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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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在打炒房的政策氛圍下，立法院30日三讀通過地政三法，以落實實價登錄2.0為主軸，最重要變革是預售屋銷售前後都要申報納管，且一併禁止紅單交易，未來房屋交易實價登錄公布資訊將揭露到每個門牌，預售屋若申報不實或違反禁止紅單交易，最高將罰100萬元。 在朝野黨團都有高度共識下，「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」等三項實價登錄2.0相關修法，快速通過委員會初審，並在30日法案大清倉時完成三讀，上路日期另外公告。 這次修法有五項革新，包括：成交資訊落實到門牌、預售屋全面納管、主管機關查核權、紅單交易納管、預售屋買賣定型化契約備查。 官員表示，過去實價登錄以30個門牌為區間，採區段化、去識別化方式揭露交易資訊，修法後將讓落實到每個門牌、地號都完全揭露，並溯及既往，讓交易資訊更透明。
預售屋則全面納管，銷售前必須由建商、代銷商，以書面將建案資訊報請地方政府備查。預售屋交易後30日內必須申報，未依期限申報或申報不實者，按戶（棟）處罰3萬至15萬元，處罰兩次仍未改正者，按次處罰30萬至100萬元。 另增訂主管機關查核權與罰則，地方主管機關得向當交易當事人查閱相關文件，疑有申報不實者，得由中央主管機關向金融與關查詢。 為管理預售屋市場，將禁止紅單交易，並對紅單進行管理，預售屋銷售者應以書面契據確立標的物與價金，不得約定保留出售、保留簽約等不利買方事項，買方則不得將紅單轉售第三人。違者按戶（棟）處罰15萬元至100萬元罰鍰。 同時預售屋銷售前，應一併將預售屋買賣定型化契約報請地方政府備查。備查後仍未使用定型化契約者，按戶（棟）處6萬元至30萬元罰鍰。 內政部表示，地政三法通過後，還需要有相關子法、申報書表、作業系統修正，施行日期將由行政院另行公告，內政部也將儘速完成配套工作，讓不動產交易資訊更透明、即時、正確，進而減少價格哄抬與銷售糾紛。
金門縣2021年公告土地現值評定通過，除少部分農業區段價格稍降外，整體尚稱平穩，最高地價區段仍為金城鎮金信大樓所屬區段，每平方公尺9萬8800元，最低地價區段為東碇島，每平方公尺維持300元。 金門縣地價及標準地價評議委員會日前評議2021年公告土地現值，全縣平均公告土地現值微幅調整0.63％，調整後公告土地現值占正常交易價格比約為84.63％。今年疫情影響各行各業，但不動產買賣基於自用或投資仍有基本需求，除少部農業區段價格稍下跌外，整體而言尚稱平穩。 縣地政局說明，地區公告現值的調整，參酌不動產景氣變動趨勢，並考量民眾賦稅負擔及租稅公平，合理適當反映地價變動，以逐年漸進調整朝向或維持正常交易價格的一定比例辦理。2021年公告現值除整體開發區及部分地價明顯差距的地區外，大部分仍持平，僅部分農業區調降。 評議結果，最高地價區段仍為金城鎮金信大樓所屬區段，每平方公尺9萬8800元，調幅0.6％，最低地價區段為東碇島，每平方公尺維持300元。 金門縣2021年公告現值表將於1月1日公告，民眾可在地政局網站查詢，或赴各鄉鎮公所閱覽。
內政部營建署昨（30）日發布統計分析，2019年全台低度使用住宅（空屋）約89萬宅，空屋率約10.17%，較前一年減少0.39個百分點，整體上大致持平；六都中以新北市空屋宅數13.7萬宅最多。 營建署表示，「低度使用住宅」是利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用（用電）住宅，也就是俗稱的空屋。但營建署說，低度用電只是指標之一。 營建署分析，自2009年至2019年的空屋比率變化看，長期呈現下降趨勢，空屋率從2009年的11.49%，下降到2019年為10.17%。 六都中以新北市空屋宅數最多，共13.7萬宅，其次是高雄市10.7萬宅，第三是台中市近9.3萬宅；若觀察空屋率，六都以桃園市10.59%最高，其次為高雄市10.06%。六都之中，2019年空屋率僅新北、台北較前一年上升，其餘四都皆下降。 此外，內政部也公布2019年全國新建餘屋（待售）住宅數量，各季約7.8萬宅，近年也大致呈現持平趨勢。 六都之中，2019年第4季新建餘屋以新北市1.7萬宅最多，主因推案量大；其餘二、三名為桃園市1.2萬宅、台中市9,843宅。
政府打炒房動作連連，俗稱「地政三法」的「平均地權條例」、「地政士法」、「不動產經紀業管理條例」等實價登錄二點○修正草案昨天三讀，確立門牌、地號完整揭露、預售屋全面納管不得轉售紅單且即時申報，揭露房價不再只有區間，每個門牌的交易價格全都露，民眾交易時更便於比對鄰近行情。 實價登錄二點○修正草案也增訂主管機關查核權及加重罰責最高達百萬外，也納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定。立院也通過附帶決議，要求內政部公布近兩年私法人，如財團法人、社團法人、公司行號等囤房的情形，並建立查察機制。 三讀條文刪除原來去識別化規定，確立完整揭露成交案件的門牌、地號，並溯及已揭露案件；也增訂主管機關查核權及查核範圍，以遏止申報登錄義務人刻意炒作房價，也納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定，並加重罰責最高達百萬。自行銷售預售屋者，應在銷售前以書面報請所在地的縣市主管機關備查，並應於簽定買賣契約書起卅日內申報登錄資訊。 住商不動產企研室經理徐佳馨指出，實價二點○將過去被詬病的門牌去識別化與預售屋價格不透明兩大問題一次解決，有助資訊透明與房市健全，但初期可能有不肖業者作價等歪風。
住展雜誌研發長何世昌也表示，實價登錄揭露到門牌，能讓民眾查詢房價更精準便利，但條文規定預售屋簽約三十天後揭露，因缺乏配套，並未防堵「作高價、再退戶」的拉抬房價手法，恐讓有心業者以此操作房價，讓消費者變成「盤子」。 何世昌認為，唯有包括持有稅、交易稅全按實價課稅，讓作假價格加重買賣雙方要付出的稅負成本，才是清源正本之道；甚至買、賣其中一方若作假價格，將損及另一方權益，另一方恐還會主動報請主管機關調查。 預售屋「紅單」也進入納管，不可轉售予第三人；三讀條文增訂，收受訂金或類似名目的金額，應以書面契據確立，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約的權利，或其他不利於買受人事項。 若有銷售預售屋，契約不符公告的預售屋買賣定型化契約者，將按建築戶（棟）處六萬元以上、卅萬元以下罰鍰；預售屋買受人若私自轉售紅單給第三人、銷售預售屋者，自行銷售或委託代銷進行紅單炒作，可處十五萬元以上、一百萬元以下罰鍰。 內政部表示，法案通過後，須配合修正相關子法、申報書表及作業系統，施行日期將由行政院另行公告；未來將盡速完成相關配套，以提供更透明、即時、正確的不動產交易資訊，減少價格哄抬及消費糾紛。
屏東縣2021年公告土地現值，經屏東縣地價及標準地價評議委員會完成評定，位於屏東市民生路與民權路口的佐丹奴服飾店，以每平方公尺20萬1450元，連續28年蟬聯屏東地王。最高區段地價位在恆春墾丁大街兩側，公告現值為每平方公尺16萬元。 屏東縣政府地政處地價科長鍾國樑指出，屏東市民生路與民權路口的佐丹奴服飾店，因位處繁榮路線、面18米道路，且緊鄰中央市場商圈、逢甲路商圈與屏東夜市，從早到晚都很熱鬧，從1992年至今，連年奪下地王寶座。 至於墾丁大街多年來是全台知名觀光景點，每逢假日湧入龐大人潮，且商圈發展成熟，兩側全長約270公尺，公告現值每平方公尺16萬元，是全縣最高地價區段。縣內最低地價區段為霧台鄉邊捕段第22林班地、靠近中央山脈，每平方公尺僅44元。 根據統計，全縣公告土地現值平均調整幅度為1.24％，鍾國樑強調，公告土地現值主要做為民眾申報土地移轉現值參考，及稅捐機關審核土地移轉現值、課徵土地增值稅依據。 鍾國樑在此次評定過程後發現，受限土地供給越趨飽和，屏東縣內建築樣態多出不少大樓、華廈等建物，朝立體化發展。
看好企業購置總部大樓的需求，滿手現金的國揚實業集團掌門人侯西峰，旗下國揚實業（2505）和中和羊毛（1439）分別斥資9.39億元，合計共砸下18.78億元，買下台北市內湖舊宗段626.48坪土地。連月來累計已狂砸42億元，三度出手搶地，顯示看多房市，信心滿滿。 國揚和中和30日分別斥資9.39億元，合計共18.78億元，買下台北市內湖舊宗段83-11地號626.48坪土地，雙方各持分五成；至於賣方為自然人及博凱開發公司。 國揚實業總經理彭邵齡表示，看好未來企業購置總部大樓的需求，這塊地將會和11月才買下的舊宗段83-1地號合併開發，基地面積也擴大至2,126坪，計畫打造為地標型的頂級廠辦大樓。 累計11月以來國揚已連續買下內湖舊宗、高雄鳳山、內湖舊宗共三塊地，合計砸下41.7億元。 侯西峰主導的國揚實業，繼5月以282.87億元成功脫手「大南港」土地部分持分，獲利了結出場之後，滿手現金，並積極布局下波土地原料，自11月以來已連續三度出手購地。
彭邵齡表示，上月國揚才以21.01億元買下台北市內湖區舊宗段83-1地號等三筆土地，占地面積達1,500.85坪，國揚取得其中50％，打算和中和羊毛、以及集團關係企業，共同合作開發地標型的科技廠辦大樓。 接著子公司神揚建設攜手藏信建設，合作標到高雄鳳山區勝利段9地號土地2,160.23坪，國揚占50％，預計開發為住宅大樓。 國揚11月營收大暴衝、達30.87億元，年增8.5倍；累計前11月營收近139億元，刷新史上同期新高，年增7.6倍。彭邵齡表示，主要是因為「南方莊園」完工交屋入帳，因此衝高11月的營收，而該案12月仍持續交屋認列。 對於央行本月祭出四大打炒房措施和建商購地限貸令，彭邵齡表示，目前對於國揚並無明顯影響，倒是有些銷售中新成屋，是否會有部分客戶是屬於第三戶購屋，可能會被限縮貸款成數，則還要再觀察影響程度。
台北市中心辦公空間供不應求，有需求的企業轉而到蛋白區尋貨，帶動內科廠辦在商用不動產市場交易熱絡。信義全球資產調查，第4季北市辦公租售價格平穩，但內科廠辦企業需求強勁，價格緩漲、租金上漲，每坪均價來到52.9萬元、年漲1%，租金則升至1,199元、年漲1.3%。 信義全球資產統計，內科廠辦平均售價經過近年一段時間修正，一度在2018年第2季跌至每坪50.7萬元，目前已回升至2015年高點，達每坪52.9萬元，最熱門的西湖段平均售價連續五季站穩6字頭。
租金則是一路上揚，五年前平均每坪1,119元，目前每坪近1,199元，五年來漲幅逾7%。 近年不少企業有強勁的總部需求，內科陸續傳出整棟廠辦交易，多為企業購置總部辦公室使用，第4季有二件整棟廠辦交易，包括壹傳媒內湖C棟大樓以17.5億元出售，以及岱鐠科技以3.95億元買下安康路整棟廠辦，其中舊宗段因取得成本相對較低，吸引許多企業在此購置總部使用，造成空置率下降，租金、售價雙漲。 北市中心辦公空間供不應求，今年各商圈多有指標辦公大樓成交，如「皇翔中山」出現每坪115萬元成交價、宏璟以每坪118萬元買下「揚昇金融大樓」部分樓層，帶動整體A辦價格上漲，站前西門商圈在西區門戶計畫兩大開發案C1D1及E1、E2未來性的帶動下，平均售價上漲至每坪73.2萬元等，位在蛋白區的內湖廠辦備受市場關注。 信義全球資產總經理柯宏安分析，明年北市辦公預計釋出約3萬多坪新供給，許多是企業集團規劃為總部，真正能緩解中小企業需求的新辦公空間仍有限。
被視為史上規模最大工業廠辦聯貸案的中華工程土城AI智慧園區聯貸案，30日與聯貸銀行完成160億聯貸案簽約，此案總銷規模逾300億元，預計2023年完工貢獻。 中工董事長朱蕙蘭表示，此次聯貸案由台灣銀行主辦，參貸行包括土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、台灣企銀、彰化銀行、農業金庫及東亞銀行等8家官股、民營銀行，總募集160億元，顯示銀行業對此案的高度信心。 中工表示，土城工業區始於民國64年由中工負責開發完成，40餘年後中工再推出位於園區基地1.6萬坪、總樓地板10.5萬坪的土城AI智慧園區。朱蕙蘭表示，中工藉由5G+AIOT方式，將智慧建築、智慧工廠、智慧物流導入廠房規劃中，並以智能接駁車等數十項智慧服務設施，透過可視、可控化之智能中控中心掌握整體園區資訊，打造嶄新AI智慧園區，引領整體土城工業區升級。 另外中工也捐贈新北市政府約265坪公立托育中心，提供超過8,200坪的綠化面積並首創智能空中跑道的安全舒適運動空間，善盡企業社會責任。中工表示，未來將持續配合新北市政府打造「新土城產業科技園區」政策，持續為土城工業園區生命週期再開創新機。
因應央行下令嚴控工業區的土地抵押貸款，銀行將啟動三階段調控機制，對於未如期興建廠房的土地抵押貸款，銀行將分成三年，依序進行調高利率至少1碼（0.25個百分點）、收縮成數，最後到期不續借等三階段措施，配合杜絕「以工業區開發之名、行養地之實」的土建融。 尤其是土融貸款，特別是若有台商假借回流蓋廠之名買地，但卻遲遲不動工，成數最多會被降三成，也就是從八成五降至五成五。 據指出，央行召集銀行要求嚴控工業區的土地抵押貸款之後，明年也將一併啟動對於不動產放款的整體專案金檢，屆時也會把工業區土地抵押貸款，獨立出來為個別項目進行金檢，也因此，為了確實達陣主管機關的要求，行庫已經在著手訂定更嚴格的標準。
行庫主管指出，現在工業區貸款主要分成二大類，一種是一般性的工業區土建融貸款，一般約可給七成的成數，倘若是配合台商回流的政策貸款，一般會給到八成，最高甚至八成五。 各大行庫對此已著手研訂利率、成數相關的新措施，來嚴控工業區土地抵押貸款，除了未有明確的興建動工計畫者，貸款成數將以最高五成五為限，行庫也將要求以一年為期，進行廠房的動工興建。 至於行庫對於是否有投入建案的「觀察期」，行庫主管則指出，這種工業區廠房興建的土建融貸款，一般會給三年，倘若第一年之後未興建，則會提高利率1碼，第二年底未建，就會縮減成數至五成五，到了第三年期滿，行庫就會到期不續借，把貸款全數收回。
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