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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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今年台灣商用不動產和土地市場高潮迭起，第一太平戴維斯董事長黃瑞楠22日指出，疫情改變全球供應鏈、台商回流大擴廠，工業地產今年就成交1,119億元，尤其企業買廠房紛紛「跟著台積電走！」台積電投資設廠絕對是「最大的Driver！」光是台南今年成交192億元，躍居工業地產「一哥」地位。 黃瑞楠表示，2020年全台商用不動產已成交1,293億元，土地也成交2,830億元，合計至少4,100多億元；其中工業地產包括工業區土地、工業廠房、科技廠辦等產品，全年成交量就衝上1,119億元，創下歷年最大量。 黃瑞楠表示，工業地產市場表現相當熱絡，隨著台積電狂砸百億在台南積極收購、擴廠，也使得台南的工業地產市場大崛起，改寫全台工業地產的市場版圖，顛覆往年的南北不均衡態勢。
黃瑞楠指出，據調查，今年各縣市工業地產成交金額的排名，台南以192億元居冠，第二為新北市的165億元，第三為桃園164億元；至於工業區土地成交金額排名，則以土城奪得全台第一、達142億元，南科園區約93億元排名第二，第三名為台南科技工業區74億元，第四名為彰濱工業區70億元，第五名為雲林科技工業區46億元。 在工業區土地價格方面，黃瑞楠表示，隨著工業區土地近七年持續上漲，2020年基期已高，年漲幅也縮小至3％，其中土城已站上每坪50萬大關，新北產業區更達80～90萬元。 展望未來二、三年的工業地產市場，「硬需求」可望帶動發酵，南部正在大躍進。 此外，第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，台灣商用不動產市場在疫情之下，有機會、也有挑戰，統計顯示，台北市「辦公改建潮」即將來臨，包括市中心及南港、內湖等，全市將有70萬坪供給排山倒海而來，其中20棟是都更重建，一定會形成某些壓力和影響，租金可能重新洗牌。
新北市地政局昨（22）日公布新北市2021年公告土地現值，若進一步分析15個不動產交易熱絡的行政區，發現其總額漲幅大致介於1%至4%不等，泰山區更是因為鄰近即將開發的塭仔圳市地重劃案，全區總額上漲4.03%，為新北市29個行政區漲幅最大區域。 新北市地政局整理往年就屬於交易熱絡的十縣轄市行政區外，再加上近年不動產市場漸趨成熟的泰山區、林口區、三峽區、鶯歌區及淡水區五區，合計15個行政區漲幅介於1%至4%間。 三峽區及樹林區受到三鶯線、三鶯二橋等重大建設提升交通便利性外，台北大學特定區及鄰近地區因區內學區完善、生活機能完整，以及區域行情符合首購族口袋深度，持續吸引外來人口，因此漲幅較顯著，分別為3.21%、2.83%。 至於新北市府近期力拚五股垃圾山開發案2021、2022年完成環境改善，但五股、三重、蘆洲三區明年公告土地現值調幅並未像塭仔圳市地重劃案一樣，出現開發行情，僅小漲0.51%、2.26%、2.59%。對此，新北市地政局地價科長歐彥熙解釋，因該案仍在地上物清運及土地變更階段，因此尚未反映到明年公告地價漲幅上。
新北市地政局昨（22）日公布2021年度公告土地現值，明年公告土地現值總額較今年上漲約1.83%。新北地王再度由坐落在板橋區新府路與縣民大道交叉口的板信商業銀行雙子星總部大樓搶下。（延伸閱讀：北市公告土地現值 明年平均調高2.17%） 板信雙子星已連續12年穩坐新北地王，明年公告土地現值每坪約240萬元，較今年上漲2.11%。 新北市地政局統計新北29行政區，合計9,220個地價區段，發現上漲及持平的區段比例高達95%，下跌比率僅5%。地政局解釋，這次地價上漲主因為受到捷運、輕軌等重大交通建設帶動。 交易量則受到外縣市人口移居新北市，及換屋需求帶動買盤推升，今年買賣移轉棟數逾6萬棟，年增4.34%；價格方面則微幅上漲，呈現「量價持穩」走勢。 六都中僅台南市尚未完成評議，其餘五都明年公告現值皆調漲，其中以桃園市平均調漲2.53%，幅度最高；高雄市僅平均調漲0.76%，在五都當中調幅最低。
台北市明年公告土地現值平均調漲2.17%，連三年上漲，全市12個行政區均上漲，地王則由台北101大樓以每坪約607萬元，第八度蟬聯。桃園市2021年公告土地現值平均上漲2.53%，其中以中壢區調漲幅度最大。桃園市地王則由桃園區中正路與復興路口的站前肯德基蟬聯，每坪約148萬元。 台中市2021年公告土地現值平均上漲1.48%，29個行政區呈現全面上漲。高雄市2021年公告土地現值平均上漲0.76%，前鎮區、鳳山區、岡山區為漲幅前三，地王由高雄大遠百八度蟬聯，公告土地現值每坪188萬元。 公告土地現值為每年元旦公布，是土地移轉時核課土增稅的基礎，與民眾繳交地價稅依循的「公告地價」並不相同；中央政府近來督促地方合理評定稅基，讓公告土地現值更合理反映區域地價水準與動態差異。
美麗灣渡假村仲裁結果由台東縣政府以6.29億元買回建物，對於財庫窘困的台東來說是沉重的負擔，縣府為籌措財源打算標售5600坪縣有土地，並於22日召開記者說明會，預估可籌得逾2億元；但部分民眾表示，若依縣府標準計算，總價超過10億，可以買下近2個美麗灣。 縣府為籌得美麗灣6.29億元，除了這2年提前編列的預算外，仍不足2億多元，因此提出處分土地，並通過議會審議。 縣府財經處長盧協昌說明，要標售的土地，總計21處共49筆土地，總面積5600坪，所有土地均為都市計畫區內商業區或住宅區土地，最大筆的住宅用地是1340坪，位於台東女中和強國街旁，最小的則是15坪。
針對土地價格，將委由專業估價師估價，商業區的土地最高1坪在30至40萬元之間，住宅區則在20萬元左右，將採分批方式辦理公開標售，第1批大約會在2021年4月開始辦理標售。若全數標售順利預計可進帳超過2億元，籌足買回美麗灣渡假村建築物的6.29億元。 「都可以買2個美麗灣了」有民眾表示，依據縣府打算出售的土地5600坪，扣除非「台東段」的519坪後，再乘上最低每坪20萬，合計高達10餘億，反觀縣府說法可售得2億，民眾說是否低估了價格？此外，案內5塊縣有土地為停車空間，土地售出後未來停車問題該如何解決？ 盧協昌指出，所處分土地多為市區老舊公有房舍，除了影響市容觀瞻及環境衛生外，土地利用效益也很低，因此近年來積極清理閒置公有房地，以達改善市容目的。 盧補充說明，有民眾擔心此舉是否會帶動土地價格大幅上漲，他說，土地價格是由市場供需決定，釋出土地反而會增加土地供給量，並不會因為釋出土地而帶動土地價格上漲。
桃園市平鎮區山峰重劃區補增土地增值稅案於2016年補徵39位地主，補繳稅金約1億元，當時因重劃區內部分地主與市府行政訴訟尚未確定，市議員黃敬平曾邀相關局處商討決議暫緩課徵，今年行政訴訟因原告撤回告訴告一段落，地方稅務局依法仍對納稅義務人課徵，民眾收到補徵土徵稅單再次陳情，希望能免繳土徵稅。 市府正函詢 其他縣市前例 山峰自辦市地重劃計畫2008年被撤銷，2013年重新獲准成立，2014年6月完成重劃計畫書，依農發條例規定，2014年6月23日計畫公告後，「土地移轉就不得申請免徵土地增值稅」。地主們當年都取得免徵土地增值稅證明陸續完成土地移轉，地方稅務局事後發現不符資格，才陸續寄發「補徵土地增值稅」通知函。
民眾說，自己取得都發局核發的視為農業用地查復函、平鎮區公所核發的農用證明，都是依法申請免徵，但都發局查復函竟是錯誤之行政處分，導致2014年6月至12月間移轉的土地都不符合免稅規定，造成今日補繳龐大增值稅，早知如此或許就不會將土地買賣或贈與。 地方稅務局長姚世昌表示，平鎮山峰自辦市地重劃案已於2014年6月23日公告完成，因此並未符合農發條例38條之1第1項2款免徵土增稅的規定，但因本案特殊，目前正在函詢其他縣市政府是否有前例可循，後續也預計向財政部申請函釋。 金額過大 建請市長定奪 地政局副局長黃建華則說，相關行政訴訟於8月終結，重劃計畫公告時點為2014年6月23日，本次土增稅案土地處分時點皆落在重劃計畫公告日以後，因此沒有符合農發條例不課徵土增稅的規定。 黃敬平表示，行政行為應考量是否造成民眾權益過於侵害，案件起因於都發局核發「視為農業用地查復函」前未再查證，致民眾陷於錯誤，尤其本案標的金額過於龐大，應視稅務局向各縣市函詢過往案例之結果，向財政部申請函釋後，由各局一併向市長專案報告，再由市長做後續定奪。
國旅正夯，曾因獨特歐風城堡外觀引發關注的南投魚池「英格蘭城堡」，今年開價1億2,888萬元，最後以七五折售出。根據最新實價登錄揭露，該城堡已於10月由台中一家傳產業老板以9,688萬元買下，成為新堡主。 負責此次交易的台灣房屋草屯中興特許加盟店東謝文燐表示，「英格蘭城堡」占地1,677坪、建坪203.8坪，目前規劃八個房間，符合民宿經營法規房間數上限，加上屋況新穎，屋齡僅三年，買下即可投入營運。 除「英格蘭城堡」外，魚池鄉今年9月還有「汎札嵐庭園民宿」以3,770萬元成交；仁愛鄉9月有「清境黑森林莊園」以7,800萬元售出，今年初的清境「龍莊日式會館」也賣出9,000萬元高價。台中外埔的「彩明樓休閒民宿」，也在7月以3,600萬元轉手；雲林則有「古坑璞園民宿」3月時售出4,150萬元，顯示中部地區民宿物件頗受市場青睞。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，民宿總價門檻較低，經營管理較單純，風險較低。
且民宿外觀造型設計空間較大，具有風格特色或高知名度建築充滿話題性，也會帶動訂房率。 張旭嵐說，英格蘭城堡在網路上享有盛名，最大優勢是地坪廣大，還有千坪以上林地及農牧用地，可望創造多元的營收，因此吸引買家入手。 張旭嵐分析，以往有不少富商或退休族偏愛到鄉間買農舍做為休閒度假宅，但近年購買農舍的限制趨嚴，除僅限自然人購買外，還只能持有一戶，並且要有農用事實。在多番限制下，不少買家將目標轉向較有使用彈性的小型民宿，自用商用兩相宜，使民宿更具市場性。 英格蘭城堡售出後，同為英倫都鐸風格的網紅勝景「埔里童話城堡」詢問度也明顯提高。此案占地1,004.8坪，現以1.5億元開價待售。
台中精華區土地日益稀少，而隨著土地「寸土寸金」、價格越攀越高，就有不少過去在七期或是精華市區都赫赫有名的老牌八大業者，也紛紛選擇出走賣地，先前就有豪宅一哥—聯聚建設、國泰建設接連買下七期的汽車旅館用地，不久前赴旺國際開發也買下西區一間老牌理容KTV；而在這樣的「出走潮」之下，八大業者似乎有悄悄轉往中區、東區等舊市區開業的現象，近來就陸續有業者開店、購地，專家指出，這主要是因為當前房市夠熱、地價也屢創新高，地主評估後認為賣掉比繼續穩定出租還划算，業者也慢慢轉移到租金較低的地區營業，未來這樣的狀況可能會越來越常見。 由於過去不少旅館與汽車旅館用地，均開設在台中精華區，近來就吸引不少建商的注意，紛紛下手收購土地，聯聚建設在去年8月份時，以總價25.7億元購入七期惠來路與市政北二路口的「簡愛商務旅館」與「印月餐廳」的1096坪土地；而國泰建設也接著在去年10月時，砸下11.91億元重金買下七期惠文路與大墩十一街口的「湖水岸」汽車旅館共1031坪的土地，而目前地上原建物也已火速全數拆除，預計在2021年第一季推出中小坪數豪宅案。
不僅如此，夜生活蓬勃發展的12期重劃區南側，去年底也出現西屯區青海南街的「覓境」汽車旅館及旁邊的「琴‧森林主題餐廳」等8筆土地，以總價28億元高價賣出的訊息，雖然該交易土地、建物謄本顯示買方為一名來自彰化員林的謝姓自然人，不過經查發現背後金主實則為寶佳機構旗下的「勝美建設」，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該地屬新光遠百生活圈，享逢甲商圈、青海路家樂福、台中市新市政中心生活機能，交通亦四通八達，當前中古屋就有單坪28、29萬元的行情，未來新案推案價有望坐3望4。
不僅是七期，身為台中市發展較早、且依然繁榮的西區，原先在忠明南路、向上路口，也有一間老台中人都知道的、憶晶公司旗下知名的「麗人理容KTV」，在歇業2年之後，地主解決產權糾紛、將原地整合後出售，因有危老獎勵誘因，最後由上市櫃建商富旺國際開發以總價約4億元取得這塊311坪的商業區精華角地，換算單價每坪約130萬元，之後預計規劃15層樓以下或18層超高大樓，每坪開價恐不低於45萬元。 反之，最近在中區中華夜市旁，就悄悄新開幕了一間「米蘭達名商會館」，在其旁邊擺攤10多年的吳姓老闆指出，該地最早是全家便利商店，後來轉賣飲料、又變成賣家具的，直到不久前整個老舊大樓外觀被重新裝潢，並在2個多月前正式開幕，「剛開始還沒什麼客人啦，對我們生意也沒有什麼影響」；不僅如此，在東區長福路上，有一塊原本雜草叢生、約106坪大的角地，也在9月份時以總價5724萬元、換算每坪單價54萬元的價格，被KTV業者「頌潮視聽歌唱股份有限公司」買下，目前土地已在整理中，確實出現八大行業由精華區慢慢轉向舊市區發展的跡象。 對此，富旺國際董事長林正雄指出，不管任何產業，想經營下去就得考量到營運成本的問題，「特別是八大行業，他們最大的營運成本其實就是地租」，一般商用廠房、土地、辦公室等，地主開出的租金約會抓在可達4.5%報酬率的價格，然而在近4~5年來地價稅出現猛烈漲勢的情況下，屋主納稅的比例就變高、也導致投資報酬率下降，「這種時候，通常地主就會選擇賣地」；而林正雄也表示，八大行業業主並不追求很優越的地理位置，若能轉租較便宜的土地，每月若能省個300萬元，累積一年下來就會很驚人，「所以慢慢應該會看到（八大行業）由精華區轉往舊市區的情況發生」。
而對於南屯區七期知名酒店「海舞」，在3年前因租約到期歇業後，地主將303坪土地連同地上物開出6億元價格求售，卻遲遲等不到買主的特殊狀況，林正雄則分析，其實現在遇到政府打房，建設公司當前對於是否要下手取得土地，考量的就不再只是價格與位置這麼簡單、會考慮比較多，「畢竟它土地強度一樣，可是到底取得的土地成本跟房屋造價成本能不能撐起未來開出的房價，就會先打個問號」，認為在明年全台中市「量縮價漲」的房市走勢下，恐還不會這麼快速被買走。 陳炳辰指出，近來建商在特殊產業所在區域獵地其實相當常見，像是台北市林森商圈就多有單價8~9字頭的住宅產品身處其中，不再單純被貼上「特殊區塊」的標籤，主因是這樣的土地既合法又非嫌惡設施，開發後不論是提供出租置產，又或規劃成適合首購族群的物件，在當前新案價格水漲船高的走勢下，都能有不錯收益，不見得會因區域有相對複雜特色而降低其開發願景；此外，目前具開發價值土地難求，只要是區域見利多，即便是舊市區也能自然吸引建商、業主興趣，也不乏此類特殊產業相中區域便利生活機能而進駐，對地主來說出租投報率亦佳。
台北市長柯文哲昨（22）日赴捷運萬大線金城機廠視察工程，目前進度已達22%，北市捷運局規劃，金城機廠的上方將辦理土地開發（即聯合開發案），預定2022年對外招商，開發基地規模8萬7,627坪，預估投資金額達220億元。 捷運局說，該案將興建集合住宅及商辦，目前規劃北側靠近莒光路有兩棟11層的商辦大樓、四棟28至33層集合住宅；南側靠近金城路有四棟30至36層的集合住宅。 官員表示，雖然基地相當大，但屬於同一區塊，過去小碧潭站附近的美河市由一家業者開發，未來金城機廠開發案也可能比照辦理。 有關決標方式，捷運局初步計畫採資格、規格和價格標等三階段辦理，至於分區開發還是一次完成開發，以及許多招商細節，捷運局將聘請顧問公司進行細部規劃後再公告。
儘管今(2020)年籠罩在新冠肺炎疫情下，但國內不動產交易卻不受影響。根據統計，今年截至12月14日為止，商用不動產加土地交易合計達3,951億元，預期今年前可望衝上4,000億元，寫下2003年以來新高。 據瞭解，衝高這波商用不動產及土地交易，主要來自建商、壽險業者與自用型買方，尤其壽險業更是大手筆買進，包辦今年前3筆最高價交易，分別為南山人壽以312.76億元標下世貿三館70年地上權、富邦人壽斥資282.87億元購入大南港土地、富邦人壽以268億元買下王朝大酒店等。
CBRE世邦魏理仕分析，在武漢肺炎疫情環境下，資金避險趨勢大增，再加上台灣利率水準處於低點，讓多方人馬上演競標戲碼，因此才有機會出現多筆單宗創紀錄的交易案。事實上，壽險業布局不動產投資曾於2012年達到顛峰，當時投資總額為1,185億元，但金管會隨即祭出不動產投資控管相關措施，包括投資素地的開發時程、購買商用不動產應符合最低收益率等限制，使得壽險業隔年的投資動作遽減，直至今年熱絡程度再現。此外，受到地緣政治及疫情全球大流行影響，中國勞動成本持續墊高，以致國際企業重新布局產線，尤其不少台商將產線搬回台灣，帶動工業地產交易額衝高。截至12月14日為止，包括工業土地、廠房、廠辦等工業地產成交總額來到1,039億元。
CBRE世邦魏理仕指出，前一波工業地產交易高峰是2016年，當年交易總額為732億元，2017年因建商縮手導致交易總額下跌，2018年因台商陸續將產線遷回，交易總額增至798億元，今年更更已破1,000億元。主因是自用需求比率將近8成，包括外商、科技業、食品加工業都穩定擴廠。至於建商部分，第一太平戴維斯觀察發現，今年不少建商加入地上權標售較為特殊，是多年不曾有的盛況，推估因整體土地市場熱，推使所有權土地價格上升，地上權相對便宜下，吸引建商出手投資。
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