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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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利率超低、海外台商資金回流，最新市調顯示，北台灣都會區第三季預售新屋房價較上季全面上揚，雙北市、桃竹和基隆同步刷新2018年以來新高；展望第四季，市場預期央行出手打房的機率不高，房價「漲」聲可能停不住！
展雜誌22日公布最新調查，北台灣預售新屋房價已創下2018年以來的兩年最高點，新案頻頻開紅盤，截至第三季底止，房價一路狂奔；其中，台北市、新北市、桃園、新竹、基隆與宜蘭，較第二季全面上揚，漲幅明顯擴大，尤以新北市、桃園，單季漲幅最猛。
住展雜誌研發長何世昌表示，在資金行情推升下，投資、置產型買盤出籠，追價意願強烈，房價順勢攻高，包括台北市、新北市、桃園、新竹與基隆，房價已同步刷新2018年反彈來新高。 預售強、成屋弱 台北市第三季房價漲至每坪87.6萬元，較上季上漲0.6萬元、季漲0.7％，單價比去年同期上漲3.4萬元，年漲幅4％。何世昌分析，北市房市呈現「預售強、成屋弱」格局，新成屋建案因成交不如預售熱絡，再加上囤房稅的壓力，單季每坪下跌近2萬；反觀預售屋卻飆風明顯。
至於新北市每坪來到40.3萬元，季漲幅2.5％，年漲幅3.3％。漲幅最大區域在新興重劃區，顛覆以往由市區作領頭羊的慣性；漲幅最猛的戰區在板橋江翠北側重劃區，今年來漲幅飆破一成。 桃園第三季每坪季漲3％，來到23.8萬元，年漲幅5.3％；不論季漲幅、年漲幅，皆為北台灣之冠。漲勢集中於桃園、中壢、八德，尤以中路、小檜溪、青埔等重劃區漲幅較凶；至於近年漲勢較大的龜山A7、大溪，第三季漲勢暫歇。 新竹方面每坪續漲到23萬元，季漲幅0.4％，年漲幅約3.6％。今年以來，竹市東區、北區、竹北、市況最火，時常出現「排隊搶房子」的場景，房價漲勢也最凌厲；但香山、關西買氣、房價相對持平。 何世昌認為，第三季房價處於復甦的軌道上，預期年底前政府出手打房機率不高，央行貨幣寬鬆政策可望持續，預期第四季房價漲勢，不會有太大改變。
企業大舉重返不動產，加上核心商圈危老都更發威，帶動老舊商辦藉都更拉皮拉高行情，台北市商辦租金連續12季上漲，第三季租金再創每坪2,343元歷史高點，年漲2.8％，五年來漲幅更達10.4％；七大商圈中，信義世貿五年漲幅13.7％最高，不過敦南商圈租金持平，漲幅僅不到1％。 信義全球資產第三季商用市場調查顯示，台北市商辦平均售價每坪85.2萬元，距離2015年第二季所創歷史高點每坪86.4萬尚有一段距離，不過隨著空置率降低2.32％低檔，租金已經連續12季上漲，續攀新高。 台北市七大辦公商圈中，信義世貿商圈平均租金每坪3,292元，近五年來漲幅達13.7％，租金及漲幅遙遙領先各商圈。南京東路沿線的三大商圈南京松江、復興南京與南京東路四、五段，五年漲幅分別為10.8％、9.4％、8.2％，分居二至四名；另敦北民生、站前西門商圈各約4.5％左右。敦南商圈則僅0.9％。 而雖然近年敦北民生、敦南商圈商辦行情變動幅度較小，但隨著都更進度推進，未來多件新商辦完工，始終是外商、航空、金融、科技業熱愛進駐之地，租金、售價勢仍有一波上漲動能。 信義全球資產總經理柯宏安表示，外商及新創產業需求強勁，原有地主加速資產活化，進行老舊商辦改建，如東元集團在松江南京的大樓將進行改建，短時間造成辦公短缺，但企業擴編需求未減，願意付較高租金承租較好的辦公室。 不僅台北市中心的商辦租金高漲，在市中心需求外溢效果下，內科廠辦空置率下降至4.62％，平均租金則為每坪1,188元高檔，內科廠辦租金五年來約上漲6.2％，內科三大商圈中以發展最成熟的西湖段上漲9.2％最高，近年發展快速的舊宗段4.7％次之。
內政部部務會報22日通過《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》修正草案，增訂重建範圍內建築基地未達200平方公尺，且鄰接屋齡均未達30年合法建物基地者，予基準容積2％獎勵。 營建署統計指出，全台危老案件平均重建計畫面積為682.75平方公尺，平均申請容積獎勵額度約為25.77％；其中，面積未達200平方公尺案件約占申請案件31％，平均申請容積獎勵額度約16％，其額度遠低於整體案件。 為降低時程獎勵逐年減少以及規模獎勵實施的衝擊，這次內政部修法新增未達200平方公尺的建築基地，若鄰接屋齡均未達30年的合法建築物基地時，即適用簡化認定程序，給予基準容積2％獎勵。官員指出，門檻降為200平方公尺後，推估有7成申請案件可適用規模獎勵，但「時程獎勵」併計「規模獎勵」不得超過10％，與現行時程獎勵額度上限相同。 另外，許多危老建物基地條件不好，且因四周都已經蓋大樓， 沒有往外擴大可能，考量危老建物有儘速重建必要，因此給予小基地鼓勵，希望危老建物加速改善。
豪宅的租金報酬究竟如何？台灣房屋統計今年月租20萬以上的豪宅共13筆，第1名為「信義富邦國際館」，近兩百坪月租35萬，其次為「西華富邦」月租33.5萬，「國泰天母」月租30萬排第3。 若以推估各豪宅取得價格來算投報率，能達到2%以上豪宅，僅有５筆，而其中有４筆都在天母，其中最新蓋好的無名都更宅甚至達３％，而天母唯一一筆未達標的天母一莊，也有1.9%。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然市區的指標性豪宅有月租30萬以上水準，但一般高端豪宅客的租金多抓在20~25萬之間，天母豪宅總價多在1~2億之間，因此投報率還可維持在2%，相對信義區豪宅身價高，動輒2~3億，顯得租金投報相對低。 台灣房屋天母七段特許加盟店店長黃翊華指出，天母豪宅租賃主要是外商外派主管租用，公司出錢，租金預算充裕，「天母傑仕堡」還曾租到36.96萬的價格，目前日韓商平均提供外派高階的住宿預算在7~10萬之間，美商約在20萬左右。
「頂高麗景」單坪租金1126元 CP值最高 以今年出租的豪宅來看，單坪價格最低的是「頂高麗景」，由於租金25萬，坪數達221.97坪，單坪租金僅1126元，可謂是今年租賃市場CP值最高的豪宅。 張旭嵐表示，豪宅總價門檻高，裝潢和家具都所費不貲，對屋主而言，總價越高、坪數越大的豪宅，出租越不划算；但從租客的角度，一樣的預算，反而是租市區高價豪宅更划算。 事實上，豪宅屋主多半不在於租金收益，而是未來增值後的轉售獲利，許多企業主購買豪宅，除了自用之外，亦把豪宅當「交際工具」作為招待所，聚會私密性高，又能彰顯身份地位，更有助於事業經營，即使投報率略低也無妨。
壽險業2020年不動產投資已增加1,808億元，是否助漲房價上升？金管會主委黃天牧22日在立法院表示，壽險業這波投資不動產與8年多前的內涵已有所不同，扣除580億元不動產增值利益，大部分都是購買地上權、BOT案，即便有一塊素地都是要限期興建、收取固定收益，黃天牧說今年壽險業投資不動產：「我認為是健康的，符合大家期待的」。 黃天牧強調，壽險資金現在買不動產的內涵與2012年前之前都有大的差異，今年新增1,808億元，扣掉5,800億元的不動產增值利益，其他大概分為地上權、BOT及商辦，就算一筆買了素地，都有規定投資報酬率及幾年內要開發，目的是要收取長期的租金收益；至於地上權、BOT案，很多都是協助地方政府政策的發展。
黃天牧指出，保險業目前在不動產投資的內涵，基本是合乎保險業投資的性質，即要收取長期的固定利益，「我覺得是健康的！」2012年之前大家比較覺得有疑慮的買素地開發豪宅，目前已不復在保險業投資的項目裡，黃天牧亦強調，保險業吸收保費要去運用，目的是要提供承諾保戶的收益率，作這些投資其實是為了保戶的權益。 其次是壽險業投資資金，基本上不希望太多流到海外，所以國內必須要有投資項目讓壽險公司投資，所以今年不動產投資的內涵他認為是健康的，符合大家期待的錢留台灣。 至於壽險投資不動產是否助漲房價上漲，黃天牧也回應，房價決定因素很多，有利率及其他很多因素，同時經濟發展也很重要，保險業把資金配合地方政府發展的需求，作地上權投資，收入也是歸地方政府，「這是雙贏共榮的、應用正面方式看這樣的趨勢」。
百年老店大同經營權正式變天，大同在國內握有超過45萬坪土地，千億土地資產下一步如何處裡，備受各界關注。市場派代表、三圓建設董事長王光祥對外表示，芙蓉大廈是超過50年舊大樓，政府針對舊大樓有優惠政策，將朝都更方向努力。房市專家也預估這棟大樓改造後，大同千億資產將再升級。 芙蓉大廈位於北市大安區仁愛路三段，鄰近昔日最貴豪宅「帝寶」，目前由大同旗下的尚志資產以及菁霖股份有限公司持有，其中大同持有比重85%，擁有一樓至六樓、13樓至15樓，以及地下一、二樓等12筆建物，持有樓地板面積達6,400.99坪。 王光祥去年底曾表示，若芙蓉大廈走簡易都更模式重新改造，帶來的效益將遠大於出售該棟大樓。
他指出，走都更模式帶來的效益，包括容積獎勵30％、容積移轉價值、危老條例獎勵，及新增公共設施的部分。芙蓉大廈距離文湖線忠孝復興站不到500公尺，且為民國60年代興建，屋齡超過50年，已符合都更三十年年限門檻，危老重建後容積可增加10％，屆時出售的價值將更高。 全球居不動產總監陳炳辰表示，目前該案商辦周邊行情每坪約80萬至90萬元左右，一樓做店面使用行情每坪可達約100萬元，故若以每坪80-100萬元推估，整體市值約可達50億至60億元。 陳炳辰提到，從出租行情來看，仁愛商圈商辦市場看好，除了有多家知名金控聚集，許多名人居住在此也可帶動名人效益，未來若將建物出租，價位可望挑戰信義商圈A級商辦一坪3000-4000元的高價位。投報率預估可達3%。
新北市林口區第一件危老重建案完成動土典禮，新北市都市更新處16日發新聞稿表示，這個基地是林口區危老重建的第1件申請案，樂見透過《都市危險及老舊建築物加速重條例》（危老條例）的申請方式，將老舊廠房變身符合產業政策的科技廠房，為新北市帶來更多機會。 位處新北市林口區工四路20號的富創得科技公司廠房，於林口工業區佔地近1公頃，1年多前依危老條例規定向新北市政府申請重建計畫，將原本的工廠改建為新創園區，興建1棟地上12層地下4層之廠辦建築。 據了解，富創得科技公司林口工業園區廠房占地2800坪，是林口工二工業區面積最大的廠房，也是林口第一個通過的危老重建案。富創得科技預計2、3年後將有一棟全新地下4樓、12層高的科技廠房。 董事長吳明發曾受訪表示，決定重建舊廠房是因為2年前看準林口將改變的趨勢，包括經濟部2017年推動「林口新創園」7億計畫，打算將林口社會住宅（原世大運選手村）打造為「林口新創園」（Startup Terrace），積極招攬國內外新創業者進駐，形成亞洲最大的AI聚落。
都市更新處程靜如副總工程司表示，危老條例自106年公布，新北市政府依規定受理審查相關重建案，迄今申請案量達到了300件，核准案件也達近八成， 新北市推出「危老123」政策，「1」是指符合危老條例百分之百同意規定，「2」為2個月完成重建計畫審查作業(不含補正時間)、「3」是指藉由建造預審程序，於3個月核發建造執照（不含環境影響評估、都市設計、容積移轉、坡度及水土保持等審查)。程副總強調，該政策已經上路，能更快速回應人民申請案。 此外，程副總也提到，這個基地是林口區危老重建的第1件申請案，樂見透過危老重建的方式，將老舊廠房變身符合產業政策的科技廠房，為新北市帶來更多機會，新北市政府也會積極落實各項施政計畫及重大政策目標，讓新北市成為更宜居的城市。
除六都之外人口第一大縣的彰化，卻至今沒有百貨公司，彰化縣長王惠美宣布衛生局廣場前公有機關用地將規畫招商，朝複合百貨商場開發，以BOT方案經營；昨縣府與彰化市公所簽署合作備忘錄(MOU)，為彰化第一座大型購物中心開發踏出第一步。 彰化欠缺大型的購物百貨商場與影城，民眾消費得往台中跑；過去也曾有賣場、影城有意投入彰化，但受限用地、空間遲無消息。
彰化縣府近日盤點縣內土地，認為彰化市中山路旁的衛生局廣場，屬於縣府和市公所的公有機關用地，若能整合，將有1.14公頃空間可運用。 王惠美說，該廣場過去曾規畫興建2棟各17層的雙子星大樓，最後無疾而終；原也爭取中央近1億元要興建行政大樓，但經評估彰化可用土地有限，有潛力土地卻蓋公部門廳舍太可惜，決定招商規畫彰化新地標。
王惠美昨與彰化市長林世賢簽署合作備忘錄；林世賢說，此土地彰化市公所持分47%、縣府53%，單獨開發無法發揮土地最大效益，未來行政程序完備後，以聯合開發案整合成商業聚落。 彰化縣建設處表示，近年陸續有國賓、威秀、秀泰和新光等影城來尋求土地，也有連鎖美式賣場洽詢，目前土地整合有眉目，朝影城與商場結合規劃，近日進行整體評估與財務試算等，預估明年徵選廠商。
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