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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
六都地政局昨（1）日公布11月房屋買賣移轉棟數共2.45萬棟，較10月增加12.9%，更較去年同期大增24.9%，合計六都前11月移轉量為22萬3,950棟，年增6.8%。業界預期，低利加上游資使房市熱呼呼，今年全台的移轉棟數可望站上32萬棟，創六年新高量。 據統計，11月台中市移轉量達5,191棟、台北市3,271棟，同創近五年（59個月）的單月新高；六都除了桃園、台南年增率僅9%、13.1%外，包括雙北市、台中市、高雄市年增率均二成起跳，又以台中增幅53.4%最多。 大家房屋企研室主任郎美囡表示，央行9月示警後，房市觀望氛圍一度升高，10月六都交易量萎縮一成，11月以來內政部打炒房動作加大，接連突襲案查紅單，但房市似乎馬照跑、舞照跳，10月壓抑的買氣在11月噴出。 郎美囡分析，雖然政府打房風聲不斷，但目前僅針對預售市場加以稽查，成屋市場尚無實際行動，市場資金充沛，推測民眾預期未來貸款條件可能不如今年理想，因此積極購屋。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，11月交易量增加，一方面除了市場買氣維持高檔外，11月地政機關工作天數較10月多，可辦理更多的案件，帶動移轉棟數增加。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市單月交易量創近五年高峰，以行政區來看，交易量由文山、萬華兩大蛋白區領銜，兩地有建案陸續交屋，加上部分高端買方在政府祭出房市管制政策前先行入手，才讓11月的買賣移轉棟數大躍進。 從台中來看，建商指出，台商回流與游資熱錢等因素，台中近月也有數件新案完工交屋，大量挹注移轉量。 除了11月移轉量台北、台中兩大都會區表現突出外，六都中新北市、高雄市交易量分別達6,047棟、3,740棟，年增率則各達19.7%、20.3%也有不錯表現。 曾敬德說，受惠國內控制得當，加上降息後房市快速回穩量增，帶動過去幾年的觀望買盤逐漸回籠，不僅第3季淡季不淡，第4季也維持傳統旺季的交易熱度。12月工作天數又比11月多，同時今年第四季買氣又維持在相對高檔，推估全年移轉棟數可望超過2014年的32萬598棟。
財政部轄下的八大行庫2021年也將積極以自家行舍或房產為觸媒，來推動、參與都更案及危老重建案，對行庫而言，除了配合政策，對於自家資產也有「加值」的效果，一方面可收活化資產之效，另一方面外界較少注意的，就是老行庫即使是以「地主」的身份來參與鄰近的都更案，也能發揮「鍍金」的效果。 像是旗下有270家分行，分行通路居全體國銀之冠的合庫，旗下不動產、房舍家大業大，自不用說，對於這些資產，合庫目前兵分兩路，除了旗下所擁有的整棟大樓，例如寶通大樓等，由合庫金旗下子公司自己出面作為實施者推動都更，另一方面，旗下部分分行的都更或危老重建案則不見得以自身作為主導者，而是以自家土地房舍來參與這些鄰近的都更或重建案。 即使是以自家土地參與，但之後合庫亦有可觀的「地利」實現，舉例來說，近來位於台北市南京東路與中山北路交接口的「元大晶華」大樓即將新落成，一樓也將由銀行駐點，這家銀行就是合作金庫，當初以地主的身份參與，也談妥一樓作為合庫的分行行舍，對合庫而言，在參與都更案之後，未來新分行行舍能進駐美侖美奐、氣派的新大樓，除了保有原先土地的區位優勢之外，未來光是樓上住戶的生意就作不完了，還有助於開發新客源。
11月各都買賣移轉，目前已有台北、桃園、台中、台南及高雄公布，台中市5,191棟、台北市3,271棟，同創59個月以來單月新高，其它三都表現也不俗，11月交易同步上揚。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，雖然政府打房風聲不斷，10月份交易也反應出觀望心理，但政府目前強化稽查預售市場，成屋市場尚無實際政策，然而市場資金充沛，推測民眾預期未來稅制、貸款條件不如今年理想，因此積極購屋。 綜觀五都11月份買賣移轉棟數，台北市3,271棟，月增21.2%、年增36.5%，桃園市4,277棟，月增22.7%、年增9.0%，台中市5,191棟，月增4.7%、年增53.4%，台南市2,068棟，月增11.2%、年增13.1%，高雄市3,740棟，月增16.0%、年增20.3%。郎美囡表示，從五都交易量顯示，政府拋出打房議題後買氣不衰反熱，台北及台中都創房地合一上路以來單月新高，台北市雖然房價高，不過高端買方購買力強，在政府祭出房市管制政策前先行入手，而桃園、台中有建設議題，尤其台中市各重劃區話題不斷，綠線通車效益推升買氣，單月交易量創新高，至於台南及高雄受惠企業進駐、廣設廠辦的就業利多，無論自用或置產的交易皆穩定走揚。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，市場資金湧現，也讓不動產市場交易穩中求進，不過綜觀未來，低利之外，價格仍是關鍵，若短期價格漲太兇，買盤也會因此受到影響。
新北市府積極發展八里，今年釋出台北港4塊基地招商，已經全數標出，總投資金額達30億元，輝達玻璃將興建玻璃加工場，新竹物流也要投入規劃海運快遞，將創造760個就業機會。屋比房屋總監陳傑鳴表示，雖政府引進不少產業進駐，但八里缺乏民生建設基礎，大眾交通系統不足，短期仍難吸引民眾定居，重劃區空屋比率偏高。 八里是新北市重要的國際商港城市，鄰近雙空港、雙海港，對內還有串北北基聯產業圈的區位優勢，市府盼將八里規畫成海空物流及生產製造的軸心城市。 新北市經發局繼4月將台北港特定區第二種產業專用區多達5000平方公尺的A區招標出去後，現在又成功將B、C、D區共19020平方公尺的土地招標出去，得標者為台灣物流領導品牌之一的新竹物流公司。 新北市經發局長何怡明指出，這次新竹物流得標後，不只能降低台北港貨運的成本，同時還可發展無接觸經濟，也盼新竹物流未來能帶領台北港往智慧物流、智慧製造等方面轉型，打造成新的產業園區。
知名的老字號豪宅精品建商忠泰建設大動作布局兩大新領域，其中，首度跨足商場的「NOKE忠泰樂生活」，預計2022年在大直開幕；此外，看好2021年房市，也將首次揮軍「豪辦」市場，在大直推出每坪均價100萬元以上的頂級辦公大樓。 忠泰集團董事長李忠義1日宣布，籌備三年的忠泰第一個商場「NOKE忠泰樂生活」，總營業面積約6,500坪，預計2022年在大直開幕，該商場規模不大、但以滿足在地「每日生活」需求為主，像是國際精品類非每日生活並不在考量之列，未來更將與台灣蔦屋書店結合創造出非典型商業模式。 他指出，忠泰開出首家非典型商場是必要的拼圖，目前忠泰在大直還有五塊地，不排除規劃第二家商場，且同步在台中亦積極評估下一個商場。 忠泰商場開發營運長郭大睿表示，目前招商率逾四成，預計規劃物販比44％、餐飲三成、娛樂18％等，以目前大直商圈擁有在地居住人口33萬、內科工作人口20萬來說，至少有105億零售消費產值，目標年營業額15～20億元，預計八年後可回本。
此外，忠泰建設總經理瞿世泉表示，看好明年房市，忠泰建設2021年將首度揮軍「豪辦」市場，該基地位於華固建設「國票金控大樓」正後方，占地面積1,900坪，目前總銷尚未確定，但每坪確定會站上100萬元以上，為忠泰首度跨足「豪辦」市場的作品。 瞿世泉說，忠泰建設自1988年創辦來，陸續在大直推案20多筆，住戶累積已上千戶，目前土地存量還有數筆，會陸續開發，其中位於敬業三路、樂群三路的商業區核心土地，已動工開發「NOKE忠泰新生活」商場大樓，另外還有兩筆辦公大樓預定地，也是未來的開發重點。 預期2021年房市依然樂觀，瞿世泉表示，忠泰建設計畫12月底推出桃園近經國特區的12億元新案，明年還將在台北市重點推案，包括敦化北路原本為「全錄大樓」的永沛開發合建案「衍見築」，總銷約60億元，由永沛和忠泰建設合建，每坪開價可望上看200萬元。 另外，忠泰建設還計畫推出林森北路近民生東路合建案「忠泰向光」，可分回總銷約10億元，還規劃推出木柵案約40億元，總計全年推案量至少百億元以上。
各大行庫內部已完成2021年所要推動都更及危老重建案的盤點，各行庫以自有行舍所參與的都更面積就已接近6千坪，若再計入其他與八大行庫共襄盛舉的民間地主及開發商，明年以八大行庫自有行舍為觸媒所發動的都更及危老重建案，將上看萬坪。 目前都更實施及危老重建面積最大的首推合庫。合庫2021年已確定七件，包括京東宿舍、寶通大樓、圓山分行、南京東路分行、中崙畸零地、板橋分行、新莊分行等行舍及不動產入列，其中寶通、板橋、新莊三案，合庫自身為主導者，倘若合計其他地主與開發商所持有的面積，合計相關的都更及危老重建總地坪已超過3,260坪，合庫自家行舍所參與的面積為1,431坪。
土銀、台企銀分別以八件為全體行庫件數最多。台企銀的總面積亦高達1,258.64坪，為全體行庫自有行舍參與都更或危老重建面積第二大；根據台企銀內部最新統計，明年包括重慶南路的舊總行大樓、北投行訓所、以及信用卡部大樓這些總行部室大樓。 土銀明年在配合都更案方面，則全以自有行舍參與鄰近地區所發起的都更案，本身並非主導者，其中七案位於台北市，包括台北市杭州南路、大安路、泰順街等三處的員工宿舍、及同樣位於杭州南路上的閒置倉庫，和信義路、四維路、木柵興隆路等地段，一件為位於高雄市前金區五福三路的中山分行，總坪數約664坪。 台銀自有行舍參與都更的面積則與土銀旗鼓相當，不同之處在於區位。台銀明年將推動三個都更案，且只有一處位於台北南門，另外都在外縣市，其中馬祖分行還位於離島，也將是八大行庫第一家針對離島地區提出都更實施的行庫。
法務部行政執行署桃園分署1日舉行「123聯合拍賣會」，雖然下著陰雨，但未影響買氣，最受矚目的中悅21樓70坪商辦，以3650萬8800元賣出，連同300坪補習班、大溪土地等物件，共為國庫進帳9019萬元。 桃園分署1日進行今年最後一檔的「123聯合拍賣會」，雖然天氣又濕又冷，但絲毫不影響現場的買氣，投標的民眾擠滿桃園分署外的騎樓開放空間。
最受矚目的物件當屬位於桃園藝文特區的中悅環球企業總部大樓第21樓，約70坪的商辦空間，屋齡10年，大坪數、高樓層，視野極佳，今為第2次拍賣，投標前一小時，就有買家到場詢問投標相關事宜，一共吸引7組買家到場投標，最後幸運兒以3650萬8800元得標，高出底價570萬元。 位在桃園區三民路3段的「富國天廈」社區，其中2樓的建物，面積將近300坪，現為「張明文理短期補習班」使用中，今日為第3次拍賣，最終以4792萬1000元高價拍定，高出底價342萬元。 時值防疫期間，桃園分署也鼓勵民眾使用通訊投標，位於桃園市大溪區隆德段996地號土地，就有投標者以通訊投標的方式投標，不必出遠門就可以輕鬆搞定，也順利以576萬6000元得標，桃園分署呼籲只要在規定期限內寄到指定之郵局信箱即可。 配合中央流行疫情指揮中心12月1日啟動之「秋冬防疫專案」，凡是至桃園分署洽公、參與拍變賣的民眾，均要戴口罩。桃園分署每月第1週、星期二、下午3時，均定期舉辦「123聯合拍賣活動」，更多的詳細資訊，歡迎民眾至桃園分署的官網及臉書獲取相關訊息。
從2018年起中美貿易戰開打，至今持續延燒，再加上今年新冠疫情肆虐，影響到企業營運方針，從原本低成本導向，轉變為低風險考量，不少長年在外工作的台商選擇帶著大筆資金回到國內，並開始尋覓合適的商辦設立據點，造成北中南各地商辦市場漸趨熱絡。傳統思維裡，如果想做生意「就要找一家好店面，才有生意上門」，但隨著商業模式轉變，多數店家轉戰電商平台，經營起線上店鋪，實體店面需求下降，但無論是接洽廠商、聯繫買家或是服務客戶，總要為員工開闢一個空間來辦公，因此商業辦公室的需求量近年不減反增。建商嗅到這股熱潮帶來的商機，推出商辦建案，搶食辦公室市場大餅。 這次台商回流所帶來的台商群聚效應是驚人的，它串起了整合土地、租賃辦公室，以及購買豪宅一條完整的需求鏈，布局地點已不再侷限於台北與台中，南部的高雄前景看好，當地商辦市場正逐漸抬頭。不過，對比台北與台中，高雄在商辦等級上產生較明顯的落差，由於台北有信義計畫區，台中有七期重劃區，區域內皆有格局氣派的A級商辦，因此租金均破千，台北則逼近三千大關，高雄則多屬C級商辦，平均租金則約一千，企業為顧及門面，多將總部或智庫中心設置在台北與台中，形成重北輕南的現象，往後若高雄推出A級商辦建案，會考慮高雄設置分公司。
過去高雄產業給人的印象，多以石化、鋼鐵、金屬等重工業為主，近年來全球供應鏈重組，為了吸引台商回流、外商進駐設廠，高雄正力拚產業轉型，仁武產業園區與橋頭科學園區，讓當地蛻變為高科技產業重鎮，未來也將有媒體、遊戲等高附加價值產業進駐，但高雄多為C級商辦，普遍有動線不佳、氣勢不足與空間過小等缺點，在A級商辦數量不足的情況下，當地企業苦無更換商辦的機會。京城集團為了讓企業主有更多優質商辦可以選擇，特地選在農16精華地段，推出總銷65億，外觀氣派的A級商辦—「京城Park Tower」，已吸引許多企業主的關注，詢問進駐細節。 上揚國際建築團隊高雄營業三處總經理黃惠玲表示，「京城Park Tower」位在農16特區精華地段，在捷運凹子底站加持下，交通十分便利，周遭有H2O飯店、巨蛋百貨帶動商圈發展，也坐落在龍華國小、明華國中等優質學區內，吸引高素質客戶關注，更提出CPBD概念，讓中心商業區不只是中心商業區，更有68,000坪農16森林公園的開闊視野，大片公園綠海為「京城Park Tower」帶來宜人的無價景觀。該筆建案外觀採用水氣泡瀑布造型，傳達生生不息的意象，並且用龍麟造型設計大廳，讓客戶一進門就感受到華麗雄偉的視覺震撼，全棟樓高32層、地下6層，10樓以下為680坪，10樓以上則為550坪，目前開價將上看40萬，預計在114年完工。 現在企業主在尋找商辦時已有新思維，期望「住商分離」，並注重辦公室門面，以及商辦內部格局。京城集團考量到高雄需要國際級商辦，提供給企業主更多的選擇，於是著手進行「農16K計劃」，期望改造商辦，提升至豪宅的境界。整個計劃的規模將有如內湖科學園區，預期將吸引有國際級視野，企圖將事業推展至全球的企業主前來入駐。
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