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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
打炒房，金管會盯上壽險公司及票券公司，金管會發現票券公司最近積極投入土建融及餘屋貸款，為掌握風控情況，規劃對票券公司啟動專案金檢；壽險業投資不動產明顯增加，金管會決定納入明年度金檢重點，以了解相關投資是否符合規定。金管會昨（16）日公告明年度金檢重點，配合政府打炒房政策，不動產相關授信及投資，均納入明年度一般金檢重點項目。除了一般年度金檢外，在專案金檢方面，金管會也將有新動作。 知情官員表示，金管會繼11月24日宣布對十家銀行啟動不動產授信專案金檢後，也正規劃將專案金檢對象擴及票券公司。目前專營的票券公司有八家，金管會將挑選其中幾家不動產授信量較大者，在明年初啟動專案金檢。
官員表示，金管會發現近來票券公司積極投入土建融、餘屋貸款，例如替建商發行商業本票提供保證等，保證是授信的一種，金管會除日前發函票券公司，要求注意不動產授信相關缺失外，也將透過專案金檢，了解相關風險控管情況。 金管會上次對銀行做不動產授信專案金檢是2018年，對票券公司則很少會做不動產授信的專案金檢。 這波票券公司專案金檢重點，主要有三大項，包括土建融、餘屋貸款及央行信用管制新規定，比銀行少了「投資客及豪宅」這一項，因票券公司不能辦房貸業務。 在一般金檢方面，明年度重點也納入不動產授信，包括銀行、信合社及票券公司，明年進行一般金檢時，都會特別查土建融、房貸及閒置工業區土地授信等，不同今年，明年特別增列「餘屋貸款」，藉此避免助漲建商以案養案。 除授信外，在投資方面，金管會也盯上壽險業投資不動產情況，明年度新增納入一般金檢重點。
主要重點有三大項，包括第一，不動產投資的投資程序及內部控制機制。第二，即時利用並有收益規定的遵循情形。第三，帳列投資性不動產後續衡量的處理程序。 官員表示，今年以來壽險業投資不動產金額有比較大，有必要了解不動產投資的辦理情形是否符合規定。 根據金管會資料，今年前八月，壽險業投資性不動產增加1,808億元，若扣除增值利益580億元，淨增加的投資金額有1,228億元，為歷年新高。
商仲業者CBRE最新統計，今年截至12月中，台灣不動產交易金額高達3,951億元，初估全年衝破4,000億元、創統計以來新高。世邦魏理仕台灣總經理朱幸兒表示，在疫情因疫苗研發獲控制與政府打炒房下，明年市場將呈「疫緩則平」的平穩市況。 世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，台灣防疫成功，加上低利、市場資金充沛，及建商超前部署、壽險業者資金滯留台灣，還有台商回流等策略性布局，今年至12月14日不動產投資市場交易金額達3,951億元新高；土地交易比重占七成、約2,745億元，商用不動產交易占三成達1,206億元。 今年最大筆交易是3月南山人壽砸下312.76億元拿下世貿二館70年地上權案鎮。李嘉玶說，加上尚未公告的交易，全年不動產交易金額將破4,000億元，是2003年以來統計新高。 另外，台商回流加上國內自用買方搶進，工業地產今年成交額達1,039億元、年增24.2%，是11年新高。
拜壽險業「狼性競標」，大舉攻城略地所賜，2020年商用不動產和土地市場的成交量，預料全年可望輕鬆跨越4,000億元整數關卡，再創18年新高。展望2021年，世邦魏理仕指出，由於疫苗研發屢傳捷報，人、錢不會再全部鎖在島內，資金行情可能不若今年，預期不動產市場將呈「疫緩則平」。 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶16日表示，今年截至12月中旬為止，全台不動產交易總額達3,951億元，其中商用不動產總額為1,206億元、土地交易總額達2,745億元，尤其金融壽險業就砸下1,120多億元購置不動產；估計全年可望輕鬆跨越4,000億元關卡，直衝18年新高。 李嘉玶表示，疫情衝擊全球，引發經濟衝擊進而誘發避險趨勢，加上台灣利率水準處於低點，讓金融壽險業今年紛紛「狼性競標」，大舉攻城略地，多筆單宗不動產成交價格也屢創紀錄。
包括富邦人壽大手筆以282.8億元標得大南港土地，又砸下268億元收購王朝酒店，南山人壽以312.76億元標得世貿三館地上權，國泰人壽則以46.8億元買進廣豐新天地購物中心。今年截至目前為止，壽險業者已砸下1,121億元搶進不動產。
李嘉玶表示，儘管今年初飛來「新冠疫情」這隻超級黑天鵝，但受惠資金行情氾濫，2020年不動產市場可圈可點。其中商用不動產市場，自下半年以來已甩開疲情陰霾，並急拉尾盤，成交額暴衝，累計已高達1,206億元；至於土地市場則已成交2,745億元，是從2018年以來，連續三年衝新高。 另外工業地產市場方面，世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示，今年累計已成交1,039億元，年增率24.27％，刷新史上新高，顯示企業擴廠、投資具有一定信心度，推升工業地產市場熱度。 針對央行打炒房四大措施對於商業用不動產及土地市場的影響，李嘉玶分析，對於商用不動產和土地市場應衝擊不大，只要符合企業生產需求的不動產，仍受買家青睞；倒是住宅市場衝擊最大，投資客應不會再積極出手。 展望2021年，世邦魏理仕預期，市場將可望維持溫和成長，不過央行實施最新的購地貸款，短期將影響部分投資客轉趨觀望。
高雄地政局16日舉行今年最後一次抵費地標售，釋出8標九筆土地，總底價約12.4億元，吸引多達55封標單競標，最後標出7標八筆土地，標脫率88％。其中，首度釋出的93期重劃區2,160坪土地，由國揚、藏美聯手以每坪52.42萬、溢價72.36％標得；另隆大以每坪51.8萬、溢價47.8％，取得高雄大學生活圈641坪土地，創區域高價。 高雄地政局長陳冠福表示，此次標出7標八筆土地，合計金額17.63億元，溢價率達54.7％。陳冠福指出，首度釋出的93期重劃區、鳳山勝利段2,160坪土地，是此次面積最大、底價最高的標的，由藏美集團的藏信建設、及國揚集團的神揚建設合作，以總價11.32億、單價52.42萬高價標脫，溢價金額約4.7億元，溢價率高達72.36％。
此案雙方各占五成，未來計畫推出總銷逾35億的住宅大案。 他說，此次競標單最多的是岡山87期重劃區的93坪土地，共吸引18封標單，最後上和發建築以郭姓負責人名義，斥資約4,520萬購得，換算單價約48.4萬元，溢價率52.51％。至於高雄大學徵收區藍田西段的641坪建地，共有9封標封投標，由隆大建設以總價3.3億、單價51.8萬買下，溢價率達47.82％。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，此次高雄地政局土地標售，部份標脫單價也創新高，如37期楠梓高昌段154坪土地，被建商英特嵐以總價2,680萬、溢價81.6％搶下，成本次標售溢價率冠軍。
前行政院長、新世代金融基金會董事長陳冲昨（16）日建議自住房屋免稅，財政部晚間回應，為維護居住正義，現行對自住房屋，已採輕稅原則。 陳冲今日表示，自住房屋不會產生現金流，許多退休族群終其一生只有一間房子，沒有其他現金流，郤得節衣縮食拿生活費來繳稅，尤其台灣已進入老人化社會及在疫情下，應是正視自住房屋稅免稅的時機。 對此財政部發布新聞稿指出，針對自住房屋已採輕稅原，2014年6月4日修正公布房屋稅條例第5條規定，供自住或公益出租人出租使用房屋，房屋稅稅率為房屋現值的1.2%，至非自住之住家用房屋稅率則為1.5%至3.6%。 此外，又考量個人所有住家用房屋供直系尊（卑）親屬居住使用，屬社會常態，或夫妻因工作或子女就學等因素有分住二處之需要等情，規定本人、配偶及未成年子女所有屬自住之房屋，全國以三戶為限，以落實居住正義。
另為避免苛擾、照顧居住於簡陋房屋者、減輕農民及低收入者之負擔，房屋稅條例第15條第1項第9款也規定，住家用房屋現值在新台幣10萬元以下者，免徵房屋稅。 此外為照顧弱勢，在1996年6月12日函釋，貧民及低收入戶住宅比照上開規定免徵房屋稅。 財政部表示，從這些制度可知，現行稅制已針對自住之住家用房屋提供較優惠之稅率，而房屋稅為地方政府重要施政財源，有關建議自住1戶免徵房屋稅之意見，宜就租稅公平及地方財政審慎評估。 此外財政部也澄清，配合行政院「健全房地產市場方案」，擬修正房屋稅條例第15條第1項第9款規定，方向是增訂自然人適用條件及排除法人適用，並非將該款免稅規定取消，也非調整免稅金額。
近期北市明倫社宅租金高於市價，引起中央和地方對社宅租金的爭論。總統蔡英文晚間發文表示，相較於先進國家，台灣社會住宅比例太低了，因此是她擔任總統後重要政策之一。蔡英文強調，明年要一口氣興建1萬5,000戶，土地準備好了，財源也找到了，速度越來越快，絕不會停下腳步。 蔡英文表示，在台灣，推動社會住宅非常不容易。過去的政府做不到，她上任後則堅持要用力推動。為什麼政府要蓋社會住宅？因為確實有許多剛出社會的年輕人，會有居住的需求。尤其在都市打拚的年輕人，幾乎都必須面對居住的壓力。她在2010年參選新北市長時就清楚知道，當時她也是第一個把住宅政策當成主要政見的候選人。 後來民進黨「十年政綱」中提出住宅政策的長期藍圖。到了2014年，公民社會集結發起「巢運」，年輕朋友夜宿在台北街頭上，強烈表達了對居住正義的訴求。 蔡英文認為，相較於國際上的先進國家，台灣的社會住宅比率實在太低了。過去的政府不重視、忽略不管，但蔡英文認為自己有責任推動。2016年她擔任總統後，社會住宅就是她最堅持的重要政策之一。
蔡英文第一任的4年中，推動修改住宅法、通過租賃專法，設置國家住宅及都市更新中心。一步一腳印，為社會住宅打好制度基礎。同時設定了要直接興建12萬戶社會住宅，加上8萬戶民間空餘房屋的「包租代管」，總共20萬戶社會住宅的總目標。 蔡英文強調，截至目前為止，中央和地方興建的社會住宅，已經超過4萬戶，明年更要一口氣興建1萬5,000戶，土地準備好了，財源也找到了，政府的速度越來越快，絕不會停下腳步。 蔡英文重申，推動社會住宅並不容易，不過這幾年中央政府從不鬆懈。蔡英文要特別謝謝內政部和住都中心辛苦的同仁，他們被緊盯著進度，一刻都沒有放鬆。蔡英文也感謝地方政府共同參與，溝通協調不容易，政策推動起來也總會有精進的空間。蔡英文相信，中央和地方，對於辦理社會住宅、改善居住問題的核心目標，都是堅定的。 她也要求，不只要推動社會住宅，因應不正常的炒房現象，行政院長蘇貞昌也已經推出「五大措施」，希望用政府的力量，從各個層面來落實居住正義。 從倡議到實踐，一步一步認真做。只要願意參與的人比唱衰的人多，年輕朋友最在意的居住問題，一定可以持續改善，越來越好。
豪宅市場加速去化，據最新實價登錄，聯華神通集團董座苗豐強夫婦買下大直豪宅西華富邦4樓兩戶、8樓一戶，合計投入約6.5億元，單價約每坪140～150萬元。 根據最新實價揭露，已接近銷售尾聲的「西華富邦」，10月時4樓兩戶分別以約2.12億出售，8樓一戶則以約2.28億出售，買家分別是苗豐強所屬的美豐投資、和美安投資，由於4樓為「西華富邦」低樓層，每坪約140萬元，此外8樓戶單價則約每坪150萬元。此外，第一豪宅「帝寶」也有實價揭露，維他露集團家族所有的「帝寶」2樓以4.25億轉賣李姓自然人，每坪259萬元。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「西華富邦」樓高42樓，由於景觀及座向的差異，成交單價高低樓層價差將近一倍，早期房市景氣好時39樓戶最高單價達每坪292萬元，去年高樓層的42樓戶約264萬元，不過今年台積電創辦人張忠謀夫人張淑芬以偉儀藝術公司加購的4樓戶，約每坪137萬元。
張旭嵐指出，多數企業家購屋不只是資產配置，更有買房買鄰的概念，今年不少兩岸三地企業家積極將資產重新配置；雖然豪宅受信用管制、日前並開始限縮法人購置住宅的條件，不過對金字塔頂端的客層來說，不少豪宅交易採現金交易、零貸款，影響並不大。 據統計，今年「西華富邦」實價交易已有18件，總金額約達36.5億元，是今年交易規模最大的豪宅；居次的則為大安區「明日博」，因標售成績不錯，今年迄今累計有20件交易，不過因單價、總價較低，交易規模約22.2億元。
京城建設（2524）耗資14.4億元，11月買進台南市北區賢北第二期重劃區土地6,243.03坪，因屬尚未完成重劃的農業用地，京城董事會16日決議解約，但同時決定買進二筆台南建地共1,535.52坪，總額約7.43億元，將伺機推案。 京城16日發佈重訊指出，董事會決議解除今年11月16日所簽訂的台南市北區光賢段16地號等14筆土地買賣契約，因為該買賣標的物，係未經重劃的農業用地，承買人為法人時，不符合農業發展條例的規定，無法過戶登記，因此，買賣雙方協議解除此一買賣合約。 董事會也決議購買2筆台南土地，周敬恆表示，董事會通過每坪39.5萬元，買進1,000坪位於台南市安南區北安路二段西側草湖（一）自辦市地重劃區土地，總額約3.95億元。 另一筆土地位於台南市安平區健康新路、國平北路口的商業用地，面積約535.52坪，每坪買進價格約65萬元，總價約3.48億元。周敬恆說，16日董事會通購買進這2筆土地，共1,535.52坪，總額7.43億元，未來將伺機推大樓住宅建案。
今年疫後企業需求辦公室仍殷切，台北市辦公租金水準創下2001年以來的19年新高，每坪月租攀升至2,859元，空置率則改寫19年新低點、僅3.9％；部分頂級辦公樓如台北101、台北南山廣場、興建中的富邦人壽A25等，已開出每坪月租突破5,000元的天價，漲聲持續。 世邦魏理仕交易與顧問部主管陳頌民16日在公布最新的2020年商用不動產市場季報時表示，今年疫情影響，企業辦公受到宅經濟影響，已有考慮規劃員工部分居家辦公，但總體來說，在科技電信、金融保險業等大戶支撐下，辦公租賃市場表現火熱，全年平均空置率已下探到3.9％，創19年以來最低點。 至於每坪月租持續攀升至2,859元、逼近2,900元，比去年同期上漲2.5％，為2001年以來的19年最高點。 陳頌民指出，信義計畫區頂級辦公大樓更是獨領風騷，平均每坪月租已站上3,589元，年增率3.5％，明顯高於全市平均值。
其中，台北101最新開價已喊到每坪4,300～5,400元，台北南山廣場部分承租戶退租再重新招租的樓層，也開出4,300～5,000元的價碼，興建中的富邦A25大樓，也開價4,500～5,000元對外招租。似乎沒有「見4」，就無法躋身信義計畫區頂級辦公樓之列。 陳頌民指出，現在到2023年台北市區新完工辦公大樓還寥寥可數，只有富邦遼寧、全球人壽希望廣場、遠雄大巨蛋、國壽松江、富邦A25、國泰寰宇、京華城改建案、台北市議會舊址等，陸續完工落成；但2023年後，南港將出現一波完工潮，企業承租或置產的選擇將變得更多元化，但房東方的優勢也相對會減弱。 值得觀察的是，在政府陸續推出打房措施後，已有企業有意改採「輕資產」模式，預料明年將有可能會加強這類型企業的出售意願，加速出場。
滿手現金的國揚實業（2505）幕後實際負責人、集團掌門人侯西峰，16日再度出手搶地，以國揚實業子公司神揚建設名義，砸下11.32億元，成功得標高雄市政府標售的鳳山區2,160.23坪土地，每坪得標價格約52.4萬元，卡位高雄大學生活圈。 侯西峰主導的國揚實業，繼五月以282.87億元成功脫手「大南港」土地部分持分，獲利了結出場之後，國揚已滿手現金，並已連續兩度出手購地。 上月國揚才大手筆以21.01億元買下台北市內湖區舊宗段83-1地號等3筆土地，佔地面積達1,500.85坪，國揚取得其中50%，擬與中和羊毛一起合作開發。 今天國揚再度出手搶地，以子公司神揚建設公司名義，成功標到高雄市政府地政局標售的高雄市鳳山區勝利段9地號土地，其50％土地，面積共2,160.23坪，每坪得標價約52.4萬元，總計砸下11.32億元購地。
台北市東門永康商圈發協會理事長劉鴻翔表示，今年以來永康商圈已有約40多家店歇業，永康商圈已陷「東區化」危機，若邊境再不開放，預估農曆年過後的明年3、4月還會再有一波閉店歇業潮。 「台灣芒果冰始祖」ICE MONSTER昨（16）日與義大利甜點名廚Andrea Bonaffini合作舉辦「耶誕節藝術甜品」松露栗子綿花甜和新鮮甜柿挫冰發表會，這場活動結束後，永康創始店就要在年底熄燈了。 台北信義路永康商圈「名店熄燈」如滾雪球般停不下來，主因是受到疫情衝擊旅遊市場，觀光客不來，加速永康街商圈沒落，不少店家因不堪持續虧損，決定從永康商圈撤退。 劉鴻翔透露，不只芒果皇帝、ICE MONSTER將在年底熄燈，還有一家知名連鎖手搖飲的永康店也撐不住了，都將在近日歇業。他指出，這些品牌都不是因為公司收掉，而是選擇放棄永康商圈，維持其他商圈門市繼續經營。
劉鴻翔指出，「人流」和「房租」是使永康商圈「東區化」的二大主因。過去永康商圈幾乎有超過六成的人流是國外觀光客，但現在邊境開放遙遙無期，觀光客不來，再加上還有房東持續調漲租金，「把好房客搞走」。 劉鴻翔說，目前光靠近信義路永康街口的黃金店面，就有五間是空屋，今年以來永康商圈已有約40多家店面陸續歇業。東門永康商圈發展協會約有150名店家會員。 劉鴻翔表示，疫情衝擊商機，協會為搶救商家生計，結合商家會員推出優惠促銷，也結合外送平台簽約。但他直言，能夠給予店家稅捐、水電費減免，還有補助款，才會比較有感。或是可以在疫情影響的特殊時候，政府訂定房租緩漲機制，設有漲幅的天花板，會比呼籲房東降房租更有效。 劉鴻翔指出，國內觀光客的提袋率本來就比國外觀光客差，加上受到疫情影響收入，國人願意支出的金額又更低，也沒辦法明顯提升店家營業額；現在更令人憂心的是，耶聖誕節、元旦假期及農曆年長假過後，永康商圈恐再爆發另一波的閉店歇業潮。
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