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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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壽險業過去大舉買地，曾引發炒作疑慮，迫使金管會祭出「金八條」限制。今年壽險業資金重回不動產市場，金管會卻樂觀看待，主因即是投資內涵已改變；商仲則認為，以目前法規限制下，壽險業投入不動產有點綁手綁腳，若可放寬部分限制，可望活化創造更高效益。 今年因疫情衝擊，各國央行紛紛祭出QE救市，在低利率環境下，壽險業不得不重回不動產市場。市場擔心資金回流後，房市是否出現過熱。對於外界解讀，國泰金總經理李長庚日前曾感嘆，「這是國人的誤解，只買半年後就賣出，再買進來再賣出，買來買去那才叫炒作」。 業者籲開放素地開發 有助資金回台 李長庚認為，壽險公司資金是長期投資，建議政府拿掉壽險投資不動產最低收益率限制，有條件開放並引導壽險資金開發商業不動產，「只要開放素地開發，壽險資金一定會回來」。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛也直言，壽險業過去在不動產市場很活躍，近年之所以消沉，是因金管會祭出「金八條」的管制規定，包括只能買現有建物、立即租金收益、不能買素地、要有興建計畫、不能買住宅、不能買預售屋等，基本上就會使不動產交易量往下衰退。 黃舒衛提到，很多商用不動產，沒辦法達到投報率規定，壽險業就沒辦法入手。以現在來說最低投報率需達2.095%來看，業者能買的標的相當有限，確實是有負面效果，沒辦法讓資金有效運用、綁手綁腳；他強調，因為若買到經營不善的物件，要活化、創造立即收益，就執行面來說，是有困難的。因此，建議政府能適度放寬規定。 金八條綁手綁腳 商仲建議放寬 對於有壽險業者提出不動產最低收益率限制、開放買素地之建議。保險局官員提出兩點回應︰首先，相關議題必須為壽險公會或產險公會做出共同決議後，再提交金管會討論研議，也就是整體業界之共識。而目前為止，金管會並未接到公會有此建議或提案。 其次，有關金八條管制措施。保險局官員指出，當初在2012年制定相關規定，是基於壽險業者收了大眾保費，站在保戶立場，公司必須具備良好清償能力。因此，若投資不動產沒有最低收益率門檻，將不利於壽險業之穩健經營。 金管會金八條 強調壽險業健全經營 回顧過去，壽險業過去因過度買地、養地，而有炒作不動產之虞，2012年投資不動產金額高達1,118億元，金管會於是祭出「金八條」，對投資不動產設下「即時最低收益率」、且限制投資素地等規範。壽險業投資不動產最低收益率是「依郵局兩年期定儲機動加碼」，2012年當時為2.875%。 後來，隨著央行降息，2015年最低收益率降至2.805%。不過，當年因為壽險業者反映及金管會檢討之後，而決定把利率門檻再調降1碼（0.25個百分點），由2.805%降至2.555%，目前最低收益率已降至2.095%。 此外，壽險業在今年大舉錢進不動產市場，金管會這次為何沒有像2012年祭出相關管制措施？官員表示，壽險業今年投入不動產是以商業辦公大樓、地上權為主，目的是收取長期租金收益，目前看來是健康的，可以正面看待；這與2012當年壽險業大舉買素地養地、購買住宅投資模式與背景，並不相同。
根據住展雜誌10月調查今年1～8月，北台灣建案房價漲幅前10名行政區，其中桃園有4個區域入榜最多，新竹、新北各2個，台北、宜蘭各1個。分析前10大房價強漲區中，大部份屬蛋白區，僅新店區是新北市蛋黃區，排名第9名。 新店近年重大建設不少，環狀線通車後，讓大坪林站成為雙捷運站，帶動新店蛋黃核心區房價走揚，牽動包括捷運松山新店線沿線的七張、區公所生活圈，以及環狀線經過的央北重劃區。 而根據國家政策研究基金會在今年3月發表淡江大學金融研究所教授謝明瑞《捷運系統開發與捷運不動產價格變化》研究報告，研究報告中表示，環狀線捷運是目前最多捷運轉乘站的路線，全程14個車站中有8站提供轉乘，擁有雙捷運線的站點除了更具交通優勢外，房價也極具保值性，更建議潛在購屋人或投資客宜即早規劃，並以捷運不動產為首選的考量標的。 以捷運大坪林站站來說，屬新店核心地段，3號出口還有快捷通勤巴士可達宜蘭羅東、蘇澳，桃園、中壢、新竹，統聯也設站可以前往台中、台南。過一個橋就是景美，中正路經秀朗橋可前往中永和的景平路。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，捷運共構宅具備「一出捷運就到家」，因此價格也會更高，雖然從投資角度來看是不錯選擇，但若為純自住使用，可以找距離雙捷運站距離步行約5至8分鐘的範圍，作為置產選擇。 目前區域新案有「大坪林ONE」，擁有區域內難得的1789坪大面積基地，規劃地上29層，採SRC搭配日系住友集團制震建築設備，現場專案經理周奕仁表示，此案目前推出1688萬元起買2房，性價比超高，且鄰近河畔、公園、學區、醫療資源豐富。 區域銷售中建案還有「寶安一品」，也規劃均質2房，另外台信機構推出的預售案「台信城易迅」，也訴求距離大坪林站僅350公尺，規劃26～40坪產品。
隨著2020年新冠疫情影響全球，大批的台商返台及民眾資金回流，許多熱錢湧向房地產，五大都會區陸續在下半年公開爆量推案，擁有眾多建設利多的桃園青埔再次成為焦點，更多購物族想以時間換取空間，更有分析直言，每坪低於25萬元的新成屋可能就要消失了! 隨著2007年台灣高鐵通車後，青埔房市一度炒熱，再來雖然青埔在2014年到高點之後房價反跌至1字頭，但2018年桃園航空城計畫拍板後，直接推升了青埔高鐵周遭房價，再加上機場捷運陸續完工，多重誘因加持讓不少企業主紛紛來到青埔周遭獵地買地，加上青埔周遭商圈發展已逐漸成熟，這兩年陸續開幕了IKEA、新光影城、知名Outlet華泰名品城、橫濱八景島水族館Xpark和逸飯店等觀光購物品牌，在疫情狂燒無法出國的情況下，青埔依舊狂吸全台關注度。 此外，桃園青埔特區的優勢不單單只有這些，在未來還有冠德環球購物中心、市立美術館、流行音樂劇場、國泰人壽開發案、國際會議中心與政策加持的矽谷創新研發中心等重大建設將持續進駐，搭配桃園高鐵站與特區內的三站(A17、18、19)機場捷運優勢下，近五年青埔房市從曾經的鬼城已然逆襲成為炙手可熱的房市熱區，房價也隨著建設到位、生活機能改善之後有所提升。根據內政部實價登陸，新屋房價從平均每坪20-25萬元左右成長到每坪25-29萬元，甚至新成屋有出現每坪開價30-40幾萬元的價格，預計再過不久每坪低於25萬元的新成屋可能就要消失了。 21世紀不動產青埔棒球加盟店店長鍾馨儀表示，近期來店客也倍數成長，直接反應在成交熱絡，除了雙北移居人士來到青埔紛喊「以時間換取空間」，表示青埔搭乘高鐵至台北僅需20分鐘車程，卻能獲得相對較大的居住空間，近期更增加了許多其他縣市及桃園市本地居民前來青埔詢問看屋、置產，甚至連租屋市場也大大提升。 鍾馨儀表示，表示，A17站定調為純住宅區為主，因此房價相對較親民，且A17站區域內有雙語高中「桃園市立大園國際高級中學」，為桃園市內唯一全面推展第二外語為必選課程的學校，對於在意孩子們的學習與發展的父母來說相當有利，此外A17也是三站中距離大竹交流道最快的區域，算是三站之中最高CP值的區域。 21世紀不動產企劃研究室則表示，各大建商包含日勝生、國泰建設、冠德建設、潤隆建設、中悅機構、京懋機構等皆在青埔陸續推出建案，民眾選擇多，不論是小資族喜愛的小坪數、套房種類，也有深受換屋族喜愛的2~4房格局，更有中高階人士感興趣的透天別墅，應有盡有的房產種類在這裡都看得到，在重大建設逐漸到位，及生活機能日漸完善之下，相信青埔未來能吸引更多元的購屋人士組成。
北市府公告最新一批代為標售14筆土地，拍賣底價總計達1.5億元，其中原地主可見「張查某」、「白金木」、「白劉金」等人之名，像是「張查某」名下有北投山區共165坪、價值近300萬土地的一半產權；「白金木」、「白劉金」則共同持有南港區舊莊街山坡，共5筆、3700坪土地，標售底價總計約1900萬，堪稱是當地大地主之一。 專家解析，這些「未能釐清權屬土地」，早年因地籍登記疏失、有誤，找不到原登記名義人，或後代子孫不願認領，很多都是光復前就登記至今的土地，地主名字頗具「古早味」，並不意外。 北市府地政局這次標售的土地，包含北投區5標、文山區1標、南港區7標、內湖區1標，共計14筆，底標加總達15億，這批標售土地多半位處山區，土地分區多屬農業區，有些還被註「位處陡坡樹林，人力無法到達」。 像是北投山區3筆共計165坪土地，位處復興三路521巷，包含既成道路、圍籬、雜樹林等，鄰近下菁礐步道，連google地圖都看不見該筆土地，這次標售底價總計約300萬，原登記人為「張查某」、「張為金」各持有1/2產權。 而「白金木」、「白劉金」則共同持有南港區舊莊街2段232巷路旁涼亭旁山坡，共5筆、3700坪土地，標售底價總計約1900萬，堪稱是當地大地主之一。 地政士全聯會副執行長蕭琪琳表示，這些能釐清權屬土地，因早年手寫資料疏漏，找不到登記名義人，或是子孫太多不繼承，由於不少是從日治時代保留至今，登記人名字偏向「古早味」。 這些未繼承土地或產權不明土地，有的因歷經時代更迭，繼承人為數眾多，加上土地價值不高，無人想大費周章辦理認領，由公部門代為標售，未來脫標後轉換價金，將提存法院10年，無人認領將歸屬國庫。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，這些土地很有可能因土地總登記時，登記疏失，無法釐清產權，「很多人做古都找不到了」，政府將針對這些未能有效利用土地，定期進行標售清理，以促進土地活化利用。 蕭琪琳表示，部分地政士專門鎖定標脫的清理土地，替繼承人代為辦理領取價金事宜，從分得價金收取其中3成利潤，不用找齊所有繼承人即可分批辦理，成為部分地政士收入來源之一。
台灣房屋集團趨勢中心統計六都學生數「破萬」大學的宿舍床位數，統計出各都宿舍「中籤率」最低的大學。結果顯示，義守大學是高雄大學中宿舍中籤率最低的，由於學生外宿人數多，使得鄰近大社市區的透天套房出租產品吃香，租金投報率高達4.8~5.9%，在各校中名列第一。 優美地產企研室主任林哲緯指出，在六都宿舍床位最吃緊的萬人大學中，台中逢甲、台南成大及桃園中原等校，大學城商圈成熟，周邊有足夠的租屋選擇，與宿舍無緣的學生仍可就近租屋。 台灣房屋仁武7+1工商特許加盟店店長黃明智表示，義守大學周邊住宅不多，出租選擇有限，有租屋需求的學生，往往會選擇最近且機能較佳的大社區；從行情來看，目前大社區三年內的新透天總價約一千萬元，大樓單價也落在1字頭內，屬高雄房市蛋殼區；但學生租屋市場的加持下，以往便吸引不少包租公和學生家長進場，替當地透天、低總價大樓挹注買氣。 黃明智解釋，目前大社區中古透天總價約600-850萬元，以六間套房，每月出租四到七千元的行情來看，租金年報酬率上看4.8~5.9%，不僅是各校中最高，加上義守近年招生情況不錯，預估租屋市場仍能維持一定熱度。此外，隨著中油五輕遷廠，仁大工業區改制等利多發酵，有望改善當地生活品質,加上房價基期低，未來還有不錯的補漲空間，對大社發展是一大強心針。 至於投報率第二的台南成功大學，台灣房屋台南成功特許加盟店店東白晉昌表示，成大創校較早，雖然地處市區，校地幅員卻相當廣大，宿舍供給量不成問題，同時商圈發展也非常成熟，租屋種類多元，學生在校內外居住都相當方便。 此外，白晉昌指出，成大商圈也擁有來自台南火車站、百貨公司等四面八方租屋需求，因此在周遭東豐路、小東路上，有不少全新改建的獨立套房，如果想更親民的租金，巷弄內也有屋齡20-40年透天宅出租套房可供選擇。 白晉昌表示，以目前當地一間全新的套房總價約120~150萬元，每月租金四到七千元，加上扣除一個月的代管費用來推估，投報率都能來到4~5.6%，是當地許多置產族的購屋熱區，加上在少子化趨勢下，近年成大招生數不增反減，當地也還有南紡購物中心二期等利多陸續進駐，配合這幾年台南房市的火熱表現，後勢依舊看好。
台中市府經發局13日宣布，「環球購物中心」經評定為「市31公有市場用地BOT案」之最優申請人，專家指出，加上未來即將進駐的「洲際娛樂商城」、「台中巨蛋」以及20日開幕的「Costco好市多北台中店」，將使得既有的崇德商圈結構更加完善，為區域房市再添新動能。 據了解，「環球購物中心」目前全台共有7間分店與2件規劃中的開發案，分別位於台北市、新北市、桃園市、高雄市和屏東縣；首度插旗中台灣，環球選在台中市北屯區，擁有洲際、崇德雙商圈的11期重劃區內，現為崇德路三段728號錦村市場，基地約2,610坪，建蔽率50%、容積率240%。 台中人口數最多的北屯區，對應著龐大的市場規模與消費潛力，各大百貨紛紛搶進拓點，像是位於機捷特區的美式賣場「Costco好市多北台中店」將於20日開幕；位於11期重劃區，由漢神百貨與中信金斥資60億元打造的「洲際娛樂商城」，預計今年底動工，2023年底開幕，另外，位於14期重劃區的「台中巨蛋」，總經費65億元，預計2022年6月動工，2026年完工。 台中市建築經營協會理事長邱名仕表示，北屯近年受惠重大建設與重劃區陸續完成，躍升台中一級房市熱區，其中「市31」位於北屯核心區塊的11期重劃區，不僅擁有已完熟的崇德商圈，且鄰近「洲際娛樂商城」、「台中巨蛋」，未來待商城百貨成形，周邊生活機能一應俱全 進一步觀察周邊房市行情，11期10年內的中古屋每坪成交價已突破3字頭，周邊預售案像是總太集團永福「洲際W」，每坪成交價28-32萬元，緊鄰11期的14期重劃區，近日陸續完成土地登記，統計今年前3季就多達10多家建商陸續搶進購地，包括國泰、雙橡園、精銳、陸府、順天、太子、新業、元鈞、磐興等，總購地面積將近2萬多坪，預估自水湳經貿園區延伸到14期重劃區內，明年將有百億推案量，推案價格每坪將上看4字頭。
即將建城300年彰化縣，目前人口數逾126萬人，躍居台灣人口第一大縣，但迄今無五星級飯店，也無頂級的大型影城，與比鄰台中市相比，頓時黯然失色。曾是「一府二鹿三艋舺」的彰化縣鹿港鎮，為重拾昔日風華，彰化縣政府計畫透過鹿港轉運站的投資案，招商引資，一圓五星級飯店與大型影城的美夢。 彰化縣在清雍正元年（1723年）正式設縣，再過三年，即2023年適逢建城300年。鹿港可說是彰化縣明珠之一，去年榮獲台灣經典小鎮殊榮，包括有鹿港天后宮及鹿港龍山寺兩處國定古蹟，且文化薪傳國寶工藝師，是全台灣密集度最高，吸引國內外觀光客到訪，每年觀光客800萬人次，但如何將此旅遊的消費力，留在鹿港消費，而不是讓遊客當天往返，因此，五星級飯店、大型影城及交通轉運站，成為鹿港攬客留宿的必要條件。 鹿港發展觀光，首要解決的是鹿港地區停車空間，且鹿港白天很熱鬧，但是夜間的活動，較為沉靜，必須增加夜間活動的可看度，並將當地的美食，一一呈現，因此，縣府推出興建複合式交通轉運設施大樓的鹿港轉運站，可增加觀光亮點。 誠如彰化縣長王惠美所說，彰化縣過去土地，都閒置未整合開發，縣府近年非常積極將土地，予以活化，鹿港轉運站也是彰化縣政府首件的BOT案件，透過活化的過程，不僅促進地方發展，也發揮轉運站機能，進而帶來更多的人潮。 鹿港轉運站大樓，適合包括飯店業、商場、美食街及影城等行業進駐，因為前有生態公園，且縣府近期投資二千多萬元整理；另外，鹿港轉運站旁，還有鹿港運動場，因此，縣府認為在此投資飯店，絕對是有很好的效益。
躺在台北市仁愛路二段17年的「致和園」，當年率先喊出每坪100萬「天價」開賣，堪稱20世紀初台灣「第一豪宅」；未料一場老字號食品大廠掬水軒家族的豪門官司，順勢讓這棟大樓進入「養地」模式，土地身價也從原本每坪377萬，到如今暴漲至千萬元，致和園波折的「前世今生」，讓這棟知名豪宅充滿話題性。 「致和園」在房地產界被戲稱「第一蚊子館」，是全台身價最高的爛尾樓，斑駁外觀和內裝對比僅750公尺之遙的「宏盛帝寶」，可謂命運坎坷；當年在房市低迷的2000年推出預售，並喊出每坪破百萬，隔年「宏盛帝寶」接待中心才搭建完成，預售時每坪開價還喊在80萬元。 不過「致和園」很快從雲端跌落谷底，土地所有權人包括掬水軒食品、第一產物保險、中國人壽等，在大樓於2003年完工時，因掬水軒柯家面臨債務，第二代柯德勝過逝，連帶的家族連遺產稅也繳不出來，因此被債權人及國稅局查封並強制拍賣。 柯家第三代柯富元、柯俊材為避免所有不動產被執行法拍，說服旅居日本的母親柯陳幸佳，把其名下9筆土地交由掬水軒執行長謝瓊華處分；但直到2010年房市好轉，「致和園」才逐漸吸引多家建商介入整合；2011年整合人馬之一買下一筆58.68坪土地，成交價約4億、每坪約682萬元。 另外整合人馬之二的張輝明、久揚建設董事長梁吉旺等，2013年在柯富元妻周娟娟代表柯陳幸佳簽約下，以12.49億買進其9筆約330坪基地、佔比約六成，每坪約377.89萬元，柯富元還擔任買賣契約連帶保證人，確保產權清楚。另外四成土地則由兆喆與鑫兆建設分別持有，據商業司公司登記資料，其實久揚、兆喆與鑫兆三家建商有一定關連，董事長、董事間互相交叉持股。 不過，就在張輝明及久揚付清款項、清償所有債務並解除土地查封登記後，柯家就爆發兄弟反咬母親名下土地並非父親遺產，並不承認買賣契約的官司，自此展開刑、民事官司的纏訟。直到2019年三月，最高法院判決出爐，認定柯陳幸佳當年9筆土地買賣契約屬於有效，張輝明為合法取得的買方，也使得「致和園」產權整合之路跨出關鍵一大步，之後再加速與另8筆土地所有權人進行整合，月前終於有茂德機構總裁張高祥出手，全案確定重生，朝頂級豪宅大樓變身。
國際運動用品量販店迪卡儂在台積極展店，包括台北、新竹、台中等地都有旗艦店，另預計在新北市三重與高雄亞洲新灣區內打造上千坪的嶄新旗艦店。房市專家分析，迪卡儂雖非超市、美食街商場等民生必需機能，對區域房市交易價量挹注幅度有限，但因具備休閒娛樂功能，且位置多選在商業活絡地段，仍能發揮「集市效應」，吸引人流聚集、促進商業行為愈趨熱絡。 我是廣告 請繼續往下閱讀 目前迪卡儂在台北市內湖、新竹市、台中南屯與北屯等地，都設有大型路面店，近期另在新北市三重打造2000坪商場，將成雙北最大旗艦店，也將在高雄亞洲新灣區、夢時代百貨斜對面打造全台最大旗艦店，力拚明年中完工開幕。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，連鎖量販的大型路面店通常需要較大腹地才能興建，以迪卡儂的選址來看，多選擇市區或周邊的腹地，兼顧開闊性以及人口密度、商業活動的「集市效應」。也因此，雖然迪卡儂不像超市、百貨美食街屬於民生必需的機能，對於房地產交易價量的帶動效果有限，但仍具有匯集人流、促進商業行為熱絡的功能。
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