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房產新聞

  1. 建商獵地重心 轉向台中、台南

  2. 北市透天產品 熱度降

  3. 天龍國千坪農地求售 不種田還有好多用途

  4. 北台灣預售新屋 Q3全面飆漲

  5. 陳炳辰:新北豪宅5強出爐 富人聚落板塊大風吹

產業新聞

  1. 建商桃園買地 4個月破百億

  2. 北市月租20萬元以上豪宅13筆 信義富邦國際館成租金王

  3. 北士科二度流標 議員酸:要讓柯文哲卸任前被三振?

  4. 科技廠辦掀熱潮 老牌傳產股 開發潛利俏

  5. 台中軌道31億招商火力全開 日勝生高鐵烏日站接棒

 


1、建商獵地重心 轉向台中、台南

2020-10-26 經濟日報 記者黃阡阡/台北報導

資金浪潮加上低利環境,加上中南部重劃區受惠產業擴張帶動,而大幅拉升當地房市買氣,讓原本較青睞北台灣市場的大型指標建商的布局重心略有移轉,今年起逐漸跨出台北市,其中,台中、台南今年前三季建商獵地金額已超越去年全年。 根據信義全球資產統計,上市櫃建商前三季獵地狀況中,台中市與台南市比去年同期大幅增加,台中市累計達287億元,甚至高過台北市的228億元,超越去年全年的224億元。其中,興富發就豪擲159億餘元購地,成為七期最大「購地王」,中悅建設、聯聚建設及晨楨營造也相繼出手獵地,反倒是北北桃的土地交易金額較去年衰退。 台南今年前三季建商獵地金額84億元,也超越去年全年的74億元。 有趣的是,由於台北市土地資源缺乏,且官方一度搖擺的危老政策,讓建商整合土地縮手,導致今年因整合而走熱的北市透天厝交易量驟減,前八月交易量年減兩成,來到四年新低。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,中南部重劃區的土地供給量大多規劃、開發、銷售一氣呵成,資金回收快、資金運用效率佳,因此建商無須苦守台北市,向合建屋主低頭。 過去因開發效益而走熱的透天厝,今年出現交易量縮的現象,統計實價登錄資料顯示,今年前八月跟去年同期相比卻減少22.2%,且12個行政區中有九個行政區成交量減少,僅中山區及文山區是量增,而過去透天交易大宗的北投區及萬華區,今年前八個月都跌破30戶,而大安區及南港區近五年成交量則都是個位數。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,危老獎勵時程原訂於今年5月到期,雖然目前修法延長,但在立法院4月三讀前,有意願且整合成功者都趕在今年初之前送件,因此今年透天交易量呈現量縮。 除了搶在原訂的危老獎勵時程前送照,今年中南部房市議題也眾多,建商布局意願不再死守北市。黃舒衛表示,今年房市大好,但爆發的程度略有不同,高基期的台北市,遠不如有產業、交通等利多條件支撐的低基期剛需買氣,也連帶誘使資金往中南部移動。 最後,前兩年透天厝翻紅,近一年走回常態,由於危老條例不管基地規模,應運而生許多微型基地、紙片屋,也造成不少地主擁地自重、坐地起價,買方當然抗拒。

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2、北市透天產品 熱度降

2020-10-26 經濟日報 記者黃阡阡/台北報導

台北市土地稀缺,讓透天厝交易量2017年起到去年以來交易熱度均高,但今年起盛況暫歇,業界說,官方先前危老容積獎勵時程不定,加上疫情後中南部因產業大舉進駐帶動房市熱轉,連帶讓北市透天厝交易趨緩。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,雖然政府已經修法延長危老獎勵,且市場游資充沛,但整合成功者早已趕在年初送件。業界也說,今年首季疫情爆發建商布局觀望,加上疫後中南部房市趁勢而起,也讓建商銳意多元布局。 過去幾年全台不少透天產品因為座落位置佳,建商看準土地價值高價收購,全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,加上今年初屢傳危老日落條款,加速對於這類產品的購置。以台北市來說,近期還有忠泰砸億元購置林森老宅外,但去年如士林夜市商圈傳出被建商購買的老透天,總價就高達4.4億元;而在萬華康定路上一度被考慮列為古蹟的老透天,亦以3.68億賣出。 不過,原訂的危老容積獎勵申請期限到今年5月,因此有整合完成的開發案,多半搶在期限前送件。

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3、天龍國千坪農地求售 不種田還有好多用途

2020-10-24 林佩萱/台北報導

寸土寸金的台北市竟然有不少農地賣,《蘋果》查詢房屋比價平台,發現北市待售農地多達70幾件,範圍遍及關渡平原、陽明山、內湖區的內溝、南港、北投、文山、社子島、甚至連士林、天母都有農地掛售,其中超過1000坪的農地將近20件。專家表示,農地買賣在中南部很常見,但在高度發展的台北相當稀有,適用的用途除了種菜和蓋農舍,也可做公用事業設施如加油站、社福機構、運動場等。 根據農業局網站顯示,「農地」指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供下列使用之土地:包含供農地、森林、養殖、畜牧及保育使用者;供農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水等;農業用倉庫、冷凍冷藏庫、農機中心、蠶種製造場、集貨場、檢驗場等地。 對自然人來說,購買農地好處不少,可申請不課徵「土地增值稅」、農地繼承人免徵「遺產稅」或「贈與稅」,只要符合農地面積與設籍持有時間等規定,就可以申請蓋農舍。

因此過去曾掀起購買農地興建農舍之風。 記者查詢售屋網,台北掛售的農地坪數從100坪至5147坪,價格幅度也很廣,最低只需450萬,就能在天母擁有100坪的開心農場;最貴的在新北投復興路附近,有一塊5147坪的「發財農地」,開價4億3243萬,可開發成月子中心、養老院、寄養中心、蓋農舍等。此外,在新北投捷運站附近要賣的千坪農地竟然不少,另外有一件3035坪大面積農地要賣,地主開價3.1億,該地鄰近北投市中心,靠近復興高中、薇閣中學,強調「地勢平坦,可省下開發成本與水保費用」。

對此,屋比房屋總經理葉國華表示,農地買賣在中南部相當常見,但是在高度發展的台北市確實相當稀有。目前北市農業用地面積約僅佔全市面積的7.1%,而耕地分布的位置,除農業區主要位於關渡平原外,其餘大多數散布在保護區、山坡地。主要集中在北投、士林、文山等地,分布在臺北盆地南、北兩區的山坡地上。 葉國華提到,以台北來說,大部分農地在郊區,市區農地相較之下稀有性較高。 以北投中和街錫安巷的保護區農地來說,鄰近家樂福,效益明顯較大,該地面積超過3000坪,是少見的大坪數農地,可從事公用事業設施(如:加油站、太陽能)、宮廟、學齡前教育、安養院、社福機構、資源回收、高爾夫或棒球練習場等事業;也有民眾會買農地,只想購置不開發,就當存錢用。

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4、北台灣預售新屋 Q3全面飆漲

2020/10/23 工商時報 蔡惠芳

利率超低、海外台商資金回流,最新市調顯示,北台灣都會區第三季預售新屋房價較上季全面上揚,雙北市、桃竹和基隆同步刷新2018年以來新高;展望第四季,市場預期央行出手打房的機率不高,房價「漲」聲可能停不住! Q4漲聲恐難喊停 住展雜誌22日公布最新調查,北台灣預售新屋房價已創下2018年以來的兩年最高點,新案頻頻開紅盤,截至第三季底止,房價一路狂奔;其中,台北市、新北市、桃園、新竹、基隆與宜蘭,較第二季全面上揚,漲幅明顯擴大,尤以新北市、桃園,單季漲幅最猛。住展雜誌研發長何世昌表示,在資金行情推升下,投資、置產型買盤出籠,追價意願強烈,房價順勢攻高,包括台北市、新北市、桃園、新竹與基隆,房價已同步刷新2018年反彈來新高。 預售強、成屋弱 台北市第三季房價漲至每坪87.6萬元,較上季上漲0.6萬元、季漲0.7%,單價比去年同期上漲3.4萬元,年漲幅4%。何世昌分析,北市房市呈現「預售強、成屋弱」格局,新成屋建案因成交不如預售熱絡,再加上囤房稅的壓力,單季每坪下跌近2萬;反觀預售屋卻飆風明顯。

至於新北市每坪來到40.3萬元,季漲幅2.5%,年漲幅3.3%。漲幅最大區域在新興重劃區,顛覆以往由市區作領頭羊的慣性;漲幅最猛的戰區在板橋江翠北側重劃區,今年來漲幅飆破一成。 桃園第三季每坪季漲3%,來到23.8萬元,年漲幅5.3%;不論季漲幅、年漲幅,皆為北台灣之冠。漲勢集中於桃園、中壢、八德,尤以中路、小檜溪、青埔等重劃區漲幅較凶;至於近年漲勢較大的龜山A7、大溪,第三季漲勢暫歇。 新竹方面每坪續漲到23萬元,季漲幅0.4%,年漲幅約3.6%。今年以來,竹市東區、北區、竹北、市況最火,時常出現「排隊搶房子」的場景,房價漲勢也最凌厲;但香山、關西買氣、房價相對持平。 何世昌認為,第三季房價處於復甦的軌道上,預期年底前政府出手打房機率不高,央行貨幣寬鬆政策可望持續,預期第四季房價漲勢,不會有太大改變。

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5、陳炳辰:新北豪宅5強出爐 富人聚落板塊大風吹

2020/10/25 房產網 全球居不動產總監陳炳辰

依附台北市高房價而起的新北豪宅,在2013年衝上高點,當年新板特區包括「橋峰」、「東方富域」都有高樓層戶成交到9字頭,自2016年房地合一重稅起,全台房價盤整,台北市更見調降豪宅稅動作,高價宅買盤風向轉,新北豪宅市場隨之下探,特別像是新板特區、永和仁愛特區這類豪宅量體大的區塊,受到干擾程度大,持有者或建商心態急售,都難見亮點價格,甚至傳出不少賠售消息。 新北市豪宅近年僅2017年曾出現「巴黎16區」以90萬成交2樓戶,整體多以7字頭就算高價,能有80萬以上已是數一數二的冠、亞軍。觀察近2年新北市超過6000萬豪宅稅門檻的買賣狀況,去年還有榜首淡水小坪頂豪宅「天境ellipse360°」,以單價84.4萬的8字頭水準撐住場面,交易2戶高樓層毛胚屋,總價均為2.2億,第2與第3名也有7字頭,差強人意。然而今年迄今只有老字號新板特區「橋峰」見7字頭,為排行首位,單價是70.11萬,總價6400萬也壓在豪宅總價標準底線,其餘4豪宅單價都為6字頭,相比去年僅能排在第5名之後,同為新北市高價區塊的永和區,近2年更是一間都沒有入榜,市況都不算太好。

豪宅市場雖然價格不見亮點,值得注意的是,沿北新路新興的新店豪宅區,這2年都榜上有名,今年亞軍的「合環御寶」與去年排上第5名的同社區物件都維持在單價68.03萬,抗跌性強;而同屬新店蛋黃區五峰重劃區的「鑫洋百景」與「吉美君品」,兩社區地點鄰近,前者今年頂樓的交易總價創下社區新高,也僅次於「寶徠花園」成為新店第2高價,後者交易價碼亦在沈寂許久後,去年再見單價7字頭,創下社區新高,亦來到去年新北豪宅第2強,該路段百貨商場、捷運機能、科技企業總部等區域利多不斷,豪宅成交價多有佳績,都顯區域熱度。 再論及新板特區唯一入榜豪宅「橋峰」,該社區在2014年以1.05億元交易,拆算每坪約92萬元,創下當時新北市豪宅新高價,隨著新北豪宅市場式微,加上新北市多有新興豪宅區崛起,新板特區風光不比當年,「東方富域」、「謙岳」等一線豪宅都未傳高價買賣,「橋峰」一支獨秀之餘,目前單價行情卻落在70萬左右,還曾傳出賠售消息,相比過往光環顯得黯淡。

這兩年都卡位排行榜第4名的中和左岸一哥「遠雄香榭園」,過去身價也曾來到單價7、8字頭,總價則有破億紀錄,甚至今年24樓交易就來到1.04億,不過社區當前行情每坪落在6字頭,其走新店溪河岸景觀、華中橋與台北一橋之隔兩特色,除此之外的生活機能卻偏弱,包括環狀線開通後的中原站也有段距離,能有進榜表現恐出於個案亮點,加上整體新北豪宅市場弱,遂見出線。 至於去年新北市的冠軍豪宅為淡水小坪頂的「天境ellipse360°」,總、單價都狠甩新北市其餘豪宅,事實上小坪頂與紅樹林水岸乃淡水區高級住宅區,坐擁淡水河夕照美景,相比同賞河岸,單價卻從百萬起跳的大直重劃區豪宅,此區使用面積大,單價卻只需大直河岸豪宅的3分之2,且景觀毫不遜色,保值抗跌性又強,自然成為高端族群置產、自用首選,願意高價入手。

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1、建商桃園買地 4個月破百億

2020/10/26 工商時報 郭及天、桃園

上市櫃建商在桃園購地下半年火力全開!近四個月來包括皇普、亞昕、興富發、華建、遠雄、新潤、宏普等建商在桃園大手筆購地,合計砸下逾120億元;具有未來潛力、適合打造首購產品的桃園重劃區,已成為全國性大型建商推案一級戰場。 過去上市建商在桃園購地規模不大,多僅有零星布局,自去年底以來興富發及潤隆合計砸下77億元購入青埔5,820坪土地,帶動全年超過百億購地規模後,今年特別是下半年疫情舒緩後,房市由黑翻紅,建商在桃園購地手筆大幅擴張。 這波上市建商桃園購地潮中,以具寶佳色彩的皇普建設和大華建設手筆最大。皇普建設今年以來共砸下47億元買下青埔高鐵及蘆竹大竹重劃區共四筆土地;今年經營權更迭的大華建設,8月向關係人寶佳少東林家宏及鴻築建設等,購入包括機捷A7、A10及青埔共約17億元的三筆土地。 近年大舉全台獵地的興富發建設,9月以近25億元買進桃園中路土地,創下中路土地總價最高紀錄。

此外,亞昕國際10月以36億元購入青埔1,859坪帶建照土地,單價更創下每坪195萬元高價。 第一太平維斯市場研究部資深協理丁玟甄表示,近二年來公有土地標售、加上市公司取得桃園土地規模約在300億元左右,比過去幾年提高不少,桃園交通建設及重劃區開發帶動,具打造總價適合首購族產品條件的地段,房屋去化快速,房價也有較明顯漲幅,使建商加速桃園土地布局。 信義全球資產經理林建勛表示,近年不少上市建商紛擴大台北以外的開發布局,以上市建商購地的區域來看,桃園青埔高鐵特區在商業及生活機能更趨成熟、能見度提高下,再度成為建商搶地主要戰場;今年迄今上市建商在桃園購地金額約154億元,青埔即超過五成,此外,在桃園中路、小檜溪,以及機捷A7、A10等重劃區,也都吸引大型建商插旗。

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2、北市月租20萬元以上豪宅13筆 信義富邦國際館成租金王

2020-10-23 經濟日報 記者陳美玲/即時報導

據實價登錄網資訊顯示,今年台北市月租20萬元以上豪宅共13筆,其中豪宅租金王由信義富邦國際館拿下,以近200坪月租35萬元居冠,其次為西華富邦的33.5萬元和國泰天母的30萬元。 據實價登錄網資訊顯示,今年月租金20萬元以上的豪宅共13筆,第一名為信義計畫區的「信義富邦國際館」拿下,僅管該社區屋齡18年,但因地段優越,依舊吸引高端租客出手。該出租交易位於五樓,出租面積約196.67坪,月租金為35萬元。 「西華富邦」則以月租金33.5萬元排名第二,該出租案交易於5月,出租面積為166.76坪;「國泰天母」豪宅出租行情排第三,月租金30萬元,出租面積為167.63坪。天母的「木蘭居」B座7樓戶別,則以月租25.2萬元租下173.01坪面積居第四位。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,若以推估各豪宅取得價格來算投報率,出租行情能達到2%以上豪宅,僅有五筆,而其中有四筆都在天母,其中最新蓋好的無名都更宅甚至達3%。

張旭嵐分析,雖然市區的指標性豪宅有月租30萬元以上水準,但一般高端豪宅租客的行情多落在20~25萬元之間,對照總價來看,天母豪宅總價多在1~2億元之間,因此投報率多能維持在2%以上;相較之下,信義計畫區豪宅因身價較高、總價動輒2~3億元以上,稀釋投報空間,顯得租金投報相對低。 台灣房屋天母七段特許加盟店店長黃翊華指出,天母豪宅租賃主要是外商外派主管租用,因屬公司出錢、租金預算充裕,像「天母傑仕堡」還曾租到36.96萬元的價格。以目前市況來說,日韓商平均提供外派高階主管的住宿預算在新台幣7~10萬元之間,美商平均約在月租金20萬元左右。 張旭嵐指出,一般來說,會購買豪宅並且轉為出租的買方,多半不是考量租金收益,而是未來房地產的增值空間,因產品總價高也代表未來增值後轉手所帶來獲利將更優渥;除了以轉手獲利做考量外,不少買方購買豪宅亦把豪宅當「交際工具」,也就是做為招待所,主因豪宅內聚會私密性高,同時又能彰顯身份地位,有助於事業經營。

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3、北士科二度流標 議員酸:要讓柯文哲卸任前被三振?

2020-10-25 聯合報 記者胡瑞玲/台北即時報導

「北投士林科學園區」地上權案規模龐大,去年10月首次釋出時,因招商失利流標,今年二度釋出土地再次流標,北市府卻不清楚流標原因,北市議員王欣儀痛批,明年第3次招標市府已有準備,還是打算讓北市柯文哲陷入卸任前被投資人三振出局的窘境。 王欣儀指出,北投士林科技園區號稱「台北市下一個產業發展引擎」,北市產發局卻未能掌握二度流標原因。 據了解,去年10月底進行第1次招商時,共有12家業者領標。今年6月辦理第2次招標,又給予更多優惠並調降招商門檻,包含地上權存續期間,從原本的50年延長至70年、權利金從原本的一次繳付,改為可分8期(即7年)繳付。另外,原本應於7年內取得全部建物使用執照,也改成「必要時得延長,延長期間總計不得超過5年」,也就是說,只要在12年內拿到使照即可等優惠,但卻僅剩5家業者領標,市府給予優惠方案卻乏人問津。

王欣儀表示,此開發案在興建及營運期間預估可創造近1萬8000個工作機會,年產值高達208億元,加上新冠肺炎疫情期間,生計、醫療產業需求有增無減,後市看好,卻再度流標,是否投資人對北市未來產業前景缺乏信心,或對市府規畫開發規模有待商榷? 王欣儀說,明年將辦理第3次招標,產發局是否有準備讓此開發案盡快上路,同時兼顧市府權益,還是打算面臨「引勤組裝」再次失敗,讓柯文哲陷入在卸任前,被投資人三振出局的窘境,留下爛攤子給下任市長? 對此,產發局長林崇傑表示,針對第3次招標「有信心」,整體投資規模將近300億元,在疫情衝擊經濟的情況下,投資人考量投資隱憂而裹足不前,因此市府會考慮適度調整招商規模,並朝向拆標分區開發方式進行。 北投士林科技園區地上權案分別為T16、T17、T18三塊基地,合計面積達8.38公頃,發展定位朝「智慧健康產業跨域園區」(含生技產業、資通訊產業、醫療保健業)發展。串聯內科、南軟產業發展效應,打造研發營運導向的「台北科技產業廊帶」,規畫讓科技、健康醫療與創新融合,帶動周邊產業群聚鏈結,採設定地上權、三處基地「合併招商」方式開發。

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4、科技廠辦掀熱潮 老牌傳產股 開發潛利俏

2020/10/25 工商時報 袁延壽

強勢新台幣時代來臨,具資產保值的傳產族群、尤其近期進入開發或正規劃的水泥、紡織業者,潛在利益可望提升營運價值;主要指標案件包括遠東新的板橋T-PARK園區商辦開發,每年可為集團帶進數億元租金收入;南紡台南廠規劃中的科技工業園區,正好趕上南部新建科技廠辦熱潮,開發前景可期。 此外,宜進與遠雄集團合作的南港商辦大樓也在銷售中、國產建材實業的南港廠都更案,預估更可為國產帶進300億元的開發利益。 遠東新全省所擁有土地總面積達56萬坪,包括台北遠企中心、新北市板橋、五股泰山等極具開發價值土地,目前集團規劃開發的土地約20萬坪,預估土地開發價值上千億元。 遠東新世紀在板橋的T-PARK園區、台北遠東通訊園區,正進行的第三期商辦大樓開發,土地面積約6,600坪,預計2021年第四季完工,將全數出租。而園區的住宅第二期開發,總銷面積約7,000坪,預計2021年第四季完工,此住宅區將公開出售。

南紡台南廠已有部分土地租給企業做為物流中心、發貨倉儲使用。南紡指出,台南廠面積大,因應科技大廠對工業用地需求,計畫把廠區申請變更為科技園區,進行招商。市場估計,南紡台南廠的潛在開發利益,高達數十億元。 瞄準南港企業總部黃金聚落,宜進與集團關係企業光明絲、大田國際開發,和遠雄集團合作投資的「遠雄宜進I-CITY」,以每坪60~75萬元的開價正在銷售中。此案整個宜進集團合計取得64%收益(宜進29.3%,光明21.0%,大田13.7%);預估集團從此案獲得數十億元的開發利益。 宜進近年積極獵地、買房,2017下半年起,陸續聯合子公司光明絲織、億東纖維、大田國際開發等關係企業,共投資約10筆商用不動產,總計從2017下半年至今,購買商用不動產的金額已近百億元。 國產「南港廠」的開發案,是公司未來幾年締造資產大幅增值的重要來源之一,其中基地6,660坪自辦都更,可分回約4,000坪建地,初估可興建約40,000坪商辦建物與620個車位,預估2020年底可取得建照。市場指出,國產南港廠變身後的兩棟商辦大樓、商場潛在開發價值,未來幾年將帶來約300億元的業外收益。

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5、台中軌道31億招商火力全開 日勝生高鐵烏日站接棒

2020-10-25 王鈞生/台中報導

上市櫃建商日勝生集團看好台中房市,砸下31億元投資台中捷運綠線「文心崇德站」及「文心櫻花站」兩基地土地開發案;近期公部門接力招商開案,最大一案為「高速鐵路台中車站地區新高鐵段69、70、71地號事業發展用地開發經營案」土地面積4萬8085坪,也是全台最大招商案,備受矚目,更牽動當地房市發展,將於10月30日於舉辦招商說明會。 日勝生集團表示,台中晉升全國第二大城市,不僅自住房市需求不錯,且捷運建設前景,沿線潛力十足,開發期程從正式簽約、都審、興建及完工,大約需要3至5年時間。此外,沿線進度最快的文華高中站共構案,由冠德建設先建後售,打造地上28層、地下6層的住商共構大樓,預計明年3月完工,每坪房價4字頭。 全球居不動產情報室總監陳炳辰說:「台中正邁入軌道經濟時代,雖然很多人會認為捷運路線太少,但實質影響力仍在,尤其在政府作多之下,開發商及資金仍會靠向軌道經濟,觀察近年已經很多建商在沿線卡位布局、甚至拚危老重建,市區房價幾乎都開出4字頭。」此外,台中捷運綠線共構現階段還有市政府站、四維國小站、南屯站持續招商。

另一軌道招商是交通局主導的烏日高鐵站招商案,也是目前全台最大型的公部門招商案,基地正臨三鐵共構站區,開發土地面積達4萬8085坪,土地使用分區為車站專用區,全案最大總樓地板面積達14萬坪,可規劃園區型的複合式開發案,並結合高鐵、台鐵及台中捷運綠線的三鐵共構優勢。 當地不動產銷售業者指出,台中高鐵站每日進出站人次高達6萬人,為全台第二大,附近烏日高鐵特定區人口不斷移入,亦有造鎮建案推出,每坪房價仍處2字頭親民價格,不少購屋族就是看準未來5至10年的長線潛力。 據招商資料顯示,該案為70年地上權案,前4年不收取權利金,並可採分期開發。陳炳辰則認為說,雖然台中人口成長趨緩,但保持正成長趨勢不變,不過因近年台中百貨商場密集開設,加上如此大量體的開發案,企業應會以合作方式進行,考驗在地消費力。

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