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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
中央銀行打炒房再出招，這次鎖定房市管制措施尚未納入的「工業區」融資。央行昨（29）日邀請八家公股銀行座談，就工業區土地授信風險、土地抵押貸款授信條件等議題交換意見，並籲請銀行應切實辦理風險控管事項，避免借款人利用銀行融資「囤地」，助長房市炒作風氣。 據悉，昨日到央行參與座談的多為銀行總經理或副總經理層級，會議由央行副總裁嚴宗大主持。 央行指出，找公股銀行總座來央行，主要是為了瞭解銀行是否持續遵循2015年以來所訂的工業區土地抵押貸款自律規範，並要求銀行應落實貸前審查，避免銀行資金流供借款人囤地之用。 央行官員表示，借款人辦理土地抵押貸款案件，需檢附具體興建或開發計畫及相關財務資料，或切結抵押土地於一定期間內動工興建或開發，若違反切結事項，代表有「囤地」嫌疑，承貸銀行應逐步收回貸款並提高貸款利率。
另外，央行也提醒銀行貸後應切實辦理覆審工作，落實借款人承諾事項。 央行表示，為加速閒置工業區土地開發利用，銀行辦理借款人以閒置工業區土地申辦貸款者，應請其提出具體興建或開發計畫。借款人無法提出或未依計畫興建或開發者，應適用較為嚴格的貸款條件。 央行指出，對短期買賣工業區土地案件應訂定較嚴格的授信條件；銀行辦理工業區土地抵押貸款業務，應留意借款人的資金用途，針對短期買賣及有炒作疑慮者，應訂定較嚴格的自律規範，避免銀行信用資源流供工業區土地之囤地及炒作。 央行籲請銀行強化工業區土地抵押貸款風險控管措施，並持續落實2015年以來所訂的相關自律規範，避免工業區土地囤地及炒作，增加廠商建廠成本，影響企業正常投資意願。
台北市購屋族百萬年薪比例愈來愈高，全台房貸購屋族有44％為所得百萬以上，台北市更高達55％，比起十年前，現今購屋收入門檻高出一大截；其中，台北市要入住大安區的百萬年收入比例更來到65％，每三個購屋族就有近二個年收百萬以上，換言之，沒有百萬年薪要在台北市購屋難度大增。 根據聯徽中心統計顯示，2009年全台和台北市購屋族約僅有38％為年收入百萬以上，不過隨房價高漲，購屋族百萬年收占比逐年提高，尤其台北市高薪族占比持續提高更為明顯，大幅拉大和全台間的差距，今年前三季台北市已提高到55％，11年間增加了17個百分點， 以北市行政區來看，大安區購屋族百萬年收入占比65％全台最高，同為黃蛋區的中正區、松山區也有64％、62％，台北市12個行政區中僅有大同、萬華及北投三個蛋白區低於五成，其中北投41％最低。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，十多年前台北市百萬年收購屋族占比和全台差異不大，不過經過房價長年上漲，現在連百萬年收入也不一定買得起，購屋族年收入未達百萬比例愈來愈低，台北市購屋擁有中高所得幾乎成為「必備條件」，也因此台北市有愈來愈多人口外移至新北、桃園，雖然近年台北以外的中南部房價漲幅更大，不過房價相對基期低，多數仍為2字頭、總價千萬以內產品，購屋負擔相對不大，就算不是高所得族群，想購屋圓夢還是有機會。 值得住意的是，台北市除了市中心傳統高房價區段，百萬年收放群也漸外溢至周邊地區，如內湖、南港、文山等也有超過一半的購屋族年收超過百萬，反應了港湖地區買盤有高所得的科學園區支撐，文山擁有更多收入穩定的公教買盤，漸成為中高薪族群購屋鎖定的區段。
新北市地政局今辦理整體開發區土地標售，16筆土地共標脫10筆，總價約40億元，其中「台北港特定區」標脫9筆，買氣最旺，主要為住宅及商業用地。「林口新市鎮第三期（三、四區）」也標脫1筆住宅用地。地政局表示，目前全市整體開發區尚餘12筆土地未標出，分布在台北港、金山、二重，將再擇期辦理標售。 台北港特定區今標售12筆土地中，共標脫9筆土地，包含6筆住二、2筆商三、1筆第二種產專區用地，底價落在每平方公尺8萬3000元至11萬7000元間。未標脫的2筆住二用地，面積較小，另1筆商一用地則是區位較偏遠，投標意願低。
地政局表示，因淡江大橋興建及八里輕軌規畫，台北港往來大台北都會區更便利，未來商機與發展可期；另受新冠肺炎疫情影響，海運貨物快遞運價較便宜，運量逆勢成長情況下，同時帶動港區周邊經濟活動，除日前區內4筆產業專用區土地全數完成招租，今標售成績亦明顯反應該區發展潛力。 林口新市鎮第三期（三、四區）市地重劃區今也標脫一筆住二用地，底價每平方公尺11萬8400元，林口新市鎮現有開發完成土地已全數標售，反映近年建設及投資增溫，以及林口工一重劃區開發，加速當地發展。 另外，金山地區市地重劃區今標售的3筆住二用地，價格每平方公尺4萬4500元至5萬7200元，因距離都會區較遠、土地面積較小，已連續兩次流標，將與今未標脫的3筆台北港特定區土地，以及未標售的三重區二重疏洪道兩側附近地區市地重劃開發案4筆住宅區用地，一同擇期標售。
新北市地政局29日辦理整體開發區土地標售，總共標脫10筆，總價約40億元，其中「台北港特定區」標脫9筆，「林口新市鎮第三期（三、四區）」標脫1筆，買氣熱絡。 地政局表示，台北港區鄰近台61線及台64線，加上淡江大橋興建及八里輕軌規畫，未來往來大台北都會區將更為便利，商機與發展可期；加上新冠肺炎疫情影響，海運貨物快遞因運價較為便宜，運量逆勢成長情況下，同時帶動港區周邊經濟活動，也刺激這次買氣。 地政局指出，新北經發局日前招租台北港4塊產業專用區土地，分別由輝達玻璃公司、新竹物流公司得標，昨日再標脫9筆，標售成績也明顯反應該區發展潛力。 另林口重畫區近年建設及投資增溫，配合林口工一重畫區開發，加速當地發展。本次台北港區溢價率平均6.1％，最高11.3％，林口也有2.2％，反應不錯。 地政局說，新北市目前整體開發區尚餘12筆土地未標出，其中台北港區徵區僅存2筆住宅區及1筆商業區、金山市地重畫區3筆住宅區及二重市地重畫區6筆，將再擇期辦理標售，相關標售訊息可至「新北市土地標售行動網」查詢。
台北市地政局日前公布明年公告土地現值，仁愛路的宏盛帝寶連續10年蟬聯住宅類地王寶座，雖已是屋齡15年的中古豪宅，依舊氣勢不凡。而最新資料顯示，已兩年多沒新交易的帝寶，9月至少有2筆交易，其中1戶已實價揭露，價格為每坪259萬元，不遜於其他新豪宅。 今年9月帝寶有一筆最新交易，由本土飲料大廠維他露集團家族成員賣出B棟2樓戶，根據實價登錄資料，該戶面積約160坪，含2個車位，總價約4.25億元、每坪約259萬元；且因位於2樓，還擁有戶外露台空間，可當花園及庭院。
而謄本資料顯示，新買家的戶籍地址也在帝寶社區，林家親友證實，買方為打造帝寶的宏泰集團創辦人林堉璘二房兒子林鴻璋，他最近又買一戶帝寶，並登記在妻子名下。 帝寶上一次公開交易在2018年的法拍案，由林堉璘的三房兒子林鴻森以5.5億多元標下A棟2樓戶，該戶若加計露台，每坪成交價約230萬元，而他曾說，帝寶是父親的經典代表作，標下後可作為自己公司的示範教學處。 「林家兄弟接力買，但也有人一直想出場。」熟悉帝寶的房仲說，根據謄本資料，投資大戶劉媽媽劉月釵，9月也出脫C棟5樓戶給同社區住戶，但實價登錄尚未揭露。
中台灣最新指標豪宅「寶璽天睿」目前成交均價已達68萬元以上，寶璽建設創辦人梁德煌29日表示，政策管制短炒客，本來就應該，但房價很難因此被管制，至於土地價格，更不會因此而下跌，預料「至少未來八年都不會跌！」；豪宅市場還是看好，台灣豪宅市場也還沒到頂，將持續耕耘豪宅市場。 目前台中七期豪宅指標案「寶璽天睿」已揭露實價的24筆，每坪均價已登上68萬元大關，擠下大陸建設「丽格」。 梁德煌表示，寶璽最新力作「寶璽天睿」位於府會園道1號，已正式完工落成，規劃地上38樓、地下四層，每層二戶，採「Z」字錯開設計，為建築業的創舉，讓每一戶可四面採光，兩戶之間也沒鄰牆。 寶璽建設副總周白金表示，全案總銷約80億元、共64戶，每戶總價至少1.5億元以上，預售時已售五成多，每坪開價79～90萬元；目前完工落成，只差兩戶就銷售八成。
據實價登錄，「寶璽天睿」頂樓37、38樓的樓中樓戶，總面積322.6坪，以總價2.46億元成交，拆算後每坪82.8萬元，買家為僑外資。 梁德煌表示，政府打擊投機炒作，從政府角度看，本來就是責任、本來就應該管制，但從建商角度看，當然管制愈少愈好，不過從全世界各國多年來管制房價的效果來看，還是很難壓抑漲勢。 梁德煌表示，台灣40年來房地產價格永遠都是大漲小回，地價也不會因打房而下跌，預料「至少未來八年都不會跌！」目前寶璽還是看好豪宅市場，台灣豪宅市場也還沒到頂，將持續耕耘豪宅市場。
中華電信活化資產邁開大步，旗下子公司光世代建設公司29日宣布，位於青埔的一塊自有土地，將開發為智慧住宅大樓，並於29日正式招商、採合建分售，不僅是中華電信近十年來第一個住宅推案，也是中華電歷年來最大一宗住宅大樓與建案，指標意義重大。市場推估推案規模將超過60億元。 光世代建設公司從2010年開始，陸續與潤泰新合建萬華萬囍住宅，當時每坪60～70萬元創下萬華地區住宅天價，其後板橋光點推案則採自建，彰化市的「光世代.柯芬園」英倫莊園則與當地建商柯芬建設公司合建，這次闊別十年之久再推住宅大案，受到市場高度關注。 29日招商大會吸引30家左右廠商出席。
光世代建設於2012年以每坪單價55萬元、總金額19.78億元左右購買桃園縣大園鄉青山段427、428地號土地共3,596.24坪，由於該基地坐落在桃園高鐵附近的青埔特區，附近有政策加持的「亞洲．矽谷」、桃園航空城兩項國家級產業計畫，亦具備良好交通網絡，國道、空港、高鐵與機捷四大交通樞紐。 加上民間企業近年相繼投資IKEA旗艦店、國泰置地廣場（Cozzy Hotel、新光影城、Xpark水生公園）、冠德A19購物中心等陸續完工營運，以及公部門加速辦理的桃園會展中心、原住民文化產業園區等重大公共建設的加持下，青埔特區即將成為國內智慧城市Demo Site，未來發展將不可限量，光世代將來在此開發智慧住宅大樓，前景看俏。 光世代建設公司總經理李俊德表示，這是該公司成立以來最大規模的土地開發案，光世代現規劃合建分售開發，基地面臨40米領航南路二段，為住宅區使用，綜觀區域內可供單一開發大面積土地稀少，更顯其開發價值，中華電信希望導入物聯網、iEN節能、寬頻上網光纖等各項資通訊先進科技，形塑成智慧建築聚落。
李俊德強調，該土地將開發為地下3樓、地上24樓，投資金額視未來開發商使用的建材而定，初估可開發為400戶的大型住宅推案。光世代強調，土地已取得建造執照，意指可同時進行開發與銷售，光世代規劃於2021年1月辦理公告，採公開評選、合建分售開發，預定2025年完工。
儘管新冠疫情肆虐，美國頂尖豪宅市場依然欣欣向榮，華爾街日報整理2020年全美金額最高的十大豪宅交易案，世界首富貝佐斯買下比佛利豪宅華納莊園拿下第一，鴻海集團（2317）前董事長郭台銘的家人據傳買下好萊塢豪宅，也名列第五大交易案。不過對此郭辦昨（29）日表示，沒有相關回應。 報導引述知悉交易內容的消息人士透露，與郭台銘家人有關聯的一間有限公司，今年1月支付7,550萬美元（約新台幣22億元），買下洛杉磯Trousdale Estates區兩間比鄰的豪宅。 美國娛樂雜誌「Variety」年初時披露，這樁交易案實際上是郭台銘長子郭守正和黃子容夫婦出手；當時郭守正夫婦並未回應報導。華爾街日報無法接觸到郭台銘詢問回應；但外傳是郭守正替子女求學所購置。
根據當地房地產專家的說法，買主可能會將這兩間豪宅結合成一座在好萊塢山最大之一的私人住宅。 根據美國網路房屋仲介Zillow的資料，上述第一間豪宅面積1.7萬平方英尺（478坪），有六間臥房，曾開價4,250萬美元；第二間豪宅則是由加拿大商人、溫哥華加人隊的老闆艾奎利尼所建造，面積達1.6萬平方英尺（450坪），擁有L型無邊際泳池、高爾夫模擬練習器與頂樓觀景平台。 貝佐斯則拿下2020年全美金額最高的十大豪宅交易案第一名。他4月以1.65億美元（近新台幣50億元）買下位在加州比佛利山莊的「華納莊園」，刷新洛杉磯地區最高成交紀錄。 占地9英畝（3.6公頃）的華納莊園，是已故華納集團總裁傑克．華納（Jack Warner）在1930年代建造，設有九洞高爾夫球場、數間客房，堪稱比佛利山莊傳奇豪宅。這是一筆買賣雙方直接進行的場外交易，沒有房仲參與，貝佐斯並以回應。 其他名列美國2020十大房地產交易的案子包括，通訊軟體WhatsApp共同創辦人庫姆（Jan Koum）以1.25億美元買下電影產業高層主管卡森伯格（ Jeffrey Katzenberg）的比佛利山莊豪宅，名列第二。第三、四名則是紐約中央公園附近、長島南漢普頓兩處豪宅分別以9,990萬美元和8,400萬美元賣出。 華爾街日報指出，儘管疫情重創紐約市豪宅市場，但漢普頓、康乃狄克州格林威治、佛羅里達州棕櫚灘和洛杉磯的豪宅市場卻蓬勃發展，主要反映富人財富增加、想要脫離人口稠密區，以及受到富人想要在家中設有辦公室、健身房等更大活動空間，以利居家工作環境的欲望所驅動。
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