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房產新聞

  1. 港資撐場…房價回檔空間有限

  2. 8銀行遭點名 土建融過高

  3. 竹科40年... 黃土變黃金

  4. 高雄第100期市地重劃 2023完成

  5. 打炒房打的?台南史上最大住宅用地地上權案流標

  6. 地上權土地大豐收 全年得標金額達463億元

產業新聞

  1. 布局循環經濟 台泥重金購地建倉庫

  2. 達麗:未來三年跟著台積走

  3. 台積2奈米廠用地 寶山二期擴建 今環評初審

  4. 桃園站前肯德基 穩坐15年地王

  5. 國銀建貸超標 金管會要嚴管

 


1、港資撐場…房價回檔空間有限

2020/12/16 工商時報 朱漢崙

政府跨部會聯手打炒房,但房價下跌幅度恐怕有限。金融圈人士透露,繼台商回流所帶來的房市動能,現在連港資都大舉流向台灣買房。 特別是繼去年的香港反送中、今年的港版國安法和疫情,讓湧向台灣置產的港資更多,已形成台灣房市另一有力支撐,預估房價回檔空間相當有限。 金融業者透露,大批進場買房的港資,物色標的集中在包括台中太平、基隆八斗子,以及高雄愛河一帶的房屋置產,這些地方不見得是「蛋黃區」,但風景優美,適合養生、度假,換言之,這些進場買房的港資並非以「炒作」為目的,而是由於香港局勢動盪不安,因此想把資產轉移到台灣,兼而自住養老。

此外,政府推出香港攬才方案,來台工作的港人也會有購屋置產的需求,甚至不需要貸款。從事授信業務多年的金融業者以「有基之彈」形容近一年來台灣房市的價量上揚。 對港資來台買房,業者分析,這波港資來台主要是基於移民潮及置產的需求,就像台商回流買房一樣,亦屬於台灣房市「有基之彈」的一環。 這波房市上漲其實有台商回流設廠帶動在地就業需求、港資來台買房置產等基本面支撐,投資客炒房的影響反而相對有限。 除了上述檯面上回流的資金之外,金融業者指出,登記回流的台商資金只是冰山一角,有更多的是過去到大陸的地下資金,現在也要化暗為明回台,這些也會成為房市護價力道。 金融圈人士指出,民眾因為政府打房效應而延後出手買房的觀望預期心理:「大概只會持續兩個月」,之後想買房的民眾仍會進場買房。 至於部分不動產業者炒作「紅單」,銀行主管認為,紅單的炒作用意在發揮「定錨效應」,把價格抬高,政府直接出手管制紅單交易,反而更有效。

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2、8銀行遭點名 土建融過高

2020-12-16 聯合報 記者戴瑞瑤、何醒邦、沈婉玉/台北報導

政府打炒房再度出手,金管會昨天點名,有八家銀行建築貸款集中度過高,若不積極改善,將要求提高備抵呆帳,提列比率從原本的百分之一點五提高到百分之二。但金管會強調,建築貸款跟民眾的購置住宅貸款不同,不影響民眾申請購屋貸款。 金融圈高層則指出,目前房市氣氛丕變,打炒房會影響預期心理,「近期議價空間大」,但本波房價上漲屬「有基之彈」,不只台商資金回流,連港資都來台購屋,預期一、二個月之後就會恢復熱絡。 金管會打炒房瞄準建築融資,所謂建築融資是指購置建築基地的資金,及支付興建基地上建築物的營建費用,又俗稱「土建融」。今年以來台商大舉回流,工廠、辦公大樓需求增加,加上房市熱,建商趁機促銷餘屋,導致周轉金貸款增加,讓銀行建築貸款大增。 據金管會統計,截至今年十月底,全體國銀承作建築貸款占放款總額比率為百分之八點六二,創近六年新高,且有部分銀行承作建築貸款遠超過此比率,顯示集中度偏高。

金管會銀行局主秘童政彰說,以十月底的資料來看,超過百分之八點六二的有八家銀行,且八家都超過百分之十,大部分是過去一段時間不動產放款較積極的銀行,首先會要求這八家銀行先提報改善計畫,金管會逐月或逐季看集中度是否下降,目標每家銀行降到百分之八點六二,若未積極執行改善計畫或執行不力,會馬上請銀行提高備抵呆帳。 二○一一年時,金管會曾採取不動產放款監控指標,對銀行辦理不動產授信集中度進行監控,偏高者會依個案要求銀行增提準備。當時曾有多達十七家銀行不動產授信比重偏高,被要求增提合計上百億元的呆帳準備。 除金管會祭出控管措施,央行祭出的房市信用管制也波及銀行土建融業務。銀行業者指出,央行這次祭出的措施有對購地貸款做設限,加上金管會管理集中度,預估明年銀行土建融業務成長機率低,頂多持平。 瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示,銀行放款時,自然有土地擔保品較為安心;雖目前市場資金仍多,但在主管機關的嚴查之下,銀行以後會挑個案貸款,將會有更多借款戶及建商貸不到款項的事情發生。

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3、竹科40年... 黃土變黃金

2020/12/16 工商時報 郭及天、新竹

新竹科學園區從40年前一片黃土,土地只有200多公頃,第一批入園廠商只有13家,到現在擁有1374公頃土地、500多家入園廠商,年營業額連續11年破兆,台灣成為半導體重鎮,竹科40年來持續扮演台灣科技產業領頭羊的角色。 竹科管理局局長王永壯表示,竹科在中美斷交後一年成立,當時台灣在國際處境艱困,到今天台灣國際地位顯著提升,與台灣科技產業在全球有舉足輕重的角色,有很大的關係。今年竹科營業額可望創歷史新高,近年廠商大舉回台、供應鏈重組,未來會持續推動半導體製程的園區與軟體園區擴建,達成「以軟扶硬」的政策目標。

40年前竹科成立時,由前總統蔣經國親臨主持揭幕,當時核准入區廠商有13家,其中的全友、聯電、中美晶、東訊、頻率科技及福祿遠東六家廠商至今都還在竹科內。 竹科產業也經過不少變遷,從最早的個人電腦、通訊產業,到後來半導體、光電產業興起,尤其半導體產業近年更是持續成長,竹科營業額也從1985年首次突破100億元、1993年突破1,000億元、2004年首度突破1兆元,今年竹科前10月營業額已突破1兆元,可望再創歷史新高。 科技部長吳政忠表示,今年疫情影響,國內三大科學園區營業額未減反增,去年達2.6兆元,今年前10月已達2.44兆元,預估今年會有15~20%成長,其中半導體成長近20%、電腦周邊成長近70%,新冠肺炎疫情反而讓數位轉型提前,科技部未來會作好房東的身份,把科學園區的水、電、土地等服務作好,讓園區廠商展翅高飛。

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4、高雄第100期市地重劃 2023完成

2020/12/16 工商時報 顏瑞田 、高雄

高雄農16特區、中都特區、以及文山特區等目前高雄的房市熱點,都是重劃而來,高雄市累計到第100期的重劃面積已達3,586.85公頃,與區域發展息息相關,至於整治愛河最後一哩路、高雄公辦第100期市地重劃,15日也正式啟動,此一位於房市熱區仁武的20.85公頃重劃區,預定2023年底完工,可望釋出10.4公頃建築用地。 高雄地政局15日舉辦「擘劃高雄-開發百分百」土地開發暨地政服務成果展,高雄副市長林欽榮表示,高雄市自民國47年開辦第一期市地重劃以來,已超過100期,重劃期數、面積,都是全國第一名。

他說,巿地重劃除了提供可建築用地外,更可以無償取得並開闢公共設施用地,帶動高雄都會的整體價值及經濟發展,例如文化中心、科工館、中都濕地公園、美術館、高雄巨蛋、左營高鐵站原生植物園、北屋滯洪公園、以及各開發區道路、公園綠地的興闢,都是市地重劃取得的公共設施。 林欽榮指出,透過市地重劃也讓美術館特區、中都重劃區、亞洲新灣區等,成為鑽石地帶,這些都是土地開發所帶來的公共利益,創造高雄市為宜居城市具體證明。 高雄地政局表示,公辦重劃計至第100期,如果包括第18期分區辦理、以及原高雄縣的重劃、以及已經公告的125處公辦重劃,高雄累計的市地重劃面積已達3586.85公頃。 高雄第100期市地重劃15日也正式啟動,此一位於房市熱區仁武的20.85公頃重劃區,基地位於位於仁武區愛河西岸以東、八德一路以南、八德東路以北、曹公新圳以西,除了公共設施之外,規劃約10.4公頃住宅區,預定2023年底完工。

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5、打炒房打的?台南史上最大住宅用地地上權案流標

2020-12-15 經濟日報 記者徐碧華/即時報導

財政部國產署拿出的台南史上最大住宅用地設定地上權案流標了。平實營區南邊近4,000坪住宅用地設定地上權昨(14)日開標,結果無人投標。怕槍打出頭鳥?是打炒房打掉的?國產署官員沒有提示流標原因。至於是否會調整底價,下次重新招標?官員表示,評估中。 台南因為房價漲幅高,是政府這一波打炒房關注的地區之一。平實營區的地上權案招標結果被視為風向球,如今建商態度已明朗,接下來就看國產署如何應對。 會降權利金再招標?國產署官員表示,不認為這次權利金定價偏高,底價是參考市場價格評議的結果。

是否降價?是否下次再拿出來這塊平實營區用地招標?目前都沒有答案。 因為政府要大規模開發台南市平實營區,國產署拿出平實營區南邊近4,000坪住宅用地,設定地上權70年,權利金底價10.45億多元,平均每坪底價26萬多元。權利金底價是昨天開標19宗標案中最高的一件,公告招標時,國產署相當看好這一件,開標結果卻流標了。 本來如果平實營區這塊住宅用地地上權標得好,國產署準備明年再拿出較靠營區中間的國有地出來開發,這次招標失利,勢必影響開發時程。

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6、地上權土地大豐收 全年得標金額達463億元

2020/12/15 文/記者張瀞勻

國產署14日公布第二批地上權土地得標結果,最後標脫8筆,標脫率4成,得標總金額達達27億2,019萬元,然而統計今年全年地上權案,含本次標售,共35筆,標脫18筆,全年標脫金額達463億元,不僅刷新歷年紀錄,也被視為地上權豐收年。 國產署官員指出,今年推出二批地上權標售,標脫率突破5成,總得標金額約150億元,加上世貿三館及國泰營區基地分別以312億元、97.8億元標脫,一舉活化多處大面積國有土地。 國產署進一步表示,今年為國有非公用土地設定地上權豐收年,除了上述超級大案成功標脫,且未扶植高雄市六龜寶來溫泉業者辦理的地上權案也完成簽約,權利金達1億元。 國產署官員說明,未來將持續推出區位條件優質標的,以設定地上權方式活化大面積國有土地,期在兼顧國庫收益下,創造民眾、業者及政府三贏。

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1、布局循環經濟 台泥重金購地建倉庫

2020/12/16 工商時報 蔡惠芳

台泥董事會15日決議,為擴大布局循環經濟,擬大手筆砸下20億元,向經濟部工業局購置位於花蓮和平工業區的土地,大約將近10萬坪。台泥副總經理黃健強表示,台泥加碼購地,主要是計劃興建倉庫,以儲存替代性原料、輔料。 台泥昨天董事會通過,將購置花蓮縣秀林鄉克來寶段385-1號、385-4號兩筆土地,土地面積達9.45萬坪,預計土地價款為18.43億元,及加計1%的產業園區開發管理基金1,843萬4,140元,合計大約斥資20億元購地。 黃健強表示,台泥多年來一直推動減碳,並持續布局循環經濟事業,鑑於需要更多倉儲空間儲存替代石灰石以外的替代性原、輔料等,而原本花蓮和平廠的倉庫空間已不敷使用,因此為了擴大布局循環經濟,台泥董事會通過上述購地案,以擴增替代性原輔料倉儲空間。 台泥表示,購置價格是依「經濟部工業局產業園區土地或建築物租售價格審定小組第161次審查會」審定的售價,訂下每平方公尺5,899元。待董事會正式通過,台泥將向經濟部工業局進行申購程序。

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2、達麗:未來三年跟著台積走

2020/12/16 工商時報 蔡惠芳

達麗建設攜手海悅國際首度揮軍大台中的處女作「達麗創世紀」,15日舉辦開工動土典禮。達麗建設董事長謝志長表示,央行四大新措施可謂「正中要害」,但對於一般自住客和剛性需求影響很小,反而會讓消費者吃下定心丸,因此看好未來三~五年房市,達麗將積極推案,且跟著「護國神山」台積電布局。 謝志長表示,達麗明年推案目標190億元,至於政府打炒房新政策,對於向來以自住首購為主的達麗影響不大。未來達麗推案,只要跟著台積電及附近產業聚落走,全台布局就好,包括台中、台南,台積電到那,達麗就跟著到。因為島內正進行一波移民潮,只要鎖定剛性需求,不必擔心政府打炒房。 謝志長表示,由國家出手阻止惡性炒作,對於房市穩定發展將有長遠的好處。從2003年SARS、2008年金融海嘯之後,各國實施QE來看,房市都呈「先蹲後跳」,所以真正影響時間,大概是持續8個月左右,之後就慢慢恢復正軌。

展望未來房市,謝志長表示,從歷史經驗觀察,房價只會穩步走高、不會走低,加上當前原物料上漲、缺工缺地,加上台商資金回流、全球利率超低,預期將足以支撐房市再熱個三~五年,持續穩步健康成長的格局,對於自住客來說,是最佳進場時機。 謝志長表示,今年達麗推出北中南三大案,其中台北「達麗陽明大苑」總銷50億元,推出101天就銷售一空;台南「國家強棒」第一期銷售成績亮眼;台中「達麗創世紀」正式開工動土,為水湳第一案,總銷88億元,銷售成績也出乎預期。 看好未來房市三~五年,達麗明年將推出四大案、總銷高達190億元,包括台中、台南、高雄岡山;未來每年推案規模都保持在150億元以上,提供年輕人買得起的2~3房產品。 達麗今年只有總銷12億元、已完銷的「達麗漾CITY」、25億元已售近八的「達麗大景匯」,交屋入帳,前11月營收衰退67%至20.58億元,前三季EPS下滑至0.53元;不過2021年起營收將暴衝,並可望首度挑戰百億大關。

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3、台積2奈米廠用地 寶山二期擴建 今環評初審

2020/12/16 工商時報 邱琮皓

環保署16日將進行竹科寶山用地第2期擴建計畫環境影響說明書專案小組初審會議,預計擴建範圍總計98公頃,而竹科寶山二期擴建計畫主要是為因應竹科寶山園區用地不足、更是配合台積電2奈米製程擴廠計畫而實施。 環保署2019年底通過竹科寶山一期擴建計畫,讓台積電研發中心與3奈米製程晶圓廠有了著落,為讓台積電的先進製程繼續在竹科蓬勃發展,接近研發基地,竹科寶山二期擴建計畫2019年提出,今年完成地方公聽會,進入環評小組審查作業,預計留給2奈米製程使用。

寶山二期擴建計畫擴大及變更範圍總計有98.01公頃,土地92%為私人持有,取得引發爭議,台積電董事長劉德音日前在半導體論壇談到二奈米寶山二期顯得沒有把握,更透露「萬一不夠,我們可能一小部份放在台中」。 這次的擴大寶山二期理由中,竹科寫到,是配合國家重大建設需要,滿足廠商「先進奈米製程量產廠房之用地需求」。竹科表示,這次寶山二期擴建,主要為了舒緩竹科產業用地飽和情況,篩選週邊可利用土地,評估適宜產業發展用地,發揮整體產業群聚效益,特別是竹科早已是國內半導體研發重鎮,具有完整產業鏈,區內廠商曾嘗試將研發重心移往中南部,但研發人才多已在北部落腳生根,竹科鄰近仍是先進製程的首選。

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4、桃園站前肯德基 穩坐15年地王

2020/12/16 工商時報 郭及天、桃園

桃園市公布2021年公告土地現值調幅,受惠桃園房市交易量價齊揚,桃園市平均調幅上漲2.53%,13個行政區中,以中壢區平均調幅5.15%為最高;此外,位於桃園區中正路、復興路口,現為肯德基的商業區土地,公告現值為每坪148萬元,連續15年蟬連桃園「地王」。 桃園市地價評議委員會15日通過明年公告土地現值調幅,此次調整作業期間(去年9月2日至今年9月1日),買賣登記案件為5.53萬件,比上期增加27%。 桃園市近年大力推動包括桃園捷運三心六線等公共建設,以及中壢運動園區區段徵收、小檜溪市地重劃等開發案,加上桃園房價仍相對於雙北市為低,吸引不少北部民眾移居,桃園屋齡5年內的大樓成屋交易均價已達每坪22萬元以上。 桃園市地政局表示,公共建設加上相對親民的房價,帶動桃園房市交易量價齊揚,顯示桃園房市環境已擺脫前幾年低迷的氛圍,此次也參考不動產市場景氣變動趨勢,及考量民眾稅賦負擔能力,作出合理適當調整。

桃園市此次調整公告現值,平均調幅約上漲2.53%,各行政區平均調整幅度則介於0.07%至5.15%之間;其中,中壢區因中壢運動公園區段徵收開發地區都市計畫公告實施,考量變更後可建築用地與農業用地使用性質不同,調幅達5.15%、為全市各行政區最高。 觀音區因草漯1、3、6單元重劃區開發接近完工,按開發期程反映地價,調幅3.09%為全市第二;桃園區則因小檜溪及桃合福林重劃區開發,按開發期程調整地價,調幅2.84%為全市第三。如果扣除桃園整體開發區地價調整,全市調幅約1.89%。 其中,位於桃園區火車站前中正路與復興路口的肯德基,每坪148萬元,連續15年蟬聯桃園「地王」,桃園公告現值最低的區段為復興區第148號地價區段(赫威段-河川區用地),每坪約529元。

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5、打炒房 金管會盯八銀行融資

2020-12-16 經濟日報 記者葉憶如、邱金蘭/台北報導

配合政府打炒房政策,金管會昨(15)日宣布祭出集中度管理措施,對承作建築貸款過度集中的銀行,採取風險控管措施,包括備抵呆帳提列比率從1.5%提高到2%等,首波被鎖定的集中度偏高銀行有八家,金管會將先發函要求提改善計畫。 金管會這波集中度管理,監控指標只鎖定建築貸款過度集中銀行,顯示打炒房政策刻意避開購置住宅貸款,以維護一般民眾購屋申請房貸權益。 銀行被要求提高呆帳準備後,將影響獲利,藉以促使銀行注意改善建築貸款集中度問題。 金管會銀行局主秘童政彰表示,今年10月底止,全體本國銀行承作建築貸款占總放款比率為8.62%,為近六年新高,其中有八家銀行集中度偏高。 金管會將要求這些集中度偏高的銀行,分散風險性資產配置,適度降低集中度風險,或適度提高備抵呆帳提列,累積風險承擔能力。 童政彰表示,金管會先發文給這八家銀行,要求提報改善計畫,包括如何按季改善集中度問題等等,金管會將會按月監控銀行改善情況。 銀行若積極改善,且集中度很快就降到8.62%以下者,金管會就不要求銀行將呆帳準備提列比率從現行1.5%拉高到2%;如果遲不改善,就會要求增提呆帳準備。

2011年時,金管會曾採取不動產放款監控指標,對銀行辦理不動產授信集中度進行監控,偏高者會依個案要求增提準備。 監控指標包括第一,「建築貸款餘額占放款總額比重」不能超過15%,前十大銀行不能超過10%。 當時實施這項措施,曾有多達17家銀行不動產授信比重偏高,被要求增提合計上百億元的呆帳準備。 大型銀行高層表示,增提授信備呆對銀行影響甚大,也是打炒房的重藥,「這對銀行很傷 」。 第二,「購置加計修繕貸款餘額占放款總額比重」不能超過40% ,前十大銀行不能超過30%。 金管會強調,近來採行的專案金檢等相關措施等,都在不影響一般民眾申請購屋貸款前提,強化金融機構對不動產授信業務風險控管,以維護資產品質以及金融穩定。

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