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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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根據內政部最新統計資料，今年前十個月住宅開工量達到10.78萬戶，相較去年同期年增16.1%，創下統計以來新高紀錄。單看10月的表現，六都開工量呈現漲跌互見，但合計六都單月開工量達9,566戶，相較去年同期年增28%。 累計前十個月統計，六都中台南市前十月開工量近1萬戶，年增50.2%最多，其次是桃園市1.56萬戶，年增21.7%，其餘四都也都在一成至兩成間。不動產業者分析，今年房市交易熱絡，建商對於市況具信心，推升今年開工量攀至高峰。 大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，今年初房市雖然受新冠肺炎疫情影響略有壓抑，惟疫情趨緩交易量立即提升，且市場資金動能強、利率低，市場普遍看好不動產發展，因此市場供給量大幅增加。 根據統計資料顯示，單看10月的表現，六都開工量呈漲跌互見，但合計六都單月開工量達9,566戶，相較去年同期年增28%，其中僅新北年減逾三成，主要是去年基期較高所致，其餘皆有明顯的年增表現。
至於今年前十月全台開工量來到10.78萬戶大關，較去年同期9.28萬戶增16.1%，更創下統計以來的同期新高。 其中，今年前十月六都開工量中，台南市年增五成來到近一萬戶，居六都之冠，其次是桃園市開工量達1.56萬戶，年增21.7%，台中市開工量也來到2.49萬戶，量體六都最大，台北市則攀升至8,325戶，雙雙年增約17%，新北市開工量則是落在1.75萬戶，年增約14%，高雄市開工量也有1.5萬戶，年增一成的佳績。 以今年開工量成長幅度來看，台南、桃園、台中等地皆明顯成長。郎美囡分析，今年台商及海外資金回台，大幅提升不動產市場熱度，台南市今年議題相當鋒健，科技大廠進駐園區帶動就業機會，產業面的話題深具吸引力，即使房價一路走升，但相較於其他五都價格仍低，預期還有成長空間，因此自用及投資置產的購屋意願高，強化建商信心，開工量躍升五成。
蔡政府近期頻頻宣示打房決心，其中一項政策就是要管理預售屋紅單交易。內政部正進行《平均地權條例》修法，將從三大面向管理建商、代銷、投機客之間的紅單交易，未來預售屋仍可預購，但是紅單將不得交易。 內政部近期將對《平均地權條例》進行兩階段修法，先在本會期將實價登錄2.0相關修法送入立法院，未來實價登錄將揭露到每個門牌，預售屋也要在30日內登錄。 接著，再次增修《平均地權條例》，同步管理建商和代銷業者紅單交易，因原本代銷業是由《不動產經紀業管理條例》管理，但這管不到透過紅單交易炒熱房市的建商，因此透過增修《平均地權條例》進行多面向管理，把建商、代銷都納管。 據悉，增修《平均地權條例》將從三大面向來管理紅單交易：一、明確規範紅單內容，註明哪一戶、買賣雙方是誰、價金、車位等。二、取消建商簽紅單後保留出售或反悔的權利，保障承買人。三、仍可預購房屋，但禁止紅單流通、禁止轉售，避免投機炒作的空間。
內政部立場是，預購房屋和維持合約審閱期是可以的，但不能藉此炒作預售屋，要加強查緝與管理。有案例是只花2萬元就買紅單，然後加價出售，賣不出去就退掉，幾乎零成本炒作。 內政部近期實施2波聯合查緝，全台共查44案，其中31案有紅單交易行為，比例很高。有一案是還未取得建照就賣紅單，已依《公寓大廈管理條例》予以開罰。稽查過程中，有建商就表明態度，跟承買人約定，禁止紅單再轉售，因轉賣就有投機的空間。 另中南部也有建商賣出紅單後，看到房子熱銷，就取消價錢較低紅單，導致承買人權益受損，這也是本次修法管理的項目之一。 樂居網站創辦人李奕農指出，會有紅單交易大都是特定代銷公司或建商與投機客配合，短期來看，將灰色地帶紅單交易納管後，就能避免少部分違法行為影響房市。中長期作法，也可考慮直接取消預售制度，可大幅降低炒房亂象，因真正想要買房子自住的民眾，會直接買成屋，而不是買預售屋。
遏止炒房，行政院健全房市方案最後殺手鐧將祭出限制私法人購買住宅，引發不動產市場高度關注。內政部正研議修正「平均地權條例」，新增私法人購買住宅核准制度，據悉，初步構想私法人購買住宅必須符合作為長期出租經營、員工宿舍、都更危老重建和經中央主管機關核准項目等四大用途，才會核准。 所謂私法人包含：一般公司、財團法人、社團法人、公益法人等，僅排除中央、地方政府、行政法人、農田水利會等公法人。未來一旦實施私法人購買住宅核准制度，對於抑制高房價將具最大殺傷力，已被行政院列為「最後一張王牌」。 抑制高房價，不少民間團體、在野黨立委呼籲政府祭出囤房稅，財長蘇建榮允諾一、二年內提出房屋稅率調整方案。除囤房稅外，跨部會研擬的健全房市方案中，最後關頭將中長期措施納入「建立私法人購買住宅核准制度」，引發不動產市場議論。
知情官員表示，政府現階段是「打炒房」，預售屋漲勢明顯，已鎖定紅單交易，個人炒房常藉設立公司或股權移轉，規避不動產交易稅負；短期措施，將修法恢復個人未上市櫃股票交易納入最低稅負，「堵住漏洞」。但針對私法人投資炒作房市卻無規範限制，何況私法人炒作房市較個人為甚、影響更大，因此，決定建立私法人購買住宅核准制度。 內政部政次花敬群指出，房屋是用來住的，不是投資商品，用來炒作的，因此私法人購買住宅要有正當性，例如作為長期出租經營、員工宿舍、都更危老重建，或經中央主管機關核准項目，目前是初步構想，仍待進一步研議。 花敬群說，此一制度是參考「農業發展條例」第33條私法人不得承受耕地規定而來。
未來一旦通過修法，就會進一步訂定私法人購買住宅相關辦法，私法人購買住宅時必須提出申請，符合規定就核准，相關細節仍待進一步研議。 不過，花敬群強調，打炒房是否要用「這麼強的工具」，端視房市後續發展狀況而定，政府會定期檢視房市走勢，內政部也會做好準備，「最後再出手」、「精準出擊」。他說，「平均地權條例」修法將分兩階段修法，第一階段將紅單交易納管，各界已有共識，希望立法院下會期送出修法版本，第二階段再送出限制私法人購買住宅修法。
北市明倫社宅因44坪3房型租金逾4萬元，引發社會關注，但北市議員簡舒培指出，這不是北市唯一月租破4萬的社宅，文山區木柵社宅51坪3房型月租金也高達4萬200元。北市都發局指出，木柵社宅10月起對外招租，申請情況熱絡，共達1500餘申請案件，目前已抽籤，明年1月簽約、2月入住。 木柵社宅共提供51戶1房型、24戶2房型、11戶3房型，最小坪數為一房型的18坪、最大坪數為三房型的51坪，自今年10月12日起至10月23日止，與大橋頭社宅、金龍社宅進行三合一聯合招租。 都發局指出，各個社宅因地點及周邊房價，租金會有所不同，明倫社宅每坪為842元；木柵社宅每坪為788元，坪數價格為參考周邊市場行情及自償率，自償率計算公式一樣，唯參數不同，如興建及維修費等。
都發局表示，三合一聯合住宅共提供141戶，木柵社宅86戶、大橋頭社宅47戶、金龍社宅因是市府分回戶僅提供8戶；木柵社宅共有逾1500個申請案件，其中3房型提供11戶，有近130件申請。 都發局住宅服務科長陳正廷表示，木柵社宅今年10月對外招租，已針對1500逾申請案件進行抽籤，目前正在審查中，預計12月中旬將帶申請者看房選房型，明年1月中旬簽約、2月入住。 租金價格部分，家庭年所得位於40至50％，也就是家庭年收入140至158萬者，51坪3房型租金為4萬200元租金，且無補貼；若家庭年所得低於40％者，租金補貼後最低則為3萬5600元。
行政院會提出「健全房地產市場方案」，包含5大面向10項措施。吉家網董事長李同榮表示，行政院提出的措施獨漏「租賃全面登錄」，民意代表也不談這點，雖提出囤房稅，卻又要表示應該對房東出租減免，因為背後都有一個說不出的秘密。 他說，這個秘密是他們都怕傷到囤房的房東，因為會傷到90多萬房東及肯後的200多萬選票。 李同榮表示，目前實價登錄明訂交仲介經紀業就要登錄，不交仲介經紀業則不用登録，結果就是非法排擠合法，成為租賃市場逃漏稅的溫床。政府一直視而見，現在研擬中的實價登錄進階，包括門牌全都露與預售即時登録，卻獨漏租賃全面登錄，説穿了，就是為了房東們的200多萬選票，政府不想得罪，因此不想改革。
他表示，在野黨民代針對這點也不提，卻一直倡議「囤房稅」，主軸都在囤房重稅丶出租減稅，但加重囤房稅只是便宜行事，對目前房市處於上升趨勢軌道而言，賣方、房東只會轉嫁給買方、租客，對打擊房價毫無效應，反而會助漲房價。 他說，時代力量認為對房東稅賦減免，是為了鼓勵房東誠實報稅，但這樣的邏輯顯然不通，若是如此，我們人民每年誠實報稅與企業營所稅，政府要不要減免我們稅金？答案很清楚。 李同榮指出，在供需不平衡的市場中，一旦加稅很容易助漲房價與房租，租客會被轉嫁，傷到更多年輕選票，課囤房稅其實反而助長房東囤積壟斷更多中小坪數房屋，屆時囤房稅打房就變成囤房稅助長囤房的亂象，奉勸政治人物別在選舉前猛打假球。
建商大獵地，不過台北市土地稀有，過去被認為地主養地大宗、地處精華的戶外停車場，成為建商在台北市獵地的主要標的，今年台北市至少有超過2,800坪的戶外停車場的土地易手，規模達70億元。 台北市多數戶外停車場多為位於商業密度高、停車需求大的精華地段，開發價值可期，吸引建商投入卡位。根據統計顯示，今年台北市至少有14宗土地交易現作為戶外停車場，不乏土地面積超過200坪的土地交易。例如日前佳穎精密向關係企業亞昕以13.8億元購入、計劃共同開發的250坪都更土地，現況即作為停車場；皇翔、昇陽等建商分別以10.1億、5.4億取得中正區杭州南路、萬華區中華路土地；以及皇翔董娘所屬的慶隆開發向永豐餘何家以9.5億購入的西門町商業區土地，每坪高達580萬元，亦均作為停車場。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市停車需求高，握有精華地主，租給停車場業者，被視為最主要的養地模式，開發商必須儲備足夠的土地庫存，老屋整合重建的時程不易掌握，而停車場土地多無地上物占用，被建商買下的戶外停車場土地，使用狀況及產權歸屬都相對單純。 不少精華區的停車場土地或其周邊，都有都更、危老計畫推行中，讓建商可在自主推案與擴大基地、或參與重建之間，保有更大的彈性選擇空間。 台北市中心的土地蓋一塊少一塊，未來地價長線看漲，建商買進土地後，即使沒有立即開發仍有增值利益可期，不少作為停車場土地交易，地價都有明顯上漲。 例如台肥早期持有的南港土地作為停車場土地，出售給宏國集團旗下的萬賜興建設、福滙開發，就有9.6億元的處分利益；亞昕近年陸續向瑠公農田水利水會買進、出售給佳穎並共同開發的敦南土地，也有5.2億元的處分利益。 不過，建商大力開發台北市有限空地、與車爭地，目前台北市停車位停供不應求的情形仍嚴峻，停車位吃緊，租金恐上漲。
興富發位於台北市大直的「CBD時代廣場」企業總部，4日一樓店面被臺銀人壽砸下7.8388億元，一口氣「掃」走十戶，每坪高達120萬元；由於保險業都是用現金買樓，交屋入帳時間可期，預計12月底之前可望認列獲利，推升興富發第四季獲利。 另外，證交所4日公告，台灣高股息指數納入興富發，興富發可謂雙喜臨門。 興富發位於台北萬豪飯店旁的頂級豪辦「CBD時代廣場」，已躍居台北市高價辦公地標，總銷高達240億元，據實價登錄資訊每坪最高成交單價達126萬元，直追信義計畫區，為新興「豪辦」聚落。 據公開資訊觀測站，4日一樓店面再開紅盤，臺銀人壽一口氣砸下7.8388億元，把A棟的四戶店面、C棟的六戶店面全數收購，外加停車位。
據悉，臺銀人壽此次插旗大直豪辦商圈，與樓上每坪動輒百萬起跳的企業戶為鄰，此次收購的一樓店面價格，每坪約在120萬元，為大直商圈指標。 興富發建設副總廖昭雄表示，台北「CBD時代廣場」為興富發建設集團的企業總部，迄今平均銷售率逾九成，店面和樓上辦公室都只剩下零星個位數，快沒貨可賣。 興富發今年受到疫情及營建工程延宕影響，完工交屋案僅「興富發大美」等四筆，完工量不到100億元，前三季稅後純益24.13億元，EPS為1.92元，但2021～2024年完工交屋量將呈大爆炸，每年338億～920億元不等，加上今年，累計近五年完工量上看2,356億元，業績成長能量無虞。 另外，興富發年底前將發行有擔保普通公司債，預計籌集50億元資金，包括30億元用作償還明年到期的公司債，20億元計畫償還銀行借款，目標12月31日前完成募集。
交通部將在8日舉辦今年度招商大會，除日前釋出大鵬灣開發案外，還有台鐵台中、高雄站鄰近土地都更，及可帶動各200億開發商機的高鐵桃園、台中站外開發案等，總計30件民間投資案、64件採購案件，預估商機可望破千億。 鐵道局透露，今年招商中，會推出高鐵桃園、台中等2站事業發展用地招商案，由於近年桃園高鐵站發展快速，商場電影院紛紛開設，今年桃園站規劃釋出後，可望作為商場、商辦，可與鄰近地區商場整合，成為新的假日休閒地點，預估帶來約200億投資額。 至於台中高鐵站附近土地釋出開發，這是繼桃園後，鄰近高鐵站所剩無幾大面積土地。鐵道局說，土地產權完整，且又鄰近大台中國際會展中心、台中國際展覽館，未來可作為商場、電影院或旅館等多元用途，預計可望帶動200億的大投資案。 知情人士說透露，高鐵新竹站也有一筆約5公頃土地將釋出，鄰近新竹高鐵站，交通十分便利，因此很適合作為企業總部、商場、餐飲及辦公大樓，預計能帶來約50億元的商機。
JLL仲量聯行（Jones Lang Lasalle）統計，東京的商業用不動產投資額2020年1至9月達193億美元，從去年同期全球第四，躍居全球首位。分析應是受到新冠肺炎衝擊歐美市場，相較之下影響較小的東京不動產市場成為海外投資人的選項。其中，海外投資資金主要流入營運穩定的物流設施和出租公寓。 產經新聞報導，根據JLL的統計，今年前三季不動產投資額前三名分別為東京（193億美元）、首爾（142億美元）、倫敦（134億美元），這是2008年次貸風暴以來，東京首次在前三季統計躍升首位。去年同期的前三名則分別為紐約、巴黎、首爾。 報導指出，直接投資日本不動產的海外投資人在今年前三季占比達到38%，相較於2019年整年度占比21%，大幅增加17個百分點。
進一步與去年度相比，分析投資標的物，物流設施今年占比30%（增加11個百分點）、住宅22％（增加9個百分點），呈現增長趨勢；但另一方面，辦公室占比31％（減少9個百分點）、商業設施7%（減少7個百分點），出現衰退。 不動產投資市場受到新冠肺炎各國邊境管制影響，使得海外投資人的活動放緩。同時，網購與居家活動時間拉長，讓東京的物流設施和出租公寓的出營運穩定。使得在日本擁有據點的海外投資人相較於經濟成長明顯趨緩的歐美各城市，似乎更青睞東京的房地產。仲量聯行事業部經理大東雄人分析，新冠肺炎帶來的危機可能須要長達10年、20年的時間來弭平，即使收益很低，但房產交易仍試圖讓投資最大化。
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