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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
營建署最新一期「住宅資訊統計彙報」指出，今年第二季全國住宅建築貸款餘額約1兆3,769.98億元，季增3.86％、年增24.58％。新冠疫情衝擊下，全球採寬鬆量化政策，房貸利率低，使得民眾積極搶進房地產市場。 近期許多縣市出現預售屋亂象，內政部與地方政府發動聯合稽查。但是2003年SARS風暴後，房地產市場大漲的現象大家還記憶猶新，因此許多民眾也希望在新冠疫情中「撿便宜」，搶進房地產市場。 住宅資訊統計彙報統計指出， 第二季全國住宅建築貸款餘額約1兆 3,769.98億元，季增3.86％、年增24.58％。而第二季全國住宅建築貸款核准金額約2,137.72億元，季增16.71％、年增18.75％。
購置住宅貸款核准金額約4,369.23億元，季增4.45％、年增3.98％。同時購置住宅貸款總額約8兆875.31億元，季增1.59％、年增6.18％。 在家戶人口動態上，全國家戶數為830萬3,058戶，季增0.30％、年增1.11％。住宅存量總計896萬6,872宅，季增0.21％、年增1.01％。顯示出住宅存量比家戶數還要多，空餘屋問題必須受到重視。 住宅供給動態上，第二季全國住宅建造執照核發宅數3萬7,545 宅，季增7.51％、年增6.48％。住宅使用執照核發宅為2萬1,845宅，季增7.39％、年減3.91％。住宅開工宅數3萬3,239宅，季增21.99％、年增5.54％。相關統計顯示，新冠疫情並未影響營建業發展。
近年來，台灣單身人口越來越多，房仲集團根據內政部不動產資訊平台統計，今年第2季獨身宅（1戶1人）占比來到25.66%；換言之，每4戶就有1戶是獨身宅，創2009年統計以來新高。而雙北地區更為獨身宅比例最高的縣市，新北市占比以29.15%居冠，台北市則以28.24%居次。永慶房產集團業管部協理謝志傑表示，單身時代來臨，帶動房地產消費型態轉變。單身族群希望擺脫租屋生活，晉升為有殼一族，但受限於薪資水準，購屋時會以負擔得起的總價為首要考量因素，此時，套房與小二房的小宅產品就會脫穎而出。 以台北市來看，15坪以下的小宅由中山區居冠、其次是萬華區和大安區。中山區小宅交易以424件稱霸，住宅均價為62.3萬元，中山區向來是小宅主流市場，因位處台北市中心，商業性質高、交通便捷方便工作通勤，吸引不少單身人口入住，熱門交易路段在中山路一、二段、松江路、林森北路、新生北路，尤其集中於中山站、中山國小站與松江南京站周邊。
萬華區住宅均價為46.9萬，交易主要集中在捷運西門站、龍山寺站及興建中的萬大線加蚋站一帶，因具有交通便利優勢、周邊生活機能完善，再加上親民的4字頭房價，吸引首購單身族群的目光；大安區的小宅住宅均價落在92.4萬元，該區為北市精華區，地段價值高、商業機能完善、交通便利，單身貴族希望享受市中心的便利性，但又想保有一定的生活品質，而選擇小坪數的產品，來降低入住市中心的門檻，交易熱區在捷運大安站、六張犁站與忠孝復興站周邊。 新北市15坪以下的小宅是由鄰近北市第一環的淡水區、中和區與板橋區拿下前三名。
淡水區住宅單價落在23.4萬元，總價低、負擔壓力小，近期輕軌建設、淡江大橋等交通利多，拉升房市的熱絡度，加上2字頭的超甜房價，更吸引單身首購族群進場購屋，捷運淡水站、輕軌淡江大學及新市一路站周邊為熱門交易區域；中和區小宅住宅均價落在43.9萬，主要交易熱點在捷運景安站、景平站、南勢角站與中和站一帶；板橋區小宅住宅均價為50.0萬，距北市僅一橋之隔，房價又較台北市相對實惠，一直是雙北單身首購族群購屋的重點地區。 小宅交易熱點地段條件都不錯，且多具有鄰近捷運站的優勢，主要原因為單身族群多半仰賴大眾運輸系統，因此便捷的交通性會作為優先考量，如鄰近捷運站周邊的產品就會獲得更多的關注。此外，這些區域周邊生活機能都相當成熟，購物、採買也都非常方便。讓不少單身族群趁著目前利率低檔，購入低總價的小宅，購屋負擔相對輕鬆，既可以維持一定的生活品質外，也成功一圓購屋夢！
被視為房市景氣反指標的法拍件數，據內政部不動產資訊平台資料最新顯示，近六年國內法拍拍定成屋總件數平均每年只剩下兩千餘件，約較金融海嘯高峰時量縮逾八成，法拍交易件數的低量，主要可能國人就業穩定、貸款槓桿受管控與多數老屋主已經房貸剩下有限等因素有關。 觀察內政部不動產資訊平台2008年以來的統計資料發現，市場最高的拍定量落在2008、2009年，拍定件數分別達1.37萬件、1.64萬件，房屋拍定金額達754、690億元。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常法拍可以做為景氣判斷指標，同時過多的法拍屋也會對市場交易產生影響，過去多被視為房市景氣反指標。
尤其金融海嘯2009年法拍的拍定量一口氣衝到1.6萬件，當時因國內外大環境景氣不佳，國內無薪假盛行，民眾收入中斷，欠繳房貸件數增加，以致拍定量衝高。 2014至2017年市場法拍的拍定量未明顯增加，平均每年法院拍定成屋總件數約2,324件、跌破三千件，較2009年量縮八成；今年上半年國內外大環境受疫情影響，全球經濟不佳，但國內拍定量僅有1,228件，拍定金額約為138億元，依舊屬於法拍低量水準。 曾敬德指出，今年雖然同樣有疫情衝擊民眾就業，但政府很快就啟動紓困方案，提供受影響的民眾可以展延本金或利息，加上國內景氣快速復甦，受影響的民眾也可以快速變現，因此今年也沒有出現銀行房貸的壞帳大增而流入法拍的狀況。 曾敬德表示，由於許多老屋主房貸金額所剩不多，並沒有還款壓力，另一方面整體就業狀況也大致穩定，不像國外需要政府派發救濟金那樣嚴峻，且當前房市景氣需求熱絡，若財務狀況出問題，要將不動產變現也相對容易，因此法拍數量則持續維持在低檔水準。
台北市林森商圈爭議住宅不少，像是知名凶宅「錦新大樓」，或是「春暉大樓」、「和益金銀大樓」，另外，位在錦州街上的「錦福大樓」、「明皇大廈」也曾被爆出違建與聚賭等，但根據實價資料顯示，「明皇大廈」近期出現1筆7樓戶交易，短短8個月賣方獲利279萬元，成交價比取得成本近乎翻倍。 根據實價資料顯示，頗受爭議的「錦福大樓」於今年交易的7樓戶總面積僅9.83坪，從2013年開始陸續轉手3次，身價從360萬元躍升為550萬元，價差達190萬元。而「明皇大廈」交易資訊看來更令人咋舌，今年交易的7樓戶，前一手屋主持有不到一年轉手，竟大賺279萬元，近乎翻倍，而這2筆交易非法人交易，恐得遭課房地合一稅35~45%，卻也顯見物件增值性。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「錦福大樓」與「明皇大廈」都位於錦州街，兩社區屋齡都在40年左右，前者行情落差大，單價在35~50萬，後者則在45~50萬，均多套房產品，符合林森商圈所需，以商圈租金行情單坪約在1,500元左右。 在低總價之下，投報率換算高達3%，讓有意投資者趨之若鶩，交易行情水漲船高，惟即便轉手獲利機率高，出租投資報酬率也佳，但由於該生活圈各大樓都有其複雜性，房價與台北市高房價情況脫節，另不建議一般投資者下手，後續爭議性恐有棘手風險。 此外，陳炳辰說明，雖然這兩社區今年獲利偏高的交易都是買在低價，賣在高價，都屬個案特質，當初買入為社區低價前幾名，賣出則為社區近年高價，不過逐步提升5字頭水準，是否有都更效益耐人尋味。
國家住都中心推出採「預鑄工法」社宅統包工程，基地位於臺北市萬華區，規劃興建至少300戶社宅，預計於2024年完工，工程公告招標至12月21日下午5時截止投標。 國家住都中心執行長張溫德表示，為加速工程進度，本次工程投標廠商須採用外牆預鑄工法，先在預鑄廠內完成外牆構件（包含表面磁磚及窗框），運到施工現場完成吊掛、組裝，可大幅縮短工期、維持外牆品質與免外牆搭架及拆架，並可改善目前營建工程人力缺乏問題，帶動整體營建產業升級。 國家住都中心說明，該社宅除了套房型、二房型、三房型及無障礙房外，另規劃幼兒園、商業出租空間及辦公出租空間，希望以引入銀光產業的方式，落實在地老化，提供兼容多元共居的宜居環境，以同時照護不同世代族群，藉由社會住宅活絡鄰里，營造青銀共融的友善社區及典範。 國家住都中心強調，接續今年中與營建署合作中和保二警消社宅317戶決標後，陸續啟動社宅二階興辦工程，迄今已完成新北市6處及臺北市1處社宅統包工程決標，今日再公告招標臺北市2處基地，累計已逾1,500戶，展現國家興建社宅的決心及效率，後續將於全台陸續推出更多社宅。
都會區大面積土地資源越來越少，位於重劃區或精華區的汽車旅館，基地面積動輒上千坪，成為建商獵地的標的，三地開發和京城集團分別攻下台南和高雄的湖水岸、以及高雄御宿明誠館，接下來，位於50樓的長谷世貿大樓附近的高雄御宿民族館，雖然與地主南和興產的租約，要3年多才到期，因基地達1903坪，也成為地產界關注的動態。 高雄多家建商陸續購買汽車旅館，建立土地庫存，或買完之後，快速拆除，推出新案，今年的最新案例之一是，三地開發今年7月豪擲8.67億元，買下台南知名摩鐵湖水岸，建物面積則為1296.86坪，土地面積1521.64坪，換算土地單價每坪56.9萬元，成為今年台南實價登錄最高總的房地交易紀錄。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐17日指出，建商大舉收購汽車旅館，主要是看準摩鐵「地段精華、土地持分大、產權單純、老屋具重建價值、養地期收租」等5大優勢，南台灣在三地開發買下台南知名摩鐵湖水岸之前，京城建設集團旗下的新銳投資，也在今年3月，以2.33億元，買進地坪154.6坪的高雄御宿明誠館。
她說，觀察被開發商相中的全台各地汽車旅館，都是位居鬧區或鄰近市中心的鑽石寶地，因各都會核心區素地有限，想要買到500坪以上的大規模土地，可遇不可求，而佔地廣大的市區汽車旅館，就成了業者立足精華區的黃金選擇。 台灣房屋台南湖美加盟店店東林裕傑指出，除了湖水岸以外，台南還有許多汽車旅館被建商收購，欲改建大樓，由於湖水岸對面就是台南知名豪宅聚落湖美社區，新大樓房價直逼3字頭，因此，業者以每坪近6字頭價格購地，往後推案依舊有利可圖。 業界指出，目前在高雄最受矚目之一的的汽車旅館，應是高雄御宿民族館，因為，摩鐵經營業者早已把旗艦摩鐵，轉進中都，並開始營運，而位於50樓的長谷世貿大樓附近的高雄御宿民族館，目前與地主南和興產的租約，2024年初即到期。 高雄御宿民族館基地面積約1903坪，屬於科工館生活圈，隔著一條街，就是隆大、城揚、以及宏碁建設目前正在預售的「愛上城」大樓基地，面積約1104.65坪的「住四」土地，由隆大代表，在2017年以每坪56萬元，向南和興產購入。 不過，科工館生活圈目前的地價，3年來翻漲超過70％，該地目前每坪的價格應近百萬元了，因為，2019年4月，遠雄建設向南和興產購買的2155坪建地，成交價格就是每坪100萬元左右。
大型工業區都更聯貸案登場。金融圈人士透露，中華工程正在土城工業區進行「土城AI智慧園區」高科技廠辦都更案，即將為此籌組160億元聯貸案，目前已確定由台銀出任管理銀行，這也將是政府推動工業區都更案以來，規模最大的工業區廠房都更聯貸案。 業界人士指出，台銀近期內就會對參貸銀行招兵買馬，利率亦優於一般的都更或土建融案，據悉總利率不僅不會只以1.7％的聯貸「地板價」訂價，反而還將拉高至介於1.98～2.08％間，貸款年期為五年，整個廠辦都更的基地規模有16,180.06坪，是具有高度指標性的大型廠房都更案。
該案不僅是高科技廠房的都更土建融案，身為管理銀行的台銀，在金流的執行面將採取更高規格的把關，特別是全程都會採取信託機制，並且由銀行團同意的建經公司作為建造人，透過交付信託的方式，將所有的資金撥用、流向進行全程控管。 行庫主管指出，過去工業區廠房都是一、兩層樓高，但在工業區土地現在幾乎「一地難求」之下，舊時代的廠房早已不敷所需，惟有廠房走向高樓層、立體化，才能好好解決目前工業區廠辦不足的問題，例如先前台企銀即推動好幾件工業區的廠辦都更授信案，此次台銀則更進而大手筆的籌組160億元的工業區廠辦都更聯貸案。 新北市政府在土城工業區，目前有所謂「四大都更案」，包括中華工程以及國泰人壽委任的中華建經公司都有參與。 根據中華工程提報給銀行的規劃，上述的「土城AI智慧園區」都更案已在10月申報開工，預計全案將在2023年完工，屆時會成立物流中心、保稅智慧服務平台，廠辦大樓將包括地上16樓、地下五層，中工已估算完工後，總銷規模上看300億元。
上週高雄市長陳其邁甫宣布輕軌二階美術大順路段復工，今(17)日中午，城揚建設集團董事長楊振宗證實，以總價5.16億餘元、每坪85.5萬元，購入大順二路鼎山家樂福旁雙鹿幼兒園約603.71坪住五土地，看好輕軌便利交通與量販賣場商圈充裕生活機能，預計明年初拆除該幼兒園，規劃首購、首換的超高層住宅大樓。 雙鹿幼兒園位於大順二路近莊敬路，距24小時營業的家樂福鼎山店僅約200公尺，城揚預計18日完成交地。 看好輕軌二階完工通車後有利帶動房市，去年2月中旬，原家樂福大順店拆除後做為臨時停車場的1791.49坪商五基地，由高雄推案龍頭建商之一的城揚建設集團，即以總價約22.73億元、每坪約126.88萬元，向南和興產取得，業者打算規劃高質感首購、首換大樓。聯上集團在大順一路、聯興路口1242坪住五精華角地，目前取得增額容積與危老獎勵，朝向規劃大坪數的超高層地標型大樓。
城揚建設集團董事長楊振宗，多年專注本業與深耕高雄，期許為港都形塑更優美的天際線與城市意象，與時俱進陪伴偉大城市一同成長。（圖：業者提供） 城揚建設集團董事長楊振宗表示，新取得位於鼎山家樂福旁約200公尺的雙鹿幼兒園基地，18日將完成交地，預計最快明年初拆除，將規劃超高層的高質感大樓，可適用危老獎勵與增額容積。目前公司在高市蛋黃區已儲備逾4萬坪基地，且主要鎖定熱門商圈、優質區段與具備良好賞景條件，例如新取得的藍田路、益群橋旁754坪住四基地，中高樓層可盡享後勁溪水岸優美景觀，日後規劃景觀大樓將站上2字頭。 針對台南土地市場爆熱的現象，楊振宗評估後，短期內並不打算加入台南土地市場競逐行列，仍將秉持一貫堅守本業與持續深耕高雄房市的立場，採取先建後售模式，以最佳規劃品質與完善售後服務、社區總體營造推動，讓住戶居住舒適安心滿意。 另外，土地市場也傳出，11月份堅山建設以每坪55.05萬元，購入高雄大學城大學西路、大學六街口約544坪商三土地，再創區域高檔地價行情；樹藤建設也購入楠陽國小旁1694.3坪住五土地；國城建設也購入大豐一路旁582.9坪住四土地。
房市買氣活絡，新北市熱門戰區塭仔圳，其中指標案「新莊海悅花園」，開賣4個月，即宣告完銷，今（17）日舉辦開工動土典禮。業者表示，該區每坪房價，逐漸站穩4字頭，近期醞釀明年登場的新案，估計將爆量300億元。 後疫情時代報復性買盤出籠，由海悅國際（2348）、科達機構合資的海研建築，在上新莊塭仔圳首案「新莊海悅花園」5/23正式公開，總銷15億元，開案僅4個月就已全數完銷，並在近日舉辦開工動土大典。 今天開工典禮，由海悅國際暨海研建築董事長黃希文、海悅國際總經理林輔政，以及科達機構董事長、海研建築總經理賴建程等出席，銷售、工務團隊等一同出席典禮。 業者指出，塭仔圳重劃區也因各大上市建商插旗，明年累計推案量可達300億元，房價逐漸站穩4字頭。
科達機構現場也宣布，今年插旗千坪土地，最快明年第一季公開「新莊科達花園」；此外，在A3新北產業園區站，也將推出「海悅科達A3案」（案名未定）。兩大新案皆由海悅國際代銷，專為自住客、首購族及換屋族量身打造，兩案共計總銷約40億元。 科達機構董事長、海研建築總經理賴建程表示，「新莊海悅花園」以3房為主力，坪數偏大卻仍賣得快，熱賣關鍵，主要是上新莊仍以正3房為自住購買主流，該案端出27~40坪共5種坪數產品，完全打中雙北與新莊當地首購、換屋族的需求。 此外，「新莊海悅花園」規劃頂規建材配備、3字頭親民價，銷售主力有5成來自新莊區當地自住買盤，3成則為泰山、板橋、三重、五股與中永和區的首購、首換族，2成為北市內湖、中山、信義、士林區等白領階級、科技族群，以31～40歲首購、首換族為大宗。 科達機構表示，將趁勝追擊插旗卡位該區，預計最快明年第1季就會推出新案「新莊科達花園」，總銷約25億元。
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