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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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房地產上漲是誰造成的？一家大型房貸銀行高層說，房市會漲不光是台商資金回流以及低利率，地方政府也是推手之一，各縣市重劃區幾十公頃的地畫出來，建商開始搶，簡直是天時地利「人和」，讓房地產不上漲也難。 某行庫董事長分析，這波台灣房地產會漲價有三大原因，第一為台商回流產生的產業聚落效應，第二是剛性需求地緣性買盤進場，第三資金寬鬆和低利率。 大型電子業大廠返台，零配件供應商也跟著回來，台商台幹一波波返台，造成剛性需求地緣性買盤；年輕人眼見房價上漲，怕以後追不上房價，跟著買房，而利率大降也讓有效需求提高。
某行庫房貸高層指出，現在要在台北買塊地，得整合好多人、才有一塊稍微大一點的土地，但地方縣市新重劃區幾十公頃土地，「大家都搶，愈搶愈高」，以清水來說，某大上市建商以前買一坪地成本才1萬元，現在飆漲到一坪2、30萬元。 這次外界聚焦台南、新竹等地房價上漲，行庫房貸主管表示，很多意想不到的地方都上漲了，以海線清水來說，當地房價以前一坪13萬元，車位一個70萬元，買間30坪房子，500萬元搞定，父母協助小孩買房準備150萬元綽綽有餘；現在一坪快20萬元，車位也漲到100萬元，拿150萬元出來只夠付訂金。
擁有三大商圈與各級大專院校的台中市北區，一直是外縣市民眾入住台中市的移居熱區，除了熱門商圈的店面價格表現穩定外，傳統住宅區人口密度高居全台中之冠，而商業活動更是熱絡，有著名天津服飾街、一中商圈、中友百貨，也因商業活動與人口持續注入，新宅老屋機能齊全，加上捷運綠線的站點加持，也讓北區風華再現，成為台中房市一大熱區。 全台中人口密度最高的區域是台中舊城區之一的北區，現在的人口密度約為每平方公里2.1萬人，不僅全台中密度最高，在全台也是前10名。身為台中早期開發區域，北區卻與其他舊城區不同，不僅沒有落寞，在人口表現上，更是台灣近年來少見近零變動的鄉鎮市區之一，13年來都維持在14.7萬人左右。 人口的零變動歸功於北區的特殊發展，包含區內有台電、台水等公家機關，軍公教人員多，細數區內從小學到大學總共有21所學校，包含台灣體育運動大學、台中科技大學、中國醫藥大學；更有台中一中、二中、曉明女中等高中第一學府加持。
因應學區而生成的一中中友百貨商圈更是台中歷久不衰的熱門商圈，不僅磁吸觀光客，也成為在地人仰賴的生活機能；另外與一中中友百貨商圈相提並論的中國醫商圈，商圈囊括軍公教、上班族人口，也使得該區直成為購屋客可遇不可求的購屋區域。 不過由於北區開發早，區內可開發的大型土地已近絕版，直到近幾年才有大型建商整合大面積土地，推出首購族也負擔得起的造鎮預售案，從買賣移轉棟數觀察，平均每年近3000筆移轉資料，去年更高達3769筆，除了造鎮案的加持外，在需求面也打破新興重劃區最缺乏的的生活機能與區段環境，更讓北區房市風華再現，回歸為區域熱點。
21世紀不動產七期河南加盟店沈政興表示，北區這些年難得有大片土地釋出，也讓一線大建商搶進卡位，成為新興房市熱區，更帶動周邊老宅行情，即便是屋齡達35年的中古屋，目前房價也仍是高檔，每坪均價可達15萬元，而新案挾著造鎮聲勢，每坪單價2至3字頭。 綜觀北區近年來房價漲聲不斷，全球居不動產情報室總監陳炳辰則認為，主因還是在於近年造鎮交屋潮量體大，順勢推升整體北區房價。不過北區本身也擁區域利多，除捷運綠線拉抬站點周邊住家行情來到3字頭，如一線商圈一中商圈、傳統商圈天津街商圈也都傳出有高價店面交易，足可代表商圈機能熱，成為適合住宅房價發展先決條件；另外值得關注的是，北區的科博館周遭房市也在草悟道高價宅帶動下，房價抗跌走高，黃金路段都達4字頭均價，都是北區房價易漲難跌的因素。
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社宅需求讓延宕20年的松湖超高壓變電所有新解方！內政部找上台電，鎖定台北市人口稠密區推動「多目標社宅立體共構」，讓變電所地下化，地上樓層則興建停車場、社會住宅；除松湖超高壓之外，位於萬華的華江與南港的玉成變電所也擬循此一模式，初步估算3處可供應數百戶社宅，創造台電、民眾與政府三贏局面。 對此，台北市都發局長黃景茂表示，雖然營建署曾以台電說明指出，變電所沒有電磁波影響健康的問題，但民眾仍會有疑慮；都發局並非完全反對興建，但希望內政部和台電能提出具說服力的說明，讓大家釋疑，台北市會公平、公正、周延進行審查。
台電輸工處北施處變電一組經理林健民表示，內政部住都中心10月底拜會台電董事長楊偉甫，雙方對變電所結合社宅模式樂觀其成，目前已成立溝通平台，台電盼能借重住都中心與地方民意溝通的經驗，尋求在地支持。 因松湖超高壓遲未拍板，松山、南港、內湖等地供電只能仰賴汐止超高壓變電所與汐止~民權雙迴線，由於變壓器與雙迴線的可靠利用率已超標，停電風險恐大增。林健民說，松湖若能興建，利用率可大減近30%，緩解壓力。 林健民指出，若松湖蓋不成，3區內將難以新增特高壓用戶；以松山捷運線供電為例，台電已上報經濟部簽核，但北捷要承擔萬一有重大事故衝擊、捷運恐停電的風險。另如逼近完工的大巨蛋，未來若提出供電申請，台電也將循松捷模式，先請經濟部裁示。
松湖超高壓過去曾提出結合運動中心、停車場等多個方案，去年底停車場案送北市府都審仍卡關；但此變電所攸關雙北、基隆上百萬人口用電穩定，最新出爐的社宅方案因中央有8年20萬戶、北市也有5萬戶等政績需求，預期通過機率大增。 松湖案目前由住都中心規劃中，力拚2023年開工，估計有兩棟6層樓建物，另華江有17層、玉成有9層；都會以變電所地下化，建築物中間段為停車場，上方為社會住宅方式推動，盼在2028年完成。
日前北部發生規模六．七強震，再度喚起全台老舊建物過多的問題。據內政部調查，在一九九九年六月中、全面實施容積管制前便存在老樓數量竟高達近一二○萬棟，換言之，都存有耐震強度不足的疑慮。 耐震強度不足 台灣「都更條例」實施已逾二十年、「危老條例」上路超過三年，截至今年十一月底，已達成都更總核准案逾九○○件、危老核准案破一一○○件的成績，看似重建火苗已點燃，但對比全台還有將近一二○萬棟老樓，都更之路還很漫長。 根據內政部統計數據，全面實施容積管制的時間點為一九九九年六月中，在此之前便存在的老樓將近一二○萬棟，其中五層樓以下占比近九十七％。
內政部推估，六層樓以上老建物可能有高達三○○棟是中、高樓層危險建物，需要立即重建，未來將透過「都市更新條例」第五十七、六十一、六十五條等修正草案，給予中、高樓層危險老樓最高原容積一．三倍的容積獎勵。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示， 「都更條例」二○一八年翻修，加上二○一七年五月實施「危老重建條例」，刺激重建市場如鯰魚般活躍，但對於後續要翻修「都更條例」裡「中、高樓層危險建物」修正草案，能否顧全程序正義、衡平利益之餘，提供安全環境、適當商業機會，在台灣人老、屋老的雙老社會，有更積極、迫切需求。 先救危再救老 信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，都更推動面臨困難，政府另闢一危老方案，助不符合規定或整合遇到困難的案子，可換條路走，的確吸引一些容易整合的老房子順利申請。 《住展》雜誌研發長何世昌表示，都會區老屋雖多，但老不一定與「危」畫上等號，有些老屋屋況與結構還是很正常，沒有改建必要。但建議政府應「先救危再救老」，針對建築結構不佳的紅標建築制定強制改建機制，才能進一步強化居住與公共安全。
桃園工業區多，為台灣名列前茅的工業大城，根據桃園市政府最新統計，台商回流投資桃園家數已經突破百家，總投資金額高達2302億元，且有6成以上為擴大生產聚落性質，將為桃園增加2萬名就業機會，尤其像是中壢、楊梅等工業區密集之區域，就業人口也逐步推升住宅需求。 根據桃園市地政局統計，11月全市建物買賣移轉棟數以桃園區、中壢區、楊梅區名列前三名，其中楊梅地區已經連續3個月蟬連季軍，打敗八德、平鎮、蘆竹、龜山等房市熱門行政區，台灣房屋埔心直營二店業務副總何淑媚指出，楊梅附近工業園區密集，工作機會多，加上中山高五楊高架橋通車後，又吸引一批雙北通勤客購屋，使得買氣居高不下，在人口挹注之下，特別是生活機能成形的埔心車站，目前除了中興路、四維路、文化路發展較早的商圈，商家也延伸至梅獅路，星巴克、全聯、貴族世家、寶雅都不約而同選擇在埔心車站週邊插旗。
車站周邊土地稀缺 大樓產品為主力 何淑媚表示，埔心車站周邊由於土地稀有、取得成本高，目前商圈周邊多以大樓產品為主力，以5年內成屋、新推案而言，每坪單價落在17~18萬元，若是知名建商，單價則會拉到25~27萬元，5年以上中古屋單價較為親民，每坪約13~14萬元，有別於其他行政區2房當道，楊梅地區以3房含車位產品為主流，總價落在800~900萬元之間，對於小家庭而言，房貸等同租金，因此3房去化格外火熱。 埔心車站前的中興路商圈，店家密集，日常生活機能在此皆可滿足。 距離埔心車站僅需步行10分鐘的「振翔富裔」，車站商圈在10分鐘內可到達，基地緊鄰3,000坪埔心公園，正對四維國小第一排，擁有廣大綠地、寬闊景觀，然而本案為振翔建設在此系列推案第2期，專案經理羅子傑指出，建商堅持提供給購屋族良好、合理的居住品，規劃28~50坪2~4房產品，每坪均價落在19萬元，2房總價538萬元起不含車位，而挾著第1期「振翔富琚」好評，目前銷況已經超越6成，全案預計於2023年上半年完工。
過嶺里成桃園第三大里 人口挹注商圈崛起 桃園市另一個親民生活圈則為過嶺重劃區，住商不動產楊梅過嶺店店長陳耀生指出，過嶺重劃區地理位置特殊，擁有中壢、楊梅、新屋、觀音4個行政區門牌，交通路線四通八達，透過台31省道約15分鐘內車程可到青埔特區，透過台66線可到觀音工業區、平鎮工業區、龍潭科技園區，另外，透過國道可到幼獅工業區，4大工業區皆在10~15分鐘之內。 加上區域可就近享受中壢區民族路生活圈、青埔特區商業機能，因此受到不少藍領園區客青睞，目前過嶺重劃區所屬的過嶺里已經成為中壢區第三大里，且人口持續移入，各大連鎖店家也紛紛進場設點，像是好市多亦看準就業人口帶動商機，在民族路六段開幕，近期全聯、路易莎也陸續開幕搶攻商圈精華地段。 過嶺重劃區以門牌劃分價格區間，新建案最高開價達26~28萬元。
過嶺位置特殊 房價依門牌而定 學區部分則有過嶺國中、中平國小，有別於舊市區缺乏公園綠地，過嶺重劃區擁有過嶺廣場、松勇公園、過嶺兒童公園等大型綠地，然而過嶺地區最特殊的即為地理區位，陳耀生分析區域行情，目前新建案成交單價落在20~24萬元，5年以內成屋約17~20萬元，且依門牌單價落差1~2萬元，以中壢區門牌價格最高，其次依序為楊梅、新屋、觀音。 近期公開銷售的「宜雄絢耀」基地正臨民族路六段，緊鄰過嶺廣場，面積廣達1,800坪，立面採古典歐洲美學設計，以崗石、浮雕呈現，公設規劃區內少見的露天游泳池、超過600坪景觀中庭，建築運用宜雄建設專利認證的「萬型雙柱SRC工法」，提升耐震係數，建材亦搭配22.5公分中空隔音樓板以及TOTO衛浴、櫻花系統廚房，全棟設有BWT淨水器，打造22層地標建築，而基地距青埔特區約10分鐘車程，單價每坪少10萬元，相對親民。
內政部次長花敬群上午赴立法院內政委員會備詢。針對蔡英文總統宣示明年將推動1.5萬戶社會住宅，台北市長柯文哲則唱衰「當然不可能」。內政部次長花敬群今天在立法院說，最不樂見縣市首長對好的政策都可以反對，這種事情都可能發生，「還有什麼不可能？」 花敬群表示，中央指示國家住都中心擔任社宅興辦機關，後續4年推動6.6萬戶，明年底前完成1.5萬戶，今年下半年起已開始熱身，順利往前走。推動社宅的節奏也都報行政院核定，基地和財源都很明確，社宅是什麼都可能發生，沒有什麼不可能。 花敬群反批，最不樂見的是縣市首長對中央協助市民推動好的政策，都可以反對、都可以來汙衊，「這樣的事情都可能發生，還有什麼不可能？」 花敬群昨也透過臉書指出，10年前倡議社宅時，多數人都認為不可能；現在，全國已推動4.1萬戶，明年中央與地方政府合計可以再推動1.8萬戶，直接興建12萬戶社會住宅，是台灣該具備的基本能力，「沒有什麼不可能的！」 花敬群說，台北市需要非常大量的社會住宅，在12萬戶直接興建的社宅中，內政部分配了3.4萬戶在台北市。台北市政府同仁也努力推動2萬戶以上，差額約1.2萬戶，住都中心會為台北市民負起這個責任，沒有什麼不可能的。 針對內政部將修正「住宅法」，加速包租代管進度，花敬群表示，將明定降低房東被查稅的疑慮，也會提高租金免稅額，預計從現行1萬元提高到1.5萬元；也盼正式處理參與社宅包租代管的房東，不必擔心被查稅的疑慮。後續也會再與立法院溝通。
位於北市精華地段捷運忠孝復興站附近、SOGO復興館對面的台電大安超高壓變電所已經完工（見圖，台電提供），將成為全台首座結合商旅的變電所，由福華總裁廖東漢旗下的福泰飯店集團得標，台電預計2022年交屋，可創造1年5200萬元租金收益。 該變電所建物已完工，待附近將一起打包出租的停車塔也完工將正式交屋。根據台電規劃，建物地下7樓到地上3樓是台電的變電所及辦公室，1樓為回饋地方將作為里民中心；5樓是旅館餐廳，7到16樓為商旅，合計有124個房間。 台電新開室物業經營組長宋文琦表示，台電後續要拿到使用執照並經過驗收，預計2022年4月可交屋，得標的福泰應該會再進行部分裝修，估計商旅最快後年下半年開幕。
宋文琦說，未來租金包括季繳的固定租金與年繳的變動租金約3%，合計1年約5200萬元。 台電近幾年持續活化資產，在台北市的業外出租項目，因持有的基地零碎多作為停車場，目前有近20個停車場都委外經營；其餘物業出租還包括忠孝東路六段台電舊宿舍打造成女子公寓，有近70間套房、一房難求；羅斯福路上土地也與建商合建，分回店面、套房出租，信義區的嘉興街案則已成功由住都中心協助整合。 宋文琦透露，台電資產活化後的出租收益，一年約4億元，其中台北市就貢獻約2億元，手上仍有案件推動，收益年增率雖不會大幅成長，但每年可穩健、維持個位數成長。
打炒房，金管會年底兩路並進，促銀行嚴控建商餘屋貸款，包括加強金檢、擴大炒房打擊面；以及採行新的資本計提方式，提高銀行資本成本，藉以控管銀行授信風險，並避免建商以案養案，建商明年推案成本也將因此拉高。 配合政府打炒房政策，中央銀行宣布信用管制措施，首度限制餘屋貸款最高五成，以遏止建商靠銀行金流囤房。金管會年底將採行相關措施，盯緊餘屋貸款，避免建商高財務槓桿操作，大舉獵地推案後，賣不掉的房子再用餘屋貸款方式跟銀行套現。 官員表示，金管會除年底專案金檢外，對於年底及明年度排到一般金檢的銀行、壽險公司、信合社及票券公司，只要有不動產授信的金融機構，都會將餘屋貸款等跟打炒房相關授信業務，納入金檢重點。 換言之，配合打炒房金檢工具，打擊面將不止鎖定專案金檢的十家銀行。 除加強金檢，年底採行不動產授信資本計提新規定，也將拉高銀行資本成本，促使銀行辦理餘屋貸款業務更加謹慎。
官員表示，現行規定銀行辦理餘屋貸款，計提資本的風險權數，是依企業債權，也就是企業外部信用評等，從20%到150%，沒有信評為100%。 若中小企業融資金額小於4,000萬元，風險權數可用75%，大於4,000萬元，則是100%。 由於國內企業九成無外部評估，整批餘屋貸款金額不太可能低於4,000萬元，因此目前餘屋貸款適用風險權數多數是100%。 新規定上路後，餘屋貸款資本計提，就要看資金用途，如果再用於蓋房子，風險權數就要150%，少數符合一定條件才適用100%。 風險權數愈高，銀行計提的資本就愈多，也才能讓其資本適足率符合規定。 銀行主管表示，新規定包括餘屋貸款、土建融在內，風險權數都比現行高，銀行也會反映在授信價格。 他表示，決定利率價格因素很多，包括建商財務實力、建案位置等，其他條件不變之下，資本計提拉高，銀行一定會提高利率，以反映資本成本。 業者說，一些建案未如期動工，偶而會加一點利率，但這二年資金太多，銀行就不會太在意，現在央行管制，加上資本計提新規定，銀行會更加謹慎。
中央銀行無預警祭出房市信用管制措施，而且即刻生效，銀行多數認同央行總裁楊金龍看法，這波房價上漲仍屬溫和，但急於出手，主要是希望在房價一發不可收拾之前，就先發制人。 至於未來銀行最怕央行再出什麼招，銀行表示，金管會現在只是專案金檢，未來如果調高第一類資產備抵呆帳提存率，才是銀行最不樂見的。 星展集團資深經濟學家馬鐵英表示，央行這次打炒房措施只是初始步驟，跟過往措施相比，這一次應該是先發制人舉措，在房價剛反彈就有舉動，因此目前力度相對較小，後續視房地產表現以及金融市場演變，若房價仍上漲，漲幅逾10%，央行可能還會有進一步信用管制措施。
台灣金融研訓院董事長吳中書表示，房地產有徵兆時不採取措施，等到過熱再要抑制就不容易，必須在事情發生前有所因應，才能適度壓抑房地產不正常的價格波動。 央行要關注的是未來趨勢變化，目前利率非常低，資金又充沛，國際金融興旺，很容易帶動房地產上揚，研判是這次央行出手的原因。 這次打炒房，四部會輪流出手，除了查紅單是針對投機客，從信用管制到專案金檢都是從銀行端下手，銀行主管表示，打炒房要看到效果，從金融界下手最直接也最快，畢竟紅單開罰金額不是很大，從銀行端管控炒地炒房的資金成本，才會有壓力。 央行一次用四招，未來還有什麼工具？行庫高層表示，其實銀行更怕的是主管機關提高銀行第一類資產土建融備抵呆帳提存率，目前是1.5%，世界各國都是1%，台灣若再向上提高土建融備抵呆帳提存，對銀行將造成很大的營運壓力。
國家住宅及都市更新中心昨（11）日正式公告招商板橋浮洲地上權案，基地規模高達6,104坪，可說是近年雙北市土地開發面積最大的地上權案，可發展為辦公、商場等產品，預估民間投資金額為78億元，預定明年4月截標。 該基地與浮洲合宜住宅相鄰，土地使用分區為第一種商業區，目前土地產權100%屬於住都中心所有。住都中心表示，商業區的使用模式多元，歷經內部討論後，決定採設定地上權模式招標，地上權存續期間為55年，未來得標廠商得以靈活運用，規劃設計彈性較大。
住都中心說，浮洲基地面積高達6,104坪，規模超越世貿三館基地，可說是近年來雙北市規模最大的地上權案，而且又是商業區土地，可朝商場、商辦及住宅等產品規劃。 投資門檻的部分，目前標案所設定的權利金底價為14億1,500萬元，住都中心指出，由於投資門檻較高，為鼓勵民間參與投資，權利金可分23期計收，以有效分散實施者投資風險；土地租金方面，地價稅應由得標廠商繳納，其餘租金採定額方式計收，降低未來公告地價調整的風險。 住都中心表示，因應得標廠商未來營運需求，浮洲案另提供兩項彈性措施，首先，委託實施契約允許，等到全部建物完成第一次所有權登記，得標廠商營運屆滿五年後，可以在取得住都中心同意，將契約（含地上權等權利、義務）全部轉讓予第三人；其次，待地上權55年期滿後，廠商還可再續約20年。 除了浮洲地上權案，國家住都中心本（12）月初也於新北中和釋出保二總隊基地，待未來開發完成之後，本區也將成為新北市的亮點地區，目前在公告招商階段，預定明年3月截標。 住都中心說，保二總隊基地將採都市更新權利變換，基地面積約3,055坪，但由於基地與捷運環狀線相鄰，未來將開發為住宅產品，區位備受市場看好，預期民間投資金額，與板橋浮洲案不相上下。
武漢肺炎衝擊導致觀光客銳減，加上爭議事件頻傳，讓士林夜市店面租金一瀉不止，根據內政部實價網最新揭露資訊，文林路一幢60年透天店面租金單價直接跌破4千元，每月每坪僅3518元，創該夜市店租單價新低。 根據最新實價，8月揭露北市士林夜市文林路上一筆透天店面租金，月租金約15.33萬元，坪數約43.56坪，拆算每月每坪店租單價約3518元，即便備註欄標示第4年月租金調漲至17萬餘元，每月每坪租金單價仍壓在4千元以內。 進一步查詢士林夜市文林路歷年實價租金揭露紀錄，發現2014年11月該區段店租實價最熱絡，每月每坪單價逾9千元，相比之下，目前最新租金行情等於直接跌掉逾6成。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，夜市是台灣觀光市場的特色，其中台北市規模最大的士林夜市，同時能串連士林官邸、故宮、陽明山、北投、淡水等景點，是觀光客必訪的消費場所。
中客商機極盛期，無論人潮、商機、租金都堪稱全國第一，尤其是2016年9月的藥妝店「日藥本舖」，以每月每坪近1.8萬元、月租金高達118萬元，承租文林路、基河路口店面，創下當時區域最高店租記錄。 然而消費市場成長不如預期，連店王日藥本舖都在2019年約滿走人，再加上今年以來的疫情衝擊，觀光市場歸零，過去習慣複製成功經驗，搶快錢的房東、店家，不但面臨三成以上的高空置率損失，而且指標店的撤離，也間接使租金跳水。 店租王退租走人 店租呈現跳水 尤其過去文林路、靠大東路口的門牌最貴，每月每坪租金單價1萬元每坪起跳，至於陽明戲院、文林路101巷周邊租金單價，則落在7千至9千元，其餘區段店租單價大約4千至6千元，此次最新揭露店租每坪不到4千元，等於連降兩級，代表市場對於景氣復甦、商圈人潮回籠較為悲觀，也成為引爆租金全面下修的引信。 《住展》雜誌研發長何世昌表示，今年因疫情的關係，北市觀光商圈店面市場慘淡；雖然國內旅遊大爆發，但因北市國旅市場比其他縣市差，更補不了國外觀光客的缺口，租金下滑並不意外。然而，觀光商圈周邊住宅價格卻反而走揚，包括東區、西門町、士林夜市等地，新建案均價較去年上漲3%至10%不等，以士林夜市來說，近期周邊推出的建案平均開價每坪80萬起跳，最高開價每坪甚至揭近100萬元，不過，目前實際成交價為每坪70至80萬元。
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