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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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房市交易熱呼呼，中央銀行昨天公布，五大銀行十一月新增購屋貸款五七九點五四億元，創今年新高，月增六十七點一億元；央行經研處副處長吳懿娟指出，新增房貸增加，除十一月營業天數較十月多外，主要是反應六都買賣移轉棟數上升，以及銀行整批分戶貸款增加。 台灣銀行、土地銀行等五大銀行新增房貸市占率約四成，金額變化，被視為房市景氣風向球。 央行統計顯示，五大銀行新增房貸利率百分之一點三六一，月減○點○○六個百分點，略為下降。吳懿娟指出，銀行表示，因承作首購族房貸較多，利率優惠，且十一月自住、首購、換屋等客戶，不論是信用條件或對銀行的貢獻都比十月好，所以銀行給的利率略低。 吳懿娟說，第四季為房市傳統旺季，通常房市交易會比較熱絡。
十一月建物買賣移轉棟數，六都不論與前一個月比，或跟去年同期比均大幅上漲；以年增率而言，除桃園市外，台北市、新北市、台中市、台南市與高雄市等五都均為兩位數暴增，以月增率而言，台北市、台南市、高雄市與桃園市也是兩位數成長。 央行十二月無預警祭出房市針對性審慎措施，鎖定公司法人、自然人、購地貸款與餘屋貸款四項進行貸款成數限制，並自八日起生效。是否衝擊房市交易或房價，吳懿娟表示，具體影響還需觀察一段時間，不過政府採取健全房市方案，主要是避免房市投機炒作，但目前銀行承作對象絕大多數是自住戶，央行房市措施不會影響自住需求。
在房價部分，十一月象徵中古屋的信義房價指數，台北市月增百分之○點二二、年增百分之七點八九，新北市月增百分之○點七九，年增百分之六點○六，全數上漲。 低利與資金回流，帶動全台房市買氣，商總理事長賴正鎰昨天指出，今年房市價量齊揚，全年移轉棟數也有機會寫下六年新高，但政府近期祭出打炒房政策，明年將呈「價穩量縮」的格局，預計推案量減少一成，連續四年的漲勢將畫下休止符。
台南市地價評議委員會昨 (23)日評定通過明年公告土地現值，平均調漲2.52%，漲幅為近五年新高，僅次於桃園市的2.53%。地王由站前商圈內的新光三越中山店第四度蟬聯，每坪約108.4萬元。 台南市是六都中最後公告。台南市長黃偉哲表示，台南各項公共建設顯著提升，南科擴充帶動就業效應，沙崙綠能科學城逐步成形，以及文化首都帶動觀光旅遊發展，台南已成為南方宜居城市的代表 新光三越中山店第四度蟬聯地王，公告土地現值調升3.47%，調整後每坪約為108.4萬元，而全市最低土地則位於北門區蘆竹溝北面潮間帶，每坪約為106元。 地政局長陳淑美說，台南市平均調幅為2.52%，調幅超過2%以上有11個行政區。扣除開發區的漲幅後，全市一般土地平均調幅為1.54%，例如此次漲幅前三大為東區6.22%、中西區4.38%及永康區4.01%。
財政部國有財產署南區分署今日舉辦109年度國有非公用不動產標售，此次土地標售重點在於位於東區新都心段，1筆面積423.5坪住5用地，主因是周邊已被上揚國際所屬清景麟建築團隊持有，最終清景麟資產以每坪53.28萬元，總價2億2567萬元標得，未來將合併周邊已取得4092.9坪土地，推出單案總價達100億元造鎮。清景麟建築團隊董事長林聰麟指出，明年嘉義、台南均有造鎮宅，2區總戶數逾2000戶，總銷超過200億元。 南市地政局今年7月舉辦第2季土地標售，當時東區新都心段位於崇賢二路、面積2122.2坪土地，豐鉅地產以每坪60.17萬元、總價12.76億元，溢價71.7%標得；另崇賢一路1970.7坪土地，則由清景麟地產以每坪63.47萬元、總價12.5億元購入，溢價率高達84.62%。
查證豐鉅地產與清景麟，都與南台灣最大代銷公司上揚國際建築團隊有關，豐鉅為清景麟、襄揚與白天鵝合資，而清景麟地產則為上揚國際百分百投資建設公司。 此次國產署土地標售，位於崇賢一路與崇聖路一段口角地，每坪底價48.1萬元，僅清景麟資產投標，以每坪53.28萬元、總價2.25億元標得，溢價約10.6%。而清景麟建築團隊取得該筆土地後，位於新都心段成功整合4516坪精華地，取得總成本約27.53億元，換算每坪60.96萬元。林聰麟指出，新都心段將分成2期開發，首期明年329將推出總銷50億元社區戶數450戶屬首購造鎮，2期預計928檔期推出，單案總銷50億元，社區戶數可能300或450戶，目前2期坪數仍待討論規劃中。
林聰麟指出，明年台南將有100億推案，另位於嘉義亦有100億元推案，嘉義案會先推出高鐵特區造鎮，然後推出故宮南院案，2案總戶數約1500戶，產品屬首購宅，而在嘉義不只規劃建案，另將結合商場、育樂、醫療、文創等廠商，打造嘉義頂級首購宅，而公司於高雄另有「清景麟白易居」、「鋭揚國璽」、「鋭揚巴洛克」及「清景麟名人坊」4案，嘉義、台南、高雄推案約260億元。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，近年來隨著地價上揚與營建成本提高，1字頭新案住宅供給已出現大幅減少，從地價分析為嘉義高鐵與故宮周邊仍有機會見1字頭新屋房價，而台南東區新都心段房價可能落在2字頭末甚至挑戰3字頭房價。
回顧2020年商用不動產及土地市場，儘管歷經年初疫情、中美貿易戰、到年底央行祭出信用管制政策打炒房，商用不動產交易上半年雖在低檔，但在第三季揮別愁雲慘霧，疫情衝擊反而促成資金回流契機，台商及企業加碼投資的硬需求支撐下，帶動整體大型案件交易，各類產品紛紛有創下單件總額為歷年新高之交易；而市場強烈的需求也帶動建商、壽險業在土地市場積極購地開發，其中以台北市最為亮眼，全年土地交易總金額為近10年新高。
信義全球資產公司總經理柯宏安分析，今年商用不動產市場成長，並非來自短期成交量激增、或全面性單價飆漲，主要是來自中大型企業的實質需求，且需求規模通常較大，高總價交易也跟著增多；因此建商、壽險公司也看準市場的剛性需求，積極佈局與競爭大型標的，讓今年破各類產品單筆交易總額新高之記錄頻傳，包含：南山人壽取得世貿三館案，創下地上權類單筆交易總額新高、富邦人壽取得王朝酒店，創下旅館類單筆交易總額新高、富邦人壽取得大南港土地案，創下土地類單筆交易總額新高。 在商用不動產交易方面，受台商回流及低利率的影響，催生今年商用不動產交易熱潮，上半年雖受疫情影響在低檔，但第三季起回溫，總計上市櫃法人今年度商用不動產總交易金額1,309億元，不僅超越去年1,116億元，更是2012年以來新高，其中工業廠房交易達771億元，佔整體近60%，其中又以新北市土城區為最高；值得注意的是，建設業今年光投資工業地產就比去年增加118億元，為工業地產注入不少投資動能。
若從買方類別來看，今年以壽險業為主，投資金額359億元佔整體商用不動產交易金額27%，其次是科技業以316億元，科技大廠台積電就在台南投入100億元。 另外，在土地交易市場方面，今年度累計交易總額達1,949億元，主要買家乃以建設及壽險為主，若以區域別來看，台北市表現最為亮眼，總交易金額達1,012億元，佔整體市場5成，為去年493億逾2倍，交易規模為台北市近10年新高，其中又以南港區最高。除台北外，台中也越來越受建設業青睞，出現北部建商卡位台中土地盛況，又以七期搶得最激烈。 總經理柯宏安表示，央行於12月祭出信用管制打炒房政策，短期商用市場交易熱度可能受整體氛圍連帶影響，但政策並非針對商用不動產，且有助市場交易價量健康發展，在國內經濟表現佳、低利率環境、產業回流的資金動能與實質需求充足等關鍵因子若能維持下、加上政府持續推動重大建設、以及都更危老題材，商用不動產物件仍會是市場資金尋求保值停泊的很好去處，預期2021年商用不動產表現仍平穩可期。
壽險業朝南獵地，南山人壽23日公布以21億買下台南新市區四棟廠辦大樓，南山人壽總經理范文偉表示，這四棟廠辦都帶有租約，投報率符合壽險資金運用要求，且鄰近南科，廠商需求強勁，而這也是南山人壽首次投資台南工業區土地。 南山人壽今年以312.76億標下世貿三館70年地上權，也以6,200萬元權利金拿下淡水沙崙占地1.1萬多坪的50年地上權，台南的廠辦是南山人壽今年第三筆投資不動產。 南山人壽以21億向國際興業、求美工藝及盛晉3家公司買下新市區四棟廠辦，四棟廠辦現在都有知名廠商承租，且租約都還有一到二年以上，具穩定租金收益。南山強調，四棟廠辦鄰近台南科學園區，周邊產業聚集，且近期科技大廠陸續進駐南科，可望帶動當地廠辦需求，後市可期。 這筆投資也是南山人壽第二次投資台南不動產，之前是2014年投資台南6號廣場，目前正在興建商場加商辦的複合式大樓。
潤泰新（9945）23日公告，簽下位於台北市北投區新洲美段的合建案，佔地面積約717.63坪，計畫推案銷售。 潤泰新今天公告簽進一筆新的合建案土地，地點位於台北市北投區，為新洲美段104及109地號等2筆土地，基地面積約717.63坪。預計地主分配比例約53.4％，建方潤泰新的分配比例約46.6％。
據台北市最新實價揭露資訊顯示，此次揭露成交最高價是捷運中山站的聯開辦公大樓「皇翔中山」，10樓與11樓成交10.6億元，換算每坪成交114.9萬元，成交行情創下北市西區辦公大樓新高價，北市除了傳統的辦公商圈需求暢旺外，捷運聯開的辦公大樓也成為市場租售的新亮點。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，軌道經濟呈現「住、商」皆旺的市場趨勢，除了聯開宅受到消費者青睞，捷運聯開的商用大樓近年也快速崛起，例如國泰置地廣場、潤泰松山與南港車站大樓、聯邦佳佳大樓等，屬於辦公搭配零售商場的複合式規劃，因為交通便利加上大樓新穎吸引許多企業進駐，聯開辦公大樓的需求穩定也反應在租金與售價上。 此次揭露的捷運中山站聯開案「皇翔中山」，今年8月10樓與11樓成交10.6億元，換算每坪114.9萬元，已經創下西區的辦公大樓新高價，成交單價和傳統辦公敦南商圈相比並不遜色。
北市超豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」再揭交易！最新實價登錄揭露，10樓戶今年6月以總價3.7億、單坪約238萬的交易紀錄，買方為「喬治楊股份有限公司」，其負責人楊永發，為全台最大廢棄物清理業者「可寧衛」楊家成員，買下超豪宅，無貸款全用現金，顯見驚人財力。 上市公司可寧衛集團位於高雄市，為全台廢棄物物清除處理業者，每天可處理3000萬噸廢棄物，客戶包含台積電、友達、日月光、群創等科技大廠。可寧衛董座楊慶祥家族近年跨足不動產市場，過去曾一口氣砸5.4億，購入4戶高雄豪宅「京城」，更在今年以底價16.8億，公開標售高雄美術館千坪土地，顯見楊家手中握有多筆豪宅與精華土地。
元利信義聯勤位在大安區建國南路二段，由普立茲建築獎得主Richard Rogers設計、元利機構總裁林敏雄耗費10年打造的超豪宅，地段面對大安森林公園，業者稱，每建坪造價突破50萬元，為全台數一數二的貴，其中標榜24小時「黑卡級管家」服務，不論日常用品採買、幫忙監工裝潢或代訂米其林餐廳、私人飛機都可，住戶都大有來頭，為台灣新一代豪宅王。 經實價登錄揭露，預售階段該超級豪宅28樓、32樓共4戶，一度達到每坪283至299萬元交易紀錄，但成屋後經調產權全都還在元利建設名下，迄今未有移轉紀錄。由此推估全棟最高單價仍在豪宅27樓、坪數約178坪的戶別，去年7月間成交，總價4.27億，換算每坪成交行情約277萬元，背後買家就是「台語天后」江蕙，也是元利建設機構總裁林敏雄私交甚篤的好友，知名住戶還有兩岸知名糖果糕餅商徐福記家族。 最新實登揭露，「信義聯勤」10樓戶，共計179.06坪，內含3個車位，今年6月以3.7億成交，謄本資訊顯示，買方為「喬治楊」公司，負責人楊永發，現為可寧衛總經理、董座之子，外界推測，楊永發以英文名「喬治」，另設立公司買豪宅，用途為節稅或為資產配置用途。
至於有媒體日前報導，「信義聯勤」另一10樓戶，2018年以3.6億無貸款交易，買方也是可寧衛董座楊家，調閱謄本追查，買方為住在高雄市的楊姓自然人，因住址隱匿，卻鄰近「喬治楊」公司登記地址，有地緣關係，不排除楊家再購一戶，但建商不願證實。 另，「信義聯勤」今年10月，14樓戶也有交易紀錄，實登揭露，蔡姓自然人以總價3.86億購入1戶總計175坪，扣除3車位，換算單價約為255萬。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，「信義聯勤」北棟的成交均價約每坪246萬，9~11樓預售成交價每坪230~250萬，這次10樓238.2萬、14樓255.1萬皆屬行情內。「信義聯勤」近大安森林公園，標榜國際建築大師設計，成為大安指標豪宅之一，吸引政商名流、影視明星入住，雖近建國高架，不過，10樓以上視野景觀不受影響，因此維持230萬以上水平。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「信義聯勤」為鈦金屬結構建造，享名師設計獨特庭園、泳池設施，興建時就與「陶朱隱園」、「首席公館」等超豪宅齊名，單價落在220~299萬，和「松濤苑」、「帝寶」、「皇翔御琚」等豪宅，均屬「200萬豪宅俱樂部」成員。 陳炳辰分析，今年疫情衝擊，布局全球的層峰客，資產多受影響，看待不動產市場相對保守，不再追逐超豪宅，多選價格稍低的高價豪宅；如今「信義聯勤」2戶交易，均站穩200萬大關，對眼下偏弱的豪宅市場，多少有住攻提振的效果。
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