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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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房市交易熱呼呼，銀行房貸餘額屢創新高。中央銀行昨天公布，九月房貸與建築貸款餘額雙雙締造歷史新高紀錄，年增率分別締造十三年半與九年來的最高水準。 政府該不該出手抑制高房價？央行官員昨分析，政府鼓勵台商返台投資，商辦、廠辦與住宅需求全面提振，屬於「有基之彈」，對產業發展將有正面幫助，政府不樂見炒作，未來將密切關注房市發展。 央行統計顯示，九月國銀房貸餘額增至七兆八一一三億元，年增率達百分之七點六五，創二○○七年四月以來、十三年半新高；央行官員分析，近期六都買賣移轉棟數增長明顯，且八月適逢民俗月，部分買盤延後至九月拍板。 「最近不動產買賣移轉棟數，不論月增還是年增都表現不錯，六都等都會區特別明顯」，央行官員說。
此外，台灣防疫得當，房市也柳暗花明，部分買盤遞延至今，間接促成近期房市的榮景。 央行指出，九月六都建物買賣移轉棟數月增百分之十二點三，單月交易量創下五十七個月新高，和去年同期相比，六都建物買賣移轉棟數暴增百分之三十六點一，創房地合一稅實施以來新高，顯示房市交易非常熱絡。 象徵建商推案信心的建築融資，九月餘額漲至二兆三二三四億元，月增三○一億元，年增率飆上百分之十六點一一，創二○一一年九月來的九年高點，主要原因包括政府推出投資台灣三大方案，以及美中貿易衝突，部分廠商將生產線拉回台灣，進而提振國內廠辦、商辦需求，這些廠商的員工返台也產生住宅需求，加上最近房市表現不錯，使建築業商機變得更加蓬勃。 近期房市表現不錯，建商也加緊餘屋促銷，推案變得更積極。
另外，台經院昨發布九月營業氣候測驗點，製造業、服務業與營建業都較上月走升，其中因房市交易增溫、公建經費執行率超前、房屋新建開工與廠辦動工熱絡，營建業營業氣候測驗點創二○一○年五月來新高，較八月上揚四點一四點。 展望不動產未來走勢，台經院指出，受惠於交屋潮帶動、超低利率環境、銀行積極搶攻房貸商機、資金持續轉往房市等因素，九月國內建物買賣移轉棟數年增三成六，創房地合一實施以來新高，顯然整體不動產市場呈現熱絡。但因近期相關政府單位對房市十分「關切」，超過七成以上的業者對於未來半年看法反而呈現持平態勢。
房市熱潮持續，近期新北市出現不少新建案在尚未公開就預約簽滿，甚至在三峽還有新建案在案名還沒取的時候就預約收滿！《蘋果》追蹤，發現新北市板橋江翠北側同一建商所推出的同系列不同建案，今年和去年的推案無論在開價或成交價「一坪悄悄漲5萬」，十分驚人；而市場上也屢傳因為建案賣的好，建商順勢漲價的情況；專家分析，詭異的還有今年以新北市新興重劃區的預售屋最熱銷，消費者看中建商品牌實力和地段，以及相較市區的價格優勢；滯銷的反而是台北舊市區總價高、坪數大、規劃不符需求的成屋。 《蘋果》追蹤發現，潤泰建設一年前在新北板橋江翠北側推出「潤泰峰匯」預售屋大樓，在售屋網顯示開價一坪58~63萬，規劃2~4房26~53坪，具體成交價落在55萬，然而才過了一年，該系列新建案「潤泰文樺」開價已在62萬以上。民眾透露，「成交單價約60萬，一年時間一坪就多出了5萬。」至於漲價原因，知情人士透露，該案因預約情況太好，建商決定漲價，但漲價後面臨實際簽約數不如預約熱烈。 至於三峽「早安北大29期BAWA」系列也傳出在開案前案名來不及取就已預約滿額。
該案業務部工作人員向《蘋果》證實，「公開前預約收滿，目前已經開賣，準備簽約的客戶還是很多。」目前實際成交價落在39萬~42萬。 此外，建案因為賣太好而調漲的例子不在少數。位於新店央北的指標性建案「國泰豐碩」就傳出調漲。根據知情人士透露「漲的不是開價，而是銷售底價」，成交價從均價約60萬漲至63~65萬。 住展雜誌研發長何世昌分析，這波房市以新興重劃區的預售案漲幅明顯，以江翠北側來說，區域第一個建案「江翠ONE」最初在2016年開賣，還有一坪38萬的單價；區域在第2~3年進入單價40~45萬元；現在大部分單價45~55萬元，比較貴的建案甚至成交單價已接近60萬元。 至於最近房市火熱，建案賣得好就出現漲價的怪像，何世昌分析，今年房市比較特別的是，在新興重劃區的房市和台北市區相比，相對低總價、規劃小坪數，符合現代買方潮流，只要建商品牌實力堅強、地段良好，基本上受到民眾的青睞度很高。相反的是，以往房市多頭時，房價會從台北市精華區漲起，但這次和往年不同，相較之下舊市區的成屋建案因坪數大、總價太高、規劃不符買方需求、初期付款壓力比預售案大等因素，反而出現滯銷的情況。
實價顯示，台中豪宅熱呼呼，今年前三季億元級交易已17筆，比107年同期8筆多了一倍，幾乎和去年全年交易量相當。 不僅量增，統計實價資料，今年1-9月西屯區屋齡10年內、總價4,000萬以上豪宅均價達47.59萬元，相比去年45.99萬，成長3.4%，和107年43.42萬相比，漲幅近一成。 台中市建築經營協會理事長邱名仕表示，台中在地建商與北部建商，近年多找來跨國設計師規畫豪宅，建築美學的標準也向國際一線城市看齊，對在全球皆有事業布局企業主而言，接受度更高，加上台中整體發展條件日臻完備，讓台中豪宅熱度一路升溫。 盤點台中十大豪宅交易，今年前三季交易共有36筆成交，以「大陸丽格」15筆居冠，其次為「大陸宝格」、「寶輝秋紅谷」各4筆，也是今年唯三攻上7字頭單價的個案。
另外包括丽格、宝格、寶輝秋紅谷、雙橡園1617皆有一次購入兩戶合併戶的案例。 邱明仕分析，大陸建設近年進軍台中後，陸續與KPF、Cesar Pelli、Richard Meier、RDAI、Antonio Citterio等國際建築大師合作，在台中打造國際建築街廓，驚艷業界，表現也因此特別亮眼。 「大陸丽格」目前銷售已逾六成，大陸建設明年將推出市政北七路「惠國101」地號案，規劃48-65坪住宅產品，其中1-3樓的黃金店面尚未開案便由「君梵集團」斥資10億元購入，將作為「三宅一生」台中旗艦店。位於大坑風景區的頂級豪墅開發案，也預訂在明年第3季進場，兩案總銷合計達120億元。
房市火熱，昨（26）日傳出有「掃房客」捧著千萬現金，在25日瞬間掃光4百多戶台中七期「市政1號院」小豪宅！對此開發商興富發建設26日發出三點聲明，直接打臉指出「不可能！」「還沒開賣，怎麼可能有掃光、賣光的事？」 興富發建設副總廖昭雄表示，該案尚未取得建照，也尚未銷售，目前只是讓有興趣的客戶免費登記、留下聯絡資訊。至於外傳有客戶捧著千萬現金漏夜排隊掃走一百多戶，三位就把462戶掃光？廖昭雄嚴正指出，興富發是一定沒有向客戶收錢，至於代銷人員有沒有一定會徹查，如果有會要求立即退款給客戶，更不得在取得建照前向客戶收錢。 昨天興富發建設位於台中七期的潛銷案「市政一號院」，驚傳被投資客秒殺掃光，上演客戶凌晨排隊拿號碼牌戲碼，早上8點一開放預約，總計464戶「內部人員買走160戶、1號和2號分別捧著上千萬現金，分別買下110戶、142戶，3號團購業者要買就沒了，當場破口大罵」房地產業者聞訊也大呼「太誇張」。
興富發特別發出三點聲明指出，「市政1號院」尚未開始銷售，只是讓有興趣的客戶免費登記、留下聯絡資訊，該案將於正式取得建照後才會開始銷售，屆時將會通知有興趣的客戶前往賞屋。 其次興富發聲明，「市政1號院」尚未開始銷售，因此請客戶切勿輕信任何傳言進行交易，如果喜歡「市政1號院」，請於將來開始銷售後，直接向興富發或代銷人員購買。 第三，該案基地位於七期60米市政路上，是台中市非常稀缺的地點，興富發在這塊基地上搭建的接待中心，只是在銷售「文心愛悅」和「市政愛悅」兩案，期間雖然有許多喜歡這塊地點的客戶不斷詢問本案，但由於本案尚未取得建照、尚未開始銷售，所以只留下聯絡資料；待取得建照後才會開始銷售，並通知有留下資料的客戶進行賞屋。 興富發建設企劃總監張淑真表示，「市政1號院」擁有正七期門牌，市政路更是台中「唯二」路寬60米的馬路，另一條則是台灣大道，因此地段上有絕對優勢。另外，該案是台中七期近十年唯一、首見的2房門檻小宅產品，因此相當稀有，因此詢問度相當高。「市政1號院」總銷約80億，預期第四季取得建照後正式公開。
總太地產（3056）今（26）日公告指出，將位於台中市南區樹子腳段1211、1211-3地號等二筆土地及其地上物，賣給了元城建設，土地面積2,436平方公尺、折合736.89坪，每坪價格（含地上物）約108.6萬元，交易總金額8億元，預估處分利益可達4,200萬元。
房市交易熱呼呼，銀行房貸餘額屢創新高。中央銀行昨（26）日公布，9月房貸與建築貸款餘額雙雙締造歷史新高紀錄，年增率分別締造13年半與九年來的最高水準。 央行統計顯示，9月國銀房貸餘額增至7兆8,112億元，月增736億元，年增率達7.6%，增幅為2007年4月以來、13年半新高；央行官員分析，主要原因是，近期六都買賣移轉棟數明顯增長，且8月適逢民俗月，部分買盤延後至9月。 央行官員指出，最近不動產買賣移轉棟數，不論月增還是年增都表現不錯，六都等都會區特別明顯；此外，台灣防疫得當，先前一度急凍的房市也柳暗花明，部分買盤遞延至近幾個月，間接促成近期房市的榮景。
央行指出，9月六都建物買賣移轉棟數月增幅為12.3%，單月交易量創下57個月新高，和去年同期相比，六都建物買賣移轉棟數暴增36.1%，顯示房市交易非常熱絡。 象徵建商推案信心建築融資，9月餘額漲至2兆3,234億元，月增301億元，年增率飆16.11%，增幅為2011年9月來的九年高點，主要原因包括政府推出投資台灣三大方案，以及美中貿易衝突，部分廠商將生產線拉回台灣，進而提振國內廠辦、商辦需求，這些廠商的員工返台也產生住宅需求，加上最近房市表現不錯，使建築業商機變得更加蓬勃。 此外，近期房市表現不錯，建商也加緊促銷餘屋，推案更為積極。 央行統計顯示，9月公股銀行推出的青年安心成家貸款餘額6,184億元，占比約7.9%，較8月減少11億元、0.09個百分點。
台經院昨（26）日發布9月營業氣候測驗點，製造業、服務業與營建業都較上月走升，景氣向上，其中營建業營業氣候測驗點為111.19點，創下自2010年5月以來的十年新高，較8月上揚4.14點。 9月製造業營業氣候測驗點為99.96點，較上月增加1.06點，連續第五個月上揚，創下自2018年8月以來新高；服務業測驗點為97.13點，較上月增加0.53點，連續第六個月上揚，創下自2019年6月以來新高。 營建業測驗點為什麼這麼高？台經院表示，在營造業方面，時序進入公共工程年底前趕工期，公建經費執行率超前預定目標，多家承包商在辦理驗收請款相對順遂，帶動工程業績增長；加上房屋新建開工需求擴增與廠辦項目動土興建情勢熱絡，所以，9月營造業景氣溫和成長。
展望未來，民間投資熱度將增溫，包括大力推動商辦與廠辦，而且先前延遲的機電標也可望順利銜接；但須慎防公共工程預算重分配，尤其是軌道建設。對未來半年景氣，近六成廠商持平看待。 不動產方面，受惠於交屋潮帶動、超低利率環境、銀行積極搶攻房貸商機、資金持續轉往房市等因素，9月國內建物買賣移轉件數年增率為36.1%，創下2016年房地合一實施57個月以來的單月新高，顯然整體不動產市場呈現熱絡。 展望未來，由於近期相關政府單位對於銀行風險管控、房市是否過熱的疑慮，總之，市場擔心政府對房市過熱的關切態度，加上全球疫情尚未停歇，影響經濟不確定性，多數業者對於未來半年看法呈現持平態勢。
指標豪宅不僅在住戶素質上精挑細選，對於社區店面租售的對象更是嚴格審視，最新一期實價登錄揭露，今年7月以38.96萬高租金租出的台中五期豪宅「磐鈺雲華」的1、2樓店面，由花旗銀行進駐開設大益分行，成為豪宅金庫。 台灣房屋五期大墩特許加盟店店東梅國瑜指出，公益大墩商圈過去臨路條件卓越、使用面積廣大的精華店面，全盛時期單坪月租金身價可達3500~6000元，近來則普遍落在2000~2500元左右，因此該店正臨大墩路幹道，又是豪宅1樓，單坪月租金卻不到2000元，可說是相當實惠。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，一般豪宅為了出入單純，一樓少有店面規劃，不過部分位於市區的豪宅，仍設店面，開業項目以金融行庫、精品業為首選。去年桃園藝文特區接連以破億高價售出的「昭揚乾坤」及「中悅一品」店面，目前都租給銀行；而「昭揚乾坤」1樓店面目前是王道銀行進駐，而前一任租客則是精品豪車保時捷的展示中心。
至於前年底一口氣被港商樂施達以5.84億包下4戶的高雄美術館特區豪宅「京城King Park」，做為自家精品傢具展示旗艦店。唯一比較特別的是，新竹若合山一樓的4間店面，有3間目前空置，其中一間開了親子診所。 張旭嵐指出，多金的豪宅住戶消費力十足，對許多高單價的產業而言，是最希望能優先經營的客戶，不過市面上規劃有店面的豪宅社區不多，這類店面的租售也都有一定門檻，不僅租金不斐，品牌門面形象也得優質，因此豪宅店面房東，也偏好國際品牌或金融業進駐開店，尤其有銀行這般穩定客戶，也是雙贏。而為避免出入複雜，豪宅通常會規畫不同出入大門，店面車位也會盡量和住戶車位樓層分開，確保豪宅住戶安全。
高雄博愛路屬南北向重要幹道，區段房價高，如近期出現單坪450萬元天價店面，而區段租金行情也是高人一等，其中，位於博愛二路與明誠三路口，原興富發以每月百萬元承租做為接待中心黃金店面已轉租，而承租方正是高雄老字號泡沫紅茶店「彩色巴黎」創辦人陳俊雄。求證陳俊雄亦大方承認，未來將開設「韓八韓日烤肉鍋物」吃到飽餐廳，其月租80萬元亦改寫高雄餐飲業單店新高，租期長達10年，預計將在12月20日開幕。 高雄泡沫紅茶店元老級店家「彩色巴黎」對許多6~7年級生一定不陌生，店內主打平價消費且座位均規劃有插座，並創下全台唯一開業28年24小時營業泡沫紅茶店紀錄。而近期公司負責人陳俊雄已租下明誠、博愛路口黃金店面，將做為「韓八韓日烤肉鍋物」吃到飽餐廳，他指出，該路段屬於高雄最指標角間店面，而開設烤肉餐廳將推出送每天送iPhone與每月抽賓士車活動，預計12月20日開幕，開幕前1周並邀請弱勢團體用餐，「剛開始不會是24小時全天開業餐廳，但該方向確實已再評估可行性。」
陳俊雄以每月80萬元承租明誠博愛口店面，該店面地坪355.14坪、建坪347.56坪，過去興富發集團曾於2017年3月、2018年6月與2020年6月承租做為接待中心，其租金分別為90、95與100萬元，而此次雖然店面降租為80萬元，但屬簽10年長約，再過去高雄餐飲業來說也從未出現單店月租高達80萬元紀錄。 高雄店面行情月租排行，位於左營漢神巨蛋旁的「德冠賓士」租金稱霸高雄，單月租金高達187.3萬元，為高雄最「鑲金」店面，排行第2名為愛河旁「鈞怡大飯店」，其月租行情達157.95萬元，第3名為位於新堀江商圈「寶雅新田店」月租125萬元，另巨蛋商圈「J-mart佳瑪高雄博愛店」與過去興富發承租做為銷售據點也就是此次做為烤肉餐廳店面，月租都有達百萬元紀錄。統計排行前5高租金就有3名屬於漢神巨蛋商圈。 高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪指出，該烤肉餐廳位於明誠與博愛大道，其位於漢神巨蛋與農16商圈，距美術館與河堤社區都不遠，周邊亦有漢神巨蛋、捷運巨蛋站等地標，而據點對向則為知名燒肉店「茶六燒肉堂」，地段可視為北高雄最精華蛋黃區，然從過去水刺床在高雄其他據點看來，其消費屬中價位，因生意在熱門時段多客滿，未來新店開幕後將成為許多老饕朝聖目標。
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