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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
國發會主委龔明鑫表示，房地產景氣指標會由內政部來主責與編定，預計內政部年底會有一份分析報告，如果未來公布，會呈現區域性的房地產景況。 國發會主委龔明鑫今天列席立法院經委會審查審查110年度中央政府總預算案附屬單位預算非營業部分關於行政院國家發展基金、離島建設基金及花東地區永續發展基金。時代力量立委邱顯智關注房市指標的編定。 邱顯智詢問，內政府曾在1999年到2011年做過房市指標，但後來停辦，內政部次長花敬群日前表示房市指標類似健檢、不是景氣燈號，預計年底前展開，初期會先試辦供政府內部參考，後續再找時機對外公布，質疑指標屬性與確切時程。
龔明鑫表示，目前還是由內政部主責、規劃編定房地產景氣對策信號。 龔明鑫表示，花敬群先前說法是指像健檢一樣，把可能影響房市的因素、發展狀況都呈現出來。雖然是內政部主責、規劃編定房地產景氣對策信號，但是資料涉及多面向、跨部會合作，不只是呈現房地產漲幅，還有金融相關資料，國發會跨部會協商處理。 至於資料何時發布與發布週期，龔明鑫解釋，建構指標都需要一段時間做測試，內政部預計年底前會有一份分析報告。 至於未來是否呈現全國性與各區狀況，龔明鑫表示，未來如果發布，會呈現區域性的房地產景況。目前比較明確是可以每季發布，能不能到每月還要再跟內政部討論。
新竹房市不僅出現預售現場排隊搶紅單的盛況，更有中古屋轉手也賺很大，據實價登錄資料，今年第三季竹北地區以水岸景觀宅聞名的「興隆路」有32戶交易，而23筆歷史交易資料中，有22戶轉手都獲利，僅１戶轉手賠19萬元，堪稱新竹最賺一條路。 根據資料顯示，轉手最吸金的是「富廣景泰然」9樓戶，屋主進帳1627萬元，其次是「坤山和謙」７樓的1071萬；換句話說，轉手獲利的金額都能再多買一層樓，顯見具有面對萬坪河濱公園的絕佳優勢，水岸第一排的身價驚人。 根據實價顯示，興隆路一段的「富廣景泰然」，第三季有3戶轉手獲利，其中9樓戶今年8月成交，總價2800萬元，相較於8年前屋主以1173萬元入手，賺進1627萬元，報酬高達138.7%；2樓與11樓戶，也分別有375萬元、178萬元的獲利。
台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，「富廣景泰然」為在地知名建案，且因具有景觀第一排的絕佳優勢，面對萬坪河濱公園，加上步行5~10分鐘，可達光明六路家樂褔商圈，生活採買飲食便利，聯外交通可接國道1號與68東西向快速道路等優勢因而房價有撐。 同樣位於興隆路一段的「坤山和謙」，第三季有三筆轉手獲利，其中7樓戶今年8月成交，總價3800萬元，屋主在4年前以2729萬元取得，獲利達1071萬、其他兩戶則分別獲利650和462萬元。 台灣房屋竹北台大直營店店長劉維鈞表示，竹北地區因新竹科學園區、高鐵等題材，房市始終是火熱話題，過去2016房地合一稅起，有幾年房市稍有平息，但對於區內房市影響不大，尤其是房價也未因景氣低迷而出現明顯修正，大多僅呈現交易量停滯情況。
江怡慧則分析，竹北頭前溪沿岸高樓住宅，第一排景觀宅從2006年開始受到建商重視，紛紛投入推出大坪數、高價位產品，加上地方政府致力河川整治及規劃自行車步道，加上景觀無法複製，水岸景觀宅搶手，讓竹北興隆路1-5段成為燙金門牌的保證，轉手的22戶中大多是在2012~2016年購入，每坪入手價在2字頭，今年轉手至少都在近3字頭以上，先前買進的屋主因此有較多獲利。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，興隆路段離高鐵站、竹科園區、台元科技園區都近，加上擁頭前溪河岸第一排，吸引建商搶地推案，今年實價揭露還曾有興隆路五段透天厝，建商看準近千坪土地，以總價6.71億元成交，為當地近年高價交易，印證在地豪宅價值。 除了興隆路一段，興隆路五段正對頭前溪第一排河岸景觀，離高鐵特區最近，又是蛋黃中的精華，沿線指標社區大觀系列的大坪數豪宅，4字頭單價行情，總價更可高達五、六千萬元，以高端資產購置為主。而新竹高鐵特區交通便利，不少台北客南下購屋，也有竹科園區客群，加上如今房市熱，買氣相當旺，加上建地逐漸減少，推升區域行情。 劉維鈞說，竹北水岸景觀住宅一向是竹科電子新貴購屋首選，目前預售新成屋動輒每坪33萬起，讓許多在地人望屋興嘆，建議預算不高又喜愛景觀宅的購屋者，可以選擇中古景觀宅，市場行情每坪27萬元起入住，每坪單價立即省下約6萬元，相當划算，如「青川之上」、「世界之窗」及「香禔」。
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當前房市不斷增溫，法拍市場熱度也跟著拉抬，近來雖法拍數量縮減，但價格上卻多能以高出底標的價格不少拍出，19日台中地方法院就拍賣一件僅有地上權、土地還為國有的透天物件，底價設定8萬元，然而沒想到竟吸引高達27人搶標，最後得標者甚至以翻漲近8倍的價格、也就是遠超出底價的62萬元標得，法拍業者則透露，這可是拍來後可獲得相當高投資報酬率的珍稀物件。 此拍賣物件坐落在台中市西區林森路上，為一棟總建坪20.99坪的透天，一拍底價為8萬元，會如此便宜的主因，是拍賣時並不包含土地、僅有地上建物，而且根據拍賣公告顯示，土地歸臺灣臺中農田水利會所有，其更稱該拍賣標的為「無權占用」，因此拍出後建物占用土地之相關法律關係還得由拍定人自理，加上該建物並未辦理過築物所有權第一次登記，拍定後不僅無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有，若被主管機關認定為違章建築，甚至還得承受拆除建物的風險。
而這樣的物件按常理來看，怎樣都是不受歡迎的燙手山芋，沒想到在法拍市場竟被視為珍寶，19日的一拍就吸引27人搶標，最終更由一名洪姓自然人以62.1萬元標得，幾乎是以接近原底價8倍標得，令人嘖嘖稱奇。 對於類似此種「國有地無權占有」情形，財政部國有財產署南區分署表示，其實能夠透過法律手段來合法使用，只要地上物是在民國82年7月21日前就已實際使用國有非公用土地、並願繳清歷年使用補償金者，就能夠直接申請承租使用；只是若之後欲轉讓租賃權，就得支付當月租金額2倍的違約金，且需徵得出租機關同意，才能申請過戶換約，否則該機關得以直接終止租約。 對此，小林法拍代標資深經理張宏銘認為，該棟透天所需支付之國有地使用租金，「最多不會超過2000塊」，依照西區當地一間套房少說就要200萬元起跳的價格，此得標人以62萬就直接標到整棟透天，若物件本身在整理之後欲出租，當前西區的租屋行情價甚至可達2萬元，「扣除租地成本後，租金的投資報酬率根本相當高，就算買來自住也相當划算，真的是內行人才懂得利用的物件」。
新竹縣高鐵橋下聯絡道延伸至竹科第三期工程，今（23）日舉行開工典禮，工期900日曆天，預計在2023年6月底完工，新闢「竹北高鐵特定區」直達「新竹科學園區」的交通路網，未來竹北高鐵站到竹科的車程，可望減少15到20分鐘。 新竹縣高鐵橋下聯絡道延伸至竹科第三期工程，全長約1.3公里，總經費高達17億，北起新竹縣竹東鎮中興路,往南銜接新竹科學園區力行路。 內政部長徐國勇出席開工典禮表示，在中央與地方攜手合作下，眾所期盼高鐵橋下第三期終於動工，將可有效舒解竹科至新竹高鐵站,以及中山高竹北至新竹交流道長期壅塞現象，讓竹科工程師上下班更通暢，並串聯起大新竹自行車道，帶動起地方產業、觀光發展，達到新竹縣市「軸線翻轉」。 新竹縣長楊文科指出，該工程未來開通後，將創下的新竹縣交通新里程碑，並串連高鐵新竹車站特定區、新竹生醫園區、二三重都市計畫區、台灣知識經濟旗艦園區、竹科三期等區域，也盼徐部長多加支持延宕已久的後兩案，帶動區域產業發展及本縣未來30年榮景。 科技部新竹科學園區管理局長王永壯表示，今年逢竹科40周年，感謝在內政部、新竹縣政府支持下，健全竹北到竹科交通，目前園區廠商也面臨擴廠需求，未來科管局也積極配合縣府台灣知識園區、竹科三期政策。
內政部營建署北區工程處長曾正宗工程簡報介紹，為提升園區至高鐵新竹站交通便利性，營建署與新竹縣政府在生活圈道路系統建設計畫中，特別規劃興建「高鐵橋下聯絡道延伸至竹科工程」，分三期推動，前二期工程已分別於2015年6月、2019年8月完工通車。 高鐵橋下第三期工程，全長約1.3公里，包含工程與用地費，總工程費17億9,411萬元，中央補助13億8,261萬元，縣府配合款4億1,150萬元，其中跨越柯子湖溪橋梁段約610公尺、路堤路塹段690公尺，路寬30公尺，為一兼具交通、景觀、排水、自行車道等，並具人本理念及功能需求的道路。
開發總面積達57.65公頃的永康鹽行國中區段徵收區，預計明年1月底竣工，該區規劃廣達9.6萬坪的住商用地，並配合教育局預計鹽行國中110年7、8月招生，預計明年6月土地點交，完工後將可帶動人口進駐，吸納鄰近產業發展之潛力與動能。 台南市長黃偉哲指出，「臺南市永康區新設鹽行國中暨附近地區區段徵收案」自民國106年9月公告區段徵收，旋即工程施工，目前工程進度已達95%，而鹽行國中設校也預計110年7~8月招生、9月開學，再加上南側永康區物流轉運中心將於近期公告重劃分配成果，屆時永康交流道附近開發案將陸續完工，將有效改善永安路日益擁擠的車流及鹽行地區學童就學安全。 台南市政府地政局表示， 台南市永康區新設鹽行國中暨附近地區區段徵收工程，於107年1月31日開工，預訂於110年1月31日竣工，並配合教育局預計鹽行國中110年7、8月招生，校區周邊道路部分將提前於109年11月完成。
本案開發總面積57.65公頃，除規劃新設鹽行國中及永安路擴寬之外，亦規劃公園綠地、廣場、停車場及道路等公共設施用地，更於大排兩側劃設綠帶，設置公園並兼具滯洪池效益，提供休憩與防洪功能，面積約25.68公頃。 本案扣除合法建築物基地按原位置保留外，提供約9.6萬坪之住宅區、商業區等土地，供原土地所有權人選配。預計110年4月完成地籍整理並將土地所有權移轉登記為原土地所有權人所有，並於110年6月辦理土地點交。 預估完工後可帶動人口進駐，吸納鄰近產業發展之潛力與動能，而學校及公共設施之開闢，除方便學子在地就學，也有助於提升當地生活環境品質，再加上永康物流及轉運專區的陸續完成，將可強化永康交流道附近地區之發展。
嘉泥（1103）23日代子公司嘉新資產公告，處分位於桃園市蘆竹區的土地給台泥（1101），總交易金額16.86億元，預估處分利益14億元；市場估，出售蘆竹廠對嘉泥每股獲利貢獻約可達1.8元。 台泥指出，此土地上原本就是台泥預拌廠桃園二廠，原為租賃廠，這次嘉新資產公開標售此廠土地建物，台泥標下取得土地。 台泥取得的這塊土地，面積約為5,831坪，為工業用地，嘉泥表示，處分非核心事業土地資產活化，是公司極早的規畫，也是集團籌措投入旅宿新事業的資金來源之一，這次趁台商回流，國內工業用地價格有漲，因此董事會日前通過處分。
政府房貸紓困政策落幕，房貸利率谷底反彈。中央銀行昨（23）日公布，10月五大銀行新增房貸利率連四月持平在歷史次低1.359%後，10月反彈0.008個百分點至1.367%，銀行主管認為，這顯示房貸利率谷底已過，房貸利率未來很可能持續走揚。 央行昨日公布台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，10月新增房貸512.44億元，為五個月低點，月減41.02億元。 對於五大銀行新增房貸利率回漲，央行經研處副處長吳懿娟說明，有銀行反映，房貸放款量接近銀行法第72-2條的三成上限，考慮風險控管需要，調整房貸客戶的房貸利率，未來也將針對客戶的信用狀況進行差別定價。 對於房貸利率是否落底反彈，吳懿娟分析，因應新冠肺炎疫情，政府推出房貸紓困措施，今年4至9月，公股行庫提供千萬以內房貸，利率可額外減2碼（0.5個百分點），該措施9月屆期，10月剛好是房貸紓困方案取消的第一個月，房貸利率略呈反彈。
至於未來，房貸利率是否就此一路上漲，還需要再觀察，因為銀行會視客戶的信用狀況給予不同的利率，如果是優質客戶，可能會給較低廉的優惠利率。 受到央行降息，以及政府房貸紓困政策影響，五大銀行新增房貸利率5月跌至1.349%，為歷史最低紀錄，6月雖小幅反彈至1.359%，仍為歷史次低水準。 另外，10月五大銀行新增房貸金額較9月減少，吳懿娟解釋，主要是10月有兩個連假、工作天數較少，以及民營銀行積極承作房貸，使五大銀行新承做房貸金額占整體房貸比重較9月微幅下滑、但仍維持在37%、近四成規模。 央行提供資料顯示，10月建物買賣移轉棟數，除了台中市以外的五都均較9月減少，但與去年同期相比，台南出現雙位數減少、年減11%，桃園年減7.4%。10月六都買賣移轉棟數合計月減10.6%，年增1.1%，今年前十月，六都合計買賣移轉棟數年增4.9%。
市場資金充裕，今年民間投資公共建設簽約金額可望達1,200億元，絲毫不受疫情影響。據了解，明年上半年之前，至少已有超過400億元規模的四件公共建設大案可望招商或簽約，其中有三案是位於台中，可說是投資熱點，不僅標的多元，商機也相當可觀。 財政部促參司表示，今年底到明年上半年的促參投資環境，可審慎樂觀看待。 這四大案包括高鐵台中車站新高鐵段69、70、71地號開發經營案（民間投資金額逾150億元）、基隆港旅運複合商業大樓案（104.5億元）、台中市立復健醫院及老人醫院新建營運移轉案（84億元）、台中巨蛋新建營運移轉案（80億元）。 促參司官員表示，國內防疫做得相當好，加上台商回流投資，以及潛在案源豐富等利多，期待接下來各單位所推出的公共建設案件都能獲得熱烈回響。
據促參司目前已掌握的案件中，最大案為高鐵台中車站一案，民間投資金額將逾150億元，主辦單位為交通部，10月底已舉辦說明會，壽險業、建商都表達濃厚興趣，預計年底前招商，明年上半年進行議約及簽約。 高鐵台中車站開發案基地面積近16公頃，預計可規畫成園區型的複合式「超級娛樂購物城」，包含商場、飯店、辦公大樓等，再加上高鐵、台鐵、台中捷運綠線的三鐵共構優勢，打造軌道經濟，帶來商機。 第二大案則是基隆港旅運複合商業大樓案，由台灣港務公司基隆分公司主辦，民間投資金額約104.5億元，目前仍在先期規畫階段，最快有機會在明年上半年釋出。此案位於基隆火車站北口精華地段，面積近4.2公頃，將引進零售、餐飲、觀光設施等，有望成為台灣國際級新地標。 由台中市政府主辦的台中市立醫院、台中巨蛋兩案，民間投資金額初估都在80億元左右。其中市立醫院將強化長照、安養等需求，預估採BOT方式委託民間經營，年底前公告先期計畫報告，明年上半年招商完成。
桃園航空城計畫已公告徵收，正式進實質開發階段，11月9日起土地限制移轉。各方看好搶進下，在限制移轉前，帶動今年航空城土地一波千億規模的土地換手潮，不少投資客解套，建商積極布局土地，總計超過3,000件土地交易、平均單價漲至超過每坪9萬元，量價雙雙大幅揚升。 據航空城土地交易平台顯示，航空城土地曾在2012、2013年間有過一波高潮，一年土地交易超過2,000件，平均地價達每坪8萬多元，不過隨航空城開發延宕，桃園航空城土地交易量急縮至每年百餘件，平均單價也跌至每坪6.5萬元。 不過自都市計畫核定後土地交易量價都有明顯回升，隨開發時程明朗，土地交易在限制移轉前爆出大量，今年來土地交易迄今已揭露的件數達3,153件，平均單價達9.3萬元。房地產業者指出，航空城土地交易規模逾千億元，顯示各界看好搶進者眾，等待配地後的增值；據悉，包括富宇、豐邑等建商均大量布局航空城土地。
台灣房屋航空城直營店店長徐國強表示，此波限移前的搶地熱潮，帶動多數土地價格行情多已超過前波高點，尤其以市府一期機捷A15、A16站周邊及交通部機場園區最熱門，過去屬蛋黃區的交通部土地，單價多較蛋白區市府一期土地每坪高出1萬元，不過近期市府一期土地行情已追上蛋黃區，以目前大園舊市區住宅區建地行情達每坪30萬元來看，未來航空城土地配地後增值潛在空間仍相當大。 桃園市政府表示，目前桃園航空城計畫正處於區段徵收階段，約九成以上地主有意願領地，目前規畫平均建地一坪換一坪，農地100坪換41坪建地，航空城預計於2024年11月全區動工。 市府有四年時間可完成拆遷安置，第一期先取得基本的公共設施、聯外道路、安置區及部分第三跑道及三航廈前期工程所需求的土地，供興建安置街廓及住宅，以達到先建後遷的目標，工程也能分階段進展。
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