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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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政府跨部會緊盯房市，財政部長蘇建榮昨（24）日表示，政府並非要打房，而是希望讓房地產市場能更合理發展。他並重申，房地合一稅已有抑制炒房效果。 央行理事、合作金庫銀行董事長雷仲達昨日表示，目前房市屬區域性上漲，整體還算健康。隨後另一位央行理事、財長蘇建榮出席「109年度雲端發票推廣活動頒獎暨成果記者會」時，也被問到房市議題。 今年房地合一稅收大幅成長，短期交易增加，是否代表此稅制抑制不了投機炒房？對此，蘇建榮回應，稅收成長不全然代表房地合一稅無效，時間一久，出現短期銷售在所難免，但45%重稅仍有抑制效果，若無房地合一稅，炒作會更嚴重。
蘇建榮指出，內政部日前稽查台中、新竹等六縣市共23個預售屋建案，查到14案有紅單交易情形，資料送到財政部後將請國稅局查核、列管，確認未來是否有漏報交易所得等問題。 財政部統計，今年前九月徵起的個人房地合一稅已近80億元，創下歷年新高；持有一年內交易（課45%重稅）件數，近年也顯著成長。外界解讀，房地合一稅攀升代表稅制破功，抑制炒房效果有限。 對此蘇建榮認為，房地合一稅實施初期，市場可能仍在觀望，但時間久了、量能出來後，自然而然會有一些短期銷售案件浮現；然而他強調，這不全然代表房地合一稅無效。
受惠海外台商積極回流，建商大舉搶地，全台土地交易金額累計前八月已突破1兆元大關；展望全年，鄉林不動產研究室今（24）日預期，可望回到五年前房地合一前的熱度最高點。 鄉林不動產研究室指出，台灣疫情相對穩定，持續吸引台商回游及企業加碼投資，台股持續攻上歷史新高點，根據內政部統計，今年光是前8個月的土地買賣交易筆數，不僅較去年成長7.4%，成交總額已經高達1兆698億元，預估今年全年的土地需求與熱度，可望創下近五年新高。 全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰24日表示，儘管全台土地交易進入「紫爆」等級！但是總體來說，「其實房地產沒有像外界想像的那麼熱，尚未全面回溫！」 賴正鎰認為，其實目前50坪以上的中大坪數產品，去化速度還是不高，真正比較好賣的是28至42坪的中小坪數，他也希望房地產業界應自律、不炒作議題，各縣市不動產投資公會也應約束會員，況且房地產方興未艾，政府應尊重市場機制，維持市場自由運作，不需要制定太多信用管制等措施。
鄉林統計，台商今年回台投資一波接一波，蓋廠辦的土地需求大增，像是光學龍頭大立光，因應光學鏡頭產業需求，二度匯回台幣180億元資金挹注建廠和購買設備，除了繼續尋覓中部地區建廠土地，還預計將目前分散在各處及包括承租使用廠房的產能一併移入。另外被動元件大廠國巨，因應5G及車用電子發展所需，也將產能調整回台生產，將加碼投資在高雄大社、楠梓及大發廠區擴充產線，近日宣佈高雄廠區規劃成為高階產品生產基地。 賴正鎰指出，台商回游資金帶動工業地產及房市交易熱，全台前三季工業類建築物開工樓地板面積達到412萬㎡，年增超過19%。預期未來3至5年，仍是房市榮景。 鄉林不動產研究室表示，台商回流設廠需求強勁，工業地產水漲船高，就業機會也帶動居住及置產需求，整體來看「北熱南溫」，其中台北市前10個月的轉移棟數年增8.1％，新北市年增3.4％，桃園市年增14.7％，台中市年增6.9％，最為明顯。
營建業近來深陷缺工、缺料潮，又以缺工問題最嚴重，不僅建案交屋期延長半年，更因工資大漲加重營建成本；上市櫃建商坦言，缺工、缺料雙殺，讓房價相對較低的新竹、台中、南部市場建案，已掀起漲價10%~30%不等幅度風潮。 長虹建設董座李文造表示，現在市場是工料一起漲，又以缺工問題較大，最缺的就是基礎工程工人和模板工，對長虹來說，這一波台中建案一坪從14萬上調到16萬元，就是反映工、料雙漲。 皇普建設董事長蘇永平指出，缺工問題引發工資上漲，占這一波營建成本壓力的四分之三，現在模板工一天工資喊到3,800元，臨時工更從去年一天2,500元左右，今年上調到2,800~3,000元。六都中又以新竹、台中、南部市場最缺工。 蘇永平表示工、料上漲已推升營建成本上漲10%。
公司有三大因應策略，第一、建案銷售與開工分開進行，建案改採先建後售或邊建邊售；第二、大宗原物料先發包，之後再訂定建案價格；第三、建案視區域與個別條件適時調漲，反映營建成本。 達麗建設執行副總梁景清分析，面對缺工，現在公司做法就是「工資以現金支付取代月結」，讓工人如期上工、工程按進度進行；缺料問題還好，影響不大。另外為反映成本，建案價格將分別調漲10%~30%不等幅度。 上市櫃推案王興富發建設集團總裁鄭欽天直言，現在房地產面臨工資、造價成本上漲問題，尤其工資上漲力道大，薪資已漲四倍，還找不到工人，目前工人一個月薪水已從7萬漲到12萬元，集團就是房子「賣多一點」來因應工資上漲壓力。
護國神山台積電設廠加持，善化南科房市熱度不斷，最新實價登錄資料，善化區慶安段一筆1705坪住宅用土地，今年10月以每坪25萬，總價約4.3億元成交，創下今年善化區土地最高總價交易紀錄，也寫下2019年至今慶安段土地的最高成交單價紀錄。 台灣房屋盤點今年善化區億級土地共五筆交易，每坪成交單價最低20萬起跳，最高成交單價每坪約25.6萬，而其中有兩筆都位於建國路上相鄰隔壁，另三筆交易則集中在最熱門的LM重劃區，大筆熱錢瞄準台南商機。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，受惠產業挹注南科，人力進駐帶動住宅需求，吸引各地建商與投資人大舉進軍獵地，進而帶動善化地價與房價上揚，南科周邊是近年全台最夯的房市熱區，需求大於供給，讓投資人願意灑高價購地。 台灣房屋善化南科加盟店店長林鈺熏表示，此筆4.3億土地，位於建國路與裕民街附近，一旁就是太子WIN2的新大樓建案，臨近熱鬧的中正路商圈、學區、善化圖書館等，生活機能佳。 林鈺熏表示，善化土地在建商爭搶追價下，地價飆漲，土地成本越來越高，投資人以每坪25萬購入，雖高於同地段行情，但以善化地區的房市發展熱度來看，今天的價格高點，可能明天就被追殺出局出現新高價。由於目前周邊大樓每坪約18~19萬，推估此塊土地應會推出住宅大樓新案，較能獲得高總銷收益。
近來法拍物件屢屢出現二拍火速拍出、甚至破上拍的情形出現，但也並非任何物件流入法拍市場後，都能順利招來有緣人拍下，根據寬頻房訊統計，全台10年來經歷10拍以上程序的土地物件就有183筆、建物也有20筆，當中最誇張的就是被譏「萬年流當品」的新北市萬里區「喜凱亞渡假村」，拍賣15年、歷經8輪、共32拍都仍未能拍出；而力霸企業集團因破產而流入法拍市場的物件，也曾有一件經歷15拍後，最後從8000多萬元直接狠打0.03折後，變成以200多萬元的超低價拍出的特殊狀況，都無不令人嘖嘖稱奇。 一般而言，法拍物件流標的次數並不能直接累計，而是得用多少「輪」的多少拍次來計算，因為三拍以前的「一般程序」，都是每流標一次後就打8折繼續進入下一拍，但三拍流標後，若債權人也不願承受該不動產，10日內法院就會公告進入「應買程序」，自此算起的3個月內，民眾得依3拍流標時、也就是原始拍賣金額的6.4折的價格，直接向執行法院遞狀承買，若再未拍定，法院就會將其撤回，此時債權人就必須重新進行鑑價，重新再進入下一輪的第一拍開始拍賣；不過特別的是，因其為債權，且債主通常不會願意自己吞下這筆壞帳，因此若持續未標出，仍可能放一陣子後又被拿出來重新拍賣，看隨著時空環境的改變，該物件是否增值到能吸引人出手拍下的程度。 然而根據寬頻房訊統計出10年來建物累計拍賣次數最多的物件，卻赫然顯示新北萬里的「喜凱亞社區」最早從2005年就以10億9680萬元的價格進行第一拍，然而過了整整15年、至今都仍未拍出，若不計算停拍次數，就足足經歷了8輪32次的拍賣，最近一次則是自今年8月5日起，以4億6768萬元重新進行新一輪的拍賣，但到了10月8日的應買程序中，仍以3億7882.08萬元的價格持續流標，完全可說是台灣法拍史上前無古人、後無來者的驚人流標紀錄。
對此，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「喜凱亞渡假村」當初規劃為以海景吸引買家的渡假宅，其512戶自1997年開始，就以每坪20~30萬元的價格販售，但買氣不盡理想，主要因其定價過高、加上位於北海岸，距離市區遙遠，才會造成當中的217戶、總坪數超過四千坪，整批同時流入法拍市場，「可是一次要標的戶數太多，即便曾傳出有長照基金會對其有興趣，但考量重新裝潢的成本、交通成本後，經營效益可能不會太好，所以遲遲未進場投標，導致該社區成為『萬年流當品』」。 而記者實地走訪拍攝時，雖可見部份戶別有裝設冷氣機、甚至有在窗外晾曬衣服，但是警衛室完全空無一人，且待了30分鐘也僅見一台車經過，真的可說是人煙罕至、相當淒涼。
而有拍賣次數最多的物件，就也有拍次同樣不少、但價格卻是最下殺的特殊物件，那就是由王又曾創辦、全盛時期資產高達5000多億「力霸企業集團」，在爆發掏空案並垮台破產後流入法拍市場的「力霸倫敦城」一樓物件，其地坪105.67坪、公告建坪1695.5坪，在當時為社區居民活動中心，並於2013年時以8100萬元的底價首度進入法拍市場，但拍賣過程整整進行了2年之久，足足流標了14次後，才在第15次的拍賣當中被一名李姓自然人以289.8989萬元、也就是每坪僅1700元的價格拍得，而此價格竟連原先拍賣底價的一折都不到、僅有0.03折，徐華辰就認為主要是該物件為「居民活動中心」，除了得標後產權較不完整外，若要變動甚至還需經過管委會同意，才會讓大家都沒意願標。
徐華辰指出，當前多數法拍物件在二拍時就能夠拍出，而此類一再流標、不斷重新進行拍賣的物件中，則約有7成屬於分割共有物、3成是清算破產物件，分割共有物常見不斷流標的狀況，主要就是因為共同持有人之間無法達成協議、大家都不願意退讓，加上持分面積可能也不大、獲利效果不顯著，但又不願意隨意放棄自身權益，才會再拍賣市場一直流標到有人願意出手承接為止；此外，若是物件本身坪數過小、地點或條件過差，讓人標下來也不知道能怎麼利用的物件，也很容易一再流標、無法吸引他人進場拍下。 徐華辰直言，法拍物件能否順利拍出，除了考量到物件本身狀況外，最主要還是與地點有關，「就算是凶宅，但若他坐落在台中歌劇院這樣的精華地段旁，投資客可能還都搶著要」，認為在當前熱錢充斥、又是低利率的有利時空背景之下，「沒有賣不掉的物件，只是價格夠不夠低罷了！」
南北高雄都有精華停車場，即將於明年初與下半年，陸續進行招標與開發超高景觀大樓計畫，包括高市府財政局將招標自強路、新田路口約469.5坪公有停車場商四基地設定地上權案，底價2億100萬元；寶佳集團旗下和發建設，也準備開發養地3年餘的高鐵轉運站專區旁2502坪臨時停車場商四基地，預計第三季規劃樓高26層2~4房超高層景觀大樓，戶數約800戶，總銷約80億元，售價可望挑戰3字頭，將成為明年下半年頗受矚目的超級大案。 國有財產署南區分署於2017年2月21日，公開標售位於高鐵左營站區站前北路旁的一筆2502坪商四土地，底價達15.2億元，單坪底價約60.75萬元，開標結果由北部知名建商寶佳集團旗下和發建設，以高出總底價僅100元即得標，引起高雄建築業界震撼。
該筆土地經半年整地後，業者規劃成為臨時停車場，開幕優惠價半小時僅10元，包月租金最低1700元，相當優惠實在。 高樓層產品可盡享蓮池潭、左營軍港優美景色，售價可望挑戰3字頭。 經過3年的養地，業者為發揮基地鄰近蓮池潭、半屏山、左營軍港賞景優勢與高鐵站區便利交通，預計規劃樓高達26層超高層景觀大樓，採2~4房設計，戶數約700~800戶，總銷約達80億元，高樓層盡享蓮池潭、左營軍港美景的賞景優勢條件，售價可望挑戰3字頭，將成為明年下半年頗受矚目的超級大案。 高市府財政局將自強三路、新田路口的469.48公有停車場商四基地，於明年1月21日公開招標設定地上權案，市場傳出已有幾家大型建商將搶標。 另外，高市府財政局為發揮公有土地利用成效，也將自強三路、新田路口的469.48公有停車場商四基地，將於明年1月21日公開招標設定地上權案，底價達2億100萬元，換算單坪底價約42.8萬元，約僅區域商四土地市價單坪130~140萬元行情的三分之一。 大型建商評估，該筆停車場精華地，距漢神百貨成功店僅約100多公尺，商圈發展成熟，適合規劃百貨商場、精品商旅等複合型商業大樓，有機會吸引中大型建商搶標。
打炒房，金管會昨（24）日宣布，近日將針對不動產授信，啟動專案金檢，目標鎖定十家銀行，金檢重點包括跟炒房較有關係的餘屋貸款、投資客與豪宅貸款、土建融等三大項，了解銀行在不動產授信業務是否建立適當的風險管理機制。 最近房市熱絡，金管會主委黃天牧昨天表示，專案金檢主要針對社會關注的不動產授信做專案查核，了解銀行在徵、授信上是否符合規定，及以往的檢查缺失是否改正等，也有超前部署的用意，不會影響一般民眾正常購屋。 金管會檢查局副局長張子浩表示，金管會上次在2018年針對不動產授信做專案金檢，這波專案金檢重點，主要包括第一，餘屋貸款，銀行是否訂定相關風險管理機制，例如對餘屋貸款成數是否有降低、貸款期限是否有縮短、利率是否有提高、是否訂定限額做控管等。 例如建商蓋好房子賣不掉，會用餘屋跟銀行借款，對銀行風險相對高，張子浩說，一般貸款成數若是七、八成，餘屋貸款就應相對降低；在授信限額方面，或某地區的餘屋貸款限額等，銀行內部都要有管理機制，並確實控管。 第二，土建融部分，尤其是有無養地，借款人未依興建計畫時程或一再展延不蓋，銀行是否了解原因並採取降低風險措施等。
第三，投資客及豪宅貸款，銀行是否訂定相關風險管理機制，對授信有無做好風險管理，及豪宅貸款是否符合央行規定、有無規避情形等。 央行規定，貸款金額逾6,000萬元豪宅貸款，貸款成數上限六成，借款人是否刻意借5,900萬元規避豪宅貸款定義，以便將貸款成數拉高到六成以上等，並且注意投資客的還款來源。 張子浩強調，金管會專案金檢的重點項目，都儘量跟民眾正常購屋貸款無關，他說，這是「打炒房」，不是「打房」。 對於鎖定十家銀行做專案金檢，篩選標準是什麼？張子浩表示，以不動產加房貸金額為主，還有相關權數等，公股銀行及民營銀行都有。 黃天牧表示，專案金檢是要突襲，不能事先說明是哪些銀行。 黃天牧說，月初的銀行總經理會議中，銀行局已提醒銀行，注意不動產授信相關金檢缺失，針對這些缺失上周也發函給銀行，再次要求銀行注意。
遠雄建（5522）24日法說會時表示，今年完工交屋量和財報雙雙攀升，2021年完工量可達260億元、更將呈現大爆炸；另外轉投資事業「台北大巨蛋」也預計2021年底完工，完工前半年計畫進行招商，辦公、百貨、影城、商店街四大商用不動產，可望為遠雄建商用不動產市場的新亮點。 遠雄建法說會時釋出喜訊，明年完工交屋量比今年激增百億、達260億元，且推案量也從今年的270億元加碼至297億元，為往後三～五年業績舖路；「大巨蛋」也可望在明年中進行招商。 遠雄建協理程澤昕表示，今年第三季稅後純益攀升至18.11億元，EPS達1.59元，雙雙優於去年同期；累計前三季稅後純益26.86億元、EPS 2.7元，也都超越去年同期。展望第四季，總銷18億元「遠雄新苑」預計12月完工，已售96％，可能進行跨年度交屋認列；總銷39億元「遠雄之星6」至10月已完工認列約16億元，其餘11、12月持續認列。
進入2021年之際，程澤昕表示，明年完工交屋量、推案量雙雙攀升，完工交屋量高達260億元，主要是百億指標大案「遠雄新未來1期」將完工，總銷109億元、已售93％，剩下三戶商場；加上江翠、青青、達利、百富、豐河，總計六大案完工。 至於2021年推案量，則計畫推出總銷137億元的「遠雄之星9」，及總銷共100億元的北士科、中和兩大商辦案，台中35億水湳案、台南25億元高鐵案，共五大案，推案量達297億元，商辦比重明顯拉高。 另外「大巨蛋」已於今年7月17日取得建照變更，8月7日取得復工核准函，全面復工，預計2021年底完工，遠雄建持股比例為28％，為最大單一股東。 遠雄建表示，未來辦公大樓、百貨、影城、商店街等，都要對外招租，以準備完工後全面營運，至於體育館、停車場和飯店，則計畫自營，總計面積達14.7萬建坪。 程澤昕表示，「台北大巨蛋」可望會在完工前半年，對外進行招商，屆時可望是台北商用不動產市場新亮點。
華南金土城廠辦大樓位於新北市土城工業區，2020年11月24日實施者華南金偕同新北市府歡喜舉辦土城廠辦大樓上樑典禮！本案實施者響應新北市推動都更與招商一條龍帶頭辦理都更，將帶動產業轉型成為企業資訊大樓及廠房大樓，不僅能改善建築安全及整體市容，更促進土地更合理利用，延續工業區產業機能，是促進產業環境升級及工業園區繁榮的成功案例。 有鑑於土城工業區開發時間較早，區內廠房老舊，使建物結構耐震及防火安全不足，且環境品質不佳，且產業用地開發強度不高，使用機能已不敷近年來快速變革的產業需求，故本案實施者華南金資產管理股份有限公司申請「擬訂新北市土城區沛陂段802地號等3筆土地都市更新事業計畫案」，並於2017年6月核定發布實施，成為經濟部工業局開發產業園區申請都更通過的首例，亦為公股金融機構第一個完成的自辦都更案。
本案坐落於土城區大同街及民權街交叉口西北側街廓範圍內，原申請更新的基地面積約1,500坪，實施方式為自行興建，經實施者努力溝通協調後，加入鄰地804地號之土地一同以委託興建方式參與更新，擴大基地面積為2,200坪併同開發利用，由華南商業銀行及華南金資產管理公司規畫投入22億，規劃興建兩棟大樓分別為12層華南銀行資訊大樓、15層新式工業廠房大樓及提供273個停車位。此外，本案設計考量整體都市景觀，開放性空間及環境友善等需求，留設845坪的開放空間，提供園區休憩及活動等多功能廣場，並可供緊急避難使用。 同時採銀級綠建築設計，並規劃移植原基地老樹及其他原生樹種等，形成環保概念之生態棲地，以改善市容、解決停車缷貨交通問題及救災作業疏散空間等。本案預計於2021年完工，完工後將成為當地指標性建物，未來預計創造500個就業機會，不僅對於帶動土城工業區之更新及活化產業的競爭力，使工業區辦理都更有正向之示範作用。 土城工業區內，透過招商一條龍專案服務，通過都市更新核定的開發計畫已有華南金資產管理、中華工程、國泰人壽、安澤建設及勝仁針織等5案。透過都市更新手段，不僅能改善建築安全及整體市容，更促進土地更合理利用，提供更多廠辦空間及產業群聚能量，延續工業區產業機能，使該工業區成為現代化科技園區楷模。
疫情與兩岸關係的凍結，國內觀光產業寒流籠罩，觀光業者紛傳裁員、縮減分店門市量等窘況，而位於民生社區三角窗金店面的雄獅民生門市，也傳年底歇業，成為雄獅日前聲明精簡近4成門市的一員，不過該店面在網路招租，以每月20萬的價碼租賃使用空間11坪的面積，單坪換算逾1.8萬，即便是民生社區三角窗，該價碼也相當驚人。 有禾布可行銷公司副總經理黃亭凱指出，目前實價揭露中，該生活圈過去最高單價租金為鄰近圓環，與雄獅門市在民生東路上同一排的13坪店面，2017年以單坪月租金9877元出租，此次開出的租金單價高出1倍，相當驚人，而廣告上所言的權狀坪數29.73坪，應與隔壁品牌合計，可見分割店面確實上策，提高店面效益。 此外，黃亭凱表示，民生社區近年躍上20萬的店面，坪數都相較為大，如7、80坪，甚至百坪，像目前康是美承租臨圓環的店面，過去就因佔地超過70坪，開價才能來到30多萬，此筆租金開價不脫擁三角窗與廣告效益，租金來到在地小坪數店面的高點。
全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，過去民生社區的店面租金價位多有單坪2、3000元即可租下，如今這樣的價位只有巷弄店面，或是離民生社區外圍地段才會出現，若要來到民生東路上，或是民生圓環的街邊店，都得一倍價位才租得到，投報率維持在2~3%多不成問題。 陳炳辰說明，觀察過去雄獅在當地的經營，多有在地居民為來店客群，而該公司業務也曾談及，目前國內的旅遊不足以支撐他們的業績獎金，每月領少少的底薪當然就只能轉行求生，顯見觀光業慘況。而民生社區目前仍不少空置店面，當地雖以優質社區聞名，但並未有所謂豪宅駐足，住戶多在地居住相當久，老年人口也多，較無暴發戶型態大老闆，或是貴婦名媛地盤，消費型態以平民化、不鋪張奢華為主，不過房東因為長期持有，不輕易降租，若有意民生社區店面的業種，零售價格上得平價，改思考是否以來客量來取勝，要是富錦街上，則以網美店面較有生存空間。
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