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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
內政部今發布2020年第2季全國及六都住宅價格指數，本季全國住宅價格指數為105.39，較上季微幅上升0.67%；六都方面，台南市及台中市分別較上季上升1.31%及1.19%，其餘4都上升幅度則均在1%以內，整體而言本季呈現微幅上漲。 根據內政部資料，今年第2季全國住宅價格指數為105.39，較上季上升0.67%，六都部分則以台南市上升1.31%最多，台中市上升1.19%居次，接下來依序為桃園市上升0.68%、高雄市上升0.38%、新北市上升0.20%及台北市上升0.09%。 內政部指出，今年全球經濟因受武漢肺炎（新型冠狀病毒病，COVID-19）衝擊而衰退，各國振興經濟政策也陸續出爐，尤其美國更祭出貨幣量化寬鬆政策，但我國因防疫工作預先部署得宜，疫情及早受到控制，減緩了對國內經濟的影響。 內政部也提到，今年第2季五大銀行新承作平均房貸利率降到1.363%，住宅貸款餘額也達到新台幣7兆5711億元，住宅價格指數也微幅上漲，顯現在疫情環境下，國內不動產市場並未受到重大衝擊，但仍需持續關注市場價格上漲狀況。
針對打房話題，是否中央銀行總裁楊金龍和副總裁陳南光不同調，甚至爆出「扯後腿」風波，有立委認為楊金龍獨排眾議不肯出手，還有立委問到底央行準備好要出手管制貸款成數了嗎？央行副總裁嚴宗大今（9）日上午表示 ，對於房貸管制是否採取措施，決策權須按照央行理事會決定。 今天上午立委高嘉瑜在財委會質詢時表示，陳南光認為房市已經過熱，應該採取措施，楊金龍則說還不是時間點，央行內部有矛盾引發內部扯後腿 ，自己人打自己人？嚴宗大表示，昨天報導是前總裁彭淮南私下談話，自己不方便評論。 高嘉瑜說，針對打房楊金龍和陳南光是否看法不一致？嚴宗大的說法，她聽不出來央行的態度。
嚴宗大則表示，針對房地產2016年以後央行理事會報告都有注意其發展，「我們會在理事會提出央行意見，由理事會決定是否要採取措施，我不覺得有扯後腿」。 高嘉瑜說，陳南光認為現在就該超前部署，到底央行認為何時是適當時間 ？嚴宗大表示，這種市場信用管制政策職權在央行理事會，是根據理事會理事們的看法意見，最後有共識決的決策。 高嘉瑜說，多數理事認為因為台商資金匯回，進入房地產，必須採取信用管制，理事發言都認為要備妥措施，但理事的發言沒有得到楊金龍重視，到底打房的意見總裁聽到了嗎？ 嚴宗大說，理事根據職權，是可以在理事會內發表意見，房市問題大家看法不同，這是合於央行法規定。 立委羅明才則問，央行做好打房準備了嗎？嚴宗大說，「我們關心銀行對不動產放款授信風險，也注意房市發展情形，但決策權要按照央行理事會決定」。
中信房屋依據不動產交易實價分析六都火車站前商圈住宅房價，3年來共計有台中、桃園、台南與新北板橋等四站交易單價呈現上漲，其中台中火車站翻漲一倍最多，其他分別是23%、13.6%與0.5%。 觀察車站所在區域的平均房價，台中、桃園與新北板橋車站的房價表現優於區域水準。 中信房屋研展室副理張漢超表示，站前商圈的發展與轉變，牽動著在地民眾對居住品質的講究度，間接帶動了房價的變化。 以台中車站為例，2016年新站啟用後，除了遷移並集中公路客運至台中轉運站外，還打通前後站的交通動線，改善過去前站交通侷促的環境，車站周邊的商業機能也因市府大力整頓公共環境而有所提升，甚至有不少商家與景點成為文青與網美打卡的熱點。 張漢超分析，台中站前商圈住宅大樓交易單價，近三年來不僅翻倍成長，比起當區的平均房價也高出56%，顯示住宅的居住價值是隨著推陳出新的公共建設與商業規劃而大幅提升，日後幾處老舊商業大樓若能進一步更新，將有望再為住宅房價注入成長動能，台中也將有機會成為六都站前商圈翻轉更新的代表。
同樣也具備舊站更新題材的桃園車站，如今還結合捷運共構利多，為桃園站前房價再添優勢。 張漢超表示，桃園車站周邊住宅大樓每坪單價約為27.8萬，比桃園區整體平均20.6萬元還高出35%，是典型以軌道概念發展成熟的商圈。由於桃園與雙北生活圈相當緊密，因此在地民眾高度倚賴鐵路通勤，未來捷運完工後，軌道運輸範疇更能擴大到高鐵、桃園機場，離火車站步行10到15分鐘路程的住宅因而顯得格外熱門。 與桃園車站同樣名列一等車站的新北市板橋車站座落於新板特區內，主要以商業和住宅區為主，百貨商場林立，也成為市府每年舉辦大型活動的熱區，更是新北市頗具住宅指標性的熱點。新板特區住宅單價較板橋全區高出24%，目前房價也保持微幅成長，近3年房價成長幅度約為0.5%。 綜觀六都站前房價消長，主要還是受商圈環境影響為多，高雄車站目前站體及周邊仍有工程持續進行中，交通陷入黑暗期，影響鄰近住宅環境，短期房價因而欲振乏力。比三年前下跌15%。 而台北車站周圍則是老舊大樓居多，商圈也待更新整頓，住宅房價也比三年前下跌約一成。張漢超認為，上述的狀態僅是商圈生命周期的一段時期，未來當北高兩站站前環境更新之後，商業、生活機能可望再次活躍，住宅房價有機會再次反彈拉升。
淡海輕軌第一期的藍海線三站即將於11月15日通車，隨著「臺北海洋大學」、「沙崙」及「漁人碼頭」正式營運，淡海輕軌第一期全數開通。台灣房屋集團趨勢中心統計淡海輕軌第一期各站住宅單價，和啟用前的漲跌變化，三年來沿線各站房價，僅「淡水鄧公」一站因房屋供給少，所以呈現平盤，其餘十站皆漲。其中以「淡海新市鎮」的漲勢最猛、三年漲16.9%。 漲幅居次的「漁人碼頭」則擁有多樣交通題材加持，除了即將開通的輕軌藍海線之外，未來還是八里輕軌的端點與淡江大橋淡水端的起點，形同淡水交通的北方門戶。 輕軌起點的「紅樹林」房價也增加了11.3%。「紅樹林」為淡海輕軌與捷運淡水線的交會站，交通優勢鮮明，且該站周邊發展成熟，生活機能豐富；此外，在游資豐沛的大環境驅使下，許多富人選擇將資金投入豪宅市場，因此紅樹林的知名河景豪宅，近來也出現不少成交案例，拉高了當地的平均成交行情。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「淡海新市鎮」位處綠山線末端，過去曾因欠缺生活機能及通勤時間長，加上推案量大，餘屋多，價量難有起色。不過淡海輕軌2018年通車後，大幅解決淡海新市鎮的通勤困擾，目前輕軌平均單日旅運人次達９千，且影城、商場相繼到位，為房市注入向上動能，並促使鄰近的高價社區買氣提升，均價也從一字頭翻身，站穩2字頭，儼然從醜小鴨華麗轉身成天鵝。 台灣房屋居家宜淡海新市鎮特許加盟店店東陳姿翎指出，淡海新市鎮的1、2字頭房價，對首購族民眾來說魅力十足，尤其輕軌通車後消除民眾對新市鎮的交通疑慮，更強化了入住的意願，目前淡海600~800萬可擁兩房或小三房，且因淡水的河岸風光，也有不少主打水景的高級度假宅選擇，使得近年淡海湧入為數眾多的移居人口，房市也在需求扎實下，展現強勁的「有基之彈」。
高市前鎮河整治成果優良，營造出優美水岸景觀，高市府工務局為進一步串連前鎮河二岸的鳳山五甲與前鎮草衙商圈，高市府於11月初通過，由平均地權基金市地重劃區盈餘款，支應前鎮區中山四路東側跨越前鎮運河銜接凱福街車行橋工程，工程總經費約為1.34億元，看好該區交通便利前景與優質水岸景觀，大型建商紛紛儲備大筆基地，成為景觀大樓推案潛力區。 高市府工務局長蘇志勳說，市府依地方建議興建由中山四路跨越前鎮運河車行橋，銜接至第75期市地重劃區凱福街，將能促進鳳山五甲地區及前鎮區交通路網便利性，橋梁規劃為鋼拱橋，路型規劃雙向4車道及兩側各2公尺寬人行道，預計於今(109)年12月中下旬開工，工期約為一年。 高市府指出，前鎮河分隔前鎮及鳳山五甲地區，目前做為區域聯絡通道的媽祖港橋結構老舊，市府已規劃改善，未來施工時勢必造成當地通行問題，興建車行橋作為替代通行，屆時可紓解交通紊亂情形，且完成後可連結鄰近住宅、教育、商業生活圈，帶動鳳山、前鎮與周邊地區的共同發展，並建置友善人本環境，串聯鄰近綠地、公園，形塑市民健康慢活空間。
高市府地政局長陳冠福表示，市地重劃盈餘款來源是市地重劃開發後土地所有權人折價抵付開發費用所得土地，依法公開標售後，其出售所得款項，用作回收開發成本，有盈餘時則半數留供重劃區增添公設之用，半數撥充平均地權基金，開發若有盈餘，則可支援市政建設，以實踐取之於民、用之於民的精神。 高市府工務局也說，鳳山五甲地區及前鎮草衙地區是高雄市人口稠密區，當地有許多公園綠地像是五甲公園、原住民主題公園及前鎮河沿岸步道供市民使用，但目前兩地區僅有第一座媽祖港橋北側人行橋、南側車行橋作為相連通道，距離五甲公園及75期重劃區較遠，對於兒童、老人及行動不便者而言，步行至前鎮運河右岸五甲公園綠地空間意願不高，降低公園綠地的使用率，右岸居民若欲搭乘中山四路公車，也無安全便捷路徑導致市民休閒遊憩動線相當有限，經當地民意代表陳情，市府將在前鎮河新建一座車行景觀橋，增加兩地區往返通道。
推案業者認為，該車行景觀橋緊鄰萬坪五甲公園與多功能綜合體育場，另附近有福誠國小、福誠高中，且位屬五甲商圈，北接統一夢時代購物中心，南臨大魯閣草衙道購物中心，又臨高雄捷運前鎮高中站為紅線(R5)與黃線(Y21)預定站交會站，兼具交通、商圈與綠地環境優勢條件，基地條件相當良好。 位於前鎮區凱旺街緊鄰五甲公園旁約1882坪住三土地，永信建設曾以總價8.71億餘元得標，單坪得標價高達46.33萬元；前鎮河畔凱旺街旁的496.5坪住三土地，京城建設也曾以總價2億5916萬元得標，單坪得標價52.2萬元。 今年7月中旬國產署南區分署公開標售高市15筆精華地，其中5筆位於前鎮河畔的大面積景觀基地，全部由福懋建設搶標成功，其中競標最激烈的興南段地號2的471.7坪住三土地，單坪底價僅52.2萬元，福懋建設以每坪71.87萬元搶標成功，再創該區地價新高行情。
實價揭露，北市信義計畫區統一國際大樓29樓一戶交易，賣方為威剛科技（3260）。資料顯示，威剛十年前以每坪130萬元取得該產權，創下當時商辦最高價，這次出售，成交每坪約181萬元，又再創下新天價。 資料顯示，買家為盈福開發，公司負責人是嘉義聞人陳盈助。陳盈助之前即以12.4億元買下16樓，這次再以約6.2億買下29樓，合計光是統一國際大樓，陳盈助就已砸下約18.6億元，實力驚人。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，根據公開資料，威剛科技是在2010年以約9億元，買下統一國際大樓29樓作為威剛科技在台營運總部，當時交易總坪數為781.51坪，換算每坪單價約130萬元。 相隔十年後，實價顯示，威剛在今年9月將其中含4車位共398.6坪出售，總價6.2億元，拆算車位，每坪約181萬元。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，實價資料，全台單價最貴商辦為遠雄金融中心10樓戶，2013年以每坪185萬元交易，不過該交易買方為前地主，遠雄金融中心歷來也只有該筆交易，若市場正常交易來看，威剛此次出售統一國際單價已再創商辦新高。
黃舒衛表示，統一國際大樓是信義計畫區唯一可以散賣的A級辦公室，除了正對101，擁有極佳看煙火位置，頂樓還有游泳池，在高級商辦供不應求下，一有釋出多能吸引買家目光，創新高價不令人意外。 張旭嵐表示，統一國際大樓位於松高路，松高路公告現值10年前每平方公尺79.1萬，目前為148.2萬元，10年上漲87%。威剛十年前以130萬買進，現在以181萬元轉手，漲幅約四成，算是合理行情內。 張旭嵐指出，近年市場對A級商辦需求孔急，讓舊商辦興起都更熱，民生敦北商圈的玉山敦北第二總部、中壽敦北總部、台塑大樓，以及敦南商圈的敦南誠品和元大空總陸續完工後，預計將帶動整體商辦市場租金及售價續漲。
高人氣高話題的日本的連鎖品牌「藏壽司」，10日在桃園開幕首間街邊店，暫時滿足國人偽出國大嗑日本壽司的感受。台灣房屋集團統計藏壽司六大據點，一公里內的住宅平均房價，3年來，房價漲幅最大的是「台中中清路店」周邊住宅，達15.6％，其次是「青埔領航南路店」漲7.4％，和「三重捷運路店」漲4.2％。 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，今年10月「亞洲藏壽司」股票掛牌，也引起市場高度關注，日商插旗設店，不僅在商圈有導客效應，也成為房市風向的另類指標，觀察這六間「土藏造型街邊店」選址，有三大特點：首先，都位於「新興重劃區域」，才有足夠遼闊的基地完整複製日本街邊店的樣貌；第二，偏好選擇具有發展潛力的區域；第三，看準消費人口與人口成長區，加上「藏壽司」具話題又吸引人潮的商家進駐後，有機會帶動其他店家進駐意願，或是重點區域的特性因而設立據點。 位於台中單元8重劃區內，住宅房價漲幅奪冠的「台中中清路店」，最新實價登錄統計，周邊住宅房價由3年前每坪23.8萬元，來到2020年每坪27.4萬元，足足漲幅達15.6％；與台中市北屯區住宅均價每坪20.3萬元相較，更高於區域房價35％。
江怡慧分析，因單元八重劃區，是台中市區內極稀有的重劃區土地，加上水湳經貿園區帶夯區域發展利多，以及緊鄰逢甲大學與僑光科技大學的優勢，生活機能充沛且豐富，休閒娛樂與商業活動熱絡，因此相當看好區域的價值，有機會與七期和西區媲美，甚至成為台中新戰區。 房價漲幅第二名的「青埔領航南路店」，所於青埔高鐵特區，2020年周邊房價來到27.5萬元，較3年前的每坪25.6萬元相比，成長了7.4％，若與中壢區平均房價相比更高達36.8％。 台灣房屋桃園高鐵直營店店長林冠宇表示，購屋族除了看準交通建設外，受惠航空城計劃、亞洲矽谷計劃等國家級的建設，現有桃園國際機場、高鐵與機場捷運利多交通便捷性高，區內鄰近國道具南來北的絕佳優勢以及近雙北地區，加上休閒輕旅概念夯，如新光影城、IKEA、置地廣場與XPark水族館，新興區域機能逐漸成形，也都成為拉抬房市需求的關鍵，看好未來區域的發展亦是吸引大型日商插旗展店的主因。 周邊房價漲幅4.2％居三的三重捷運店，江怡慧表示，雖然二重疏洪道重劃區是近年才開始發展的，但附近有發展成熟的三重集美商圈，學區等，生活機能上還算是相當完善，此外二因有著「雙捷運站」，包括機場捷運以及捷運新蘆線的優勢，加上鄰近大都會水岸公園，雖然是新興發展的重劃區，也因此受到建商、企業主、投資置產客的喜愛，讓房市有撐。
受到武漢肺炎疫情衝擊，北市都會區飯店住房率大降，只能苦撐；部分老飯店乾脆趁此波疫情申請危老改建，不用審議又可取得高額容積獎勵，吸引老飯店搶著申請危老，連停業老店如北市永康街高記舊樓也跟進，可謂當前的「救命仙丹」。 北市知名建物「瘋」危老個案 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，因應疫情衝擊，政府從第二季開始對旅宿業給予營運、薪資等補助方案，目前已經到了「紓困三．○」，但接受紓困的旅館要承諾三個月內不得裁員、減班休息、減薪、停業或歇業，確實讓疫情海嘯第一排的旅館業免於全球旅遊、航空業崩盤的慘況。
不過，黃舒衛表示，營業狀況的不確定性，以及容積獎勵、低利誘因，讓資產活化、投資的動機復甦，因此退場轉手或危老重建的個案不少，觀光股在景氣低谷順勢轉型為資產股。 觀光飯店轉進新藍海 黃舒衛指出，觀光飯店產權單一、基地完整、區位熱門，透過政策獎勵，不僅可以促進建物重建、設備升級，甚至產品重定位，轉進新藍海，也算是產業轉機。 北市即有一些知名飯店或旅館申請危老改建，例如六福客棧、洛碁大飯店花華本館與分館、馥敦飯店南京館，甚至已有五十六年歷史的台北國賓飯店也申請危老。 北市危老案遍地開花 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前已有老舊辦公室、電影院、透天厝等透過危老改建，雖然規劃上不如大面積開發完善，但至少可以獨善其身，目前北市危老案可說是「遍地開花」的狀況。
北市永康街飄香七十載的高記，八月底已停業搬遷，留下空蕩蕩的老舊建物。不過，屋主印尼紡織大王宋家早有規劃，原本計畫跟周邊共同整合重建，但經幾個月努力未達共識，最後決議自己走危老途徑重建，將打造超過十層樓的複合式住商大樓。 根據北市建管處資料，高記所在建物於一九六九年十二月取得使照，屋齡已有五十一年，基地面積近九十坪，當時建物是地上四層，其中一樓為店鋪、二至四樓為集合式住宅。不過，該建物遭北市建管處多次認定違規使用，認為高記將一樓店鋪、二至三樓住宅當做餐廳使用，要求在今年八月底前變更使照並改善，但產權已非高家人所有，只能黯然關店退場。 房地產業者指出，高記曾經有過機會不用關店走人，根據北市建管處資料，高記還沒賣掉該筆資產前，二○○七年曾以高記食品名義申請建照，原本計畫將老樓打掉，改建地上九層、地下二層的建物，其中一至六樓甚至已規劃為飲食業、七至九樓為一般事務所。
但重建計畫來不及實現，二○一○年傳出高記以超過五億元將該資產賣給印尼紡織大王宋家的投資法人公司虹光國際，當時採取售後回租，據了解，每月租金約一五○萬元。 據悉，高記搬離永康街後，虹光國際傾向將該棟樓透過申請危老重建，預計興建超過十層樓建物，其中一至三樓規劃商業設施，四樓以上為中、小坪數住宅，待審議通過便能確定最終版本。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，基地面積不到三○○平方公尺，依「危老條例」規定，明年五月前申請可獲得規模與時程獎勵達十％；若來不及申請則僅八％獎勵，可能為促使地主放棄整合的主因。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，永康街過去是觀光客必訪商圈，觀光客歸零後，難免遭到衝擊；加上永康街因屋齡、設備的先天限制，出現租金天花板或維護成本，甚至法規成本越來越高的問題，透過危老重建可增加容積、放寬建築限制，同時改善消費環境，是業主可以思考的方式。
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