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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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行政院打炒房動起來，國發會今（3）日將於行政院會報告「健全房地產市場九方案」，整合內政部、央行、金管會、財政部等部會，提出整合不動產金融與政策市場等面向指標、強化預售屋稽查、加速實價登錄修法、加強查核不動產交易所得等。 行政院表示，在國內經濟表現不錯的情況下，最近投資回台，會帶動國內房地產景氣熱絡，但社會大眾也擔心，熱錢回台是否也會帶動炒房，因此將於今日院會提出「健全房地產市場方案」，由國發會綜整內政部、央行、金管會、財政部的具體作為。 這九大方案包括，第一、必須整合不動產金融、政策、市場等面向指標，健全不動產市場診斷體系，才能掌握市場發展與動向。第二、強化預售屋稽查，包括成立跨部會預售屋聯合管理小組，以及聯合稽查建管、稅捐等。 第三、加速實價登錄修法；第四、加強查核不動產交易所得，建立內政部與財政部通報機制，透過查稅與資金流向，加強稽查預售屋與紅單交易所得。
國發會表示，再者，必須減少個人利用不動產規避稅負的空間，因此包含第五、防杜個人藉由公司規避不動產稅負；第六、修正住家房屋現值免徵標準，避免透過分割房屋規避稅負。 國發會表示，另外，也必須防止房市資金氾濫，所以包含第七、適時採行選擇性信用管制；第八、控管銀行授信風險；第九、強化不動產業務風險管理與金融檢查。國發會表示，「健全房地產市場方案」將提出短期立即實施可行的作為，以及中長期的方案。 為管理預售屋紅單交易亂象，財政部長蘇建榮昨日於立法院表示，財政部朝國稅局稽查及加強綜所稅查核因應，其中國稅局12月開始已啟動三大打炒房專案查核，包括個人不動產、個人投資公司以及境外資金回台運用，全面抑制炒房。
賦稅署署長許慈美昨日表示，國稅局共有三大專案計畫，是針對個人不動產相關所得專案查核計畫，不限於預售屋，包括各種不動產交易所得，甚至租賃所得等，都會列為查核範圍。 第二是營利事業不動產交易專案查核計畫，主要鎖定個人利用投資公司炒房，以規避個人房地合一重稅；第三則是針對境外資金專法的5%自由運動資金追蹤控管計畫，對於藉專法匯回資金，若投入房市，國稅局也將追回稅款。 許慈美表示，不只是針對今年內交易，只要是還在核課期間，國稅局都可以查核。她強調，政府跨部會合作，是希望抑制特定區域房價不正常上漲情形，促使房市健全。
新北市地政局昨公布11月房市交易移轉棟數，較10月增幅達9%，以新店區、五股區及板橋區最多；基隆市也公布最近一期的都市地區地價指數，比上一期地價總體上漲0.4%，全市各區都漲，以鄰近新北汐止的七堵漲最多。 新北市地政局指出，11月房市交易移轉棟數共計6047棟，較10月增加498棟，增加幅度9%，以新店、五股、板橋增加最多，其中新店因行政園區完工，周邊新成屋移轉棟數大幅增加，房市最熱。 地政局地價科長歐彥熙表示，新店11月的新成屋移轉棟數為201棟，128棟移轉集中在剛落成的新店行政園區周邊，比例超過6成。 住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，時至傳統第4季旺季，買氣原本就好，加上現階段貸款成數佳，也讓買方勇敢進場。新店與板橋近幾年推案多，又逢年底交屋潮，交易量會加溫。
徐佳馨說，新店行政園區周邊都更話題多，商圈產品多元，2年內的大樓每坪房價在65至75萬之間，但也有中華路上4字頭的公寓，與新坡一街的3字頭電梯大樓，提供不少選擇，該商圈生活機能也不俗，是房市活絡的重要因素。 基隆市最新都市地區地價指數比上期上漲0.4%。房仲黃博源指出，都市地區地價指數是地政相關從業人員估價調整的重要依據，也是民眾買房可參考指標之一，7個行政區上漲，代表民眾正面看待未來房市行情。 七堵漲最多的原因，黃博源分析，是因七堵和汐止是共同生活圈，地理位置接近，很多七堵人去汐止消費，「汐止漲七堵就會漲」，加上目前基隆捷運、北五堵研發新鎮計畫的討論很熱，未來令人期待。目前七堵新成屋每坪25萬元以上，2、3年前只有17、18萬元。 基隆市地政處長蘇昱彰說，基隆市這幾年公共建設發展，交通更方便，城際公車也提供便利性，未來捷運會暢通，因此大家預期基隆未來是會發展、地價會上漲的城市。
高雄地政局將在12月16日，進行今年最後一次土地標售作業，此次總共只推出八個標案，總底價約12.4億元，其中，第93期重劃區，高雄地政局取回的抵費地首次標售2,160坪，每坪底價約30.41萬元，由於面積大又方正，距離高雄捷運橘線鳳山國中站只有800公尺，加上又位處高雄的房市熱區鳳山，標售動態成為矚目焦點。 高雄市府地政局長陳冠福2日主持記者會，公布109年度第四季開發區土地標售情形，將推出八標9筆建地，12月16日開標，合計總底價12億4,049萬元。 陳冠福表示，第93期重劃區原為國軍眷村，緊鄰國定古蹟、「原日本海軍鳳山無線電信所」，高市府為了保存古蹟，同時活化眷村遷移後土地，以重劃方式整體開發，新闢住宅區、道路、公園及停車場，使該區具有歷史文化內涵與綠色休閒特色，生活機能更加健全。 他說，高雄地政局市地重劃第93期之後，總共取回4,300多坪建地，地政局首次推出一筆大面積土地、約2,160坪，地形方整，雙面臨路，利於規劃興建景觀大樓，附近有市場、學校、公園及大東文化園區，距捷運大東站、鳳山國中站及鳳山火車站，都只有數分鐘車程，交通四通八達，因土地稀少性及區位條件絕佳，勢必成為投資人追逐焦點。
高雄地政局土地處分科長郭陽春指出，此次土地標售另有其它熱區，其中，第三季土地標售吸引眾多標單搶標的第77期重劃區，此次再推出二個標案，一筆面積約526坪，每坪底價約34.04萬元，適合商業使用，另一筆面積107坪，每坪29.09萬元，自用投資皆可。 他說，高雄大學區段徵收區，屬於北高雄優質文教特區，吸引投資人進駐，此次再推出二標2筆土地，其中一筆屬於「商三」土地，面積約639坪，位於大學26街，近高雄大學正門及萬坪藍田公園，適合興建優質住宅大樓，每坪底價約35.04萬元；另一筆「住三」用地，面積約379坪，近高雄大學及中山高中，每坪底價約26.44萬元。
近期柯市府再拋工業宅整頓議題，瞄準學區設籍，而觀察天母知名高價工業宅「萬象之都」，今年又見近單價百萬的交易戶，位於13樓戶在今年5月以1570萬元成交，單價達到98.6萬元，與百萬一步之遙，更值得注意的是，其賣方在今年初以1,500萬入手，短期三個月轉手就獲利70萬，更添社區身價。 「買對房帶你上天堂」，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，13樓戶在今年短期交易，粗略概算其需被課徵的房地合一稅45%，來到31.5萬，若完全不算可扣除的成本，三個月轉手仍有近40萬的獲利。 陳炳辰提及，不少銀行認為工業宅是具備風險房產，不輕易貸款，工業宅的價格也會低於區域行情，但因為低總價，位於工業區也有不少工作收租族群，出租投報率都會很高，不少投資族群趨之若鶩，甚至要是地段不錯，如「萬象之都」曾攀上百萬單價價碼，而像是竹圍也有如「南加州」一類的工業宅，單價都在35~40萬元，以在地來說價位並不低，都可見此產品在投資市場並不孤單。
不過觀察近年此社區的交易，倒可發現賺賠互見的情況，同樣在今年交易的12樓戶大賠了138萬，去年也有13樓戶賠售100萬，前年卻又有2筆交易獲利百萬，陳炳辰分析，該社區戶數多達363戶，目前單價行情可來到8、9字頭，自然在於天母SOGO、捷運芝山站等黃金生活圈，租金價碼在單坪2000-2500元，換算投報率可達2.5%~3%，可見購買價值，而買在8字頭者多還有賺價差空間，9字頭則稍有風險。 陳炳辰說，工業宅本有貸款不易，以及屋內管線與空間設計不符合居住使用，重新規劃卻又違法法令規定，甚至會遭到拆除，且違法將工業區土地拿來當住宅也會遭罰，而政府近年以住戶變更為營業用稅率3%，不得使用1.2%自住房屋稅率，則可就地合法，但現況是否因此確切變更倒也無法知曉，都是購置工業宅需注意的地方。 至於此次工業宅整頓以禁止設學籍為主，陳炳辰認為，將讓有意租賃、購置的父母，以及出租方感到煩惱，少了這部分的租賃與買屋族群確實有機會讓工業宅走上降溫的第一步，若法令嚴格執行，或再進一步規範，不無改善工業宅違法使用的現況。
潤泰新（9945）近幾年積極耕耘商用不動產和轉投資事業，陸續開花結果，其中開發規模最大、甚至可能超越台北101的「南港之心」公辦都更複合式開發大案，預計2025年完工落成，潤泰新將分回住宅部分，法人預期潤泰新未來十年業績將無虞。 潤泰新表示，明年規劃推出新案包括臥龍街都更案、青田街案、犁和段都更案、南港玉成段大案等。接下來壓軸是「南港之心」公辦都更大案，投資至少300億元、未來完工之後總價值將上看700億元，預計2025年完工落成。 潤泰新目前持股不少子公司和轉投資公司，包括透過潤成控股再轉投資南山人壽的綜合持股約25.03％、直接持股南山人壽則約0.23％；另外對潤弘精密（2597）持股約40％、持股潤泰精材（8463）約26％、持股潤泰全（2915）約12％、持股日友環保（8341）約26％等。 今年潤泰新最大的獲利動能是南山人壽，累計前三季就挹注81億元獲利，超越歷年全年的貢獻度；不過由於所得稅就高達15億元，使得前三季稅後淨利為81.97億元，EPS為5.63元。
潤泰新今年主要是靠松濤苑、潤泰京采、潤泰峰盛、潤泰敦峰等新成屋來銷售入帳；展望2021年，潤泰峰匯將完工交屋；2022年潤泰鼎峰、潤泰文樺、犁和段都更案、青田街案等四案，也將完工交屋；2023年將有三筆新案完工交屋。 2024年南港玉成段將完工，加上三重站捷運聯開案、北投軟橋段、南海段公辦都更，將有四大案完工交屋入帳；進入2025年，則有壓軸大案「南港之心」公辦都更案，完工交屋，屆時業績將可望大爆發；2026年則有北投大同街案完工交屋。 潤泰新表示，另外正開發、整合中的土地，都集中在台北市，累計可售坪數達1.7萬坪，整合進度約75％。未來十年，業績來源無虞。 潤泰新重點開發案「南港之心」，估計可創造價值將高達700億元；據悉，潤泰新未來將分回住宅部分，可售戶數約1,000～1,200戶，加計停車位，市場預期，未來總銷至少將達300多億元。
燁輝（2023）為活化土地資產，再出售屏南工業區僅存的一筆1.34萬多坪土地，每坪售價5.19萬多元，總交易金額6.99億元，預估處分利益5.38億，每股貢獻度約0.28元，預計明年第一季入帳。燁輝若加上之前處分的多筆土地獲利近8億元，累計獲得的土地處分利益近15億，每股貢獻度達0.7元。
聯合報商辦改建豪宅推案「聯合大於」出現實價首次單戶二度交易，23樓戶9月以2.25億元、每坪220.5萬元出售，該戶前一手屋主為歌手張清芳前夫宋學仁所屬的新全資產管理公司，同戶二次買賣價格增值近千萬元，再次出售還創下社區第三高價，反映信義區豪宅逐步去化下，供給日趨稀有，價格穩步上升。 據最新實價登錄、謄本資訊顯示，新全資產管理在今年3月買進「聯合大於」23樓戶後，6月賣回給聯合報，但聯合報很快就找到新買主出售，比對二次交易價格增加近千萬元，相當於一坪增值近8萬元。 據了解，張清芳在6月以合計約4.5億元買下該戶樓下22樓雙併二戶，外界推測，宋持有短短三個月即賣回給建商，可能是退掉23樓戶，再加購買22樓其中一戶給前妻。 聯合報舊商辦改建的大樓，包括純住宅、樓高24層的「聯合大哲」，與樓高30層、19樓以下為商辦、21樓以上為住宅的「聯合大於」，包括國泰金控董事長蔡宏圖、環泥侯家等，都是買主。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，以上兩案去年完工揭露實價以來，「聯合大哲」單價約在每坪170～213萬元；基地規模較大的「聯合大於」單價約在每坪206～229萬元，每戶交易單價均站穩200萬元，是台北豪宅中少數全數交易都能站上每坪200萬的豪宅社區。 從交易價格來看，聯合大於從交屋之後身價續漲，一年間增值近千萬元，顯見老商辦轉型豪宅，具市場吸金力。從中美貿易戰後，台商掀起回流潮，加上今年疫情後資金湧現，不動產還是高資產族眼裡最穩定的投資，逐著信義區新豪宅逐一去化，供給稀有，身價看漲。
雖然嘴裡喊缺工，但建商的手腳可沒停，前仆後繼搶買土地，先把庫存量墊上來，進可攻退可守，等待適當時機推案。 今年屬於相對平靜無波的仁武土地，今年7月，天玉集團旗下樹藤建設，讓水面掀起大漣漪。根據實價登錄揭露，樹藤建設花了8億元，買下仁武區八德段2379.3坪土地，換算單價每坪34萬元，創下仁武區近10年土地最高單價，該地周遭都是透天，旁邊緊鄰的是祥傑建設15年前的寬體別墅「橘鄉」，當年土地價格一坪不到10萬元。
而今，土地一坪34萬，如果以該地住三加住四的使用強度推算，不可能蓋透天，只會朝大樓規劃。天玉集團表示，初步規劃首購首換宅，22至37坪，預計2022年動工，2026年完工，會完工再銷售，六年後要賣一坪20萬元應該不是太困難的事。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，該地原本是地主出租給幾家小型鐵皮屋工廠，有多筆地號，樹藤建設經整合後，共計2379.3坪，加上鄰八德南路，位於仁武八卦寮成熟的商圈內，生活機能、交通動線都非常好。 該區段靠近愛河上游有多個大樓案準備進場銷售，其中，多城國際結構中預售個案「多城市」，先推第一期，以多城國際精工建築的口碑，以及基地坐北朝南的優勢，開價站上20萬元是可預見的價格。
繼投資燙金地段廢墟「芝麻酒店」、靈異社區「錦新大樓」後，新北市前議員李婉鈺父親林志郎再度出手，以法人元鈺投資顧問名義砸1.75億元買下北市中山區農安街42年舊樓的3、7樓。進一步查詢地址，買下的樓層正好是「采舍精品旅館」。 根據內政部實價網最新揭露資訊，該舊樓為「利園大樓」，是1979年4月興建完成，為地上10層，10月，元鈺投顧買進該舊樓的3、7樓，坪數約434.44坪，拆算每坪單價約40.28萬元，循著地址查詢，該兩樓層為「采舍精品旅館」，房間數50間。 進一步查詢商業司商工登記資料查詢系統，元鈺投顧負責人為張姓自然人，董事分別為林姓、李姓自然人，監察人則是唯特高租賃有限公司，其負責人為林志郎，也就是李婉鈺父親，該監察人也是元鈺投故持股比率最高的法人。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，利園社區超過100個戶，1、2樓就是知名的上乘三井日本料理，近期中高樓層套房成交單價約每坪55至60萬元，近雙城街、晴光市場、林森北路，是極富盛名的觀光、餐飲、娛樂商圈，往往成為投資、置產客的最愛。
黃舒衛分析，受疫情影響，觀光客銳減，尤其日客不來、日企縮編都直接衝擊中山區的零售、服務業，尤其KTV大火之後的停業、裝修，讓商圈暫時黯淡，都是產業、物業重新洗牌的關鍵。 林志郎專挑爭議、重建價值高的舊樓 房地產業者指出，攤開林志郎的房地產布局，主要鎖定話題較高的資產，包括北市信義路四段上「芝麻酒店」（又稱芝麻大廈），以及有靈異社區稱號的「錦新大樓」。 十多年前，林志郎以世仁營造負責人名義針對芝麻酒店進行整合收購，並將部分產權登記在女兒林益如名下，不過，2012年12月時，林志郎收購的產權遭到法拍，其中13、14樓一拍底價7億元，但拍賣前夕撤拍，隔年，13、14樓便信託到吉美建設名下。 除芝麻酒店外，10多年前，林志郎也看中北市靈異社區「錦新大樓」重建後的增值空間，便陸續以元鈺投顧名義買進至少9戶套房以及地下樓層，當時李婉鈺曾表示，其實她們家族從10年多前開始整合該靈異大樓，計畫整棟買下後改裝成背包客旅館，但整合過程不順利，最終仍無奈讓資產流入法拍市場。 寬頻房訊表示，錦新大樓曾發生火災，也有致死傷，也有漏水等情形，元鈺投顧資產遭到法拍主要是落在2017、2018年。
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