上半年買賣移轉數達3,348棟，較去年同期增加25％。
台中各區土地行情同樣熱到爆，興富發（2542）豪砸32億元購入市政北七路、惠中路口「新4」土地，換算每坪單價350萬元，創下七期土地單價新高紀錄；總太地產（3056）更砸下15.25億元購入水湳經貿園區約649坪土地，每坪單價235萬元，也創下區域新高。 在台中地區，國產建材實業擁有台中廠與大雅廠，台中廠占地3,000坪，擁有兩套3立方米拌合機，5座水泥儲槽，各2座爐石、飛灰儲倉；大雅廠占地1500坪，擁有一套3立方米拌合機，4座水泥儲槽，各一座爐石、飛灰儲倉，兩廠每月產能合計4萬立方米，台中廠主要供應台中市、豐原、后里；大雅廠則負責北屯、大雅、水湳、潭子、清水、梧棲等地，目前供應占比，房建約75％、廠房與公共工程約25％。
近年來全台空租潮延燒，年改加上陸客不來，今年加上武漢肺炎疫情攪局，國外觀光客擋在國門外，商圈從北到南哀鴻遍野。然而，《蘋果新聞網》發現，北市通化夜市表現卻出類拔萃，從房仲統計待租店面數據發現，通化夜市待租量近3年減幅高達3成3，租金還漲了2%。專家分析，因捷運信義安和站通車利多，加上夜市裡有不少店家是「米其林指南台北 2020」旅遊手冊名店，兩大誘因穩住人潮，店面市況表現自是亮眼。 根據屋比房屋統計「通化夜市」待租店面資料發現，目前通化夜市不僅店面待租量較2019年同期減少，而且，還連續2年待租量下滑，近3年減幅高達33%。此外，觀察近3年同期租金變化，在2018年9月每坪租金4129元，到了2019年9月租金上漲至每坪4186元，而今年9月每坪租金4217元，3年租金微幅上漲2%，逐漸落底回穩。 屋比房屋總經理葉國華表示，近年缺乏人潮與消費力是台灣各大商圈普遍的原因，不過，缺乏特色更是讓商圈難以生存。
以目前台北市的夜市來說，普遍都有「同質性」過高問題，區內店家商品大同小異。過去陸客量多，這樣的問題可以被忽視，但陸客量大幅萎縮後，夜市缺乏特色，無法吸引人潮的問題就突顯出來。 而對於「通化夜市」表現相對穩健，葉國華指出，過去通化夜市因為捷運信義線信義安和站通車，租金一度大幅飆高數倍，高點時每坪租金甚至可達萬元以上，區內不少店家成為旅遊手冊內的名店，也成為外國和外地旅客來台北常逛的地點。不過，也因租金快速走高，許多店家經營壓力相當大。後續房市反轉，加上陸客不來與年改等利空，通化夜市一度租金面臨相當大幅度的修正。 所幸，目前區內屋主多已認清事實，大多願意降租吸租客，加上近兩年不少民眾跟著「米其林指南」消費，即便國外觀光客不來，通化夜市已有止穩的跡象。根據「米其林指南台北 2020」必比登推介的夜市街頭小吃名單，「通化夜市」也榜上有名，短短幾十公尺，就有3間名店上榜，也因此吸引不少饕客前來，帶動區段店面市況，使得租金出現止跌回穩的情況。 葉國華還提到，夜市是台灣最具代表性的飲食文化，不僅創造出不少特色的美食小吃，也可吸引許多海內外饕客前來。
目前台灣許多夜市面臨轉型問題，要能發展出獨特的商圈特色才是長久之計。只要品質能提升並兼具特色，商圈要再度活絡，一定有機會。 對此，中信房屋信義安和加盟店陳廷達經理表示，通化夜市較不像是仰賴國際觀光客的夜市，周邊住宅多、上班族多，即便因疫情關係國際觀光客不來，尚有內需支撐。 不過他也坦言，上半年因疫情關係，這一帶的房東還是有修正租金，也有倒店潮的情況，疫情期間租金下修3~5%，不過商圈以販售吃食為主流，較不像服飾店這種容易被網購所取代，受到影響的程度也較小。 陳廷達補充，以他接觸的商圈店面行情來看，正通化街上屋齡50幾年老透天開價8000萬元~1億，若在旁邊的巷內透天會有較便宜的物件，老透天3000萬可覓得。
中鋼（2002）近年跨足房地產市場的氣勢也銳不可當，子公司中欣開發、位於高雄橋頭區的「欣橋之心」強勢登場，全部342戶吸引超過1,800組看屋，由於附近房價被特定建商炒作到每坪20萬元以上，中鋼以優質品牌仍堅守1字頭房價，預計15日開賣後，完銷速度將橫掃市場，進一步帶動高雄橋頭科學園區附近繁榮。 法人表示，「欣橋之心」土地是中鋼董事長翁朝棟在行政副總任內購進，全案總銷26億元，預期至少可貢獻中鋼10餘億元利益，在鋼鐵業深受疫情影響之際更是珍貴。
翁朝棟指出，高雄城市由南往北發展，尤其橋頭位居高雄地理中心，結合科學園區、加工出口區以及上百公頃的都會公園，包括高雄地方法院、地檢署等公署機關都遷進新市鎮，擁有捷運以及良好的生活環境，親和的價格讓年輕人買得起房，鼓勵北漂的青年往南回流。 中鋼集團高層說，橋頭建案中鋼會堅守1字頭房價，不會炒作房地產，與中鋼集團善盡社會責任的方向一致，別的建商怎麼炒作是他家的事，即便可以賣得更高，中鋼也不做，讓年輕人買到好房子是一種使命，也是國家的政策。 全力維護橋頭科學園區附近房地產乾淨合理的行情，不要弄髒市場很重要。 中欣開發總經理呂威璋表示，高雄橋頭科學園區是一處結合半導體、智慧機械與AI、航太、機器人等創新科技產業的科技特區，「欣橋之心」就是替未來即將大量進駐的科技新貴提供輕鬆成家的機會，每坪訂價16.5萬元起至20萬元之間，「不會碰到20萬元」，全部都是1字頭房價。
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