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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
中央銀行副總裁陳南光再次點出房市過熱可能帶來的四大負面作用，包括威脅金融穩定、資源配置扭曲、對長期經濟成長的損害以及社會整體財富分配惡化；他認為政府應參考先行指標，而非觀察如逾放比等落後指標，政策形成應建立在扎實研究上，超前部署。 台經院昨舉行「景氣展望與產業趨勢研討會」，邀請日前撰文點出房市警訊的陳南光致詞。 相較於陳南光鼓吹抑制房價上漲要「超前部署」，央行總裁楊金龍日前在立法院財委會接受質詢時則表態，目前銀行不動產放款逾放率低，房貸授信風險控管良好，抑制房價需各部會通力合作，對於推出房市信用管制，「不認為現在是一個適當時機」。 同為央行理事的台經院院長張建一支持陳南光看法，他認為，應從各項客觀指標檢視房市是否過熱，如房價所得比是否維持在一定穩定區間內，如果只是分子（房價）一直漲，分母（所得）不漲，就不是好現象。 陳南光表示，近來房市引起相當多重視，房市議題的切入角度相當多元，房價是其一，信用變動、金融循環也是可討論面向。
房地產是不是火車頭產業？陳南光說，這要看如何界定，如果把台灣所有產業影響度前三分之一都叫做火車頭產業，則營造業當然名列其中。 陳南光表示，房地產興盛固然有著正面效益，但絕不能夠忽略可能帶來的負面作用，包括威脅金融穩定、資源配置扭曲、對長期經濟成長的損害以及社會整體財富分配惡化。 陳南光說，從資料發現，台灣金融循環較傳統景氣循環更長、波動更大。可見驅動金融循環跟景氣循環力量不同；金融脆弱性會延遲一段時間才會出現，觀察潛在系統風險時會有時間落差。這也是為何要參考可靠的先行指標，以及政策應超前部署的關鍵，而非觀察如逾放比等落後指標，政策形成應建立在扎實研究。
張建一指出，政府對房價上漲必須事先預防，如果等到房價上漲，就得花更大的力氣及更多資源才能回復正常，這是陳南光點出的關鍵。近期大家認為台積電在南科買地，台商回台投資等造成房價上升，若投資帶動房價上升，是好事，但屬全面性還是局部性？需有更多指標討論。 至於營建業是否為火車頭？張建一說，從產業聯關性來看，營建業不是火車頭產業，因為房價漲，雖會帶動鋼筋、水泥等需求，但只是表面，要能帶動經濟，要看是不是有附加價值。 陳南光不斷主張處理房市問題要「超前部署」，與認為現在「時機未到」的楊金龍似乎不同調？張建一表示，陳南光也沒說現在房市已經過熱，只是認為要以客觀指標來檢視，若過熱就要提早因應，並無不同調。
實價登錄揭露中正區豪宅「頂禾園」最新交易，15樓今年六月以2.77億賣出，每坪單價169.9萬元，比兩年前交易的14樓170萬元略低，成為頂禾園最低總價，最低單價的一筆交易。 實價登錄以來，頂禾園扣除其中「半戶」親友買賣，共揭露７筆交易，且多為中高樓層，平均單價約為197萬元，2015年曾以17樓交易的216.7萬元，僅次於「松濤苑」，拿下中正區歷來豪宅亞軍，近年因有港星入住聲名大噪。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，頂禾園是中正區大坪數豪宅，屋齡五年，樓高20層，一層一戶150坪，總共才19戶，旁邊緊鄰幸町日式宿舍，頗具文化特色。由於最高單價交易時間仍屬市場高點，目前最新交易比高點等於打了八折，不過這個價格也比較符合目前市場行情和買家期待。
觀察台北市中正區近五年億元豪宅前三季交易量，以2017年最多，有19筆，其後每況愈下，今年截至九月，僅三筆交易，包括頂禾園，還有「力麒南海麒御」、「閱狷聲」，而除了頂禾園，其餘每坪單價僅在100萬元左右。 張旭嵐表示，中正區雖然也是台北精華地段，不過有別信義區豪宅群聚的加乘效應，中正區多商辦和政府機構，可規劃指標性豪宅的地段並不多，而會選擇該區域豪宅，多半是有指定性，或有地緣關係，而頂禾園也曾是兩百萬俱樂部的一員，如今價格下修，因此吸引買家低點入手或加購。
全台房市買氣升溫，中華民國建商公會全聯會理事長楊玉全卻不見一絲喜悅，他昨（3）日表示，目前建築業面臨整體營建成本上漲15%，不僅建築材料上漲，工資成本走揚，好地段的土地更是難求，在成本的壓力下也會推升房價，因此希望政府能開放移工，減緩目前亟待解決的缺工問題。 楊玉全指出，目前業者面臨水泥工、鋼筋工、模板工等嚴重缺工，而在工資大幅上漲加上建材價格跟著走揚下，整體營建成本上漲15%，其中又以缺工的問題最為嚴重，占整體營建成本漲幅的四分之三。 楊玉全分析，今年台商回流後有不少建廠的工程案，以及全台眾多公共工程案等，加劇建築業的缺工問題，尤其愈往南部走狀況愈嚴重，若營建成本持續上漲，業者實在吃不消，尤其對於前幾年預售完銷，現在卻面臨營建成本調漲的業者，只能摸摸鼻子自行吸收，若尚在銷售的建案，則會因成本上漲推動房價，因此呼籲政府開放移工，才能減緩當前缺工問題。 楊玉全認為，政府要監控的是針對預售市場的紅單炒作、營建工料雙雙大漲，乃至政府於重劃區標售土地高價等現象。
中南部房市紅單炒房惡化，引發各界關注、內政部大動作出手稽查。吉家網董事長李同榮表示，業者與投資客若不約束，持續炒作，中南部本來預估四年的房市榮景，恐怕腰斬，這一兩年就會結束。 李同榮表示，這波房市反彈以中南部為主，主要是這波台商回流，資金不再集中在北部，而是分散到中南部，中南部房價基期低，大量資金投注，帶來產業發展、就業機會，也帶來住宅需求，如同央行官員所說，中南部房價上漲是「有基之彈」。 這樣的發展，有助於南北均衡發展，本來是好的，中南部房價雖然創新高，但是房價還在相對低點，只要不要漲太快，在基本面支持下，房市榮景估計至少可以持續四年到2024年。
但是現在情況完全不同，他最近徒步環島，發現中南部不僅一線城市瘋炒紅單， 上演排隊搶屋戲碼，二線，甚至三線房市也出現投機客短進短出炒房情事。 李同榮表示，這種情況持續下去，房價很快就會高過自住客能力負擔，更重要的是，明年開始選舉又會升溫，一旦房價過高，為化解民怨，政府必然再出重手，到時房市勢必迅速降溫。不只中南部，溫和回穩的北部房市也將受到衝擊。 李同榮表示，目前內政部全面性稽查紅單亂象，可謂超前部署，一來可讓炒作者收斂，二來可讓民眾警覺性提高，避免房價短期內暴衝。不過，最重要的是還是業者、投資客必須自律。
面積約1,450餘坪 年底前送件 開發利益上看百億元 國賓飯店董事會昨（3）日決議通過台北國賓將提出危老改建案申請，預定最快年底前送件申請。營建業者指出，台北市土地稀少很珍貴，國賓飯店附近新建案的房價1坪最少100萬元，地坪就更貴，加上土地面積完整，推估潛在開發利益上看百億元。 台北國賓本館面積約1,450餘坪，自1964年營運，是台北地區知名的五星級飯店，樓高17層樓，有400餘間房間，還有多家知名的餐廳，如獲得米其林一星的A CUT牛排館等。 董事會通過台北國賓提出危老改建案申請，這是繼六福客棧後，第二件知名飯店申請危老改建案；而在五星級飯店中，國賓是首家提出危老申請的五星級飯店。
房地產專家指出，六福集團的六福客棧已通過危老案，現在改為防疫旅館，預計年底結束防疫旅館的合作，開始進行商辦開發，規劃興建地上21層樓，地下五層的商辦建案，考量提供酒店式服務的商辦。 由於國賓董事會剛通過該案，相關細節將再討論，日後再公布詳細的內容。不過，先前國賓在法說會時曾經提及，申請都更整個程序走下來，不是五年就是十年，通過用危老來提出申請，國賓內部目標是趕在年底前送件，再依照審核流程公布未來後續計畫。 業內人士揣測，自從2017《危老重建條例》公告實施以來，因容積獎勵給得優惠，且申請條件寬鬆，又可以避免走都更審程序等優勢，使危老重建成為炙手可熱的開發途徑之一，這或許是國賓董事會放棄都更選擇申請危老來提出改建的申請。
全台第一間整棟式共享公寓、斥資2千萬改造的台北萬華龍山寺「9floor玖樓」，驚傳8月底已和租客解約，改由包租代管公司兆基物業接手，原本主打「共享」的1樓和6樓交誼空間已拆除，19名租客、僅2人續約；據了解，玖樓當初因缺資金，與兆基合作，每月需繳44萬元月租，但受疫情影響，收益不如預期，與兆基協談降租破局，只能黯然退出。 「萬華玖樓」前身是台北市萬華區有51年歷史的六層樓「復興旅社」，因七旬張姓屋主無力維護，淪為遊民、毒蟲的棲身之所，玖樓團隊日前接受《蘋果》訪問時表示，2018年以月租25萬，向房東承租200坪的空間，雙方簽下12年長約，並砸2千萬元大刀闊斧的改裝，除有22間房間外，1樓與6樓則作為租客的交誼空間，更可做為講座、活動的使用，創新的租屋模式，讓租客趨之若鶩。
而萬華玖樓去年1月風光開幕招租後，入住率就迅速突破5成，吸引不少年輕人、外國人進駐，豈料營運才1年多，就驚傳在8月解約、退出營運。 前租客白姓女子告訴《蘋果》，當初大家都以為是直接和玖樓簽約，但解約前才發現，玖樓根本連二房東都不是、只是二房東兆基物業所僱傭的運營服務團隊；更誇張的是，玖樓在退出營運之前並沒有提前向租客告知狀況，之後也只給他們一個月的時間另外找房子，怒控「『提供一種生活』卻最終毀了我們的生活！」 白女表示，萬華玖樓的月租金高達17000~23500元不等，遠高於台北中檔位套房的租金價格，「但就看準他們的理念和服務才承租」，但兆基物業接手後，直白表示將不會延續過去玖樓所提供的各項服務，1樓、6樓公共社交空間直接打掉，因不符她的期待，只得無奈在7月底選擇搬離，而全棟19名租客中，也只有2人選擇續約。 白女更指出，玖樓允諾會提供租客其他房源，但根本都是過去由玖樓管理、後續已被其他物業公司接管的物件，「實際上不過是另外一個甩手的方式」；至於搬家費與生活補償金，也都是有條件式的提供，要在時間內處理完才有得拿，他就因來不及搬完，還自費負擔部分費用，對於玖樓的消極處理感到相當不滿。
對此，玖樓回應，與兆基是合作夥伴關係，與租客的租約上，甲方也是兆基，他們僅擔任統籌規劃及代管角色；創辦人之一的柯伯麟更表示，受疫情影響，就一直在調整營運模式，包含跟兆基物業商談降租等，但沒有共識、決定易手，並與19名室友說明，甚至請合作的搬家業者協助，與提供每天300元的補償金，「我們仍會繼續聯絡尋求原諒與理解」，至於玖樓其他物業，也都正常營運。 兆基物業的蔡協理也對記者回應，當初因玖樓缺資金，雙方決定合作，兆基承擔了所有裝修費用，玖樓方面則是會貢獻一定營收，然而因為疫情影響，外國人進不來、影響玖樓整體營收，最終玖樓真的經營不下去，經討論後只能由兆基回收經營，也沒有要求額外賠償，「也因為營運者更替，收回來後也只能依照我們的版本重打合約，但跟玖樓方面還是維持良好關係」。 哈佛國際法律事務所主持律師李明海認為，此租約牽扯到二房東兆基、類似三房東角色的玖樓，即便合約上都有標明甲乙方，但在租約與移轉上責任釐清上對租客來說可能會較模糊，消費者若覺得權益受損，是可以向消保官提起申訴，或許有望促進相關單位針對此類特殊住宅訂定相關專法，來更加完善地保障民眾住屋權。」
打破藩籬、縣市攜手，加速催生百貨商城。包括彰化市第二停車場、和彰化縣衛生局外停車場，再加上中華郵政舊光復郵局改建商城案，未來彰化市區將可望有3座大型百貨商城，讓引頸企盼許久的彰化人好好逛個夠。 彰化縣是六都以外第一大縣，128萬人口中更有近2成居住在彰化市，不少民眾常跑到台中市區購物、消費，10多年來常有彰化人埋怨在地無大型百貨公司、購物商場。 土地開發案牽涉土地所有權和招商引資誘因，加上機關用地的地目、特定使用用途等層層關卡，每次喊出開發案喊到最後，卻總是雷聲大、雨點小，讓人期待落空。 彰化縣政府與彰化市公所近年終於陸續簽訂MOU合作備忘錄，將依循促參條例的招商模式，進行土地開發；由縣府參與、協助出資，並委託地主市公所，採BOT方式，規畫設計與發包興建，將在彰化市打造大型百貨購物商城，集結電影院、超市、零售百貨、健身中心與大型連鎖書店等，帶動發展。
其中，占地2150坪的旭光西路平面收費停車場計畫案，歷經2年相關商討與程序作業，公所已完成可行性評估及先期規畫及招商階段等相關文件，送縣政府審查中，待文件補齊核定後，可望月底前上網公告發包；縣府指出，經縣都委會同意變更使用用途後，依容積率換算，未來將可興建10層以上綜合商業大樓，增加廠商進駐的意願。 另外，衛生局前彰化醫院舊址，現作為停車場的「機28」用地，占地廣達3400坪，土地分別由縣府、市公所持有，雙方均有共識將同樣採BOT開發，上個月完成MOU簽訂，待相關程序完備後，可望興建全彰化最大型購物中心。據悉，包含國賓、威秀、秀泰和新光影城和連鎖美式大賣場，都曾主動接洽探詢土地開發的可行性。
台中年底豪宅市場回神，根據最新實價揭露，今年8月一名彰化鹿港豪宅客，購入七期豪宅「宝格」18樓實品屋，以總價1.82億成交，單價高達92萬成交，恰巧跟著彰化紡織洪家當同層鄰居；而此項交易不僅刷新全棟房價新猷，也空降成為台中今年度豪宅單價王，更是台中有史以來第三個登上9字頭的豪宅。 近2年實價登錄單價前10名排行榜，幾乎清一色由「寶輝秋紅谷」佔據，成交單價介於7至9字頭；此次七期豪宅「宝格」18樓戶別，總坪數223坪，以總價1.82億元售出，單價高達92萬。實價登錄備註欄揭示，該戶為「實品屋」，總價其實包含了裝潢費及傢俱設備費，「嫁妝一牛車」因此單價衝高、再寫高價紀錄。 據該戶謄本資料顯示，該戶由一名彰化鹿港王姓自然人購入，背景不得知，不過在同樣的18樓，去年才有彰化紡織大咖洪家以總價9880萬成交，扣除車位後每坪單價63.3萬，實力深厚，一層兩戶全由彰化豪宅客包下。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「宝格」樓高39層，最高價紀錄原為頂樓樓中樓戶別的84.6萬，這次連中間樓層18樓戶刷新單價紀錄，確實令人訝異，更具定錨作用。 台灣房屋南屯大墩特許加盟店店東梅國瑜透漏，中部地區的中彰投雲等縣市，是台灣傳產重鎮，潛藏許多隱形富豪，這些作風低調的客群，近年又加入台商、港商等資金回流，一直以來都是台中豪宅的重要買盤，相揪做鄰居也不罕見。 值得一提的是，台中七期豪宅「宝格」是由義大利國寶建築師Antonio Citterio以精品規格打造，規劃地上39樓，總高160米的超高層住宅，總戶數67戶，目前實價登錄揭露筆數近50戶，主力單價介於6至7字頭，銷況不俗。 敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖表示，國內近年的豪宅買氣就漸展活力，加上今年利率下探、貨幣貶值，更促使富人積極調整資產配置，把錢投入房地產市場，進而讓指標性豪宅交易升溫。梅國瑜則認為，而今年年景氣有感表現比往年好，才讓台中豪宅得以在供給仍多的情況下，仍寫下高價標竿。
台灣不動產熱騰騰，渣打銀加入戰局，並體恤住戶，再打出1.3%字頭的房貸利率。渣打銀昨（3）日宣布推出「綠建築房貸」專案，即日起購置有「綠建築標章」或有「候選綠建築證書」且與渣打銀行合作的建案房產，渣打銀行將提供首購族1.31%、非首購族1.33%的一段式購屋貸款優惠年利率，為外銀首家推出，更低於台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀五大行庫最新統計新增房貸利率 1.359%。 金融機構手中資金豐厚，多家金融機構已經推出低於1.4%房貸，例如上海商銀指數型房貸利率1.37%，安泰銀購屋貸款專案1.35%、兆豐銀優利房貸專案1.31%，另外，公教人員房屋優惠貸款也是1.31%。渣打銀此次推出的1.31%綠建築房貸，勘比公教人員房屋貸款優惠利率，有利外銀搶進房貸市場。 渣打銀指出，「綠建築房貸」優惠專案，將依內政部建築研究所評定核發的「綠建築標章」與「候選綠建築證書」為標準，只要客戶向建商購買獲得上述標章或證書且有與渣打銀行合作的建案，不論建物所在地區，或是貸款申請人是否曾與渣打銀行往來等條件，渣打銀行一律提供房屋首購1.31%，非首購1.33%的一段式優惠年利率。
渣打銀指出，推出綠建築房貸目的是希望鼓勵消費者選擇「綠建築」，進一步帶動建商持續興建省能源、省資源、低污染的綠色住宅，共創環保永續的願景。若不清楚購買的建案是否有與渣打銀行合作，消費者亦可以主動向建商或本行洽詢。 渣打銀另外也有1.31％房貸專案服務客戶，則是鎖定房屋轉貸、原屋融資的客戶，假設是渣打銀優先理財財富管理客戶，貸款金額達2000萬以上，可以享有最低1.31％起優惠利率，不過小套房不適用。 此外，針對購屋同時有購置傢俱、家電或新屋裝潢需求的房貸客戶，渣打銀行同步開放申辦「金滿意」信貸專案，房貸與「金滿意」貸款額度合計最高可達房屋鑑價金額的9成，協助客戶減緩資金壓力，輕鬆打造夢想中的家。 星展銀的特色房貸則是40年房貸，貸款利率1.38%起跳、貸款年限最長40年。
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