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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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全球新冠肺炎疫情持續加劇，許多國家再度實施封城管制，盡可能減少民眾外出，街上非生活必需品的商店也被迫關閉，讓商圈及街邊店陷入蕭條。而國內疫情在政府與民眾共同防疫下轉趨穩定，是全世界抗疫數一數二優秀的國家。 即便如此，疫情對於部分產業的影響仍是十分嚴重，零售與餐飲業便是其中之一。在疫情的影響下，民眾盡可能地避免人與人的接觸，改變過去以出門逛街至實體店面消費為主的消費模式，轉而透過網路電商平台消費，也因此加深了消費者網路購物的黏著度，甚至成為疫情期間的全民運動，並隨著電商服務愈來愈多元化，產生了「宅經濟」。
這樣的改變，讓原本市場規模就持續成長的電商加速成長，並逐漸吃下原本屬於實體店面的市場。因此，在疫情較為嚴峻的上半年，少了觀光客的消費力，再加上電商造成的衝擊，店家生意冷清，即使房東願意下修店面租金，許多零售與餐飲業的業者還是入不敷出，爆發一波店面退租潮，同時，在外部環境仍惡劣的情況下，也無人願意承接店面，整體店面市場急凍，招租看板隨處可見。 不過，下半年在疫情控制得當後，民眾生活回歸正軌，市場景氣逐漸復甦，再加上政府的振興政策，消費力道提升，倒店潮開始有止血的跡象。雖說市況仍不及從前，但在店面租金已有明顯下修的情況下，不少店面租金來到低點。因此，過去難以進駐的精華商圈，難得有空租店面可挑選，加上租金下修，商圈吸引力再現，不少業者秉著「別人恐懼我貪婪」的理念下，趁機危機入市，今年以來像是寶雅、NET就看準未來東區人流的回籠潛力，及附近穩定的住戶客源，反而加速展店。
另外，也看到藏壽司趁勢進駐中山南西商圈，擴大營運需求；唐吉軻德在台灣的首店就落腳西門町，都是長期看好商圈效益，趁目前店面市況仍低迷的狀況下，提早卡位的案例。 綜觀而論，電商其實無法完全取代實體店面，未來勢必是實體店面與電商相輔相成的「虛實整合」商業模式，將店面轉化為提供消費者體驗及服務的場域，再配合電商的銷售通路，讓消費者可以先體驗再上網消費，或是先上網比價再實際現場體驗，給予消費者多元化且完整的購物旅程，體驗經濟時代的來臨，我想，是實體店面難以被取代的關鍵原因。
大直豪宅交易量創五年新高。根據實價登錄資料統計，今年前三季總價8,000萬元以上大直豪宅，累計交易量高達35筆，不僅較去年同期相比量增45.8%，總交易金額也高達64億元，是近五年前三季最大交易規模，且其中不乏中古或是小型宅社區的交易，成為今年台北市豪宅聚落亮點。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，大直為台北市豪宅林立的地段，部分豪宅具有水岸景觀，且豪宅屬性多元，頗受高端買方青睞，今年高資產族群手握大筆資金挺進不動產市場，指標地段的豪宅成為主力標的。 根據實價登錄資料統計顯示，近五年大直豪宅前三季交易量中，2016年房地合一稅上路當年，交易僅七筆，可見市場深受打房衝擊，不過隔年交易量立刻攀升至22筆，且接連三年同期都有20筆以上的交易。 其中，今年總交易規模最大，累積前三季高達35筆，總交易金額也來到64億元，平均每筆交易1.8億元，平均單價每坪127萬元，略低於去年均價131萬元。
今年以來除了大直指標豪宅「西華富邦」陸續傳出交易，包括台積電創辦人張忠謀加碼購置，神祕富豪王記汽車家族狂掃四戶，同樣是「西華富邦」住戶的印尼紡織大王宋良浩家族，今年也再花2.07億元買下24樓戶。 此外，大直豪宅社區「帝景水花園」、「忠泰圓舞曲」、「代官山」、「首泰地天泰」與「明水晴園」等也在今年相繼傳出交易，另有不少總戶數不到50戶的小型豪宅社區，吸引偏好住戶單純、環境清幽的買方。 郎美囡分析，從今年平均單價及總價觀察，房價並未因房市升溫而拉高，顯見買方對價格仍有堅持，此外，大直除了有像西華富邦等大型豪宅社區，也有不少總戶數不到50戶的小型豪宅社區，吸引偏好住戶單純、環境清幽的買方。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，受惠貨幣寬鬆及低利帶動，今年下半年房市交易價量俱增，市場資金動能強勁，尤其高端買方購買力提升，豪宅市場交易穩中求進。
內政部本周發動第二波預售屋聯合稽查行動，調查全台七個縣市，共21個預售屋建案，發現其中高達95%、20案仍存在紅單（購屋預約單）交易、契約書違規及不合格代銷等三大缺失樣態，不排除年底前再展開第三波稽查行動。 由於炒房歪風備受關注，內政部已在今年10月底會同行政院消保處及地方政府，發動第一波預售屋聯合稽查行動；第二波聯合稽查則於11月26日發動，加入公平交易委員會稽查聯合行為。 內政部表示，本次聯合稽查地區包括新北市、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市等七個縣市，共針對21個建案進行大規模聯合稽查。 稽查結果發現，紅單交易十分普遍，共17個建案有使用紅單交易，其中一個建案已發現違規，明明未取得建造執照，卻提前銷售紅單，還有部分預售屋的銷售中心，未取得合法建築使用文件；內政部表示，其餘紅單交易案仍在調查中，建商必須在三天內補齊合格資料。 除了紅單交易外，也發現有16個建案的買賣契約書不符合規定，內政部指出，違規情形包括三類，首先是水電及瓦斯內管線等費用，未約定由賣方負擔、其次，賣家與消費者磋商時，交屋保留款額度過低；第三，則是保固期間未從交屋日起算。
房仲業者方面，內政部也查獲12個建案違反《不動產經紀業管理條例》規定，譬如委託代銷契約未備查，或是營業處所未揭示合法經營文件等。 內政部表示，隨著中央、地方發動聯合稽查，預售屋違規情形改善許多，第一波稽查違規名單當中，有二處違規的銷售中心已經停止使用，部分銷售中心則重新補照；買賣契約條款不符合規定的建案，大多數皆已改正；至於稽查時發現使用紅單的建案情形，已全部移請財政部進行稅務稽查，後續也將持續關注市場交易狀況，會適時與地方政府進行不定期聯合稽查，並不排除年底前發動第三波稽查的可能。 財政部說，從聯合稽查行動取得的交易資料，將轉交所屬國稅局及稽徵單位，由於紅單申報通常屬於綜所稅課稅範圍，目前交易資料將進行列管，於明年所得稅申報結束後，再勾稽確認是否有漏報情事。
各大都會區熱門交易社區出爐，根據樂居網統計，今年前10月雙北市、桃園市、新竹縣市及台中市熱賣前5名社區，其中大台北地區以高CP值的國宅及套房為主力，另外，捷運周邊的住宅交易量也非常亮眼，桃園市則有中高總價產品脫穎而出，至於，新竹縣市集中於2字頭，台中市屋齡差距大，但共同點都是落在1字頭社區。 樂居網創辦人李奕農指出，根據實價資料顯示，今年以來，套房類型的產品交易非常地活絡，特別以台北市最為顯著，前五名熱門社區以國宅和套房為主。像是位於中山區林森北路399巷的「春暉新世界」排名第四名，主力即為套房，多為出租使用，且觀察交易明細，轉手房價漲多跌少，其他熱門社區「崇德隆盛新村」、「成功國宅」及「大直美堤花園」則為高CP值的軍國宅。
在新北市部分，「宏普AMAX-SOHO」、「希望城市」、「三芝熱帶嶼」、「陽光PARK」及「新巨蛋」為前五名熱門交易社區，除了「三芝熱帶嶼」以外，皆位蛋黃區，其中「希望城市」、「新巨蛋」皆為捷運宅，「宏普AMAX-SOHO」步行至機捷新莊副都心站僅230公尺，特別的是「三芝熱帶嶼」為新北市郊區，但今年前10月交易量已經達到80戶，攤開實價資料，發現交易總價落在100~250萬元內，平均單價約8.29萬元，為北台灣少見個位數單價即可買房之產品。 在地業者三芝不動產店長簡振飛指出，「三芝熱帶嶼」全案總戶數達1,155戶，有1、1+1、2、3房產品，主力總價帶為90~120萬元的1房產品，過去在預售時期訴求度假屋，但現在多為退休族自住或口袋較淺的首購族購入，「北台灣沒有這麼便宜的大樓了，而且現在建商較少到三芝開發，以目前平均9、10萬元單價行情，是買麵粉不是買麵包，現在營造成本都超過10萬元。」 桃園市前五名熱門社區分別為，「竹城表參道」、「鴻築PKONE」、「東驊飛飛想NO2」、「太平洋水鄉國際渡假村」及「中麗舍花園-悦軒」，不論在單總價，價格落差都很大，李奕農指出，唯一共同點是北桃園的熱度明顯高於南桃園，且從1字頭到3字頭單價、百萬總價至3千多萬產品都有。 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，桃園近期在六都中的表現相當亮眼，許多人看中桃園未來的發展以及建設陸續到位等因素，紛紛轉向的房市重鎮，而外來客群的移入潮與本地客的剛性需求，推升交易熱度，觀察熱門交易前五名社區，除了藝文特區的中豪宅建案以外，其餘在經國特區、中路特區、陽明公園一帶以及龍潭的休閒套房產品，多半是因為低單與低總兩大誘因，加上擁有便利的交通網絡優勢而吸引買盤。
而位於藝文特區新埔六街的「中麗舍花園-悦軒」總價落在3,000~3,800萬元，在低利時代、精華地段加持，中高總價產品買氣也相當暢旺。 新竹地區則由「晴空匯」、「國賓大悅」、「環球市」、「湛高峰」、「興富發巨人」分居前五名，江怡慧表示，近期精華區出現秒殺個案，紅單滿天，交易火熱，也反映在房價上，從實價登錄數字統計顯示，竹北市近5年房價都在2字頭的行情，穩定成長，高房價區甚至到3字頭以上，如高鐵特區，讓不少民眾轉往縣三重劃區，而熱門社區中有3個案子都在此區，關鍵在於相對高鐵特區較對低總價，其次勝利國中學區的優勢也是讓許多家長紛紛搶進的原因，加上區內陸續到位的建設也受到購屋客的肯定。 台中熱門產品出爐 屋齡極新極舊皆熱銷 台中部分，熱門社區屋齡相當兩極，新成屋相當受歡迎，中古屋的話屋齡超過20年以上的也頗受青睞，李奕農認為，主要是與新成屋的價差拉開的緣故，顯得CP值高。 住商不動產中區協理賴萬則指出，綜觀熱門社區多為中大型社區，而戶數多的案子在市場交易活絡時因為委售量大，自然成交多，此外，若扣掉屋齡3年的親家市政廣場，其他個案單價都在1字頭，顯見市場上仍以低價物件受到歡迎。至於「城市經典」、「廣三大時代」與「美麗殿」三案，雖然屋齡較老，但成交量都不錯，由於價格便宜，近期頗受包租公的喜愛。
台中重劃區眾多，但發展成熟的生活圈仍獲不少人喜愛，像是台中北屯區和西區，就是發展成熟且知名社區眾多的區域，西區擁 美術館、草悟綠園道，北屯區則享有好市多二店、捷運綠線和明星學區，都是具備完善生活機能的生活圈，更適合自住族群選擇。 台中市西區位處蛋黃區塊，享有台中美術館、勤美綠園道、草悟道，人文氣息濃厚，是台中發展成熟的生活區塊，距離第二市場、柳川、大魯閣商圈不遠，到台中車站也很近，未來還有三井LALAPORT將進駐，也可到北區的一中商圈、中友百貨，生活機能相當便利。 區內指標新案有西區首座危老都更「大通大美」，這也是北部建商大通地產首次來台中推案，該案位在台灣大道、五權路口，基地面積830坪，規劃地上22層地標建築，產品26∼38坪，雖是危老都更，但此案整合也超過10年，溝通30多位地主才完成。 現場專案經理尹新全表示，「大通大美」鄰近草悟道商圈，生活機能便利，捷運綠線也於日前開始試營運，帶動沿線發展動能，而此案鄰近未來捷運藍線B12站，只要經兩站就會到雙鐵交會的台中車站，經3站可到與捷運綠線串連的市府站，而捷運藍線預計採地下化方式興建，不影響住家景觀視野。
「大通大美」為銀級綠建築候選，主打38坪可設計3或3＋1房，室內坪效佳，社區規劃豐富休閒公設，配備防霾紗窗、醫療級自動感測恆溫衡濕吊隱式除濕機、零甲醛綠建材等，並設計有機造型的植森樹穴，打造綠化、自然的住家環境， 台中北屯區今年至今買賣移轉棟數始終高居台中之冠，11月移轉動數達932棟，北屯區也是近年建商競逐購地推案的熱門區域，包括機廠特區、11期、單元12，因捷運綠線、好市多二店加持，加上低密度開發，短短兩年房價上漲態勢猛烈，根據統計，土地價格從每坪26萬漲到每坪40萬，也間接推升預售建案價格。 而?子地區也因台74線利多，加上靠近大坑風景區、樹孝商圈，房價也跟著翻轉，近年新案已站上2字頭；而屬低密度開發的14期重劃區，地價也逐漸攀升，加上指標建商插旗搶進，包括國泰、寶輝、精銳、雙橡園等早已卡位，預估未來將成為新高價住宅聚落。 不過重劃區發展尚需一段時間，不少自住客偏愛市區機能，北屯市區新案「豐謙森立方」，鄰近東山路、北屯路商圈，區內有全聯、楓康、大買家等商場，也有新一點利黃昏市場可採買，距離新開幕的好市多北台中店僅6分鐘車程，附近還有舊社公園、南興公園，生活機能齊備。 現場專案經理蕭富祐表示，此案位在北屯路和大成巷口，2∼4房產品都有，滿足首購或換屋客群，並規劃宜居建築，設計大尺度的跳島陽台、垂直綠化，每戶都配有降板植栽，讓住戶享有綠意環境，而位處北屯市中心，也是區域難得新案。
好市多北台中店日前開幕，吸引眾多人潮。 鄰近太平市區 「陞霖太美」率覆率高 而在台中新光重劃區預售案「陞霖太美」，周圍有樹孝、中山和樹德商圈，中山路有多家銀行、星巴克和Uniqlo，附近有全聯、家樂福便利購、新光黃昏市場可採買，生活機能便利，也是鄰近市中心的好選擇。 該案基地面積廣達2600坪，是總太集團旗下的陞霖地產首發建案，規劃規劃20～37坪、2～3房產品，外觀規劃跳層陽台、垂直綠化，社區保留1500坪規劃生態池花園，整體綠覆率高，休閒公設也相當豐富，且戶戶邊間，多數戶別都享有前後陽台，採不二價銷售。
看好南科廠辦、房地產市場發展，將帶動預拌混凝土需求，國產建材（2504）指出，將投資3.83億元，買下台南仁德2,900坪土地，新建月產能5萬立方米、年產60萬立方米的新廠，預計2021年內完工投產。 隨著台積電在南科持續擴廠，帶動衛星廠跟進，加上台商回流效應發酵，以及就業人口所帶來的房地產建案增加，國產建材指出，國產今年以來，南部市場出貨占比，已經從之前的33％拉升到四成。 華邦電在路竹科投資三千億興建大型科技廠辦、日月光在楠梓工業區大量投資設廠、國巨也在大發工業區開始動工興建廠辦。國產指出，科技產業群聚效應，可望帶動更多科技產業投資建廠，巨量的混凝土需求，對國產在大台南、大高雄市場產能與市占率的增加，及營運與獲利提升，助益是非常巨大的。 國產樂觀指出，嘉義以南的南部市場需求特別好，比往年都強，且現階段只是發展起步階段，後續還會有強勁成長。 國產目前在全台一共有28個廠，一年生產預拌混凝土出貨量約640～650萬立方米；在仁德廠加入後，預估年出貨量將可超過700萬立方米，國內市占第一的地位更加穩固。
台中七期重劃區近來土地交易熱力四射！台灣房屋集團趨勢中心27日公布，七期今年迄今（27日止）土地交易總面積累計1.09萬坪，累計交易總金額250億元，較2015年39.2億倍增6.37倍，雙雙締造實價登錄以來史上新高。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐預估，今年台中七期全年的土地交易金額極可能飛躍300億大關，交易總面積亦可望突破1.2萬坪，樹立前所未有的歷史紀錄。 台中七期不僅土地交易總金額、總面積締造新猷，今年七期土地單價也再攀高峰。 台中知名建商聯聚建設日前以約28.6億購入聯聚瑞和大廈旁936.8坪精華地，換算單價超過300萬元，目前已過戶但實價尚未揭露，若將該筆交易納入計算，今年七期平均土地買賣單價將從目前229.2萬躍升逾235萬，超過2014年的232.8萬元，成為七期地價新高水位！交易總金額及總面積也將攀升至278.6億、1萬1,844.8坪，續寫歷史新高。
張旭嵐指出，今年七期土地交易不斷刷新紀錄，導因於「一個必然」及「一個偶然」因素。 一個必然是近年七期的豪宅與商辦受到台商及企業大力追捧，火熱市況激勵建商踴躍購地，甚至連北部建商都接連南下台中搶食大餅，遂掀起七期的購地大戰，帶動七期土地交易在2019、2020連續兩年改寫歷史紀錄。 至於一個偶然因素，則是達新工業位於台中市台灣大道舊廠2,593坪土地在第一季釋出，加上惠宇建設惠國段、鉅本建設惠民段、新力旺惠順段等逾900坪的大型基地轉手，一舉將今年七期的土地交易量拱上高點。此外，中悅建設8月豪擲26.78億購入惠國段土地外，永豐國際開發也在7月砸下17.88億買進市政北二路與河南路口南側的惠民段1,064坪精華地，都可看出今年建商積極卡位的企圖心。 台灣房屋七期惠文特許加盟店東陳裕方指出，七期經過逾二十年開發，土地資源愈來愈稀少，除非後續有建商將大型土地轉手，不然要再寫單年土地交易量上萬坪的機會不大。 未來建商獵地的目標也將從素地轉向鎖定土地持分大的餐廳、摩鐵、旅館及八大行業。
丹堤10月傳出以6570.4萬元，釋出69％股份給八方雲集，如今又被發現，丹堤名下位於利陽實業大樓的11樓辦公室，連同兩個車位，也在9月間以1億5430萬元賣給辦公室租賃業的阿法唐有限公司，價格創下實價以來該大樓新低，被外界認為有讓利轉現意味。 實價登錄顯示，丹堤9月將辦公室加上2個車位，一共222.55坪，以1億5430萬元賣出，若拆算車位價格，辦公室單價約74.1萬元左右。而利陽實業大樓在2018、2019各有一筆交易，單價分別為82萬元、84.4萬元，都和丹堤相差甚遠。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐對此表示，利陽實業大樓位於復興南路二段和和平東路口，近捷運科技大樓站，交通位置佳，雖然屋齡已超過30年，不過在目前商辦缺乏的情況下，應該還是有8字頭行情。 加上近年不少台商回流，整體租賃需求回溫、供給持續緊縮，這類市區捷運站旁的約兩百坪的商辦，若隔間小單位出租，或是規劃成分享辦公室，都能創造高坪效，頗有市場，因此吸引租賃業者接手。 而丹堤咖啡為台灣最早創立、歷史最久的在地連鎖咖啡店品牌，在台灣經營27年，目前有67家連鎖門市，目前名列國內第五大連鎖咖啡店。2006買入該辦公室，持有14年，9月賣出後，10月又釋股，連續處理資產。
美國五大科技巨擘蘋果、微軟、亞馬遜、臉書與谷歌母公司Alphabet，除了帶領美股走出3月的低點外，對房地產需求躥揚協助支撐商辦市場，並推升租金上漲。 根據商用不動產研究機構CoStar Group數據，蘋果、微軟、亞馬遜、臉書與Alphabet是科技業五大房地產所有人，合計擁有美國面積約5.89億平方英尺的房地產，約較10年前增加五倍。 五大科技巨頭名下的房地產超過紐約市所有商辦合計，或相當於220座帝國大廈。 Alphabet是五大科技巨頭的地產王，根據呈交證交會（SEC）的文件顯示，截至9月該公司擁有價值399億美元的建築物與土地，該數字不包括還在興建的房產。Alphabet持有的房地產遠遠高於10年前的40億美元。 此外，亞馬遜在2019年底時握有392億美元房地產，相較於2010年的10億美元出頭。 科技公司對房地產的需求激增，協助推動美國城鎮發展，不過亦引發租金上漲憂慮。
科技巨擘進駐通常會帶來大量的高薪員工，為城市增加房地產稅，提振當地零售、餐廳和其他行業。 雖然微軟、臉書與谷歌同意員工在疫情過後繼續在家辦公，但對倉庫、資料中心、零售門市，甚至是辦公空間的需求依然不墜。五大科技巨擘單單在2020年便將房地產面積提高逾25％，寫下過去10年來最快增幅。 美國科技巨擘對房地產需求激增，代表公司業務持續成長、手邊擁有充足的銀彈，以及新冠肺炎疫情造成商用房地產價格大跌。 科技大廠狂掃房地產亦反映這些企業在社群媒體、網路搜尋、線上廣告和電子商務領域的獨大勢力。在五大科技巨擘領軍之下，美股自3月的低點大幅反彈，五科技巨擘目前占標普500指數權重達26％。
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