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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
捷運環狀線板橋站的精華地段，新北市捷運局擬興建地上16層、地下7層的共構大樓，原訂今年完成招商、明年即可動工，但多數廠商認為容積率相較周邊住宅「矮一截」，開發效益太低，招商案卡關至今；捷運局表示，原本研擬變更都市計畫提高容積率，但又怕曠日廢時，仍在研議最佳方案中。 捷運局稱 仍在研議中 板橋站位在新站路、縣民大道北側，為新板特區交通樞紐，目前地上5層、地下7層建物已完成，作為捷運設施和公車轉運站使用，未來預計興建地上16層、總樓板面積1萬1300坪的捷運共構大樓。 捷運局今年6月舉辦招商說明會，廠商投資金額25億，原訂今年完成招商並簽約，明年可動工，但多數投資人認為，板橋站容積率僅約400％，最多蓋16層，周邊的新板特區建物至少20層樓起跳，基本條件不理想。
捷運站體蓋高 待評估 土地開發科長楊博仁說明，板橋站從車站與廣場用地變更為捷運開發區，基地面積本就不大，因此容積率較周邊大樓低，因應廠商意見，捷運局有意變更地目提高容積率，但須通過都審程序，至少耗時1至2年完成，效益待研議，此外建物底下為捷運硬體設施，是否適合蓋高，也須專業評估。 此外，新北環狀線共10處捷運開發站，景平站、秀朗橋站及板橋站等3站，由新北市府自行開發，另7站原委託北市府代招商，因經營權問題，北市年底前移還新北自行開發。 楊博仁指出，7站中的中和站、中原2站已完成招商，其餘5站包括14張站、主打「坐一站就到板橋」的板新站、新北產業園區站、橋和站、新埔民生站，將從板新站開始開發。
房價居高不下，行政院祭出一連串打炒房措施。何時啟動「私法人購屋管制」打炒房限購令？內政部次長花敬群昨天表示，一旦房價持續上漲、炒作現象持續，私法人不必要住宅數量累積、囤房問嚴重，上述兩條件發生「就是滿適合推動的時機」。 行政院上周通過「實價登錄二點○」相關修法，花敬群昨赴立法院內政委員會報告並備詢。政府頻祭打炒房工具，他說，市場上某些行為確實開始退場，降溫狀況有發生，業者也開始加強自律，「看到滿多正面現象」。 針對限制私法人購買住宅研議狀況，花敬群說，初步條文都有，因涉及後端管理系統複雜，還在規畫中，內政部會從市場運作發展狀況，再決定推動時程，現在沒有一定時間。 國民黨立委曾銘宗質詢時，詢問禁止紅單交易的修法時程。
花敬群說，將修正平均地權條例，禁止紅單轉售，版本已出爐，若這周和執政黨立委溝通順利，月底前有機會完成內部溝通，確定後就可提報行政院會，看節奏甚至可能在下會期前就送立法院審議。 民進黨立委沈發惠質疑，地政三法為何兩年前不做、拖到現在？他呼籲不要和房地產業者打假球「打了兩年」，現在社會壓力大了才要做。花敬群連忙答：「不會啦！這次是玩真的。」 此外，為了是否強制要求建商揭露實坪制，民進黨立委高嘉瑜質詢時再與花敬群激辯。高嘉瑜說，全國有八成民眾都支持實價登錄網站強制揭露實坪制單價，才能減少建商公設灌水亂象。 花敬群不斷重申，該做的內政部絕對會做，希望委員尊重專業，若錯誤引導反增加更多社會成本，對社會危害更嚴重。他還要求高嘉瑜，不要一直再用她自認為的路徑才認為是最好、把這個議題導向錯誤的方向。高嘉瑜隨即反問：「是尊重建商還是專業？」花敬群氣得回嗆，「妳這樣又扭曲了，我覺得這是非常不可取的。」 此外推動包租代管也是落實居住正義的重要一環，花敬群表示，將修正住宅法第廿三條，針對參與社宅包租代管的房東，提高租稅減免金額，從現行每月租金最高一萬元免稅，提高到一點五萬元免稅，至於必要費用率百分之六十則維持不變。
為衝刺太陽光電2025年20GW目標，財政部國產署14日公布招標今年第五批太陽光電土地，其中有六宗案件包括新北樹林案、桃園觀音案、苗栗竹南案、台南歸仁案、屏東里港案、屏東林邊案等，面積合計為3.9公頃，20年商機約3.84億元，預估2021年1月12日開標。 若按照今年躉購費率估算每年售電收入，新北樹林案（0.83公頃）約410萬、屏東林邊案（0.19公頃）93萬、屏東里港案（1.28公頃）632萬、桃園觀音案（1.16公頃）570萬、苗栗竹南案（0.25公頃）121萬、台南歸仁案（0.19公頃）92萬，總計為1,918萬元。 國產署副署長游適銘表示，本次六案裡面，有三案是過去流標案件，剩下三案為廠商已簽約但後來放棄。流標案件如新北樹林案是今年第四批招標；屏東林邊案是面積較小而無人投標；屏東里港案因台電饋線容量標準未明確導致投資人卻步，但本次將提供電網工程分攤費用標準參考。
至於桃園觀音案、苗栗竹南案、台南歸仁案等，皆為去年與今年標脫案件，但廠商繳了簽約保證金又放棄。 據了解，主因農委會今年7月修正農地變更使用要點，將2公頃以下非都市農牧、林業、養殖用地等列為重點項目，除「2020年太陽光電6.5GW」計畫外無法變更用途，得標企業認政府政策前後態度不一而放棄。 行政院全力衝刺2025年20GW計畫，國產署經盤點後，手上約有285MW案源，預計在2020～2021年個別推出10MW案件、2022年釋出15MW案源，2023年提出50MW標的，2024、2025年皆推出100MW光電土地，以達到國產署目標。
基隆捷運邁開第一步！鐵道局最新完成綜合規劃案的契約變更，方案路線新增南港站，總經費有可能落在200～300億左右，若各方同意優先施作有共識的「南港－八堵」段，最快明年首季就可送環評，有望在2022年上半年拚政院核定，進入施工階段。 交通部10月召開「北北基軌道路網政策溝通平台」會議，拍板基隆輕軌升級為中運量捷運，每小時運量從5千人次翻倍增至1萬～1.5萬人次；台北端的終點站原設定為南港展覽館站，將採地下化方式延伸至南港車站；另將與捷運民生汐止線整合共軌、共用社后機廠。 官員表示，原訂基隆輕軌綜合規劃期末報告年底要完成，現依據北北基平台決議進行修改作業，除了增設南港站、協調民汐線，為求規劃完整性，將努力找出「八堵－基隆」這段捷運與台鐵路廊競合解決方案。
惟基隆端路廊選擇意見紛雜，鐵道局不排除在北北基等地方政府同意下，將全案將一分為二，把「南港－八堵」這段確定路線先送環評審查，「八堵－基隆」續由基隆市府協調。 據了解，依環評法施行細則，大眾捷運系統新建工程、或延伸30公里以上的捷運工程，「應進行第二階段環評」，但環保署近年加速改革「二階環評拖太久」弊病，現行最快半年至一年即可完審，若2021年Q1能送環評審查，保守估計2022年上半年就有望獲政院核定，邁入動工階段。 經費方面，由於輕軌升級為捷運，且從南港展覽館站地下化延伸至南港，據交通部先前評估，多一站就多了將近60億元，預料經費將由原先103億至少翻倍增至200～300億元規模。增設南港站多出來經費部份北市府出多少？雖依過去慣例直轄市負擔50％，但官員低調說，尚未討論定案。
房市真的很熱！財政部國產署14日公布2020年第二批地上權案開標結果，19宗地上權案總共標脫8宗、標脫率四成，國產署將獲得27.2億元權利金。若加上今年首批地上權案與世貿三館地上權案，總計地上權案權利金為463億元、標脫率破五成，兩大數據皆歷年最高。 國產署指出，今年上半年地上權有兩件北市大案，挹注約400億元，第一件是3月世貿三館地上權案，南山人壽以312.76億元得標、溢價率17.4％，為史上面積最大、得標權利金最高的國有地上權案；第二是6月的國泰營區案，全球人壽以97.8億元得標、溢價率高達59.9％。 今年首批、第二批與世貿三館等地上權計35宗，總共標脫18宗，標脫率達51.4％創史上最佳，標脫案件以高雄市七案最多、北市五案居次，中市四案居第三名，除首批的台中北屯案為個人得標外，大多是建商成功搶標，可望興建商辦出租或地上權住宅出售。
今年高雄市地上權以鳳山區福誠段兩大標的最搶手，兩案不僅都有三家同時搶標，且溢價率分別喊到58％、67％，主要是建商看準該區鄰近凱旋夜市與高捷前鎮高中站，當地又是學區，具備交通便利、生活機能良好、鄰近學區等三大優勢，紛紛提前插旗。 另高雄市包括三民區義民段、岡山區岡山段兩案也都有兩家建商搶標，主要是看準當地鄰近台鐵車站，有地利之便，另三民區義民段附近有護專、科大、高中、國中、小學等，坐擁小學到大專的學區優勢。
北市案件扣除世貿三館、國泰營區案，剩下三案中以南港玉成段最受矚目，該案面積約500坪，旁邊又是松山車站，往北到內湖、往西到東區、往南到信義區也方便，三家投標最後由麗寶建設得標。惟北市明後年皆無大案，下個大案要等到2023年底「華光特二」地上權案。 台中地上權案也升溫，其中以太原區新高段、新興段最受歡迎，因位處台中市蛋白區，旁邊就有台鐵精武站、太原站，離一中商圈也不遠，建商看準台中市未來人口發展潛力，及早進駐。 展望2021年，國產署明年下半年將推出八宗干城地上權案，距台中車站不到500公尺、離一中商圈僅1公里，堪稱台中市蛋黃地上權，得標廠商有望做新建案或打造商圈聚落吸金，有效創造規模經濟。
央行限縮建商購地貸款，惟口袋深的台中建商，瞄準因疫情受創的旅館、陸續出手購地！單是12月至今就傳出，包括台中市北區「昭盛52行館」與西屯區「心月」旅館，據傳已分別被允將建設與泰御建設砸重金收購，預料未來都將成為新建案的預定地。 其中，昭盛興業旗下的「昭盛52行館」，因為受到疫情衝擊，今年7月宣告經營16年的商務旅館封館停業，一度引起同業的矚目。位在台中市忠明路與台灣大道口的「昭盛52行館」，由於地點佳，傳出已由允將建設以每坪125萬元、總價7.87億元，大手筆買下約630坪的旅館現址。 無獨有偶，位於台中市西屯區青海路二段的「心月」旅館，基地面積504.58坪。據傳，該土地近期已由泰御建設以每坪110萬元、總價5.55億元購得。 事實上，許多旅館與汽車旅館用地均位於台中精華區，近年來吸引建商的注意，紛紛下手收購土地。
其中，豪宅一哥—聯聚建設去年購入7期惠來路與市政北二路口的「簡愛商務旅館」與「印月餐廳」土地，總面積約達1,096坪，總價約25.7億元；國泰建設去年10月也以近12億元重金、買下7期「湖水岸」汽車旅館約千坪土地。 此外，去年底，位於台中市西屯區青海南街的「覓境」汽車旅館及旁邊的「琴‧森林主題餐廳」等八筆土地，也以總價28億元高價賣出，今年已完成旅館與餐廳的拆除；據悉，買家是寶佳機構旗下的勝美建設。由於該土地位於12期重劃區、靠近逢甲商圈與7期商圈，周邊生活機能完善，未來推案價格不斐。
值得一提的是，汽車旅館變身豪宅案，動作最快的，當屬國泰建設去年以單價115.5萬元、總價11.91億元重金，買下7期千坪黃金角地。該筆土地位在7期南側惠文路與大墩11街口，土地面積達1,031坪，原為「湖水岸」精品汽車旅館現址，預計2021年首季將推出中小坪數豪宅案。 國泰7期新案地點鄰近文心森林公園、IKEA家居、文心路捷運綠線，地點佳，周邊豪宅林立，包括今年第三季交屋的「雙橡園1617特區」，預售階段就已完銷，單價在60～70萬元之間；惠宇「大其心」預售案，強調戶戶面對文心森林公園，每坪單價60萬元以上；業界預期，國泰7期新案單價上看6字頭。
財政部國產署14日標售高雄六筆地上權建案，脫標五筆，其中，高雄推案王城揚集團以北京建設名義，以4.6億元標得鳳山福誠段1,964.47坪建地，同時也以6.3億元，標得覺民路2,207.06坪「住四」建地，合計約10.9億元，這是城揚集團首度進軍地上權住宅市場。 城揚董事長楊振宗表示，無論是所有權或是地上權，只要符合區位良好、生活便利、以及環境優良等條件，都是城揚選地、推案的好基地，更何況這二筆地上權基地都是熱區。 城揚建設集團企業北京建設，14日參與財政部國產署高雄地上權建案的標售，以每坪28.54萬元，標得三民區覺民路旁2,207.06坪「住四」建地，總價約6.3億元，比底價每坪23.43萬元，溢價約21.81％。 北京建設另以每坪23.42萬元，打敗永信建設和名軒開發，標得鳳山福誠三街和福誠五街口的「住三-1」土地1,964.47坪，總價約4.6億元，比底價每坪13.94萬元，溢價約67.87％。
楊振宗指出，未來興建的住宅大樓，將以首購和首換產品為主，粗估每坪售價約在17萬到18萬元之間，比二個地上權基地附近的所有權產品每坪25萬元，打個七折上下。 他說，由於簽約之後，要在三年內動工，因此，將視市場狀況，採取預售模式。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，除城揚集團外，永信建設也以每坪12.72萬元，總價5.06億元，標得鳳山建軍段3,980.64坪「住三-1」建地，而高雄在地的揚基公司也以每坪11.93萬元標得左營772.28坪「住三」土地。 揚基公司則是上揚國際建築團隊董事長林聰麟與北基董事長鍾嘉村合作，林聰麟表示，標得的基地將規劃18戶透天住宅，在明年預售，每棟售價介於1,500萬元到2,500萬元之間。
年底完工交屋入帳的高峰來臨，營建股的營收王排名出現大洗牌！累計今年前11月營收遠雄建（5522）238.1億元、興富發（2542）217.63億元、冠德（2520）200.45億元，分居最高營收前三名，竄升「200億俱樂部」。 其中，遠雄建今年營收「超車」興富發，明年業績不看淡；冠德則是首度進前三名榜單，第四季仍有個案完工交屋，全年獲利可望挑戰六年最高；興富發明年交屋進入爆發期，可望重新奪回營收王寶座。 歷年營建股的「營收王」興富發，今年前11月營收達217.63億元，比去年同期小幅衰退0.77％，主要是新案完工交屋多集中在第四季，使得營收未能明顯衝高，前三季獲利也持平，EPS為1.92元。
興富發表示，今年受到疫情及營建工程延宕影響，完工交屋案僅「興富發大美」等四筆，完工量不到100億元；但展望未來，自2021～2024年完工交屋量將呈大爆炸，每年自338億～920億元不等，業績可望年年高。 反觀遠雄建，今年完工交屋進入高峰，帶動前11月營收高達238.1億元，年增31.63％，大幅「超車」興富發，一舉躍居到今年的「營收王」寶座。在獲利表現方面，今年前三季稅後純益26.86億元、EPS為2.7元，也都超越去年同期。
展望2021年，遠雄建表示，依進度估計，明年完工交屋量將上看260億元，主要是百億指標大案「遠雄新未來1期」將完工，總銷達109億元、已售93％，只剩三戶商場可售；加上江翠、青青、達利、百富、豐河，總計六大案完工。 冠德前11月營收已達200.45億元，年增59.74％，創歷年同期最高營收水準；前三季稅後純益達11.96億元、直追2019全年的12.8億元，EPS也達2.43元，創最近六年最高紀錄。 法人估計，冠德第四季還有衝刺空間，新店「創新殿」和「市政廳」，「泰極」、「泰景」將完工交屋，全年獲利可望挑戰六年最高；展望2021年，將有總銷60.88億元敦北地上權玉山銀總部、12億元「冠德天晴」、14億元「台中捷運 G8」等三案完工，業績可望居高不下。
北市公共運輸處辦理南港轉運站興建營運移轉BOT招商案，於2020年12月14日)與最優勝申請人新光人壽完成簽約，簽約儀式由柯文哲市長與新光人壽許澎董事長出席簽約，同為地主之國產署與台鐵局亦由署長曾國基及副局長朱來順出席見證。南港轉運站BOT案為北市府與中央共同合作之大型BOT招商案，全案預定於2025年完成啟用，提供國道城際運輸進駐使用，結合南港台鐵、高鐵及捷運車站及規劃中北宜高鐵及基隆捷運，將打造成台北市往基隆及宜花東地區之交通樞紐。 公運處說明南港轉運站BOT案係依據促參法第42條由政府規劃、民間參與方式辦理，基地座落於南港區忠孝東路7段北側，包含南港段二小段972及973地號等2筆土地，土地使用分區為轉運站用地，土地面積約4889.88平方公尺，預估總興建樓板面積逾50,000平方公尺。
本案於109年6月11日公告招商，10月19日評定最優申請人，11月18日依促參法完成議約程序後，於12月14日由柯文哲市長與本案民間投資人-新光人壽(股)公司許澎董事長共同完成投資契約簽署。 柯文哲表示，北市自2015年啟動東區門戶計畫，為南港地區投入多項重大公共建設，包含南港軟體園區、北部流行音樂中心、國家生技園區及南港瓶蓋工廠等，目前均陸續完工或完成招商，是北台灣近期最具有發展潛力的地區；因應衍生的旅客需求，公運處規劃透過BOT的方式引進民間資金新建南港轉運站，並規劃地上及地下連通方式結合台鐵、高鐵及捷運，讓乘客轉乘更加便利舒適。 公運處指出，本次最優申請人新光人壽公司係以保險業結合專業第三人國光客運公司之方式提出申請。新光人壽公司具有開發南港軟體園區及信義A12地上權案件的成功經驗；國內轉運站經營龍頭廠商國光客運於轉運站經營亦有豐富經驗，將為南港地區引進優質商業設施、辦公空間及提供舒適便利轉運設施，帶動區域發展，吸引更多元的產業進駐，全案民間投資金額約40億元、估計可創造總產值達70億元以上，打造成北市往基隆及宜花東地區之交通樞紐。
央行上周宣布實施限縮建商購地貸款後，14日首度登場的財政部國產署標售地上權土地市場，開出紅盤！麗寶集團總裁吳寶田主導的名軒開發（1442），以權利金7.1388億元，成功標到台北市中正區杭州南路254坪地上權土地；累計名軒今年以來已在台北、高雄、苗栗砸下20.66億元，連續買下四塊土地，合計達6,515坪。 名軒開發競標土地再下一城，14日公告，參與財政部國產署公開招標，成功得標台北市中正區中正段一小段31、31-1、32地號國有非公用土地地上權，面積約254坪，地上權存續年限長達70年，總計砸下7.1388億元得標。 名軒開發總經理吳勝利表示，成功標下杭州南路這塊地之後，將規劃興建地上15樓、地下五層的住宅或住宅辦公、一般事務所的大樓，依附近所有權每坪房價約150～180萬元估，未來該案地上權住辦大樓每坪可望站上百萬大關以上，總銷估計約有23億元以上。
地上權土地過去因高昂地租、融資不易，一度被打入冷宮，人人不敢碰，不過招商政策陸續鬆綁，從50年存續年限陸續拉長到70年，且地租計算方式改採浮動模式後，近兩年又開始黑翻紅，不再屢次流標。 名軒近年對於競標地上權土地也轉趨積極，今年6月已砸下6.0289億元標下財政部國產署高雄市鳳山2725.92坪地上權土地；再加上14日這一筆台北市中正區土地，總計今年已砸13億餘元，買下南北兩筆地上權土地。 再加上名軒8月向苗栗縣政府，連續以5.956億元得標苗栗後龍維真段2569.52坪、以1.536億元得標苗栗後龍龍椅段965.55坪，累計今年以來，已砸下20.66億元，進帳四筆土地共6515.09坪。 吳勝利表示，目前得標的高雄地上權案，初步規劃總銷33億元的住宅案，苗栗兩筆則分別為總銷33億元、7億元住宅案。儘管央行上周宣布打炒房，但對於永續經營的公司來說，土地原料最重要，目前所有權土地不是價格太貴、就是難以取得，因此在新政策下預期將會有愈來愈多的建商，會把土地取得管道轉向地上權或合建等方向。
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