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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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根據實價揭露，中部最貴、台中七期豪宅單價王易主，由大陸建設投資興建的豪宅「宝格」18樓拿下，該筆交易為總坪數223坪實品屋，今年8月以總價1.82億元售出，換算單價達92萬元，擠下「寶輝秋紅谷」34樓的78萬元價，成為新豪宅單價王。據戶謄本資料顯示，王姓買家來自彰化鹿港。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說，一般豪宅高樓層景觀遼闊，隱密性高，最高單價多半是頂樓戶，中低樓層不易改寫交易紀錄，而宝格樓高39層，最高價紀錄原為頂樓樓中樓戶別的84.6萬，這次中間樓層18樓戶刷新單價紀錄，確實令人訝異。
張旭嵐指出，從實價登錄備註欄揭示，該戶為「實品屋」，總價其實包含了裝潢費及傢俱設備費，「嫁妝一牛車」因此單價衝高，不過宝格交易再寫高價紀錄，也印證了今年台中豪宅市場熱度。 張旭嵐認為，自美中貿易戰引發台商返國投資之後，國內近年的豪宅買氣就漸展活力，加上今年利率下探、貨幣貶值，更促使富人積極調整資產配置，把錢投入房地產市場，進而讓指標性豪宅交易升溫。 台灣房屋南屯大墩特許加盟店店東梅國瑜透漏，中部地區是台灣傳產重鎮，隱形富豪多、作風低調，竹雨台中豪宅的重要買盤；而近來台中市場又加入了歸國台商及來台港商的客源，且台中市區亦不乏老豪宅住戶換屋，讓市場需求提升不少，加上近年景氣表現確實比往年好，才讓台中豪宅得以在供給仍多的情況下，屢屢寫下高價標竿。 「宝格」位於七期新市政中心夏綠地園道第一排，是由義大利建築師Antonio Citterio打造，規劃地上39樓，總高160米的超高層住宅，總戶數67戶。
依據實價揭露資料，陽明山柏園山莊一戶透天別墅，土地面積高達354.2坪，屋主四年前以總價約1.13億購入，今年7月以總價2.1億售出，房價成長84%，四年賺了將近1億，堪稱高含金量的別墅。 柏園山莊位於陽明山莊頂路，周邊有不少早年建成的透天別墅，屬於陽明山的豪墅區，近年地主積極推動重劃，為全台唯一保變住的自辦重劃案，先前進度遲緩，沒有下文，日前傳出台北市政府同意重辦環評，讓重劃案有新契機。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，陽明山有富人山頭之稱，別墅釋出稀少，但始終有特定買方願意購入，這次轉手增值近億元，主要為入手時機恰逢房市低點，當年度入手拆算地坪每坪僅32.1萬，今年轉手拆算地坪漲至59.3萬，且柏園山莊除了這筆，到了8月又有一筆交易，總價約1.35億，拆算地坪單價約74.1萬，地坪單價更高，顯示買方看好未來發展。 郎美囡表示，有別於時興的大樓式豪宅，獨棟式的透天別墅有其特色，而柏園山莊沿谷地建造，視野景觀清麗，且社區入口設有警衛室，社區隱密性極高，多年來吸引不少政商名流入住，也成為陽明山特殊的住宅景致。
房產業者統計實價資料指出，受惠房市好轉、宏匯廣場開幕，新莊副都心一掃過去陰霾，今年平均房價強勢回歸，達每坪49.2萬元，已逼近五字頭，年漲幅逾17%。另一側的頭前重劃區，雖因買氣移轉，房價回落至每坪42萬，但仍守住四字頭。 新北市近日公布10月房屋買賣移轉棟數，新莊區單月移轉811戶，打敗淡水，名列新北第一，也擠入六都前五名。 全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，新莊房市最受關注的，就是新莊副都心、頭前重劃區。 副都心重劃區早先因機捷在新北產業園區站設置預辦登機，吸引台商、企業主置產，加上建設題材多，包括中央合署辦公大樓、新北知識產業園區、台灣電影文化園區，宏匯商場等，吸引投資客湧入購買大坪數產品，房價快速飆升。 不過，房地合一稅上路後，賣壓逐步走強，加上機場捷運線延宕，通車後也有效益不彰問題，又遇到兩岸關係惡化，不少台商定居計畫生變，轉而出售，但大坪數產品，很難讓一般自住買盤接受，不時傳出賠售消息，賠售金額從數百萬到上千萬都有。
根據全球居不動產統計，副都心2019交易價量同步重挫，平均單價滑落至41.9萬，已從先前五字頭，淪至四字頭保衛戰。 相較之下，產品較適合自住客的頭前重劃區，2019年量價加溫，單價行情達44.5萬。 陳炳辰表示，不過隨著房市走穩，副都心賣壓逐步出清，加上利率低、游資湧向穩健不動產市場，今年副都心房市明顯回升，平均單價已來到49.2萬。 陳炳辰說，副都心房價回升，「遠雄九五」扮演重要角色，該豪宅今年交易多筆總價在7,000萬到9,000多萬物件，單價都在五、六字頭，大舉推升了副都心平均房價。 頭前重劃區方面，陳炳辰表示，雖然今年平均單價稍有回落，但當地景觀、機能優勢讓區域具備抗跌特性，屋齡八、九年的新古屋，單價長期持穩四字頭，不受賣壓影響。在副都心房價重返先前水準，預料頭前重畫區也會穩定成長。
國發會主委龔明鑫4日表示，近日將邀內政部等單位研商編製房地產景氣對策信號，不排除交內政部編製。內政部次長花敬群證實，內政部將就金融、價格、交易量、建照、使用執照等項目，整合一份房市健康診斷分析，「只是類似健檢、不能稱為景氣燈號」，預計年底前展開，試辦階段先供政府內部參考，伺機對外公布。 龔明鑫上周在立院允諾研議編製房地產景氣對策信號，4日出席立院經委會受訪表示，已和內政部討論過這件事，內政部可能會「勇於任事」，由內政部接手編製。國發會官員指出，近日將由主委邀內政部等跨部會研商編製房地產景氣指標，由於房地產資料大多數在營建署、地政司手上，由內政部編製確實較有效率。實際上，1999年至2011年間就曾委託學者編製「房地產景氣動向季報」，但後來出現雜音而停辦。 花敬群表示，將彙整各項房產數據編製不動產市場診斷分析，最快年底就能在政府內部試辦內參，未來有需要就會對外公布。
他強調，這是診斷市場狀況分析，不能叫做景氣燈號或指標，而是類似健檢，告訴大家哪些項目可能比較不健康，要進行治療。目前相關指標架構已做出來，接下來要進行跨部會討論。 花敬群說，過去只用房價來衡量房地產，但是分析房市是否健康，還需更多指標供作參考，且提供公正數據。他直言，有些學者、業者拿不同數據做不同解讀，造成政府困擾，未來要讓數據客觀地說話，不要讓建商、學者各說各話。 花敬群指出，未來是對房市進行診斷分析，而不是討論景氣好不好，編製分析目的是要讓政府了解房市狀況，找出問題並解決。目前房地產市場有房價、使用執照、建築執照、開工數量、貸款金額等數據，但沒有一份整合報告與分析，將由內政部彙整各部會資料來做房市健康診斷。 他說，這類似體檢報告，給予綜合評估，不是要給分數，也不是要評斷景氣，除一般資料整合外，內政部將對數據深度分析，讓執政者和民眾瞭解房地產現象與行為。
全台地價飆漲帶動整體房價，當前台灣可說是進入了「寸土寸金」的階段，而今天（4日）在豐原有一塊總面積約111坪的國有建地進行公開標售，坐落在豐陽路2號旁，為一塊住三建地，底價為3410萬元，竟吸引17人搶標，最後更以翻漲近2倍、6312萬元標出，法拍業者就透露，是因為當初訂定價格過低，每坪單價僅30.7萬元，是目前市價的一半，才會使這個物件如此搶手。 對此，小林法拍代標資深經理張宏銘指出，這塊土地會造成多人搶標，主要就是因為地段精華、但當初底價卻又訂得太低，「他們的價格跟不上行情」，更透露，自己也有一名客人原本就是鎖定這個物件，結果在競爭激烈的搶標當中落馬未得手，只得含淚離開。
中信房屋豐原圓東加盟店店長劉文賢指出，近期受低利率帶動，全台都開始出現搶房搶地的熱況，豐陽路因靠近南陽國小、為熱門學區所在地，3年前周邊土地價格每坪約35萬元，現在就出現猛烈漲勢，像步行10分鐘距離的愛國街，土地成交價已經來到每坪60萬元，相當驚人。 劉文賢也指出，由於神岡區的豐洲科技園區先前有不少企業進駐、就業機會大量增加，使得生活機能成熟的豐原區因而受惠，吸引不少后里、東勢的區域客前來購屋，因此近來就有不少建商在此購地推出大樓案，目前預售屋價格約落在每坪25萬元左右，甚至有部分建案開價已站上3字頭、直逼台中市區，「等國道四號豐原潭子段延伸計畫正式完工之後，預計豐原地區將會更熱鬧、房價地價也有望再迎來一波漲勢」。
由高雄市政府攜手台電公司，占地約1.6萬坪的特貿三精華地，市府為利都市更新事業推動彈性、加強投資誘因，將以公辦都市更新開發，並給予建築獎勵容積增量為原則，並因應5G、AIoT產業進駐發展，及住商混合多元土地使用效益，將提升特貿三容積獎勵及住宅使用之樓地板面積，以吸引國內外新創產業及優質人才同步進駐。 位於亞灣區核心區的特貿三土地，座落於成功二路與新光路口，總面積約1.6萬坪，分南、北二基地，面對高雄港水岸第一線，前臨高雄展覽館及高雄軟體科技園區，後接高雄圖書總館，緊鄰輕軌C8站、MLD台鋁、家樂福、IKEA、好市多及三多商圈，區段位置頗具優勢。 高市府都發局表示，市府將該基地定位為亞灣世貿園區，期望結合高雄展覽館，引進會展相關連鎖產業，提供會展服務、企業總部、飯店、觀光娛樂及高端服務等使用，未來配合高雄海洋城市意象，期許開發如海洋博物館、城市設計館等設施營造為亞灣亮點。
特貿三土地以公辦都市更新方式辦理開發時，得獎勵增加住宅容積樓地板面積之使用，並應依下列規定辦理，特貿三基地獎勵增加住宅容積樓地板面積之建築使用時，應先取得非住宅使用之使用執照或部分使用執照後，方得核發住宅部分之 使用執照。特貿三基地住宅使用之容積，不得超過其法定容積(含依法獎勵之容 積)之二分之一。 特貿三開發方式及變更負擔比例，增訂以公辦都更辦理開發，並於108年6月4日前將應負擔都市發展用地完成簽訂土地回饋捐贈協議書者，其變更負擔比例以39.3%計算。增列負擔回饋方式，本計畫地主應負擔之公共設施用地及都市發展用地，增訂本案基地得採共同持分方式辦理捐贈。 考量本案僅涉及細部計畫變更程序，預計於109年辦理都市計畫變更作業，並於110年辦理公辦都市更新開發招商相關事宜。
特貿三基地都市設計規定，考量成功路兩側臨海視覺軸線連續性，面對高雄展覽館之直線視覺軸線，需留設具視覺穿透性之端景，為利都市風廊環境流通，降低都市熱島效應，以及避免單棟建築量體過大，而影響視覺穿透性。 特貿三基地申請建築時，其各基地建築物造型量體，應依底層、高層之建築量體形式設計，其底層量體高度不得超過20公尺，高層建築量體之水平投影面積之最大對角線，長度以不得大於60公尺為原則，其長度得經都市設計委員會審議後調整之。
皇普建設（2528）今年推案遍地開花，更積極添購土地，年初先在桃園青平段買下1872坪商業地，上個月又砸下23.5億元買下大竹重劃區兩千多坪商業區土地，成為蘆竹區新地王，月底再公告買下青埔住宅區9百多坪土地，總計今年皇普已砸下47億元買進桃園，為未來幾年業績超前佈署。 皇普建設董事長蘇永平表示，目前已推建案中，桃園「皇普鉑悅」已在上月取得使照，可望在今年底陸續交屋，為皇普新團隊帶來首批入帳 ，不過由於多年來沒有新案完工入帳，目前新團隊入主後，公司尚未獲利，預計在2023～2024年才會挹注大量業績。 銷售狀況部分，台南東區的「皇普文苑」及林口機捷A7重劃區「皇普MVP」都將在明年陸續完工；竹北的「皇普雲鼎」目前僅剩店面可售，台中百億大案「皇普莊園」已售85成，，高雄「皇普摩天100」已售7成，總銷約25億元，3案預計在2023～2024年完工入帳。
料工雙漲 未來採先建後售 蘇永平表示，原物料和工資雙漲，未來公司推案將以先建後售為主，待興建到一定程度才會開始討論銷售，目前手中持有5千多坪土地，年初購入的桃園青埔千坪商業地，預計明年初動工，最快明年底才會銷售，案量約45億元。 蘇永平也透露，除了台北市短時間不考慮外，公司將轉戰新北市推案，完成最後一塊版圖，未來皇普每年將維持80～100億元的案量推出，並提供一條龍售後服務，做出市場區隔性。
大成集團持續擴大成長動能，4日公告旗下重要子公司大成食品（亞洲）（DaChan Food (Asia) Limited）新增兩大投資案，一是100％持股的蚌埠大成食品，預計斥資約16.5億元，擴大飼料及雞肉屠宰業務；二是持股65.51％的亞洲營養技術（越南）公司，預計斥資約4.8億，跨足豬場事業。兩大投資案可望在2022年投產貢獻！ 大成集團近年海內外投資動作頻頻，可看出布建下一波成長曲線的強烈企圖心！其中，單筆投資金額最高的是2019年1月宣布的嘉義食品加工廠，總投資高達24億元，預計今年底試車、明年正式投產，屆時將推升大成消費食品年產值翻倍成長。 另外，大成2019年底攜手日商昭和產業簽訂合作協議，預計總投資20億元，在台灣擴大蛋品、麵粉事業投資，其中，雙方將在彰化二林打造全台最大的旗艦級洗選蛋廠，投資金額約9億元。
其他還有緬甸飼料廠、緬甸種雞場、台南柳營精料廠、台南六甲肉雞場等，皆已陸續完工投產。 而此次新增的兩項投資案，是由大成集團持股52％、在港交所掛牌的大成食品（亞洲）的下屬公司執行，預計投資之金額均包含購買土地、興建廠房、設備等資本支出。據大成表示，蚌埠大成食品預計新增飼料廠跟雞肉屠宰場，是目前現有業務的擴張；至於越南亞洲營養技術公司原先從事飼料業務，未來將跨足養豬事業，預計成立種豬場，可望再挹注成長動能。 大成近年營運表現亮眼，2020年上半年合併營收374.83億元，年增0.84％；歸屬於母公司稅後淨利12.98億元，創下歷史新高，年增23.4％；每股稅後盈餘1.66元，也明顯高於去年的1.36元。除了台灣市場表現穩健外，其中一大成長動能就是來自大成食品（亞洲），上半年稅後淨利年增逾5.4倍。 大成食品（亞洲）主要涵括大陸飼料、肉品、加工食品事業，以及東南亞飼料事業。這兩年在歷經非洲豬瘟、新冠肺炎疫情等衝擊下，整體產業結構上有很大的改變，帶來挑戰、也帶來新機遇。 大成食品（亞洲）在上半年財報中表示，該集團積極應對大環境，放雛量和宰雞量不降反增，年增約13％；飼料銷量也較去年同期增長約47.1％；加工食品也在產品結構、通路策略調整下，營收年增3.8％，毛利率從去年同期約15％增長至約18.3％。
台北市松山區最高價豪宅「潤泰敦峰」又有最新實價揭露，製作電子線束的台商一口氣砸4億元掃進19樓兩戶，每坪單價逾200萬元，該豪宅已揭露7戶，其中6戶單價都破200萬元。 根據內政部實價網，9月該豪宅19樓兩戶被晟祥電子買下，其中一戶總價2.21億元、坪數137.72坪（含3車位、36.81坪），扣除車位坪數與總價1200萬元，拆算每坪約207.11萬元；另一戶總價1.79億元、坪數108.46坪（含2車位、24.54坪），每坪單價約203.99萬元，該豪宅保持在「200萬豪宅俱樂部」成員。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台股每年都有些新產業與公司竄出，也造就許多新富豪，包括電子、生技與其他產業等，這些經營者也成為市場上重要的豪宅買盤。 科達機構房產研究中心經理曹鈞富表示，潤泰創新2016年底推出「潤泰敦峰」，當時每戶總價逾2億元，主打高資產族群、白領高階、企業二代，而後疫情時代，更不乏資金回流置產。 該豪宅今年除有23樓頂樓戶揭露每坪約225.4萬元，並有1樓兩戶店面揭露，由英屬維京群島商高美投資有限公司以2.16億元、單價最高240萬元購入；最新揭露19樓戶也由晟祥電子以每坪最高207萬元掃進兩戶，目前「潤泰敦峰」交易單價皆站上200萬元，穩居松山區單價最高「豪宅王」。
北市信義計畫區高價住宅「大炁四方」，1至3樓為高級私人招待所，過去因為常辦趴，引發部分住戶抗議，因而被稱為「極樂豪宅」，根據最新實價，該招待已在8月以2.4億元賣掉。 根據內政部實價網最新揭露資訊，8月，該高價住宅1至3樓總價為2.4億元，坪數約188.68坪（包括3車位、約35.05坪），扣除車位坪數與總價1500萬元，拆算每坪單價約146.46萬元，買、賣雙方均為林姓自然人。 該社區是1998年11月興建完成，屋齡為22年，規劃地上12層，共11戶住家，此次賣掉的高級私人招待所為1至3樓，規劃四房四廳四衛，其中平台有外推情形。 該高價住宅地點座落北市松勤街上，正對台北101大樓，對面就是「最貴停車場」（D3街廓），該停車場由元利建設砸112.58億元從法拍市場買下，預計將與「Four Seasons Hotels and Resorts」（四季酒店集團）簽約，打造北市奢豪飯店。
科達機構房產研究中心經理曹鈞富表示，「大炁四方」今年6月首次出現產權交易，該豪宅4樓樓中樓以總價1.65億元、單價每坪138.5萬元，1至3樓被稱為「極樂豪宅」的私人招待所，曾以開價2.76億元委託房仲出售，據最新揭露，今年8月以2.4億元、每坪146萬元賣出，信義區計畫區為豪宅聚落，因地段好、公設低，屋齡超過20年老豪宅交易稀少，但仍有一定身價。 小標：屋齡即便逾20年 但交易少身價能保持 房地產業者指出，其實緊鄰該高價住宅的「信義文匯」，當初原本同樣規劃高價住宅，但看中北市信義計畫區辦公室供給嚴重缺乏，竟轉當靈活商業空間出租，每月租金實價27至28萬元，拆算每月每坪租金2500元上下，比當豪宅出租還高。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，相較統一國際成交單價每坪將近180萬元，信義計畫區的老豪宅每坪不到150萬，價格顯得更有親和力。大炁四方原名「大使館」，位松勤街、松智路交叉口，是由李祖原大師設計、台鳳建設興建的早期豪宅，一層一戶且建築語彙與台北101相呼應，以目前區域老豪宅的買賣現況，同社區住戶加購以擴充住宅面積，除了自住之外，供休閒、交誼、存放收藏品的機會都不小。
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