|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
立委指投資公司炒房問題嚴重，財政部長蘇建榮昨（21）日表示，未來公司持有不動產交易，特別針對短期炒作案件，會思考是否納入房地合一稅課稅，將於行政院跨部會小組進一步評估；此外個人房地合一稅也正在檢討，蘇建榮表示，初步方向是考慮延長短期持有定義，但尚未定案。 立法院財委會昨日審查《所得基本稅額條例》第12條及第18條條文修正草案，蘇建榮列席報告及備詢，打炒房仍是最多立委關注的議題。國民黨立委賴士葆指出，「法人持有多戶房產炒房，才是最嚴重的問題！」根據統計，目前法人持有房屋情形，僅持有一戶的法人約占五成，而持有十戶以上的法人，比例也有8%，合計約持有9,000多戶，他建議財政部應揮刀指向投資公司，讓境內法人也要實施房地合一稅。
蘇建榮對此表示，持有多戶的法人可能是建商，也可能是投資公司，財政部也早已注意到此問題，正跨部會思考是否將境內公司交易房地也放入房地合一稅制，也就是依持有時間不同來適用不同稅率。 現行房地合一稅大略可分為三種，首先是個人交易房地，持有時間愈短稅率愈高，最高稅率為45%（持有一年內出售）；第二種是境外公司交易房地，持有一年內就出售一樣是45%稅率，超過一年稅率則為35%。 最後一種是境內公司，其交易房地所得是併入隔年的營所稅申報，現行稅率為20%，不像個人、境外公司交易房地依據持有時間而有不同稅率。賴士葆直指，這才是「最大的租稅漏洞」。 據了解，財經部會內部兩種聲音都有，有一派認為境內公司應比照境外公司，持有一年內課45%、超過一年課35%，遏止炒作；但另一派認為，當時未納入就是考量有重複課稅疑慮，且影響重大。目前兩方意見還得再折衝，同時也要觀察房市發展、綜合考量。 至於個人房地合一稅的短期持有期間，外傳將從二年延長到五年，對此蘇建榮表示並未定案。賴士葆認為，牽一髮動全身，持有五年還算炒作嗎？政府應打炒房，投資公司炒房的問題比個人嚴重太多，金額也更龐大，財政部應審慎思考。
立法院內政委員會昨（21）日審議通過「實價登錄2.0」修法，除行政院版草案既有的成交案件揭露至門牌或地號、預售屋納管、增訂主管機關查核權等三大重點，立委更當場「加碼」，將相關罰則加重至最高100萬元，並建立紅單交易納管機制，且禁止轉售。 行政院提出包括《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》等「地政三法」修法草案，昨天經與朝野立委溝通後，內政部提出再修正條文，並由立法院內政委員會審查通過，將擇日送立法院會處理。 內政部次長花敬群表示，本次修法除預期要修的交易門牌揭露、預售屋納管、主管機關查核權等，也建立紅單納管機制，包含紅單的書面應包含與不應包含事項，以及禁止轉售條款，並加重相關罰則。 花敬群說，本次審議特別將紅單轉售罰則，提高到比內政部原版本高，盼透過如此較高的行政罰鍰管制，讓民眾知道政府高度不樂見紅單轉售，盼讓紅單能回歸到原本「小定」的本質，而非作為投機炒作標的。
本次修法，包括成交案件的門牌、地號須完整揭露，並溯及已揭露案件；增訂主管機關查核權及查核範圍；增訂對預售屋銷售，應在銷售前以書面報請地方政府備查，並在交易後30日內申報登錄資訊。 對於未申報或申報不實者，只給一次改正機會，後續仍未改正者，罰鍰從原版本的15萬至75萬元，加重至30萬至100萬元，且從現行以案件數處罰，改為按戶（棟）處罰。 草案也將預售屋交易比照上述規定納管及制訂罰則，對預售屋契約中，若有不合應記載及不得記載事項，一經查獲，就會按棟（戶）處以15萬至100萬元罰鍰。 至於未來如何落實主管機關查核權？內政部長徐國勇答詢時，強調與財政部或相關銀行調取資料的「書面查核」最重要，必要時也會與與公平會、消保處、地政、營建機關等機關，不定期、不通知、不預警地突襲性查核。
據內政部不動產資訊平台統計，六都「單人宅」（1人一宅）逐年攀升，今年第三季六都單人宅共有131.7萬宅，與98年第一季開始統計時的74.8萬宅相較，11年來成長了75.9%。台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧說，「單人宅」量增有五大原因：一、有土斯有財的觀念；二、低利率環境，租不如買；三、考量不動產節稅之需；四、打房預期心理影響，認為明年貸款條件不如今年，故剛性需求買盤超前部署，在今年積極購屋，五、企業擴大投資帶動區域的就業機會，並強化年輕就業族群，在工作地周遭置產的比例。 進一步觀察今年第三季六都中單人宅數最多的前五大里，新北市林口區南勢里為冠軍中的冠軍，單人宅數多達4,098宅，其次是高雄市鼓山區龍水里3,993宅，左營區褔山里3,971宅居三，淡水區崁頂里3,808宅及林口區湖南里3,601宅則分居四、五名。
江怡慧表示，觀察各都最多一人住宅的鄰里所在，包括淡海新市鎮、林口新市鎮、龜山A7重劃區、八德擴大、台中嶺東、台南大橋、高雄仁武等小資置產熱門的首購地段，通通榜上有名，曾被視為北台灣房市地雷區的「大海山林青」五地，如今也都從空城鹹魚翻身，成為單身族置產的最大熱門。 台灣房屋長庚直營店店長林士涵表示，林口區南勢里勇奪全台單人宅冠中冠，是因當地不僅為均質住宅區，還有大量民間企業投資，近年五星飯店、outlet接連進駐，三井、東森、三立也投入數百億元打造林口媒體影視區，加上機捷通車後，整體機能更趨成熟，帶動了林口地區含金量，並憑藉相對親民的房價，成為新北市的房市新寵。
台北市第一個以招商型辦理、第一件動工的捷運科技大樓站瑞安段公辦都更案，昨（21）日上樑，這是北市公辦都更案第一個舉辦上樑典禮的案件，由投資人冠德建設施工，預計投入32.4億元，2023年完工。 負責招商案的財團法人台北市都市更新推動中心表示，此案北側建築用地將打造地上34層、地下五層的住商複合式大樓，一至八樓提供商業及辦公空間使用、九至34樓為住宅空間，整體採用SRC結構體，並以黃金級綠建築設計，以減緩建築開發對地球環境衝擊，強化周邊商業服務機能的發展，創造更好的生活環境。
北市都市更新處指出，此案基地原為軍方管有的國有土地，位於市中心精華地區，周邊文教氣息濃厚，金融商業服務機能完善，但閒置20多年，使用強度低，市府為完備地區機能、帶動地區發展，積極斡旋公、私地主。 更新處說，該基地透過都市計畫將南側基地容積調派至北側基地，南側土地劃設為公園用地，提供公共開放空間，中段基地興建多目標使用停車場，提供停車空間、日照設施及區民活動中心等設施。 台北市長柯文哲表示，在都更處跟都更中心合作下，全力推動公辦都更，除政府主導，更引入民間資金，更重要是讓私地主都100%同意。 他說，政府主導公辦都更，因容積調派的問題，設計上可更美觀，三塊地併起來，地下五層、地上34層，不但有停車場，並引入公共空間的各種機能性設計。
立法院內政委員會今天初審通過「實價登錄2.0」相關修法草案，確立揭露完整門牌或地號、預售屋全面納管並即時申報、加重相關罰則，改按建物戶（棟）數處罰。此外，原本列為第二波修法的禁止紅單轉讓，這次也一併修正納管。 為促進不動產成交資訊更透明、正確，行政院會日前通過俗稱「地政三法」的「平均地權條例」、「地政士法」、「不動產經紀業管理條例」修正草案，內政委員會今天隨即排審。 初審條文刪除原來去識別化的規定，確立將成交案件的門牌、地號完整揭露，並溯及已揭露案件，也增訂主管機關查核權及查核範圍，以遏止申報登錄義務人刻意利用資訊缺乏或不實炒作哄抬房價。 自行銷售預售屋者，應在銷售前以書面報請所在地的縣市主管機關備查，並應於簽定買賣契約書起30日內申報登錄資訊。
內政部次長花敬群表示，初審通過條文賦予的查核權分為地方和中央機關，地方政府是針對權利人、義務人、地政士、經紀業有查核權，中央則是對相關機關或金融機構查核權；受查核者不可規避、妨礙或拒絕。 初審條文明定，就成屋及預售屋交易包含多戶(棟)建物的案件，若未依限申報或申報價格不實，首次可處3萬元以上、15萬元以上，經處罰二次而未限期改善者，可處30萬元以上、100萬元以下罰鍰。 而針對紅單納管機制，初審條文增訂，銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受訂金或類似名目的金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約的權利，或其他不利於買受人事項。相關書面契據，不可轉售予第三人。 若有銷售預售屋，契約不符公告的預售屋買賣定型化契約者，將按建築戶（棟）處6萬元以上、30萬元以下罰鍰；預售屋買受人若私自轉售紅單給第三人、銷售預售屋者，自行銷售或委託代銷進行紅單炒作，可處15萬元以上、100萬元以下罰鍰。
台北市首件招商型公辦都更案「捷運科技大樓站瑞安段」，昨舉行上樑典禮，預計2023年完工，台北市長柯文哲致詞時表示，很多人抱怨台北市容長的難看，比不上大陸一線城市，市府未來將加快公辦都更，帶動北市城市空間的重新規畫。但柯指北市的市容不如大陸事後遭到網友痛批，「柯文哲已是2任市長還有臉這樣說」。 捷運科技大樓站瑞安段公辦都更案基地，原為軍方管有的國有土地，基地面積約883坪，經北市府與都更中心整合，取得私地主百分之百同意，與冠德建設簽約，規劃興建地下5層、地上34層的複合式大樓，增設捷運站第2出入口，預計2023年完工。
柯文哲表示，北市40年以上老房有30多萬戶，有很多人抱怨北市市容難看，相較大陸一線城市，市容都更速度太慢，因此市府加快都市更新，也全力推動公辦都更，也介入處理容積調派問題，除讓私地主都100％同意外，也增加地方所需空間。 柯文哲強調，北市推動18件公辦都更案，是全國數量最多的，21日是招商型公辦都更第一件，也是第一個開工、上樑的案件，整個過程相當順利，以前都更要搞幾十年，允諾現在不會，保證北市府行政效率沒問題。 此外，柯文哲的市容說惹議，事後遭到網友痛批「柯文哲已是2任市長還有臉這樣說」、「問題在管理單位無能」、「士林那顆球醜不醜」、「柯文哲執政八年能力不足，連個巨蛋都搞成千年臭蛋」、「有一顆放了那麼久的爛巨蛋，能好看到去哪」等。
回顧2020年商用不動產及土地市場今年因疫情衝擊促成資金回流契機，台商及企業加碼投資的硬需求支撐下，帶動整體大型案件交易，各類產品紛紛有創下單件總額為歷年新高的交易，而市場強烈的需求也帶動建商、壽險業在土地市場積極購地開發，其中以台北市最為亮眼，全年土地交易總金額為近10年新高。 信義全球資產公司總經理柯宏安說，央行於12月祭出信用管制打炒房政策，短期商用市場交易熱度可能受整體氛圍連帶影響，但政策並非針對商用不動產，且有助市場交易價量健康發展，在國內經濟表現佳、低利率環境、產業回流的資金動能與實質需求充足等關鍵因子若能維持下、加上政府持續推動重大建設、以及都更危老題材，商用不動產物件仍會是市場資金尋求保值停泊的很好去處，預期2021年商用不動產表現仍平穩可期。
柯宏安分析，今年商用不動產市場成長，並非來自短期成交量激增、或全面性單價飆漲，主要是來自中大型企業的實質需求，且需求規模通常較大，高總價交易也跟著增多；因此建商、壽險公司也看準市場的剛性需求，積極佈局與競爭大型標的，讓今年破各類產品單筆交易總額新高之記錄頻傳，包含：南山人壽取得世貿三館案，創下地上權類單筆交易總額新高、富邦人壽取得王朝酒店，創下旅館類單筆交易總額新高、富邦人壽取得大南港土地案，創下土地類單筆交易總額新高。
在商用不動產交易方面，受台商回流及低利率的影響，催生今年商用不動產交易熱潮，上半年雖受疫情影響在低檔，但第三季起回溫，總計上市櫃法人今年度商用不動產總交易金額1,309億元，不僅超越去年1,116億元，更是2012年以來新高，其中工業廠房交易達771億元，佔整體近60%，其中又以新北市土城區為最高；值得注意的是，建設業今年光投資工業地產就比去年增加118億元，為工業地產注入不少投資動能。若從買方類別來看，今年以壽險業為主，投資金額359億元佔整體商用不動產交易金額27%，其次是科技業以316億元，科技大廠台積電就在台南投入100億元。 另外，在土地交易市場方面，今年度累計交易總額達1,949億元，主要買家乃以建設及壽險為主，若以區域別來看，台北市表現最為亮眼，總交易金額達1,012億元，佔整體市場5成，為去年493億逾2倍，交易規模為台北市近10年新高，其中又以南港區最高。除台北外，台中也越來越受建設業青睞，出現北部建商卡位台中土地盛況，又以七期搶得最激烈。
高雄市政府21日舉行地評會評議2021年公告現值，明年公告土地現值全市平均調幅0.76％，最高地價區段仍由位於中山二路與三多四路口的大遠百百貨公司第8度蟬聯，每坪188萬元新台幣。 高雄市2021年公告土地現值，經地價及標準地價評議委員會衡量各項影響因素與市場動向後，於21日評議通過，明年公告土地現值全市平均調幅為0.76％。 高雄市地王為大遠百百貨公司，公告土地現值維持每平方公尺57萬元，換算每坪約為188萬元。北高雄最高地價區段仍為漢神巨蛋附近博愛二路一帶，公告土地現值維持每平方公尺為44萬元，換算每坪約為145萬元。 最低地價區段則為與台東縣、花蓮縣、南投縣接界的國有林班地，每平方公尺公告土地現值為41元。 高雄土地近來頗受投資人關注，地政局分析，年初受新冠肺炎疫情影響，整體社會及經濟發展呈現暫緩趨勢，但第3季因疫情趨緩，政府政策積極擴張內需市場，並推動台商回台投資方案，吸引海外資金回流，致高雄市不動產交易量呈現增加趨勢。 地政局長陳冠福表示，公告土地現值是反映房地產市場動態與建設成果，今年房地產市場因受低利環境及市場資金充沛影響，加上高雄市自住剛性需求仍在，建商推案量逐漸去化等因素，不動產交易價格略有上漲，所以，明年公告土地現值平均調幅是微幅上漲。
高市鼓山美術館特區屬知名豪宅聚落，過去10年區段房地價出現大幅成長，當中賺取投資收益的人不少，其中也包括知名主播，過去曾拿下13座金鐘獎肯定的沈春華！讀者爆料指出，沈春華於2009年在美術館特區美術東二路，購入大樓「太普風格」1樓店面，至2019年底以逾5100萬元轉售，10年期間不計入租金收益，光是增值價差就賺入2000萬元。 美術館特區屬高雄指標豪宅區，2013年京城建設曾以地價每坪306萬元，購入位於美術東二路面美術公園首排地，至今仍高掛全市最高地價紀錄。另，當地還有南台首棟普立茲克建築獎得主奧地利建築師Hans Hollein作品「高雄HH」，頂樓戶26樓以每坪95萬元房價成交，買方登記為「台灣智慧尖端科技」，公司負責人為台北市李登輝之友會會長，同時也是望春風出版社董事長陳秀麗，9字頭成交單價亦是高市房價新高，顯見區段吸金力十足。
美術館特區除了擁有高雄最貴地價與最高房價紀錄，同時也是名人首選區段，最具指標為前總統陳水扁，於2008年房市買氣因金融海嘯陷入谷底，當時扁家一次購入位於美術公園首排，高雄豪宅建商皇苑建設「人文首璽」景觀戶，早期購置每坪多屬2字頭房價，至今該棟大樓單價均價逾33萬元，亦享有大幅增值空間。 《蘋果新聞網》讀者同時也是沈春華鄰居陳先生爆料指出，沈春華約在10年前購入位於美術東二路太普建設「太普風格」大樓，當時購入價大概在3000萬元，期間一直都有在出租給火鍋店並賺取報酬，但在去年賣出，大概賣出5000多萬，約賺了2000多萬元。 陳先生也說：「自己在美術館剛完成重劃時就購屋，當時看到樓下沈春華所持有的店面成交超過3000萬元時都嫌貴，沈春華當時買店面屬選購中古屋投資，該店面月租約介於5~6萬元，所以過去10年大概就賺入約600萬元租金，投資眼光很好！」
查詢該店面謄本異動索引發現，確實有位沈姓所有權人，於2009年11月12日完成購屋登記並於2019年轉手。而查詢實價登錄發現，2019年6月位於美術東二路421~450號，有筆屋齡13年坪數79.27坪店面，內含1個平面車位以5160萬元成交，比對後確實是「太普風格」大樓。據了解，沈春華透過長期將店面出租給火鍋店，以租金支付房貸，再隨著美術館發展逐年成熟，房價走揚而售出，屬於長期置產的操作模式。 至於沈春華轉手後的店面，則由九思投資股份有限公司購入，負責人王百世同時也是知名文教集團「百世教育科技」、「東之素餐飲」代表人，目前該店面規劃為「Sman十麵美東店」經營。
新竹縣110年公告土地現值評議作業，明年新竹縣最高地價宗地依然由竹北市縣福段284地號永豐銀行蟬連新竹縣近10年「地王」，公告土地現值每平方公尺約25萬4千元，每坪約84萬元。 地政處表示，本縣107至109年公告土地現值占一般正常交易價格（市價）已達90％，故110年公告土地現值調整作業，以全縣各鄉鎮市整體均衡性為調整方向，統計全縣110年地價調整作業期間，從2019年9月2日至2020年9月1日實價登錄案件揭露件數共計約1.26萬件，與前期的1萬7百多件相較，移轉交易量略為上升，顯示不動產市場整體環境有逐漸回溫跡象。 今年全縣共辦理14場公開說明會，廣泛聽取各方意見，並考量調整對不動產市場交易影響、稅賦公平及整體經濟情勢等多方因素後審慎評議，整體漲跌幅仍趨緩，全縣110年公告土地現值上漲0.55%，調整後公告土地現值占一般正常交易價格比例為90.21%。
地政處魏處長嘉憲指出，為讓公告土地現值更合理反映區域地價水準與動態差異，近年持續推動地價區段劃分細緻化、合理化，110年新增地價區段數63個，全縣13鄉鎮市土地共劃分3,769個地價區段，持平區段約占84%，下跌區段約占1%，上漲區段約占15%，主要上漲因素為整體開發區開發期程、土地使用管制變更及反映實價登錄動態等原因。 最高地價區段是位於竹北市光明六路東一段，交流道至自強南北路間的商業區路線價區段，以及光明六路東一段北側，莊敬北路至莊敬二街間與停8 BOT地價區段，每平方公尺約24
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
