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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
內政部近期公布第2季全國及各縣市房價負擔能力統計成果，依統計標準房貸負擔率在30%以下才屬於合理負擔，但全國房貸負擔率34.64%超出合理範圍，不過仍有縣市的房貸負擔較低，據統計，房貸負擔最輕鬆在嘉義市，房貸負擔率僅19.53%，其次為嘉義縣21.50%。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，嘉義市家戶均所得不低，去年甚至破百萬，但房價相對親民，房價約為台北市的七分之一，故貸款購屋的壓力相對輕鬆。 房貸負擔率計算方式，是以貸款成數七成、二十年期本利均等攤還方式，計算每月應償還之本利，並以每月應繳本利除以中位數家戶每月可支配所得，房貸負擔率小於30%表示合理負擔，超過代表負擔能力偏低。 依據內政部資料，最低的五個縣市依序為嘉義市19.53%、嘉義縣21.50%、屏東縣22.27%、基隆市22.94%、新竹市27.05%，其中新竹市近幾年因為竹科帶動，房價一路走高，卻意外擠進前五大房貸輕鬆區。
郎美囡表示，房貸負擔率較低、可合理負擔的區域，通常是房價相對低的地區，如嘉義縣市、屏東縣以及基隆市，購屋人貸款買房的壓力小，但房貸負擔率也跟該縣市的家戶所得水平有很大的關係，新竹市房價雖然因竹科連年拉升，但新竹市的家戶所得是全台前三高的縣市，故房價負擔能力也較強。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，買房不易為結構性問題，不僅是房價，也和所得息息相關，近年平均薪資漲幅有限的困境遲遲未能突破，以至於許多區域買房，需要花超過家庭月收入三成的金額來繳付房貸，因此提醒有意購屋的買方，仍要注意財務狀況，同時由於低價區往往銀行貸款成數不佳，下手前也最好能預先評估。
仲量聯行台灣分公司13日公布2020年第三季全球不動產投資市場研究報告，顯示全球商用不動產市場單季已逐漸回溫；台灣由於疫情穩定，游資充沛，表現搶眼，商用不動產、土地前三季成交金額，雙雙突破歷史新高，全年可望同步再創爆炸量。 仲量聯行台灣分公司董事總經理趙正義表示，儘管全球不動產市場有逐漸回溫的趨勢，但疫情未完全平息下，市場仍存在諸多不確定因素，不過台灣表現相對亮眼，疫情穩定受控下，市場表現相當正面。 趙正義表示，以辦公市場來說，台北市租賃需求仍十分穩健，租金相對平穩，空置率也持續下探至2％，創歷年新低，A辦每坪月租已上漲至2,810元，創近19年新高。 至於商用不動產的投資市場，由於台灣防疫表現相對成功、科技業大幅擴廠和市場投資信心十足，第三季投資額突破歷史單季新高，來到711億元；累計前三季爆量長紅，達1,023億元，再度創高，預期全年可望刷新歷史新高。
至於土地市場，趙正義表示，也持續受惠於建商積極購地，累計前三季土地成交金額亦突破歷史最高紀錄，來到2,370億元；預估2020年全年，將有機會突破3,000億元大關。 趙正義表示，投資方仍對台灣信心十足，期待後續疫情穩定受控，科技業持續積極擴廠，在台商回流效應加速發酵和國內游資充裕等利多條件下，除了能持續為國內不動產市場注入更多活水外，也將吸引更多外資錢進台灣。 另外研究報告也指出，第三季全球商用不動產投資金額，比去年同期減少44個百分點，來到1,490億美元；累計前三季投資額年減33％。不過第三季降幅已縮小，市場有回溫跡象。 至於全球辦公租賃市場方面，第三季空置率同步向上攀升，微幅成長0.9個百分點，來到12.1％。 未來展望趨勢，仲量聯行預期，隨著全球交易偏好的改變，投資人依然維持著謹慎態度，許多人仍傾向於配置在防禦性高和穩定現金流的資產上。
高雄環狀輕軌進度嚴重落後，主因在於第2階段路線行駛農16與美術館2大指標豪宅聚落！包含輕軌未來將行駛的美術館路與大順一路沿線，近期有部分住戶高掛白布條抗爭，其訴求包含會影響人車通行便捷性與輕軌行駛過程產生噪音，會對其居住品質產生嚴重影響。然《蘋果新聞網》委託僑馥建經統計，2大爭議路段近2年房價發現，均出現價格上揚現象，漲幅約3~12%。 台灣房屋趨勢中心日前統計高雄已通行環狀輕軌第一階段房價走勢，比較基礎以今年與2017年通車為基準，14個站點購屋平均單價從16.4萬元提升到17.4萬元漲幅約6%。而依據僑馥建經統計，2大爭議路段不分屋齡，美術館路去年每坪成交單價23.6萬元，今年已提升至26.5萬元，漲幅12.2%；而大順一路沿線每坪從21.4萬元提升至22.1萬元，增幅3.2%。
高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪指出，目前抗爭兩大區域包含美術館特區與農16，美術館特區美術館路沿線大樓，有無景觀與建商品牌房價落差大，區段指標豪宅「皇苑國際館」每坪成交價落在3字頭末與4字頭，其餘景觀宅多數成交在27~30萬元，但如屬後棟每坪多落在24~26萬元間，而相對大順一路沿線有較多屋齡20年以上老屋，每坪成交單價多在2字頭出，但因為大順路沿線除輕軌建設外亦有富邦、義联與聯上等百貨開發案帶動，屬房價增值區。 從兩份數據分析輕軌沿線房價短中期均呈現價格上揚，然而影響房地價價格原因眾多，另與市場景氣好壞亦會決定房價漲跌。高雄市政局捷運局表示，目前仍持續與沿線住戶溝通中，但大眾運輸系統一再遭到延宕，恐將連帶影響城市發展，目前工程進度已如期復工，依據區段問卷統計支持興建輕軌遠高過不支持，如美術館路段非常支持與還算支持比例達74.8%。
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內政部發布最新統計，台北市屋齡超過40年的「老屋」比率超過四成，高雄市與台南市則約五成，屋齡超過30年的建物比率更高達七成，相較其他直轄市高，而屋齡最年輕的六都都市則為桃園市，屋齡20年以下建物比率約三成五，30年以上的建物占比約三成四。 統計數據顯示，桃園市屋齡20年以下建物比率34.89％，相對較其他直轄市高；台北市屋齡超過40年建物比率高達40.39％，相對較其他直轄市高；屋齡超過30年的建物比率，台北市高達70.58％，高雄市與台南市則約5成，桃園市及台中市較低，分別為34.17％及38.98％。
根據內政部統計，我國住宅屋齡中位數為29.8年，屋齡介於20至40年者將近五成，金門縣、新竹縣和桃園市低於25年，而和2009年相比增加了7.2年，基隆市、台北市和嘉義縣增加超過9年。 根據統計，至今年6月底我國房屋稅籍住宅類數量為881萬119宅，超過 七成集中於六個直轄市，比去年同期增加8萬8284宅，比2009年底增加97萬772宅，主要是因六直轄市增加所導致，六都住宅數量前三名分別為超新北市163萬6188宅，占18.57％、高雄市107萬2440宅占12.17％、台中市104萬5910宅占11.87％。 根據統計，今年6月底全國住宅屋齡以介於20至40年者最多，占47.7％，超過 40年者占28.9％，比2009年底增加18.5%，平均每宅面積為39.9坪，構造主要以鋼筋混凝土占68.3％為主，總樓層以1至3層占45.7％最多。 根據統計，各縣市屋齡大多集在20至40年之間，其中基隆市、台中市、台南市及嘉義市的占比超過5成，而屋齡在20年以下占比較高的縣市包括金門縣及新竹縣，屋齡超過40年占比較高的縣市則有連江縣、澎湖縣、嘉義縣及台東縣。
高雄市三民區後驛熱河商圈，最近有8棟透天厝法拍，一拍總底價最低竟然只有15萬，最高35萬，坪數從39.4坪到89.9坪，吸引184組人馬進場搶標，場景十分火爆，最後全數脫標，總得標價從110.95萬到288.9萬不等，溢價率最高達9倍。 位於高雄市三民區的這8筆物件皆無土地持分，地段分布在遼寧一街、青島街、龍江街、瀋陽街，樓高2~3層，債務人都是一名為薛姓自然人，是天祿建設、浩然建設、昭明建設3家建設公司的清算人，而這3家建商都已申請解散。而這3筆拍賣的土地為建商所持有，因此是拍賣地上權。 寬頻房訊發言人徐華辰表示，此次拍賣的8棟透天，僅擁有建物地上權，而無土地持分，也因為與周邊行情差距大，造成競標踴躍的狀況。不過，由於建物和土地分屬不同所有權人，未來得標人仍要向土地所有權人承租土地，支付租金。
不論是自住或是整理後再出租收租金，都是不錯的投資，也是這次會吸引這麼多人投標的因素。 住商不動產高雄七賢加盟店店長祝遵評表示，後驛商圈為高雄第一期的重劃區，至今已有40年以上，道路四四方方很有規劃，透天行情要看區段位置，巷內透天單價約40~50萬，街上的透天若有商業效益，大概單價60萬。祝遵評說，現在民眾對地上權接受度越來越高，主因是價格便宜，觀念上有在變化，不過當地上權的物件越接近使用年限，價值就越低，轉手相對不容易。
日勝生集團首度跨足銀髮樂齡宅，針對銀髮族客層推出總銷35億元的「日初不老莊園」，第四季內將正式推出銷售，屆時將是全台首座擁有獨立產權的銀髮樂齡宅，也會是全台首創租售複合營運型態的康養樂齡園區，預計2023年完工營運，將貢獻日勝生租售收益。 日勝生表示，康養樂齡事業經多年規劃並實際營運，已規畫「日勝生銀光計畫」，跨足樂齡宅。其中三芝案在去年12月取得建築執照，今年第二季開工，將於2020年第四季正式推出「日初不老莊園」，首創租售複合營運型態的康養樂齡園區，銀髮族將是日勝生銀光計畫社區的智慧資產，與社區共居共榮。 日勝生「日勝生銀光計畫－三芝案」，基地面積約5,864坪，規劃總樓板面積約19,303坪，包括位於三芝的出售型樂齡宅「日初不老莊園」，及位於中和的出租型樂齡宅「樂陶居－中和館」。
日勝生發言人陳婷婷表示，三芝「日初不老莊園」規劃擁有獨立產權戶數約700戶，包括15、18、27坪等三種坪數，目前單價尚未正式敲定，粗估總銷約35億元；另外還有只租不售的「樂陶居－三芝館」，戶數約200戶。全案預計2023年完工營運，貢獻租售收益。 日勝生表示，旗下康養樂齡事業自2018年開始經營「樂陶居－中和館」，除了打響口碑，更因貼身服務體認到銀髮族的身心需求。日勝生觀察，銀髮長輩打拚了一輩子，多數傾向在自宅養老，但原住處設施並非銀髮友善，而長輩期待能有所陪伴的願望也不易滿足。 為此「日勝生銀光計畫」除配合不同類型銀髮族需求，推出租售併行的樂齡住宅，並將在宅養老概念進階，在三芝打造兼具適老空間與樂齡服務的康養園區，以銀髮共居共榮的生活圈支持長者身心健康。
近年各大建商插旗台北市士林北投區土地，包括知名建商華固、國泰、長虹、遠雄、新潤等都前來搶地，今年截至10月底出現六筆交易，累計總金額110億元，較去年全年成長120%。 華固建設從去年加碼投資北投士林科技園區，總計已經購入2,000多坪土地，總金額達41億元，而隨著建商插旗開發辦公、廠辦比例提高，台北科技廊帶逐漸成型。 由於政府積極於老商圈翻新，台北最後一塊拼圖士林、北投區成為近年發展核心區域，西區軸線有望翻轉。信義全球資產公司總經理柯宏安分析，台北市可開發素地難求，而在北市府積極推動士林再生計畫下，士林北投區域將有台北藝術中心、台北科學藝術園區、捷運環狀線北環段、捷運士林站TOD案、劍潭站TOD案、士林北投科技園區、T16~18智慧健康園區等重大建設。 此外，柯宏安指出，民間還有自辦的士林紙廠開發、新光紡織廠舊址開發、陽明戲院重建等大型開發，也讓近兩年該區受建商高度關注，且辦公、廠辦開發比例提高，像是華固、長虹、興利開發等預計在士林科技園區興建辦公大樓。
以士林商圈來說，區域內較少有純商辦空間，租金行情部分，若是劍潭站旁東西向劍潭路以南、承德路四段區域，中古商辦租金行情約落在每月單坪1,550至1,850元間；而劍潭路以北區域，新建的商辦，預計行情落於2,000元上下。 至於廠辦的部分因容積與土地成本相對較低等因素，預計新建完工後，未來租金會落於1,400至1,700元區間。此外，北投士林科技園區目前興建建案包含中鼎集團第二總部大樓及華固創富中心，此區預期引入科技、生醫產業等相關事業體進駐使用，推估未來廠辦的租金行情將會落在每坪月租1,100至1,500元區間。 柯宏安表示，北市辦公供不應求，隨著產業的轉型與擴張，在辦公需求無法滿足狀況下，企業勢必沿著捷運線，自傳統市中心商圈往非傳統市中心商圈延伸。
企業購置總部辦公室使用需求高漲，近年就有多筆購置商辦、廠辦作為總部的案例，今年在疫情帶動產業熱轉、企業擴充營運版圖、台商回流等龐大需求，商業不動產交易量能不斷衝高。 今年5月萬海航運向長虹建設，購入內科長虹新世代科技大樓A棟後，9月再加碼以15.3億元購入同社區B棟，兩棟合計總交易金額達37.6億元。 去年9月聯強國際選定南港大案「世界明珠」作為企業總部，總交易金額為63.5億元，該辦公室成交價為每坪100萬元，創下南港辦公新行情外，國票金控也以56.7億元買下華固大直商辦案九個樓面，並更名為「國票金控大樓」，顯見近年企業總部化需求不容小覷。 商仲業者指出，由於近年企業總部化需求十分強烈，讓建商看好廠辦商機，相繼於內湖、南港乃至士林北投一帶獵地，另外也有不少建商往新莊、土城插旗。
公股行庫紓困房貸優惠已於今年9月到期，但多家大型消金民營業者指出，新冠肺炎疫情對於國際金融情勢的衝擊尚在觀察中，仍提供紓困展延，包括玉山銀行、中國信託銀行都提供房貸戶申請紓困展延服務，渣打銀行則直接將紓困方案延長到今年底。 玉山銀行指出，房貸紓困專案中，多減1碼（0.25個百分點）的優惠，到9月底已結束；但若房貸顧客因疫情因素有繳款上的問題，提出後，銀行會協助展延、提供寬限期等服務。 另一家大型消金銀行中國信託也指出，房貸紓困戶可以就本金或利息，申請展延三至六個月，展延期間免收違約金及遲延利息，受理至今年12月底止。
渣打銀行則回應，已經直接延長房貸等紓困期限到今年底。 國內房貸市場高度競爭，金融業者認為，紓困方案即便告一段落，房貸利率還是有談判空間，很難說平均房貸利率就會再上揚回來。 根據聯徵中心9月最新公布資料，全體銀行平均房貸往來新增授信利率，從1月的1.68％，逐步走低，2月、3月為1.66％，4月落到1.5％，5月為1.46％，6月為1.45％，7月僅剩下1.44％。 金融業者分析，國內房貸利率直直落，主要原因除了央行降息，還包括政府推出「房貸利率多減1碼（0.25個百分點）」方案。
新冠疫情衝擊日本不動產市場，不過位在東京核心地帶的中央區，由於是經濟、商業中心，受影響程度相對較小，區域內商用物件租金投報率高，近期中古大樓為交易大宗，對資金充沛的投資者來說，是不錯的投資標的。 近期，日本政府為了因應觀光客減少所造成的國內經濟流動減緩，正一步一步的開放外來商務客及觀光客入境，現階段接受預計停留三個月以上的外國人士入境。 而為了配合延後到2021年夏天登場的東京奧運，也有開始研議要有條件的開放外國旅客計畫，預計明年春天會開始實施，不過詳細規劃仍有待日本政府正式公布。 新冠疫情影響下，日本部分地區的不動產市場也受波及，日本國土交通省日前公布2020年基準地價調整，全國全用途的平均基準地價三年來首度出現下跌。分析指出，主要是推動都市發展非常重要的訪日遊客突然消失，使得城市商業區發展，面對相當程度的放緩。
也由於新冠疫情的影響，開始有日本企業推動遠程辦公，也就是員工只需要在家工作即可。這使得原本都市的人口壓力獲得暫時舒緩。也因為市中心工作的人數減少，讓辦公室供需關係有所改變，也有部分辦公大樓開始調整租金及售價。 台灣房屋日本分公司經理游漢哲指出，這次的基準地價調整，全部47個行政區中，只有東京、大阪、福岡、千葉、宮城、沖繩等六個區域是有微幅上升，其他縣市則是小幅度下跌。 游漢哲說，近來就有香港大型投資基金，預估這次疫情將會讓企業開始出售不動產，或是金融機構出售不良債券，該基金評估，和歐美相比，日本不動產市場影響有限，因此準備8,000多億日圓，希望能夠逢低進場承接。 游漢哲認為，這是壓低土地價格的一個因素，但同時，站在投資考量的角度上，這個時候也是一個能夠進場入手的時機點。
以相對抗跌的東京五區內為例，中央區因地理位置處於東京的中心地帶，更是日本的經濟、商業中心，所以在此次疫情的影響下，是受影響最小的一個區塊之一。 不論是位於日本橋的東京證交所，以及日本赫赫有名的金融街，銀座有百貨林立的高級商業區，都是日本最具代表性的商業區，且中央區內開發已接近飽和，因此該區商用物件以中古大樓為交易大宗。 目前，相關物件總價從數億至數百億日圓都有，租金投報率依照物件，則普遍落在3%至6%左右。跟台灣民眾普遍偏好的套房類型物件相比，商用大樓因總價較高，具有較高的投資門檻，因此並非親民的投資標的。 不過，對於資金較充沛的投資者來說，具有管理相對方便，同時兼具分攤風險的效果，且租金不易受大樓屋齡的折舊影響，因此仍然吸引許多國內投資者購買，是擁有一定資產國內投資者的首選。
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