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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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向來是富人聚落的桃園區藝文特區，據實價登錄網最新資料顯示，位於桃園市中正路的「中悅一品」今年九月出現10樓戶別以總價8,378萬元成交，屋主轉手賺進1,190萬元；房產專家表示，該案因屋主惜售心態濃厚，以致奇貨可居。 桃園市第一高樓「中悅一品」社區，樓高38層樓，是桃園指標性豪宅。據桃園不動產e指通中實價登錄揭露，「中悅一品」社區今年僅有九件交易，在七件辦公、住宅大樓中，有兩戶歷史交易紀錄，且轉售都呈現獲利，其中10樓戶別，屋主在2010年以每坪34.1萬元、總價7,188萬元購入住宅215.52坪、含兩個車位。
該案今年九月以8,378萬元出售，扣除車位後，每坪成交價達39.7萬元，亦即屋主持有10年，賺了1,190萬元，投資報酬率高達16.6%。 另外，今年八月「中悅一品」一樓150.5坪店面，以1.31億元脫手，屋主轉手獲利5,548萬元；今年三月該案另外一筆120.9坪店面以總價8,600萬元成交，相較於2011年以總價5,574萬元入手，持有九年轉手獲利3,026萬元。 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，「中悅一品」社區總戶數353戶，市場中卻少有交易，主因是屋主認為賣了買不回，故惜售心態重，在市場上流通物件少之下，該案今年平均每坪成交價約達41.1萬元，較2016年社區平均每坪成交價35萬元上漲17.4%，五年來每坪成交價多出6.1萬元。 江怡慧說，藝文特區一直都是桃園高端客戶的聚落代表，近年區域房價穩定在每坪成交價3~4字頭間，有些小坪數精品建案更出現5字頭的驚人表現，加上區域人口持續成長及交通建設改善，如捷運綠線施工中，或是桃園總圖書館等建設持續進行中，讓藝文特區及周邊房市房價有一定程度的水準。
台北市地政局今（7）日 公布最近一期、今年9月實價登錄交易統計，9月全市登錄983件，雖較上月減少25%，但價格持上揚，自今年4月以來已拉出一波連六漲，全市住宅平均總價1671萬，均價每坪53.2萬元。 根據地政局統計，今年年9月實價登錄全市交易量983件，較8月1,318件減少335件，減幅約25%；交易總額為257億元，較8月339億元減少82億元，減幅也約24%。 12行政區交易量皆減少，交易量減幅最小為萬華區，較8月減少1.41%，減幅最大為大同區，9月僅交易27件，較8月減少一半。 各行政區交易總額，中山區40.9億元最多，其次為內湖區、信義區，總額最少為大同區，僅約5.3億元，總額最高的中山區與最低的大同區，差約6.68倍。
9月全市住宅價格指數105.46，較8月上升0.54%，較去年同期上升3.25%。 其中大樓住宅價格指數105.48，較8月上升1.07%；公寓住宅價格指數較8月100.98上升1.64%；小宅較8月微跌0.49%。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，今年9月逢民俗月，再加上房價持續上漲，民眾購屋意願低，因此交易量減少。 不過，從實價資料來看，雖然買氣下降，屋主，賣方並未在價格上有讓步，10月、11月情況不變，近期雖政府宣示打炒房，但目前為止，賣方未見鬆動，預料短期內房價仍可能持續走揚。
實價揭露，桃園市第一高樓「中悅一品」社區，今年9月，10樓戶總價8,378萬元成交，屋主獲利1,190萬元。觀察中悅一品今年交易資料，有賣都賺，其中兩間店面一間賺5500多萬元，一間賺3000多萬元，另外辦公室轉手也獲利100多萬元。 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，「中悅一品」社區總戶數353戶，包括辦公、住宅、店面產品，屋齡已八年，但市場卻少有交易，主要是屋主認為賣掉買不回，惜售心態濃，由於釋出少，物稀為貴，價格穩定上揚。 中悅一品位於桃園藝文特區，樓高38層，為桃園第一高樓。江怡慧表示，藝文特區是桃園富人區，中悅一品則是區內指標豪宅。 根據實價資料，「中悅一品」今年3月一間約120坪店面以8,600萬元轉手，屋主獲利3,026萬元。 今年8月，另一間約150坪店面，以1.31億元脫手，屋主獲利達5,548萬元。 今年9月10樓住宅轉手，屋主取得成本為7,188萬元，以8,378萬元出售給一家科技公司，持有10年，賺了1,190萬元。另辦公大樓6樓戶轉手則獲利103萬元。
統計中悅一品今年平均成交單價41.1萬，相較2016年社區平均成交單價35萬，5年來每坪高出6萬，房價漲幅達17.1%。 台灣房屋桃園南平直營店 店長饒文華指出，桃園指標豪宅房價拉升效應仍明顯，過去五年，據桃園不動產e指通統計，藝文特區以及周邊中古屋房價都有一成以上漲幅。如藝文特區周邊的中古社區「竹城富士」，今年成交均價每坪26.2萬元，與5年前社區均價23.4萬元，每坪即上漲了2.8萬元，漲幅約10.6%。 江怡慧說，桃園藝文特區目前房價穩定在3~4字頭間，有些小坪數精品建案可達5字頭，由於區域持續人口成長以及機能提升，再加上綠線捷運，桃園總圖書館等建設，藝文特區及周邊房市已被視為桃園不敗的區域。
央行總裁楊金龍7日無預警出重手打房，建商普遍剉咧等。中華民國商業總會理事長、鄉林建設集團董事長賴正鎰直指：「房市原子彈要爆炸了！」此次出手真的太重了；不少建商表示房市要變盤了，明年買氣一定轉趨觀望；而口袋不夠深、銀彈不夠多的建商，將終結信用擴張。 央行宣布不動產抵押貸款業務審慎措施，相關規定將於今（8）日生效。賴正鎰表示，房市根本就沒有全面復甦，僅局部回溫，但央行卻突然下這麼重的手，無異投下一顆超級震撼彈，房市的原子彈要爆炸了，這樣不但讓已購、未交屋的客戶衍生可能無法獲得貸款的糾紛，更會讓經濟景氣復甦帶來更大壓力。賴正鎰也表態，商總堅決反對政府在沒有任何緩衝時間下馬上實施限貸措施，希望政府能再三思。 中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，央行打房生效應劃分時間點，融資政策風險，不應由買賣雙方無預警承受。建議對已簽約購屋客戶，應維持簽約時貸款條件，否則勢必造成交易糾紛。楊玉全直指，央行這次措施已不是「打炒房」，而是「打房」、打擊產業、打擊從業人員，建築業對就業、稅收、推動都更危老都有付出，現在卻天天被各項措施打壓，嚴重影響建築業投資環境的安定性。
華固建設總經理洪嘉昇表示，央行打房四措施，首當其衝的正是建商，預料將對近幾年建商搶地熱度造成一定衝擊，雖然可平衡土地市場熱度，但也相對提高購地門檻、不利口袋不夠深的中小建商。至於針對公司法人限貸，其實市場占比並不高，衝擊不大。 洪嘉昇表示，值得深思的是，這一波房市真正漲的僅在幾個熱門區域，全台還有大部分區域並沒有房價大漲問題，這麼一打下去，房市信心將受重挫，明年一定觀望，預料口袋不夠深、銀彈不夠多的建商，將終結信用擴張。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，「楊四條」打住、不打商，恐將把游資引導轉進商用不動產。整體觀察，央行四大審慎措施對部分炒作源頭已有警醒、限制，已對未來風險進行管控，但在超低利率、資金寬鬆下，高房價趨勢不變。從產業、產品、區域的安排來看，央行這次事前研究準備完整，並預留與其他部會協作、強化的空間，建議投資人不要掉以輕心。
中信房屋總經理張世宗就表示，今年預估買賣移轉棟數可達32萬棟，重回2014年水準，雖然央行出手打房，明年房市仍將價量齊揚，由於購屋客層已由自住客逐漸轉為投資客，想要自住的民眾，應把握最後這一季的購屋時刻。 央行昨天臨時宣布自今(8) 日起實施房市信用管制措施，限制四類不動產貸款成數，不少人解讀此舉可能對房地產造成負面效應，張世宗認為，主計總處已上調今明兩年國內經濟成長率至2.54%及3.83%，明年房市依然樂觀。 張世宗表示，今年前10月買賣移轉棟數已高達26萬棟，11月六都合計亦已達2.46萬棟，按目前市況推估，2020年的房屋買賣移轉棟數將達到32萬棟，重回2014年房市景氣時水準。 若以房屋買賣移轉棟數觀察，這一波房市走勢，2016年為谷底，之後緩步復甦；2019年則重回30萬棟；今年預估來到32萬棟。若明年GDP順利成長3.83%，再加上資金大潮仍將持續，明年房市榮景仍將持續。
張世宗指出，自2016年起至今年上半年，購屋客層主要以自住客為主，但現階段及明年起，購屋客層將以投資置產為主。也就是說，在投資客大量湧現的情況下，將造成房價漲幅稍快，而成交坪數也會逐漸放大。 他表示，這波房市升溫與過去不同，過去由台北市起漲，這波反而是由蛋白區發動，綜合中信房屋內部資料及國泰房地產新推個案指數觀察，台北市今年房價上漲2.4%最低，高雄市4.9%次低，台中為5.4%，台南為7.9%次高，新北市為8.2%漲幅最大。 張世宗表示，這次政府出手主要是針對房地產炒作者，自住客不會有大太影響。倒是現階段已逐漸轉為賣方市場，自住客應把握最後購屋時刻，預料明年自住客購屋難度將會提高，稍不注意，就容易高價購屋。
中央銀行總裁楊金龍昨（7）日無預警祭出房市針對性審慎措施，鎖定公司法人、自然人、購地貸款與餘屋貸款四項，進行貸款成數限制，十年來首見；其中，公司法人、自然人與購地貸款等，均為十年前採取過的管制措施，但餘屋貸款為央行首次祭出管制，目的就是打擊建商囤房風氣。 楊金龍昨日指出，經常務理事會決議，採取新一波不動產針對性審慎措施（選擇性信用管制），在公司法人部分，第一戶房貸限貸六成，第二戶以上房貸限貸五成，均無寬限期。 在自然人部分，新增第三戶以上房貸限貸六成、無寬限期規定，高價住宅貸款（俗稱豪宅貸款）維持目前六成、無寬限期。楊金龍強調，本次房市管制措施僅規範高風險貸款戶，並不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件，他強調這次房價是溫和上漲，相關措施是希望房價軟著陸 央行本次也新增「借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款」限制，除限貸六成五外，還須保留其中一成，在動工興建後才能撥貸。
央行昨日還破天荒宣布，對餘屋貸款採取管制措施，最高限貸五成，楊金龍表示，主要是為了避免建商利用銀行資金囤房。 對於央行無預警宣布祭出房市針對性審慎措施，楊金龍說，主要考慮以下四點。 首先，全球經濟不確定性仍高，主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策的資金外溢效應，銀行過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利生產事業實質投資。 其次，銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高，今年10月底銀行不動產貸款占總放款比重為35.9%，接近歷史高點的37.9%。 第三，自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增，央行發現，部分案件貸款成數偏高、貸款利率偏低，以及寬限期過長；且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房；餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。 「希望建商能儘速清理餘屋，不要讓人覺得有一些囤屋、囤土地的現象」，楊金龍說。 第四，央行近期邀請主要銀行座談，進行道德勸說，並派員實地查核，另通函金融機構，持續強化不動產授信風險控管。不過，楊金龍說，道德說服的成效不大，所以央行提前採取措施。
星巴克位於屏東縣潮州鎮的首家門市9月開幕，落地玻璃加上內層懸吊多層次木格柵，隨即成為當地新興打卡地點，《蘋果新聞網》調查，星巴克的房東不是一個人，而是一群、年齡加起來超過400歲的銀髮族，2月甫斥資1.2億元買下逾百坪土地，隨即租給星巴克當包租公，月收租金至少30萬元，成為一筆穩定長期的收入。 星巴克潮州門市位於最熱鬧的延平路商圈，佔地144坪，獨棟建築，附設停車場，距離知名燒冷冰店僅120公尺，但它的前身其實是一間釣蝦場，前年一名莊姓男子將土地買下，原本釣蝦場還有5年租約，因生意慘澹，索性提前退租，之後莊男繼續以鴨子划水方式，花3年時間，買下釣蝦場周邊4、5塊土地並整合，金額小自400、500萬，大至8千萬元不等，總計花了1.2億元。
知情人士透露，整個購地過程，都是莊男出面主持，鄰里曾好奇釣蝦場之後的用途，但他僅說打算租給品牌咖啡，其餘都不透露，「最後知道是星巴克進駐的時候，大家都嚇一跳，因為他（莊男）從來沒找過仲介，全權親自打理，沒人知道他是怎麼聯繫上的。」 《蘋果新聞網》調閱謄本發現，星巴克潮州店的土地是在今年2月完成整合交易，兩塊土地的地坪約144坪、建坪82.7坪，土地所有權人共有7位，包含4名莊姓自然人，以及鄭姓、李姓、范姓等3名自然人；建物所有權人一共有4筆，包含鄭姓、李姓、范姓、周姓自然人。 知情人士透露，這8人全來自同一家族，老家在潮州，後到高雄發展，退休後鮭魚返鄉，再回到故鄉置產，年齡加起來超過400歲，但投資眼光精準，近期仍在潮州繼續收購土地。 對此，星巴克不願說明租金和租期，僅表示因評估門市所在地為潮州鎮交通要點，加以潮州獨特的人文風情，因此進駐開設。
大家房屋屏東潮州加盟店店東簡健祐指出，星巴克周邊土地5年前每坪18~20萬，現在漲到38~40萬的行情，漲幅50%以上。 台灣房屋潮州富山加盟店店長邱璿樺表示，星巴克的租金行情約30萬，區段鄰近當地知名的燒冷冰圓環，也是支撐全鎮的重要消費商圈，外地人、背包客到此遊覽，是潮州的門面也是重要樞紐，因此租金持續上漲。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，此樁交易為放長線收租，以目前定存利率0.81%來說，此案月租收30萬投資報酬率為3%上下，以長遠投資計劃來看是相當划算的。
母伯朗咖啡難敵商圈沒落，於去年底結束營業，事後屋主以開價20萬招租，在1年之後終於成功出租，儘管許多網友希望是由麥當勞、星巴克等連鎖餐廳接手，但根據了解，該店最後是由有機食品店以65折約13萬承租。 位於中山北路七段的天母伯朗「天母二店」，在去年底收攤，屋主之後也開價20萬出租，許多網友都期待能開星巴克、麥當勞、路易莎、貳樓餐廳等。 不過，根據了解，該店面最後由有機食品店「健康食彩」以每月13萬租金初夏，換算下來幾乎是原本開價的56折。 據《ETtoday房產雲》報導，住商不動產天母西路加盟店副店長詹金英表示，天母人很注重養生，所以如果開有機食品店應該可以受到許多人喜愛。 詹金英說，疫情之下，天母房產交易在今年初並不理想，不過國內疫情控制得當，台商回流且有定居需求下，天母下半年買氣增溫，一來一往後，其實與去年水準差不多。詹金英也補充，近期天母許多空置店面，有點減少趨勢，應該跟屋主調降租金有關。
都更豪辦案再添一椿！上市建商日勝生拿下國泰世華銀行館前路都更大案，看好「台北雙子星」翻轉西區效應，將開發為豪辦大樓，而這也是日勝生久違11年後再度重返辦公市場之作。 耕耘多年的國泰世華銀行「北市中正區公園段二小段246地號等25筆（原28筆）土地都市更新事業計畫」，今年七月底對外甄選實施者，日勝生獲選為最優申請人。這是日勝生繼二月簽下臺鐵局「高雄火車站站東舊宿舍區都市更新事業案」、七月獲選為「經濟部工業局彰濱工業區資源化處理中心新建營運移轉計畫（BOT）案」最優申請人、十月獲選為「臺中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線G6站、G8a站土地開發案」最優申請人後，今年來第四筆大案。 這筆都更案是位於館前路與信陽街口的國泰世華銀行館前聯合大樓，屋齡已40年，基地面積約599坪，屬第四種商業區，基準容積率達800％。
日勝生協理陳婷婷表示，將透過都更，開發為台北車站周邊地區地標型商辦大樓；這也是日勝生繼「京站」複合式開發案後，再度重返高級辦公大樓之作，將採綠建築高規格打造。 至於日勝生獲得最優申請人後，未來可分回比例、總銷金額，陳婷婷則示必須尊重國泰世華銀行，目前尚未確定。 宏大國際資產總經理陳益盛表示，目前台北西區指標為「新光摩天大樓」每坪月租2,000～2,500元，由於具有地標性，因此行情高於市場水準；至於國泰世華銀行都更案若改建為A級以上辦公大樓，有機會創西區行情。 據調查，台北市「都更潮」來臨，不少都更案都重建為辦公大樓，包括小巨蛋對面的台北金融大樓、冠德建設「玉山商銀總部大樓」敦北公辦都更案、元大商銀仁愛路空軍官兵俱樂部、全球人壽國泰營區、冠德民權敦北公辦都更案、國泰寰宇大樓、台塑總部都更案等。
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