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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
財政部國產署28日指出，2020年國產署都更宅標售51戶、年增逾三成，進帳28.6億元約年增55％，明顯較2019年的39戶、18.4億元大幅成長，主因推案量增加、資金寬鬆、房貸利率正處低檔。展望2021年，國產署手上還有台北文山區南方莊園、新北新店區友座臻美等大案、總共有109戶，預計可以創造至少30億元收入。 2020年房市買氣有如倒吃甘蔗，依照買賣移轉棟數統計顯示，2020年下半年起全台交易量幾乎都維持單月2.8～3.1萬棟的高水準，為房地合一政策上路以來新高，尤其是7～11月交易量較2019年同期為雙位數成長，預估2020年全年買賣移轉棟數可站上32萬棟大關、挑戰自2014年以來新高。 房市升溫，國產署也受惠。據國產署統計，自2004年至2020年12月，國有土地累計參與都市更新案件達1,517件，面積達83.85公頃。
國產署都更分回宅自2017年起每年約標脫30戶，進帳金額多為20億元左右，但2020年呈現高度成長態勢，國產署也趁勝追擊，預計2021年首批都更分回宅將於2月24日公告標售，先行列標32戶。 2021年首批標售都更宅包括台北市大安區「明日博」7戶與「耕曦」4戶、中正區「正隆天第」6戶、萬華區「全坤威峰」1戶、內湖區「昇陽樹也」及大安區「清歡」各1戶，而新北市則有新店區「友座臻美」6戶、板橋區「昇陽文薈」5戶、三重區「翔譽雙子星」1戶。 此外，國產署副署長李政宗表示，2021年3月後還會有超級大案、也就是北市文山區南方莊園共71戶。根據實價登錄統計顯示，南方莊園地點位於捷運文湖線的辛亥站附近，坪數多為27坪～56坪，每坪單價約60萬～70萬元，總價多在2,000萬～4,000萬元左右。
央行12月8日出手打炒房，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄表示，政策僅影響房市交易量，但國內房價趨勢仍然上調中，展望2021年不動產市場將有「三好兩壞」，其中三大利多分別為資金回流、資金寬鬆、交易熱絡，兩大變數還是落在打房政策及營造工料雙漲，若成本面問題未能獲得解決，房價則無下修的空間。 中華民國不動產聯盟總會是國內不動產開發團體，結合產業上下游包括建設公司、房仲、估價師地政士、估價師等，包括麗寶集團董事長吳寶田、新潤機構總裁黃文辰及台北市不動產仲介經紀業公會理事長黃文雄等都是會員。 今年受惠低利、資金回流，全台房市買氣復甦，自2016年實施房地合一稅後，不動產短期投資買賣驟減，當年度買賣移轉棟數亦創下歷史新低記錄24.5萬棟，甚至比2003年SARS疫情時還低，不過隨後逐年走穩，每年均維持5%-8%的穩定小幅成長。
林正雄預估，2020全年可達31.5萬棟至32萬棟，成交量亦在溫和成長的合理範圍內。 不過，今年房市即便復甦，但營造業缺工嚴重，南部科技廠更祭出雙倍薪資搶工。林正雄指出，營造相關原物料上漲，建設公司只好上調售價甚至暫緩銷售重新訂價，因此近期房價高漲之原因並非買氣有所提升，而是反映土地價格與營造工料成本雙漲的因素，預售案也開始出現封盤停止銷售情形，未來建案將以先建後售為主流。 針對央行12月出手實施信用管制政策，林正雄直言，綜觀歷年實施的一連串抑制房市政策與相關稅制，僅影響房市交易「量」，在營建成本上漲、缺工問題未解下，房價並沒有下修的空間，若要解決高房價問題，現階段打房策略其實是開錯藥方，應從成本面下手，包括解決工料雙漲問題、開放引較外勞、房地合一稅退場等。 對此，林正雄建議，房市應建立景氣燈號系統，以指標監測房市景氣是否有過熱情形，包括以「總推案量」、「成交價格」、「買賣移轉棟數」及「營造工程物價指數」等不動產指標監測，當指標出現一定比例爆增時，即時預警並啟動不動產政策制定與頒布機制，制定政策時應審慎評估，並廣納相關產業意見。
除了住宅市場今年走熱外，CCIM台灣不動產投資協會昨（28）日發布，今年第4季商業不動產投資信心指數（ICI）調查結果，辦公室、土地開發和總體經濟環境偏向樂觀，旅館和店面則偏向保守。其中，信心最高指標項目為「土地開發」，又以中南部地區相對較熱絡。 政治大學地政系教授林左裕指出，前兩季因新冠肺炎下的寬鬆貨幣政策及台商與外資資金湧入投資而使各項指標大幅上揚，投資氛圍自疫情的恐慌急遽逆轉為樂觀，也拉高土地及商辦等產品之價格，而在投報率及購買力的支撐力道尚未達標情況下，本季的土地開發與商辦指數皆傾向樂觀穩定。 信義全球資產副總歐人彰表示，信心指數在接連兩季大幅反彈後，央行對住宅及都市土地貸款成數限制，推斷是反應本季漲幅趨緩主要因素，除了對於小型房地產開發商及投資人影響較顯著外，多數商業不動產實質影響頗低。 展望2021年，歐人彰指出，在公共工程、台商返台投資擴充產能加上建案開工下，營建成本明顯看漲，而低利率加上實質經濟與股市成長，房地產市場持續熱絡仍然是主流觀點，投資人可擇優評估。
由金門縣府主導開發，全縣首件公辦都更案─「金門縣金城鎮西南門里公所暨周邊地區公辦都市更新案」歷經1年半的努力，已與周邊私有權人完成協調，預訂明年2月公告招商。 這項公辦都更案的範圍擇定金城鎮西南門里公所及其周邊地區，附近有學校、政府機關、體育場、市場，屬城鎮核心區域，生活機能良好。 縣府財政處表示，為使投資廠商更能瞭解本案內容，並加速推動公辦都市更新，縣府於今年12月11日、14日、16日及24日在高雄、台中、台北及縣內舉辦4場次由孫國智處長主持的招商說明會，吸引地區及台灣本島北中南各地不動產公會代表及廠商出席，交流結果將作為後續訂定實施者招商文件及評選優質專業實施者的依據。 縣府說明，這項公辦都更案敲定明年2月辦理公告招商文件及實施者評選，招商面積為1294.25平方公尺，預計規畫興建複合式功能大樓，重建後可提供優質住宅、商場需求及公益設施，創造都市再生效益，作為金門縣推動都市更新的示範基地，進一步帶動城市民生經濟發展。
實價登錄顯示，紅樹林水岸知名豪宅「頤海大院」今年9月有一筆最新交易，10樓228坪，9000萬元成交，是該社區第二戶跌破億元的交易，單價41.4萬元，則創下頤海大院最低單價，比對原屋主2012年取得價格1億2050萬元，等於賠售3050萬元。 資料顯示，這不是頤海大院屋主第一次賠錢賣，賠售金額最高的是2018年21樓戶，賠了3230萬元；去年27樓也賠售2239萬元，不過由於是高樓層，單價還守在59.1萬元。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然近年海外資金回流，市場熱錢滿滿，不過淡水豪宅屬於度假型豪宅，非豪宅市場主流，加上每戶兩百坪以上，預售價格高樓賣到六字頭單價，總價破億，目前有實力接手的買家市場選擇多，因此想脫手的屋主多得讓利才能換成交。
以破盤價入手豪宅的新買家，為僑外資史丹賽公司，代表人人為大成集團董事長韓家宇。大成以油品、飼料起家，現還橫跨農畜養殖、餐飲食品，版圖涵蓋亞洲多國，海內外合計超過100家子公司，近年不僅本業營收大幅成長，還便宜入手豪宅，算是經營有方，眼光精準。 頤海大院樓高28層， 2012年預售時，20樓以上高樓層成交都站上六字頭行情，知名住戶包括，台塑王家、震旦國際、達欣工程等，而2015年陸續交屋，之後因受到房地合一稅上路後房價下修，近年行情下探，成交戶數也不多，高樓層落在57~59萬元之間。
健全房巿，由八大不動產業組成的中華民國不動產聯盟總會上午向政府提出建言，理事長林正雄直言，政府打房政策根本是開錯藥方。他認為，面對房價攀升，至少應做下列三件事：解決工料雙漲問題、開放引進外勞、房地合一稅退場。 林正雄指出，近期房價高漲原因並非建設公司利潤有所提升，而是反映土地價格與營造工料成本雙漲的無奈之舉。為因應營造成本居高不下且持續上漲，預售案開始出現封盤停止銷售情形，未來建案將以先建後售為主流。因此若要解決高房價問題，現階段打房策略其實是開錯藥方了，應從成本面下手，像是解決工料雙漲問題、開放引進外勞、房地合一稅退場。 展望2021年，不動產市場將有「3利多」與「2變數」；3利多分別為：「資金回流」、「資金寬鬆」、「交易熱絡」；2變數則為：「打房政策」、「營造工料雙漲」。
若成本面問題未能獲得解決，則房價亦無下降之可能。 林正雄指出，預售屋紅單炒房交易亂象，屬於少數個案情形，房市交易熱潮亦屬短期現象。房地產買賣交易件數增加，乃肇因於國內游資充沛，市場仍是良性發展並無過熱情形。 面對財政部擬將拉長房地合一稅適用高稅率的短期交易認定標準，林正雄指出，2016年實施的房地合一稅，對於抑制短期不動產轉售，確實具有一定的約束力，建議房地合一稅限制移轉不宜再增加至5年，若貿然延長，恐影響買賣交易市場自由機制運作。 林正雄強調，國內房屋自有率已近9成，任一項政策施行，影響所及乃是近800萬戶家庭的權益，盼維持房地合一稅不予更動，甚至考慮階段性退場。建議應該賞罰並施，對於短期移轉獲利持續加以課重稅，對於長期持有不動產、長期投資置產，應予以稅制上鼓勵，適度降低移轉稅及持有稅。讓不動產回歸自用為主、長期投資為輔的定位。
台北101蟬連北市「地王」八連霸，租金更是水漲船高，今年底前幾近滿租的101辦公大樓約有3％租戶到期撤出，但相對進場的更大咖包括法國駐台辦事處與金融業者，據悉新簽約戶高樓層租金均站穩4,500元以上，租金均價比同區商辦高出15％。 101總經理張振亞指出，今年疫情年，台北101三大事業體最穩定的還是辦公大樓租金收益，其中僅因疫情受挫的少數策展公司、機場服務公司等合約到期撤出，撤出率3％是歷年最低，但相繼簽約的新租戶則來頭不小，包括法國駐台辦事處與金融業者等，仍是幾近滿租率。
至於因疫情受創最深還是101觀景台與購物中心，張振亞強調「少了200萬觀光客人次」很難要求購物中心與去年同期相當；去年101購物中心業績約148億，原預計今年衝破150億，但未料遇上新冠疫情，過去精品櫃位至少有一半是觀光客支撐的業績相對大受影響，但振亞強調，下半年購物中心業績較去年同期成長兩位數。 2020年倒數計時，台北101觀景台在疫情衝擊下，累計全年觀景人次僅剩國人43萬人次，為此101宣布2021年繼續釋出優惠，成人與移工「全時段」優惠半價只要300元即可上101，張振亞說，今年43萬人次僅占全台人口不到2％，未來仍有很大成長空間，在開放全時段優惠票價帶動下，預估2021年赴觀景台人次有望成長2％。 同時，下半年101購物中心較去年同期已有兩位數增長，展望2021年，在辦公室穩定租金收益、強化購物中心與觀景台本地客銷售下，「明年一定會比今年好！」
實價揭露在2016年於忠孝東區商圈、頂好名店城對面，由塑身內衣承租的31.69坪店面，當時以月租46萬元、單坪1.45萬元租賃，今年承租業者黯然退租，房東再度於租賃網站上刊登廣告，租金價位大幅下修至34萬8,888元，調整幅度2成，單坪租金為1.1萬。 巧合的是此店面與先前傳出在民生社區退場的旅行社門市隔壁店面都是百靈油業者，顯示國人對於百靈油的消費力讓業者挺過這實體店面寒冬，房東租給該業者也算遇到救星。 而與前塑身內衣店面一路之隔另一三角窗，過去由中美鐘錶承租，目前也正空置招租當中，87.11坪的總租金卻高達150萬，單坪租金來到1.7萬，兩店面價碼天差地遠，房東對於SOGO商圈店面看法兩極，然鄰近此兩處店面同側也有數間空置店面，當地店面市場應仍處低潮。
有禾布可行銷公司副總經理黃亭凱指出，塑身內衣店面在2016年揭露租金價格就曾引起市場一陣喧然，由於該店面過去租給知名有機保養品牌，總租金曾傳來到55萬，單坪租金約1.7萬，保養品牌退租後，當時正是忠孝東區頻傳空置潮時期，忠孝敦化路口的前MISS SOFI鞋店還未租給王道銀行，而在房東下調1成5租金成功吸引塑身內衣業者進場，如今再度面臨空置，眼見疫情、觀光潮退、實體店面不敵電商等利空打擊，房東再退讓2成吸引買方，相對於在地不少寧租特賣會也不降租的店面持有方，兩樣情可見一斑。 至於前中美鐘錶店面仍以1.7萬的忠孝東區5~6年前的盛況價碼開價，全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，其店面大，若能以分割方式來達到房東期望收益可能是較容易找到租客的方式，畢竟除了鄰近多有空置店面，加上隔壁單坪租金硬生生相比打了65折，甚至斜對面知名的前永福樓店面，如今NET也以單坪6000~7000元的租金單價進駐，都讓單坪1.7萬的租金水位顯得偏高。 另外，陳炳辰說，過去當地店面身價高，投報率都低於2%，甚至落在1.5%左右，眼下租售價格都往下調整，正忠孝東路四段上大馬路店面多以單坪萬元租賃，成功出租可來到2%的投報率，惟前提仍是找得到承租方，不過若寧空勿濫的狀態不變，倒可見當地房東口袋深不見底，令人咋舌。
旭品（3325）28日通過以不低於20億元處份大陸東莞廠土地，針對東莞廠的土地資產進行開發活化，並將資產處份利益回歸至股東權益，並計劃在前三季達成每股盈餘2.1元的基礎下，加碼明年現金股利，高殖利可期。 由於電競機殼輸往美國需被課徵高達25％關稅，旭品考量中國薪資比泰國高與歐美客戶關稅成本，2020年已啟動為期五年的產能移轉計劃，泰國產能占比會持續拉高，旭品預計在明年泰國自有廠房完之際，預計將中國部分產能陸續移轉至泰國產線，至於減少產能產出的中國東莞廠，在深圳腹地緊缺下，位處於東莞市中心熱鬧地區4.4萬平方米的大面積土地炙手可熱，目前已有多家大型開發商爭相洽談，旭品早期在取得東莞廠土地成本約90元人民幣/每平方米，目前對照當地的土地公告現值約10,000元人民幣／每平方米，預估東莞廠土地資產現值相當20億～21.5億台幣，以現增後8.4億股本來看，潛在獲利超過2個股本，旭品表示，過去股利配發都近9成，現在加上資產準備處份活化，明年配發109年現金股利相當豐厚，高殖利可期。 法人表示，在疫情宅經濟發燒下，電競產業暢旺，旭品原本前三季獲利應該飆破每股盈餘3元，在扣除匯損1元左右，前三季尚還賺2.1元，第四季因新顯卡缺貨與缺少航運貨櫃，營收收縮，但接單不受影響，更多的電競大廠品牌加入下單，展望2021年泰國廠加入營運，營收再創高的可能性高，旭品目前正與台新證券接洽，準備大型法人說明會，時間約莫落在2021年元月初。
斥資370億元的「義享天地」朕豪酒店昨（25）日開幕試營運，高雄市長陳其邁親臨剪綵，並與義聯集團創辨人林義守互動熱絡。核心人士說，有地方政府支持，義聯集團將重回「投資模式」，每年新投資動能維持在30億至50億元間，將進一步帶動高雄繁榮富庶。 房地產市調專家說，「義享天地」開幕，周邊預售屋每坪提價1萬至2萬元，另根據實價登錄，方圓500公尺內的中古屋價格一年來增長8%，凸顯大型商場對區域房市的加持。 「義享天地」A館包括星級飯店與時尚購物廣場，總樓地面積約7.7萬坪。昨天飯店試營運，時尚廣場於2021年3月20日試賣，A館全館將於2021年4月3日正式盛大開幕，年營業規模上看120億元，創造1.1萬個就業機會，每年貢獻各項稅收達10億元。
義聯集團創辦人林義守表示，他可以有自信的說，全台灣像「義享天地」這麼有特色、這麼完整的商業空間幾乎絕無僅有，全館有十餘個主題餐廳，還有超大型宴會廳以及二個空中禮堂，與多功能宴席場所，可以同時容納7,500人用餐。 由於「義享天地」來勢洶洶，引起全國性注目，每間客房平均20坪以上，全部備有落地大窗，設施最大亮點為首創「高樓空中婚宴禮堂」，而且各項設備豪華，開放網路訂房之後，北中南多家知名飯店神經緊繃，特別下單預約，派資深幹部入住以探虛實，引起市場諸多討論。 林義守指出，義聯集團不是蓋房子、賣房子的建商，而是都會的投資者、開發者。數十年來，集團蓋出的百貨賣場、飯店、醫院、廠房等，總面積逾75萬坪，換成平面約250公頃。土地經過開發才能創造更高附加價值，人民增加就業、政府增加稅收，「這樣整個社會才會繁榮，對國家有貢獻就有成就感」。 林義守說，未來義聯集團將維持每年30億至50億元的投資節奏，當下興建中的是「義享天地」B館；另取得屏東運動公園土地，將斥資140億元興建醫療園區，「如果政府有需要，可啟動更大型的投資建設」。
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