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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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今年以來海外熱錢湧入，也讓國內房市快速升溫，政府部門繃緊神經，今（21）日在立委要求下，國發會主委龔明鑫表示，國發會將研議設立「房地產景氣指標」。但，形式究竟是燈號、還是分數，是全國性的，還是會分北、中、南，都是未來研議的項目之一，且由公部門來編的話，應該是比較公開透明。 龔明鑫並坦言，打房連帶會有景氣波及效果，這也是政府何時打房的重要考量因素之一。 龔明鑫今日出席立法院經濟委員會，部分立委關注高房價議題，立委高嘉瑜、邱顯智便詢問，現在是房價的高點？未來半年房價是否持續升高？龔明鑫表示，這是由市場供需決定，就像股市他也不能回答現在是不是最高點？但，國發會將於一周內向經委會提出國內房地產現況說明。 龔明鑫進一步指出，房地產有不同類型，還有不同區域，變化蠻大。過去大家關心房價占所得的比例，曾經最高是9.46倍，現在則是8倍多，若以整體性來看，感覺還好。
但，若從不同區域來看就不一樣，台北雖然本來就比較高，但距離最高仍有一段距離，可是台中也許已經快接近曾經的高點了。 立委曾銘宗則質詢「現在是打房時機嗎？」龔明鑫表示，政府應超前盤點、做好準備，必要時才可以從容因應。 龔明鑫表示，國發會還在盤點實際狀況，如預售屋是不是價格漲得比較多，目前看起來，房價上漲還沒有到全面性，而是局部性，因此還要繼續觀察，局部性會不會牽動到整體性。 除了國發會，還包括央行、財政部、內政部等政府相關部門都已開始關注今年以來那麼多資金湧入台灣所產生的影響。龔明鑫表示，確實房地產被懷疑和資金有關聯性，因此自今年6月起便已開始進行跨部會討論，並進行意見交換。 至於何謂打房時機？龔明鑫說，後續會跟各部會交換意見，還在釐清，原則上，當影響到整體性、全面性，就會考量。但，龔明鑫強調，房價有很多觀察指標，必須先確認價格上漲是局部性還是全面性現象，因為採取的對策不一樣，如果只是局部，可能就用選擇性方式處理。 龔明鑫也說，稅制、選擇性信用管制等都會包含在政策措施裡面，國發會會就各部會可能運用的工具，扮演溝通協調角色，進行討論。
台中市政府斥資逾5.1億元，興建「北屯區北屯好宅新建工程」21日上梁，預計明年底完工受理登記，預計後年初可入住。該案規劃220戶住宅，並保留基地五棵列管老樹及15棵樹木，塑造環境美感。台中市長盧秀燕表示，市府在北屯段社宅設置幼托設施，保留當地老樹維護生態，配置良好公共生活機能，要讓青年住好宅，放心在台中居住。 台中市住宅發展工程處指出，好宅北屯段基地鄰接江興街，周邊銜接太原路、北屯路，為連通市區主要通道，建築物規劃地下三層、地上11層複合混居式好宅，地面層設有店鋪四戶、社會服務站與托嬰中心，二樓與五樓設計成東西二棟連結的空中舞台、共享空間。
該好宅居住單元提供一房型8坪、129戶；二房型16坪、61戶；三房型24坪、30戶，共計220戶的優質住宅社區。一房型特別規劃20戶共居房型，全案預計明年底完工。 住宅處說，市府建構社宅是以「比豪宅更好的好宅」為目標，透過擴大照護活動區域、增加社區共享空間、混和多元居住與活動空間，增加居民社會參與度；甚至青壯年、新婚及育幼者申請承租，有加分權重。
對於台北市長柯文哲首度鬆口表示，大巨蛋案將在明年完工一事，遠雄企業團發言人楊舜欽今（21）日表示，大巨蛋已在今年8月拿到復工許可，目前已復工，公司力拚2021年底前完工。 遠雄建設目前持有大巨蛋股權約32%，楊舜欽指出，目前大巨蛋案已拿到復工許可，並已全面復工，公司原先目標力拚明年底竣工，之後向北市府申請使用執照。不僅大巨蛋案朝完工之路邁進，遠雄建設營運也倒吃甘蔗，逐漸展現爆發力。 法人表示，遠雄建設今年在「遠雄謙御」、「遠雄之星6」、「遠雄新源邸」、「遠雄常御」等新案完工入帳下，獲利可望維持去年表現。 展望明年，遠雄建設將有在板橋「遠雄江翠」、新店「遠雄青青」、新莊「遠雄達利」、中和「遠雄百富」、桃園「遠雄新未來」、新竹「遠雄新時代」、台中「遠雄之星7」，完工金額上看273億元。
台南市地政局21日代理內政部標售和順寮農場區段徵收土地，2標2筆土地，共吸引興富發和華友聯等14封標單競標，其中，最受矚目的是，正對台灣歷史博物館的3,025坪土地，最後由馮姓自然人等三人，以高出底價二倍、總價高達16.1億元得標。 換算每坪單價53.2萬元，比去年同地段的脫標價每坪25.91萬元，漲幅達105.33％。 台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐21日表示，近年建商搶地積極，中南部土地標售正熱，去年台南土地標售金額達141.5億元，今年截至目前為止，交易總額已達102.5億元，相當熱絡。 張旭嵐指出，21日標售的和順寮區段徵收區，整體都市計畫彙集了文化、休閒、藝術及教育功能，除了台灣歷史博物館，還包括預計2023年完工的亞太棒球訓練中心、和順綜合轉運站，以及未來北外環道十分鐘快速銜接南科等公共建設利多加持，不僅加溫住宅需求，史博館2011年開幕以來，每年帶入約50萬的觀光人潮，相對帶動周邊商機發展，靠著建設與產業互添柴火，為房市加溫。
她說，正對史博館前的和順寮商業區土地，共有五筆用地，從2012年標售至今，已有四筆順利標出，2012年的脫標價格約每坪13.5萬元，2019年8月再標售其中兩塊，合計1.2萬坪商業地，就已吸引多名投資者競標，當時脫標價格每坪約25.91萬元。 張旭嵐指出，此次標售的100號土地，為重劃區內僅存的一塊商業用地，單坪底價設定，比照上期低於市價行情約三成，每坪底價約7.99億元，因此，吸引包括興富發和華友聯等眾多投資者搶標，標脫單價比2012年首次標售同段商業地均價，增幅達294.07％，價格翻漲近三倍，也比2019年標售均價增幅105.33％。 台灣房屋後甲夢時代加盟店東張文龍認為，此次標脫的3,025坪商業區土地，正對台灣歷史博物館，臨長和路一段面寬約50米，格局長方，建蔽率80％，容積率320％，土地強度與坪效都高，因緊鄰轉運站，交通方便，未來蓋住宅大樓推案，頗能吸引首購族或在地換屋客群。
東區店面沉寂已久，今年一些空置或短租店面已經漸漸看到新的店家進駐，捷運忠孝敦化2號出口的華新大樓，一樓店面悄悄掛起聯邦租車的廣告，隨韓系快時尚品牌撤出與飲料店租約到期搬遷後，空置一段時間的華新大樓又見到新業種進駐，東區店面沉寂過後，似乎有些重生的跡象。 華新大樓的店面與商場，原先由韓系的SPAO、MIXXO進駐微風忠孝館，位置就在捷運忠孝敦化站2號出口，三角窗店面則是由飲料業者進駐，不過2018年中品牌服飾業者退出，三角窗店面的飲料店則是今年初搬遷到東區巷內，位於東區捷運站出口的精華區店面出現了空置的狀況，更增添東區商圈沒落的感受，不過目前三角窗店面內部已經可以看出有店家進駐，一樓店面牆面則貼起租車業者的廣告。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，汽車短長期的租賃市場蓬勃發展，除了傳統車商轉投資的租賃業外，也見到金融體系背景的業者跨足租賃產業，而此次看到汽車租賃業趁著這波不景氣，在東區正忠孝東路上的三角窗店面做起租賃業的生意，應是著眼於一方面可以有顯眼的品牌廣告效益，一方面也可吸引一旁鐘錶銷費的高資產族群目光，進軍東區後進而快速打開品牌知名度。
東區沈寂等待重生，經過一陣空置陣痛與租金修正後，陸續又看到新的業種或想要塑造新型象的業者進駐，原本空置的永福樓，今年的年中已由服飾業者進駐，打造成台北旗艦門市，因為長期空置作為短租使用的原安泰銀行店面，也由鐘錶業者改裝做為精品名錶的展示與銷售中心，加上此次汽車租賃業者的進駐，可以發現東區店面雖有業者退出，但也有業者看好趁不景氣空置而進駐，東區店面的店家洗牌潮仍在發酵中。 比較有趣的是，此波不景氣有些空置或做特賣會的部分店面，有些房東本身就是企業主，與其空置不如自己拿來擴大經營自己的事業。
卡位「軌道經濟」鳴出雙響炮，上市營建公司日勝生首度揮軍中台灣，一舉拿下台中捷運綠線的文心崇德、文心櫻花兩大站最優申請人資格。日勝生表示，這是歷年來取得的第七、第八筆捷運聯開案，預計將投資30.8億進行開發，未來集團旗下京站廣場也不排除進軍中台灣。 「捷運聯開大戶」日勝生21日宣布，與子公司集順生活科技獲選為「臺中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線G6站、G8a站土地開發案」的最優申請人，將投資文心崇德站17.2億、文心櫻花站13.6億，合計30.8億元進行開發。這也是日勝生繼完成五鐵共構的北車交九轉運站「京站」、北捷板南線「永春E.A.T」、文湖線「信義18號」、新店線「美河市」、新蘆線大橋頭站「超、站S」、高鐵青埔站「日勝新京站」之後，第七、第八筆捷運聯開案。 若加上先前已取得「高雄火車站站東舊宿舍區都市更新事業」案，布局「軌道經濟」多年開花結果的日勝生，可謂已完成在北中南大型車站「打卡」插旗，至於中台灣則是首度進駐。
日勝生表示，台中市近年交通與重大建設陸續啟動或完工，各產業廠商投資熱絡，又有台商資金回流助攻，持續吸引外來人口進駐，總人口數持續正成長，更於2017年超越高雄成為全國第二大城市，令台中房市充滿爆發力，因此看好未來台中房市發展。 日勝生協理陳婷婷表示，G6文心崇德站位於北屯區東峰段，基地面積約700坪，為捷運系統用地，建蔽率70％、容積率500％，位於四期重劃區，屬較早期開發區域。至於G8a文心櫻花站在西屯區中義段，基地面積約500坪，建蔽率70％、容積率500％。 對此，她指出，日勝生集團對臺中軌道路網完成後，帶動都市建設遠景深具信心，日勝生將投入集團資源，運用軌道經濟的規畫經驗，全力為臺中打造優質的捷運聯開社區。 台中捷運綠線沿線車站共有六站、七處聯開基地，其中G8站已由冠德建設取得聯合開發最優申請人。台中市交通局表示，接下來還有四維國小站、南屯站、市政府站等三站、四處精華地段尚未招商，市府將於日後陸續推出。
國泰建設再度大手筆買地。今（21）日公告，砸下11.6億元，接手遠雄建設、志成德投資等私地主的527坪土地，「插旗」台北市內湖潭美。 國建今天公告，就台北市內湖區潭美段五小段土地，簽訂買賣契約。合計取得土地面積約527.73坪，交易總金額為11.6099億元，每坪單價為220萬元；交易對象為遠雄建設事業公司、志成德投資公司及3位自然人。 國建表示，購入這塊內湖潭美土地後，將開發為住宅大樓。
華南金控子公司華南金資產管理公司公告取得不動產，事實發生日為10月21日，標的物的土地位於台北市中正區公園段二小段446、447地號，建物位於台北市中正區館前路36號1～3樓等三戶，交易總金額為333,300,000元。 交易單位為建物面積779.94平方公尺，折合235.94坪，每單位價格為新台幣（建物1F）252.5萬元，（建物2～3F）97.2萬元，交易總金額為333,300,000元。 交易相對人為債務人遠東航空股份有限公司，非屬華南金控利害關係人及實質關係人，交付或付款條件將依法院規定分次付款。 本次交易之決定方式為法院標售，價格決定之參考依據為估價報告，專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額為瑞普國際不動產估價師事務所，估價金額為344,000,000元。
今年下半年起中美科技戰升溫，轉單效應明顯，帶動台灣科技業加速在台擴廠，其中最大筆廠房交易即為台積電擴大南台灣投資，單單8月份即投入95.3億元。益通光能台南科技工業區廠房將公開標售，土地面積8,276.26坪，建物總面積為9,444.34坪，開標日為12月18日。 台積電擴大南台灣投資，單單8月份即投入95.3億元，分別向益通光能、力特光電及翰宇彩晶購入台南科學園區的工業廠房，總面積近15.7萬坪，將打造台積電3奈米及5奈米生產基地，生產佈局將朝向北、中、南三核心方式，所引發的上下游供應鏈效應，也使台南市成為科技廠南遷的評估熱區首選。 目前台南市的14個工業區中，以台南科學園區的占地1,043公頃規模最大，其次則為台南科技工業區的495公頃。然目前台南科學園區的出租率已達98%，可釋出物件稀少，且進駐規範相對嚴格、設廠門檻較高，而週邊的南科三期擴建計畫仍在規劃階段，預計2023年才能取得用地，時程漫長，預期這一波即刻擴廠效應，將會外溢至南科園區以外的台南工業區。
第一太平戴維斯資深協理沃仁方表示，此次所釋出的台南科技工業區廠房，屋齡僅11年，建物外觀新穎氣派，整體規劃以作業廠房為主，部分空間則設有辦公室及員工餐廳，相當適合科技業及製造業作為南台灣的生產總部；另外，目前全台營建成本明顯上漲，建築業缺工情況嚴峻，對於欲購地自建工廠的企業來說，營建成本上升及興建工期延遲的風險大增，本廠房可即刻進駐使用的優勢，將吸引半導體供應鏈及指標科技大廠積極評估。
伴隨中鋼（2002）「欣橋之心」住宅大樓建案大賣，中鴻（2014）位於台南重劃區大片土地即將開發，土地價格水漲船高，再加上位於北高雄、目前租給「好市多」大賣場的土地價格，估計中鴻現有土地資產潛在價值超過百億元，儼然成為「百億俱樂部」的超級資產股。 此外，中鴻21日開出11月內外銷盤價，其中，內銷價部份，熱軋和冷軋每公噸調漲700元、鍍鋅產品每公噸調漲500元；外銷價格部份，則依產品及地區別每公噸調漲0～40美元，實際報價視當地市場行情而定。 對於這項盤價，中鴻表示，主要考慮因素是近期歐美地區鋼價高位運行，大陸及亞洲鋼市平穩，另各機構持續上修台灣經濟成長預估，鋼市亦進入傳統旺季，下游接單情況順暢，加上整體供應料源偏緊，預期後續鋼價將呈穩中趨堅走勢，為持續下游客戶接單動能，決定適度調漲。 法人指出，中鴻上半年受到疫情和外銷「鎖國封城」影響，營運受損，上半年稅後淨損4.88億元，每股稅後淨損0.34元，但隨著下半年國內外市場好轉，與鋼價連五漲，再加上持有中鋼配發股利等因素加持，預期中鴻第三季有機會單季轉虧為盈，第四季則力拚全年轉虧為盈。
在資產活化方面，中鴻近日隨著中欣橋頭「欣橋之心」住宅大樓熱賣，與傳出其台南九份子重劃區1.1萬坪土地即將開發，讓其土地資產正式浮出橋面。 對此，中鴻表示，台南九份子重劃區的土地早於前身燁隆時代就購買，原本為工業區土地，最近重劃完成後，土地價值跟著翻倍。根據調查，目前附近住宅區土地每坪價格30萬元起跳，估計潛在利益逾33億元，若未來再和中欣開發合建住宅大樓，身價將會跟著提高。 中鴻表示，台南土地預計最快明年下半年進行開發，初步規劃是中欣負責資金，中鴻提供土地，共同合建住宅銷售，至於合作條件和開發規模，目前都在評估階段。 中鴻除台南土地外，現在位於義聯集團「義享天地」A、B館旁、出租給Costco大賣場的土地面積達5,000坪，加上一旁約500坪的閒置土地，估計每坪售價在120～130萬元左右，估其潛在價值在70億元上下。中鴻這項租約長達20年，未來還有10年，每年可收取近億元的租金，成為中鴻另一個「金雞母」。 另外，中鴻還有一塊土地位於岡山以北、路竹附近的本洲工業區內，占地5,000坪，因屬於工業區土地，目前每坪售價約7萬元，未來用途仍在審慎評估中。
桃竹苗地區搭乘這波房產熱潮，地主加速釋出閒置廠房、土地，多件大型不動產釋出標售，其中，龜山工業區正裕特殊金屬公司閒置的廠房，將以底價9.26億元標售，拆算土地單價每坪28.8萬元，預計12月22日開標。 正裕特殊金屬公司在龜山工業區的廠房，土地3,206.5坪，建物1,853坪，因廠房閒置計劃資產活化，委託信義全球資產公開標售。 信義全球資產總經理柯宏安表示，帶有廠房的工業用地因可供急需生產的企業使用，多受企業青睞，這座廠房鄰近英業達桃園科技園區、HTC手機生產基地，交通便利，企業招工條件佳，現有鋼構廠房及辦公室，可供急需生產的企業使用，百米臨路面寬，貨櫃卡車進出方便，龜山工業區可合法排汙納管，工業區基礎設施完善。 該案拆算土地平均單價約28.8萬，目前龜山工業區平均行情約在28萬～34萬，2018年曾有一筆2021坪土地交易，平均單價約34.4萬元，創下區域最高單價。
台商回流效益下，工業地產成近年交易主力，全台今年前三季成交金額規模較去年同期增加97％，桃園因有陸海空交通及工業生產環境優勢，大型企業搶進，近五年上市櫃公司工業地產交易金額達71億元，中美貿易戰及疫情下持續湧現企業擴廠需求，加上電商帶動物流倉儲業，使桃園工業用地行情看漲。 不少地主也趁此波熱潮釋出土地，苗栗的竹科竹南園區鄰近台積電日前動工的先進封測廠旁、約1.19萬坪園區事業專用區土地，日前也委託高力國際以底價21.29億元標售，預計11月12日開標。 高力國際表示，台積電封測廠動工，將吸引其上下游產業鏈廠商搶進竹南園區及周邊產業用地，該標的為萬坪規模所有權土地，有別於科學園區土地租賃權，為市場難得稀有釋出。
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