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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
第3季六都買賣移轉量攀升，房價也開始向上，房仲業者分析，產業擴張需求反應在中南部，建設利多話題也是南熱於北，因此除了交易量走熱外，部分區域的房價也看漲。 六都各行政區季增幅前十名中，只有新北市鶯歌區、林口區有進榜，其餘八個行政區全落在中南部，包括台中市大肚、烏日及大里區，台南鹽水、中西及佳里區等，顯見這波房市買氣除了從蛋白區率先反應外，也是自南部開始往北升溫。 房仲業者分析，產業擴張需求反應在中南部，建設利多話題也是南熱於北，因此除了交易量走熱外，部分區域的房價也看漲。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，受惠產業鏈回台布局、在地公司企業擴廠，帶動工作機會及就業人口。 另一方面，資金熱潮挹注，讓有話題的相對低價區的交易量提升，除了自用及首購外，投資置產的買盤也深入中、南部地區，刺激交易量較北部有顯著提升。
新北市政府主導辦理的永和大陳社區單元2公辦都更案「勝開大地」，19日上午舉辦新舊住戶歡慶團圓入住活動，該案堪稱新北最大公辦都更案，完工將可享用1200坪公設。 新北市副市長陳純敬表示，公辦都更是由市府帶頭的都市更新，具有示範性、公益性，而大陳社區鄰近新店溪河堤，又有永和綠寶石綠地河濱公園及永和仁愛公園等，未來還有捷運萬大線行經，區位相當不錯，如今大陳單元2更新完成後，當地的生活機能及居住環境都有顯著的提升，也會進一步活絡地方的發展。 明年新北市住都中心即將成立，屆時將再為公辦都更注入新活力，加速大陳社區其他單元的更新。
都市更新處處長張壽文表示，該案興建3棟分別為28至29層樓的住宅大樓，包含地下6層停車空間、15戶店鋪、687戶住宅單元及724個停車位，更新後不僅改善過去巷弄狹小的消防安全問題，也留設大面積的綠地開放空間及市民活動中心，大幅提升當地生活品質及居住環境。 後續新北市府將持續積極推動其他單元的更新，預計今年10月底，大陳單元5、6、7將公告招商徵求實施者。
第二、三季為房市交易由黑翻紅的轉折點，六都主要行政區在二個季度間，近九成交易擴量，多由二、三線城鎮交易吹起反攻號角，投入房市的資金在低價區活蹦亂跳，包括北市南港區、新北市鶯歌區、桃園市觀音區、台中市大肚區、台南市鹽水區、高雄市鹽埕區等，分別為六都房市交易量季增幅最高行政區。 在這波疫後房市的大爆發中，統計顯示，傳統淡季的第三季六都買賣移轉棟數直逼7萬棟，較傳統旺季的第二季成長28％，在第三季迅速加熱的由黑翻紅過程中，六都季交易量超過百件的99個主要行政區交易量，共有86個增加、只有13個減少，幾乎呈現全面擴量。
這波購屋熱潮交易擴量，以台中季增四成最高，新北約三成、桃園27％次之，其餘三都均約在二成左右。不過，六都各行區季增幅較大者，幾乎清一色為該都會區中非傳統房市熱區，以台北市來說，季增幅最高的前三名南港、士林、北投均非市中心價高蛋黃區段；另新北市鶯歌、林口，以及桃園觀音，台中大肚、烏日，台南鹽水、佳里，高雄林園等行政區，均為該都會區中的相對低價區段。 由於投資風氣重燃、與平價重劃區交屋暢旺等因素，帶動了蛋白區、蛋殼區的交易爆量，近幾個月來交易動能成長遠大於蛋黃區。大家房屋企研室主任郎美囡表示，近來資金大舉湧入不動產市場，不乏投資置產性買盤，由於期待未來價值有成長空間，資金多布局在價格尚在低點的區域，尤其蛋白區新成屋價格低於蛋黃區，在整體都市擴張、或產業帶動下，拉抬力道往往較強勁，且房屋總價不高，讓手握大筆資金的買方可多元配置，推動二、三線城鎮的交易量。
疫後房市遞延買盤出籠，桃園從小宅到豪宅產品房價向上攀升，今年創史無前例新高的20多個社區，單戶最高成交單價站上每坪40萬元，小宅「京懋会」最高單價更衝破5字頭，其中「麗晶花園廣場」等七件豪宅最高單價站上4字頭。 桃園今年前八月桃園買賣移轉棟數年增逾15％，買氣熱絡、交屋暢旺，冠居六都，成為全台房市最熱的都會區之一，帶動精華區從小宅、標準住宅，以及大坪數豪宅，「從小到大」各類產品，都有單戶最高單價站上40萬的成交案例，六大精華區遍地開花，包含桃園的藝文、中路、站前，蘆竹下南崁、龜山長庚商圈，以及中壢高鐵特區等地。 以豪宅產品來說，今年迄今以藝文特區新案「麗晶花園廣場」20樓每坪達44.6萬元最高；蘆竹下南崁水岸第一排指標案「光明鼎」也有含裝潢家具的戶別，最高成交價達每坪44.3萬；位於經國路上的「昭揚縱橫」最高成交價每坪達44.1萬元。
藝文特區的「中悦麗舍花園-悦軒」、「中悦一品」、「嘉璟華爾道夫」、「葛里法五世」均有單戶站上4字頭的成交，中路特區也有多件中悦、京澄等豪宅案成交價逼近4字頭。 不僅豪宅社區，更有11件精華地段的小宅、以及標準坪數社區，最高成交價站上每坪40萬元，藝文特區中的小宅「京懋会」13樓今年5月以每坪51.5萬元成交，睽違多年來桃園再有房價站上5字頭。 此外，還包括桃園站前的「建城京璽」、「國泰賦都」，長庚商圈「紐約時上」，青埔的「實德璞園的家」、「禾林RICH ONE」、「國際金融雙星」、「寶徠花園」、「冠德青璞匯」等案，都有單戶成交價站上4字頭的案例。 台灣房屋趨勢中心經理江怡慧表示，過去桃園房市房價能站上4字頭的交易，幾乎清一色屬於大坪數豪宅，近年豪宅供給減少，不少建商朝向坪數縮小迎合市場，不過不少土地資源有限的舊市區，如桃園站前商圈，以及具發展潛力的重劃區精華地段，如中路、青埔，愈來愈多小坪數或標準住宅產品，單價創價能力已不輸豪宅。
住得安穩是人類維持生存的最基本需求，身為天下第一部的內政部長徐國勇上任以來，積極推動社會住宅，第一階段4萬戶將於今（109）年底如期達標，為達到興辦12萬戶的總目標，徐國勇說，內政部早在107年就開始第二階段8萬戶的整備工作，預計由中央投入興建逾6.5萬戶，透過中央與地方合作，有信心可達成目標。 徐國勇表示，總統蔡英文非常重視社會住宅政策，而且強調要中央、地方一起來做。截至今年9月底，全國社會住宅達成數為3萬9,961戶，達成率已達99.9％，其餘正由中央的國家住宅及都市更新中心與地方政府加速規劃及招標中，將如期於年底達成第一階段直接興辦4萬戶的目標。 徐國勇指出，截止今年9月底，社會住宅實際提供的弱勢保障比率為43％，遠超過住宅法規定的30％，協助許多社會經濟弱勢解決家戶居住問題。此外，全國逾半社會住宅提供至少1處青創基地、育兒中心、長照機構等社會福利設施，讓周圍鄰里共同享受社會住宅帶來的生活機能改善。
另徐國勇提到，雖然住宅法將許多族群都定位在社會及經濟弱勢內，但其實各種困難狀態需要的紓困方式或需求並不一樣，內政部在108年即就須配合輪調的基層警消家戶遷移需求，協調原警隊土地，提出中和保二基地警消專案社宅；接下來，國家住宅及都市更新中心也將以各基地區位及環境條件，設計「青銀共居」、「世代共好」等客製化高齡友善的主題式社會住宅，迎合當地主要居住需求。徐國勇說，年輕人住得安穩，才敢結婚生子，以林口世大運選手村社會住宅為例，住戶自107年11月1日起入住，截至今年6月底已有28對新人在此結婚成家，79位新生寶寶在這裡出生，社會住宅讓年輕家庭居住安定，對於促進結婚率、生育率提升有一定幫助。
第一階段目標即將達成，內政部也提早整備往下一個山頭－第二階段的8萬戶邁進，徐國勇說，早在107年即責成內政部營建署著手盤點全國土地及對可能適宜的土地區位環境條件調查、預做先期規劃分析，並邀集相關部會、國家住宅及都市更新中心、國營事業與地方政府就承辦能量與意願分配興辦數量，預計由中央投入興建逾6.5萬戶，與地方協力完成社會住宅直接興辦總目標12萬戶。 徐國勇強調，社會住宅的推動，不只是追求「量」的增加，也必須兼顧「質」的提升，目前第一階段社會住宅有60％至少取得1項建築標章，第二階段期待每一案件至少取得兩項建築標章，並結合老人長照、老人日照、托嬰、托兒及青創等社會福利及公共服務設施，創造地區融合共好，讓社會住宅成為城市的驕傲，國家進步的象徵。
房市買氣回升，各地房價也逐步墊高。屋比房屋統計內政部不動產資訊平台最新資料，除了雙北，台中市今年第1季平均購屋總價也站上千萬，達1,059萬元，和七年多前實價登錄上路時相比，大增347萬，增幅將近五成，相當驚人。 其他都會區民眾平均購屋總價也全面增加，新北、桃園、新竹縣市、台中、台南，近七年平均購屋總價都增加200萬以上，增幅大多在三成以上。高雄增加21%，僅台北市增幅在一成以內。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，近年房市飆漲，過去雙北以外縣市只要六、七百萬左右，就可買到二至三房的產品，如今同樣的產品都總價都已攀升到八、九百萬元，這對所得沒明顯成長的購屋者來說，壓力相當大，想要一圓買房夢愈來愈困難。 根據內政部最新資料，隨房價上漲，今年Q1台北平均購屋總價約2,000萬、新北逼近1,200萬大關，台中也站上千萬大關。新竹縣因近期房市火熱，房價一路飆升，平均購屋總價971萬，排名第四。
高雄、桃園及台南等都會區平均購屋都在800萬以上。 和2012年第3季實價登錄上路相比，台中市購屋總價從711萬增至1,059萬，增加347萬、增幅49%最多，其次為新竹市增加約290萬，增幅45%。台南過去七年增加233萬、增幅40%名列第三。 陳傑鳴表示，近年台灣科技業獨強，加上去年以來台商回流投資議題帶動，新竹、台中、台南等中南部科技園區房市相當火熱，在科技人購買力較高下，房屋交易總價也受到明顯帶動，中南部縣市購屋平均總價因此大幅攀升。 他說，中南部房價因科技園區帶動全面翻升，但除了科技人，多數民眾所得近年並無明顯提升，對月薪3~5萬的一般上班族來說，想獨立存到一、二百萬元的自備款、負擔每月房貸，並不容易，不只雙北買房困難，中南部買房也已不再輕鬆。 六都蛋白區交易量也因這波買氣帶動，房價在資金追逐下，也緩步向上。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，今年資金大舉湧入不動產市場，其中不乏投資置產性買盤，由於期待未來價值有成長空間，部分資金選擇在價格尚在低點的區域布局，尤其蛋白區的部分新成屋價格低於中古屋，在整體都市或產業的帶動下，未來房價拉抬的力道往往較強。
台商資金回流，帶動中部豪宅買氣升溫，欣陸投控（3703）旗下大陸建設董事長張良吉今(19)日表示，大陸建設明年推案火力將鎖定台中，預計在七期與大坑風景區推出兩案，產品分別為豪宅大樓及度假豪墅，總銷逾120億元。 張良吉同時宣布，大陸建設在台中七期最新完工的「丽格」豪宅案，總銷120億元，目前銷售已破六成，為趁勝追擊，將推出全台首創、限量僅20戶的「B&B HOUSE」，瞄準懂生活品味的豪宅菁英客層。 義大利頂級家具品牌B&B Italia這次與大陸建設攜手合作，推出全台首創B&B HOUSE。集結了世界最傑出的建築師、設計師、藝術家作品，從平面配置、空間尺度、品質施工、到家具擺設，精彩擘劃全方位空間美學。 大陸建設今年包括在建、餘屋及預售新案，總銷金額達280億元，其中預售新案有4案均位於北部，總銷約145億元，包括新店央北重劃區的「鐫画」，已於今年第1季進場，總銷35億元，銷售破八成。
另外，天母「鐫月」案剛進場，天祥街案也訂近期公開，兩案總銷都是35億元；南京東路馥敦飯店危老合建案，全案總銷60億元，住宅部分約占40億元。 張良吉表示，台北因腹地限制與市場飽和，可開發的完整土地越趨稀少，反觀台中，除了腹地廣大、位置適中之外，又是台商大本營，近期精華地段土地交易頻創新高，房市買氣也跟著升溫，越來越多北部建商南下插旗，大陸建設也沒有缺席。 其中，位於七期惠中路剛完工的大陸「丽格」，為大陸建設繼「宝格」、「中信金控台中金融大樓」之後，在台中的第三件國際級地標作品。
此案以中世紀古堡非洲礦石作幾何切割，鑲崁具時尚感的琥珀色蜂巢光盒，吸引全台建築粉絲目光，在高端客群中也掀起不少話題。已購客層中，台商企業主就占了70%，最近北客看屋比例更由年初的10%，一口氣提升至25%。 放眼未來，大陸建設將在市政北七路、惠中一街口，正對台中大遠百的黃金角地推出第四案，同樣找來國際建築團隊規劃，現正申請建照中，預計明年第3季進場，總銷約60億元。 此案規劃坪數約48至65坪，尚未開案，君梵集團已斥資近10億元購入1至3樓，將作為「三宅一生」台中旗艦店；4樓以上為住家，業界推估，未來每坪單價上看70萬元。 此外，大陸建設與味丹集團旗下萬寶資產管理公司合作，比照新店「青山鎮」模式，在大坑風景區規劃的休閒豪墅，也訂明年第3季進場。 此案開發規模達10公頃，規劃溫泉、果園、馬場等，並與附近的高爾夫球場結合，第一期87戶別墅，每戶建坪90坪至200坪，總價6,000萬元起跳，總銷逾60億元。
REITs在歷經上半年的回檔重挫後，隨市場風險情緒逐步修復、各國政府積極政策救市、恢復經濟活動，加上REITs因具備股利性質，在低利環境促使部分資金追逐收益心態延續下，轉而呈現震盪向上格局，富時全球不動產指數近一個月及近三個月上漲近1.41％及5.23％。 群益全球地產入息基金經理人楊慈珍指出，上半受防疫封城措施影響，經濟活動短暫停擺，直投商用不動產交易金額驟減，多數商用不動產價格及租金均出現下滑，以類型來看，零售相關不動產受到影響最大，工業類型的影響則相對低。但隨疫情改善，各國陸續重啟經濟，企業恢復營運活動，支付租金情況轉佳，先前受衝擊較大的零售REITs，每季收租比率改善。 台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示，低利率環境使REITs持續受惠，許多REITs次產業股價仍被低估，當未來經濟恢復水準後將持續反彈，加上2020年企業獲利僅小幅衰退，部分產業成長力道仍佳，震盪過後REITs將往正向發展。
看好新經濟下的產業，如工業、數據中心、通訊，商辦、零售、旅館利空出盡且評價偏低，未來反彈也有機會補漲。 富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人丹尼爾．席爾指出，REITs次產業的工業、資料中心和儲存相關受衝擊相對輕微，續保持相對良好表現。中長期全球房市供需結構仍屬健康，REITs有抗通膨、穩定租金收益與高股利率特性，穩定總投資報酬，仍可列為長期配置。 隨租金回收持續改善，且利差優勢凸顯當前低利環境下，有助吸引資金回流REITs。楊慈珍預期，REITs投資價值浮現，後市不看淡，配置上建議採取全球分散配置，平衡投資組合波動，區域看好新加坡、香港等，北美中性看待，產業關注工業物流、資料中心、電塔等相關REITs。
台北市地政雲揭露，大安區豪宅「頂高麗景」有一筆出租交易，8樓戶221坪以每個月25萬元出租，進一步比對，該戶為即為壹傳媒集團創辦人黎智英，以香港商羚越所持有的戶別，過去曾一度開價4.2億元求售，如今轉為出租。 「頂高麗景」8樓戶以25萬元出租，換算每坪租金落在1,126元，而根據實價登錄以來「頂高麗景」的出租資料發現，2014年每坪租金為1,111元、總租金為17萬元，2017年也有以每坪1,142元出租，及2018年每坪1,537元的租金紀錄。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，「頂高麗景」8樓戶總租金雖最高，但因兩戶打通達221.97坪所致，因該戶買入時並無揭露資料，但若該案當初開出的售價相較，這次租金投報率根本連1%都不到，以豪宅屋主的財力應該不缺這些租金收入，不排除屋主透過出租爭取潛在買家接手。
至於大安森林公園周邊豪宅交易，除了「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」近年受到買方青睞外，豪宅交易其實並不多，連租賃紀錄也相當有限，信義路三段的「安峰」，已經算是大安森林公園周邊最多出租紀錄的豪宅，今年6月安峰低樓層有以20萬出租的紀錄，單坪約1,382元。 房仲業者分析，由於今年疫情影響下，讓外商高階主管難來往，因此豪宅高價出租紀錄較少，目前尚有「文華苑」以每月總租金55萬元待租，另外還有「帝寶」、「台北信義」、「冠德遠見」等待租紀錄。 根據實價登錄統計，台北豪宅租金以「文華苑」曾創下單戶52萬月租金為最高記錄，「台北信義」、「台北花園」也都有超過40萬元的記錄，「天母傑仕堡」也有近40萬元的租金實價，台北多數指標豪宅月租金均約在30多萬元，顯見今年豪宅出租狀況較冷清。
公股銀行配合政策辦理的「青年安心成家貸款」即將在2020年底到期，立委關切續辦與否，財長蘇建榮19日在立院備詢時明確表示，青安方案預計延長兩年至2022年底，但仍要經行政院核定才能正式拍板，目前青安貸款受理案累計金額達1兆2,623億元。 根據財政部國庫署統計，青安貸款自2010年12月開辦以來至今年8月底，累計受理申貸31.11萬戶，申貸總額達1.26兆元，而實際撥貸戶為29.87萬戶、撥貸金額為1.21兆元。 在公股銀行中，申貸戶數以台銀8.37萬戶最多，其次為土銀8.24萬戶，第三則是合庫3.9萬戶。而申貸金額以土銀受理3,700億元貸款最高、其次為台銀3,191億元、第三則是合庫1,530億元。
為落實整體住宅政策，協助無自有住宅家庭民眾達成安居目標，財政部自2010年底推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，提供無自有住宅民眾購屋及換屋優惠貸款，減輕民眾購屋負擔，由台銀、兆豐、合庫、土銀、彰銀、第一銀、華南銀、台企銀等八家公股銀行配合辦理，至今已四度延長辦理期間至2020年底，等於已實施近十年，且財政部預計將延長兩年至2022年底。 青年安心成家貸款方案每戶貸款成數最高八成，最高貸款金額為800萬元，而利率可分為一段式利率（1.43％機動計息）、二段式利率（前二年1.19％機動計息、第三年起1.49％機動計息），開辦費為3千元，寬限期最長三年。 另外青安貸款方案也提供購屋金加裝潢金房貸，若年收入60萬元以上，持有裝潢單據需裝潢貸款，可申貸購屋金加裝修金一站貸足。 財政部國庫署長蕭家旗指出，財政部與各公股行庫在年底前將針對青安貸款開會、溝通後再呈報給行政院，現行青安貸款利率已低於市場行情並配合央行降息，明年利率、成數將依照各公股評估為基準，是否會調整將進一步溝通後再作決定。
房市買氣持續升溫，建商獵地更加積極，達麗建設（6177）和海悅國際（2348），16日同步公告斥資21.8億元，買下台中北區833坪土地，強強聯手又一樁，最快明年推出建案。 該筆土地位在台中北區賴厝廍段，面積833.39坪，其中達麗海悅以15.25億元購入、持有70％，海悅則投入6.55億元，持有30％，單價落在每坪262萬元，預估住宅開價會在每坪40萬左右。 這也是達麗和海悅再次攜手合作，目前在台中水湳經貿園區的新案「達麗創世紀」，就由雙方共同推出，總銷約80億元，是區域指標建案。
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