中國時報【陳宥臻╱台北報導】

台中市總價超過億元的豪宅不超過500戶，寶輝建設就興建其中的8成！今年秋天台中最高住宅案「寶輝秋紅谷」也即將完工，樓高41層，在台中是僅次於Hotel ONE的高樓。面對豪宅買氣急凍，寶輝建設總經理蘇良智表示，「一點感覺也沒有」，「寶輝秋紅谷」銷售成績不錯，且光是七期，就還有其他4塊地正在籌畫興建。

台中七期的市況冷，住商不動產根據內政部不動產實價查詢網資料統計，2013∼2014年的台中七期豪宅成交量縮6成，委售量增加2成，近來房地合一稅等政策更衝擊豪宅買氣。

立智國際總經理王耀斗說，相較預售，現在七期成屋較賣得動，主因早期投資客買價較低，如今願降價出售下，較易脫手。但也有業者指出，品牌建商只要預售產品規畫佳，區域環境好，仍有置產客願意買進。

台中歌劇院是近年台中國家重大建設，更是七期核心，寶輝建設在歌劇院旁的豪宅，就有「花園廣場」、「世紀花園」、和「一品花園」，現在還有「寶輝秋紅谷」將落成。

「寶輝秋紅谷」售價，蘇良智說，1戶大約為1億多元，若是住戶採購2戶打通則會再多。寶輝的重購客占比極大，蘇良智不諱言會挑選住戶品質，因為是以找「公司股東」的概念在賣房，也就是排除炒短線獲利的住戶，尤其在預售階段，都要求買方嚴格簽下不得轉售契約，等於直接拒絕賣房給投資客。

商仲人士表示，台中七期豪宅每坪價差可達近半，有每坪40多萬、也有80多萬元，除了景觀、樓層因素，就是建商品牌和物業管理是否到位。

　　房市「慘」，2月春節連假「更慘」。四都公布2月建物移轉棟數，其中台北、新北市交易數，創下統計數據以來單月最低交易量，桃園因信用管制範圍擴張，交易數字也跌至歷年2月的第3低，僅台南買氣微降2.9%。房仲業者表示，雖然新的房地合一稅朝簡易課稅方向訂定，但下半年總統大選已讓房市充滿不確定因素。

　　春節連續假期剛結束，各地方政府公布2月建物買賣移轉棟數，其中台北市移轉量1,851戶，跌破2千戶，月減24.4%，年衰退18%，寫下88年統計資料以來單月最低紀錄。主要交易行政區為自住、換屋為主的內湖區，以及小宅、套房較多的中山區，數量維持在200戶以上，最慘地區則是中正區，僅有74戶辦理交易登記。

　　新北市移轉量為2,650戶，跌破3千戶關卡，與台北市同樣寫下88年以來最低數字，月減42%、年降28.3%，包含新莊、新店、土城、三峽、林口等區，量縮幅度均超過3成；桃園在信用管制範圍擴大的衝擊下，買氣冷卻，移轉量僅2,007戶，較1月交屋旺季銳減近4成，與去(103)年相比也下降近2成，是歷年2月交易量第3低。

　　至於大台南地區，2月移轉登記數共有1,171戶，雖然較1月下滑3成，但以去年同期觀察，僅量縮35戶，微跌2.9%，顯示買氣相對平穩。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，除了季節性因素外，「房地合一」政策也是造成買賣雙方觀望的主因之一，不過隨著稅改輪廓清晰後，預期3月之後可望「谷底回溫」。

　　不過，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則認為，房地合一稅改朝向簡易課稅與輕稅原則，但稅額仍然大增，加上總統大選因素開始發酵，成為下半年房市交易最大干擾風險。若想挽救房市「低交易量」，屋主必須提早獲利了結或轉換資產配置，「向下比價」已成潮流，貼近實價行情或「更實惠」，才能受到買方青睞。

中國時報【康鴻志╱桃園報導】

中壢區第二公有零售市場（新明市場）耐震拉皮整建工程，預計今年4月完工，除1、2樓規畫傳統市集，3樓以上空間，將做為青創、勞動工作室及展演空間。市府經濟發展局及都市發展局也計畫試辦青創商旅及社會住宅，商旅定價約日租600元，社會住宅則依臨近租金行情打7折收租。

占地約960坪的第二公有零售市場，鄰近中壢區NOVA商圈，1990年啟用後，興國市場、第一公有市場並列中壢最具規模的3大市場，地上2至7樓還規畫有小坪數住宅及商場，有證券業者及電影院進駐，盛況空前。

洗盡鉛華的第二公有零售市場後來逐漸沒落，加上建物老舊結構、安全堪虞而閒置多年，去年中壢區公所自籌約8800萬元工程款整建，原預計今年2月完工，因工程延宕，將延後至4月。

根據經發局規畫，3至5樓空間，將提供社會局設置托嬰中心、親子館、老人照顧中心，另勞動局也會進駐，設置勞工學苑、勞工教育研修中心、會務辦公室等。至於6、7樓部分，現階段計畫試辦社會住宅或青創商旅。

都發局表示，社會住宅目前規畫約40戶左右，租約以3年得續約2年為準，租金部分還得蒐集周邊住宅租金，取得平均數後按7折計算，至於申請資格，原則上只要設籍桃園市就可提出，是否排富仍在討論階段。

經發局表示，若規畫成青年商旅，日租金希望以訂在600元，比較符合青年可以負擔的價位，至於數量及資格，尚須與都發局規畫的社會住宅部分跨局處溝通，目前都只是構想。

工商時報【記者方明╱台北報導】

房地產節稅又有新招數！實價登錄前先拆算房地比，將可省下一筆為數不小的財產交易所得稅。北市最新1筆實價資訊，成交總價為3.16億元，該筆交易因先自行拆算房地比，並備註在實價登錄特殊交易中。房仲業者推估，未來該物件若以總價4億元出售，將可省下約450萬元的財產交易所得稅。

內政部公布最新實價登錄資料，去年12月北市安和路二段，1棟屋齡24年的住宅大樓，1、2樓以總價3.16億元成交，但此筆交易最特別的是，屋主自行拆算房地比登錄。

根據該筆交易實價登錄資料顯示，1樓登錄為商業使用，2樓為住家，1、2樓均拆算房地比，1樓房地總價為2.02億，土地占1.67億，建物占3,512.5萬，房地比為17：83；2樓房地總價為1.13億，土地占9,778.6萬，建物占1,569.4萬，房地比為13：87，合計總房地比為16：84，也就是建物價值占總交易額16％。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，以上述案例來看，總價3億元，房屋價值為4,800萬元，若未來出售總價4億元，物件折舊後，房地比約調整為10：90。因此雖實際獲利為1億元，但建物價值僅為4,000萬元，建物並未獲利，因此不用納入綜合財產所得被課稅（因財產交易所得只計建物部分）。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，由於目前財產交易所得稅取決於房地比，在交易時於合約中先行拆算，對有折舊的精華區中古大樓來說，節稅效果頗佳。但若自行揭露的房地比和公告價值算出的房地比相差很大，國稅局未必會接受，可能要求補稅甚至連補帶罰。

達麗建設為中小型建商，卻同步在北、中、南三地插旗推案，比一些大型建商還要拚，董事長謝志長用靈活的經營，衝出好成績。

前(2013)年八月股票上櫃轉上市的達麗建設(6177)，在2014年整年度的營收及獲利都繳出了亮麗成績單，董事長謝志長對於今年展望，也高度樂觀。

他談到，達麗資本額才16.91億元，卻能同步在北、中、南三地推案，不輸一些大建商，充分展現其股票轉上市後的推案企圖心。

獲利躍進 擺脫借殼上市負評

謝志長於2006年入主虧損多年的十全電子，即以營建獲利挹注營運，歷經多年努力，終於在2007年由虧轉盈，並於2008年正式更名為達麗建設，且近幾年來都維持獲利狀態；除了2013年因實施國際會計準則(ＩＦＲＳ)，獲利大幅下降外，去年前三季的每股獲利大增至8.43元，法人預估，全年可望超過9元，甚至有賺進一個股本的實力。

總是秉持著「不貪得，只做自己擅長的事」、「做到了，再說」個性的謝志長，前年談營收及獲利時大都一副「不好說」的態度，但去年表現大爆發後，今年則鬆口談到股利的發放，將向董事會爭取朝高股息方向作業，使達麗將晉身高股利概念股。

根據已公告的2014年營收，達麗全年為48.12億元，較前一年度的9.6億元呈大躍進。由於每股獲利的年報資料在四月份才會公告，但以前三季獲利高達八．四三元的表現來看，整年度每股獲利不容小覷。

躋身百億推案量俱樂部

展望2015年可完工入帳的潛在個案，共有基隆「達麗暖暖」、台北市永吉路都更案「達麗信義」、高雄市「達麗宮廷」、「達麗一品」、「達麗海天」，以及林口「世界首席」餘屋案，粗估全年營收至少七十億元左右，表現將優於去年。

此外，預計今年第三季推案的有高雄捷運青埔站旁，推出占地面積三千多坪、總銷金額近七十億元的新案；至於在台北市信義區還有「達麗信義」二期，總銷金額近三十億元，達麗也將躋身百億推案建商俱樂部。

對資本額才16.91億元的達麗建設來說，百億推案量絕對不是「小孩玩大車」，而是來自謝志長的運籌帷幄，除了老本營的高雄、北攻大台北及插旗竹北地區以外，他還把戰力拉至台中市。

過去，謝志長南北奔波，總是搭飛機飛來飛去，不過現在拜高鐵之賜，台北與高雄是一日生活圈，且花費一小時就可至台中視察，讓他絲毫不擔心戰線拉長、分身乏術的問題，且因為作戰力更加靈活，可以在各地適時推出受市場青睞的產品。

像他在台中市文心路與大雅路口推出的「達麗世紀雙星」，是兩棟樓高二十八樓的雙塔建築，且就位於台中捷運綠線及橘線交會的雙捷運站旁，吸引台中市民搶進；另外目前在西屯區新光三越商圈推出的「達麗晶漾」，以小資族及首購族為目標族群，規劃的二十五～四十二坪的格局，同樣吸睛。

購地策略鎖定都會核心區

謝志長指出，他的購地哲學是以「都會核心區」為主，因為這些地區的地段好，且為大多數民眾居住的地區，有一定的住屋需求，加上產品主打首購族買得起，自然能讓達麗的推案受到消費者青睞。

2008下半年爆發金融海嘯，政府為了救市，於2009年一月調降遺贈稅率為10％，將滯留海外的資金大量引回台灣，曾造就房市的另一波榮景。不過，政府隨後在2011年六月實施的「奢侈稅」，讓達麗成為「受災戶」之一。

包括興富發、達麗、甲士林建設及甲山林廣告、甲桂林廣告、海悅廣告等合作，於2011年一月份，在林口文化二路推出總銷金額上看250～300億元、以六頭獅子大做廣告的「世界首席」，當時被喻為房市的超級大案，原本形勢大好，沒想到卻在年後因政府丟出奢侈稅政策，房市買氣急凍，也令達麗身中內傷。

「非戰之罪」讓謝志長只能苦笑，不過，市場終究還給達麗一個「公道」。去年「世界首席」完工交屋，營收一舉躍升至48.12億元，改寫歷史新高。

謝志長說，奢侈稅雖讓房市買氣急凍，但反而為價格築起了一道底線，所以買「世界首席」的客戶，房價並沒有因此跌下來。

展望未來，謝志長表示，未來還是會在各都會核心區購進土地，但過去以大面積為首選的基地，就現在來說已難覓得，故兩三百坪的土地，也會考慮進場。

由上櫃轉上市，謝志長對自我的期許相當高，今年邁向百億推案後，也代表著新里程碑的開始。