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歐亞不動產估價師聯合事務所
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政府祭出多項打炒房措施，立法院法制局報告直言，唯有房貸實際負擔利率提高，才是最重要且有效的工具；對於購置第三戶以上貸款，應屬投資等級，央行應考慮合理調高一定利率區間，提供銀行等金融機構適用，以增加投資者成本。 政府2020年底推出一系列健全房市措施，包括行政院通過「健全房地產市場方案」，通過「實價登錄2.0」等多項修法；央行也祭選擇性信用管制，金管會則針對八家銀行啟動集中度管制等。 立法院法制局所提議題研析報告直指，房價上漲因素甚多，主因在於利率太低及太多資金湧入不動產市場，央行所採四大政策立意甚好，但集中於放款成數及寬限期等限制，建議搭配以下四項措施。 第一，貸款用途限制。貸款用途甚多，對於購置第三戶以上者，用途不宜以「買房」來評估，應以「投資」作為風險評估標準，可有效減少投機客以買房為名，行炒作之實。 第二，貸款成數級距化。
央行祭多項貸款成數限制，但若總價拉高，成數限制實益不大，仍應回歸貸款用途來配合使用；建議自然人第三戶限貸六成，第四戶限貸三成，第五戶以上及公司法人第三戶以上則不提供貸款。 第三，貸款利率差異性。實證結果發現抑制房價飆漲，唯有房貸實際負擔利率提高，第三戶以上貸款，如屬投資等級，其利率不應與購屋利率等同，央行應考慮合理調高利率區間，提供銀行等金融機構適用，以增加投資者成本、壓縮獲取暴利空間。 第四，貸款年限及寬限期。 自然人第三戶以上貸款應屬投資用途，因此不需給寬限期，公司法人第一戶以上貸款，也不適用寬限期，且貸款年限也不應適用購屋貸款30年期限，應考慮合理限縮貸款期限，除能增加持有成本及風險，也縮減其囤房空間。
新北市地政局公告去年12月房市交易移轉棟數，共計6408棟，較上月增加361棟，增加幅度6%，其中以土城區及淡水區增加最多。屋比房屋總監陳傑鳴表示，第四季為房市交易旺季，土城區主要受惠於大型醫院及軌道建設，淡水區因房價較低，受到較多首購族青睞。 據統計，土城區去年12月房屋移轉棟數為379棟，較上月增加119棟，增幅45.8%；淡水區去年12月房屋移轉棟數為685棟，較上月增加112棟，增幅19.5%。地政局分析，土城區主要為新成屋移轉棟數增加所致，淡水區則受中古屋市場景氣影響，交易量增加。
陳傑鳴指出，土城近年有土城醫院開幕、暫緩發展區重劃、捷運建設等題材，吸引許多業者推案，廣告打得相當兇、知名度很高，加上土城工業區也有不少招商案，創造更多就業機會，吸引許多民眾購屋。淡水則為大台北都會區房價較低廉地區，新成屋還可以2字頭購入，加輕軌通車、影城開幕等題材，成為許多首購族考量地區。 另外值得注意的是，新莊去年11、12月連續減少60、73棟房屋移轉棟數，皆為單月新北減少最多地區，陳傑鳴說，新莊副都心過去在房市熱潮期，房價炒得非常高，2014房市反轉後才下修，近年房價落底回穩在每坪50萬上下，近兩個月因中央房市政策，影響投資氛圍，房市比較冷卻。
高雄房屋買賣移轉棟數上（12）月創下2020年全年新高，主力上市櫃建商京城（2524）、華友聯、鑫龍騰等持續看旺今年港都房市基本盤表現。京城元旦過後強推總銷65億元辦公大樓預售案，華友聯新年度前二季入帳建案至少20億元，鑫龍騰橋頭「鑫市鎮」大賣，各家前景展望樂觀。 法人表示，政府打炒房影響全台房市交易信心，高雄房市基期較低，衝擊相對較小。 京城總經理陳添進說，新年度京城推案仍以預售為主，在北高雄推商辦大樓更是主力。目前總投資370億元的「義享天地」已經開幕，富邦400億元BOT案預計今年動工，北高雄繁榮可期，對商辦需求將釋出。 京城「農16商辦案」地上32樓、地下六樓，面積從50至680坪，總銷65億元，依目前規劃每坪單價將挑戰「4」字頭，市場接受度如何，備受注目。
華友聯董事長陸炤廷指出，去年建築業遇到缺工大難題，很多建案工期延宕來不及入帳，但去年第4季沒進帳的新年度會實現，以華友聯狀況初估，上半年將集中進帳20億元以上。 陸炤廷表示，由於營建成本大增，預售案施工進度及預算掌控難度變高，尤其政府開始打炒房一定有影響，營運要保守一點。 台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，去年12月高雄買賣移轉逾4,000棟，月增14.4%、年增40.1%，是全年高峰，分別由三民、楠梓、左營區拿下前三名。累計高雄去年總交易量3.8萬棟、年增2.7%。張旭嵐表示，2020年房市走「非典型路線」，去年初雖有疫情干擾，但台商回流市場資金豐沛，加上股市站上萬四，讓房市交易呈現不同以往的熱度。 去年底政府推出限貸政策及地政三法，讓部分投資人轉為觀望，但這些政策對剛性買盤影響不大，反而更健全未來房市走向。
內政部2021年將推動三大房地產政策，包括：落實實價登錄2.0、危老整建與都更併軌、社會住宅包租代管與租金補貼整併。立法院2月開議後，內政部將大力推動《都更條例》修法，鼓勵中高樓層以上危老建物改建，容積獎勵提高至原容積的1.3倍。 內政部預估，危老重建2021年將減少送件量，時程容獎邁入第五年，5月10日起將再降低2％為6％，配合規模獎勵，預估全年危老重建案約500至600案，不可能再出現去2020年逾千件的榮景；都更案全年預估約100案。 趕在2020年底，立法院三讀通過地政三法修法，內政部2021年預計以半年時間進行溝通、修改子法、系統等工作，實施實價登錄2.0。立法院2月開議後，內政部將推動都更條例修法，以鼓勵中高層樓以上危老建築進行改建，未來在取得多數住戶共識後，地方政府可以免除協調程序進行代拆，容積獎勵提高至1.3倍。 內政部政次花敬群表示，都更、危老都已經上軌道，未來若危老沒辦法取得100％所有權人同意，就會鼓勵轉為都更案。
2020年由於危老限時容積獎勵10％將落日，因此3到5月申請量暴增，累計至11月，申請量增至1,013件，約占過去三年累計申請量的2／3左右。 另蔡政府推動八年20萬戶社會住宅，直接興建目標12萬戶，至2020底離目標還差8萬戶；包租代管僅1.2萬戶，離目標差6.8萬戶，國家住都中心2021年將與地方政府合作興辦1.5萬戶社宅。 此外，分別在1月和8月申請的租金補貼，每期有12萬戶，租金補貼和社宅包租代管都是給租屋者補助，未來，內政部希望推動社宅包租代管和租金補貼併軌，解決房東不願意參加社宅包租代管問題，給予稅金減免和修繕補助，讓兩項政策合而為一。 內政部也將在2021的5月推動第三期社宅包租代管，補貼戶數比第二期2萬戶還多，並將在第三期推精進措施，例如媒合費用，未來將給予定額，讓業者不必再依租金高低找物件，以利開闢更多房源。
政府各部會輪番出手打房，房市已被打得哀哀叫。住展雜誌31日最新統計顯示，比起今年高峰，預售新案來人組數已比7～10月高點減少22.5％，成交組數也較10、11月高點萎縮約10％；而三大報房地產廣告量更淪為最大受災戶，被打到史上最低量，行銷力度降到谷底。 住展雜誌研發長何世昌表示，政府連番上演打房秀，確實對房市造成抑制，但房價仍未受影響，業者並未因此停下漲價步伐，但預期新的一年房市觀望氛圍會更濃厚。 新出爐的2020年12月住展風向球，分數降至35.4分、月減1.7分，終止連二個月上揚格局，對應燈號則連續八個月亮出黃藍燈。在風向球六大指標中，預售屋推案量、新成屋供給量、廣告批數同步下降，何世昌表示，政府打炒房，業者觀望情緒瀰漫在寒流中，延後推案現象再起，新建案供給量急縮，買方也出現稍微縮手跡象，市況正在降溫。他指出，12月北台灣預售屋推案量萎縮至600億元，新釋出成屋也續減少至700多戶。
房地產報紙廣告更首當其衝，統計顯示，由於政府打炒房進階成打房，重擊業者的推案與銷售信心，12月推案量快速縮小，多數業者也都減少廣告投放量，以免引發相關單位關注，導致12月報紙房地產廣告批數摔至約0.35萬批，創下史上新低量。何世昌表示，這波打房還沒打倒房地產業者，但國內三大報系反而成為第一批受災戶，比今年2月疫情初期創下的歷史低點0.42萬批還慘。 與2020年高峰相較，12月來人組數減少約22.5％，成交組數則減約10％。何世昌指出，連月來政府密集打炒房，實價登錄2.0版也在封關前修法通過，預期房市觀望氛圍將會更濃厚；由於房市即將邁入1、2月傳統淡季，因此預料房市表現將呈文火慢燉格局。
繼聯強國際以每坪100萬元、總價逾63億元「打包」15個樓層之後，南港「世界明珠」辦公大樓又有新成交案例，據悉，最新買家以每坪均價136萬元收購2樓層，可望再創區域最高單價紀錄。 甲山林集團、愛山林建設董事長祝文宇、總經理張境在表示，房市持續看好南港未來發展潛力。祝文宇表示，「世界明珠」總銷逾千億元，目前愛山林代銷部分是住宅棟，總銷約400億元，去年開盤迄今已銷售近170億元，每坪成交均價大概在150萬元；至於辦公大樓，累計成交約80億元，每坪成交均價自100萬到136萬元不等。合計住宅和辦公成交量估計近250萬元，也改寫南港房價新標竿。 高力國際董事總經理劉學龍表示，南港自2019年底「世界明珠」辦公大樓預售時，即以每坪100萬元打破史上新高紀錄，「超車」內湖、大直等蛋白區同類產品，加上富邦人壽2020年5月砸下282.87億元天價標得大南港土地，台鐵公告玉成段都更招商案，顯示南港高端商辦每坪單價至少破百萬、租金單價2,000元起跳，已是現在進行式。
展望2021年不動產投資市場，劉學龍表示，辦公大樓將是最穩健投資首選，但由於台北市中心釋出物件稀少，恐拉長交易時間。此外，不少建商積極投入開發行列，南港被視為主力戰區。 除「世界明珠」辦公室規模約1.4萬坪，預計2024年完工，目前持續銷售之外，幾筆辦公大樓開發案也準備陸續招租或出售。如國泰建設手中的大型商辦開發案，聚焦在南港，「利百代商業大樓」預計2022年完工落成，辦公室規模上看1.5萬坪；潤泰創新國際的「南港之心」複合開發案，辦公大樓可望有5.2萬坪，2026年完工；富邦人壽得標大南港土地後，開發方向和產品尚未具體。 至於廠辦市場方面，最近遠雄和宜進首度合作開發的「I-CITY」，是南港率先開賣的指標性廠辦大樓，預計2023年完工，據悉開價每坪60～70萬元，總價逾70億元，單價開始直追內湖。
敦南SOGO大樓搶親戰，開打！據悉，賣方開出條件，只要一周內、本月10日前，角逐的兩大機構志榮、皇翔建設（2545），誰先準備好130億元現金，就能拿下該案。 此次以黑馬之姿衝出的志榮建設，據悉背後有百億元規模私募基金支持，對戰口袋也很深的皇翔廖家。究竟誰能勝出，市場都在看。 台北市SOGO敦南館承租的大樓所在地，位於北市敦南、仁愛商圈，屬於燙金地段，且其周邊歷來罕見有物件釋出，而此案卻於去年12月傳出「要賣」，消息一出讓市場高度關注。 目前該棟大樓產權在鄭氏家族所有的「仁愛企業」名下，共有28位股東，全案交易須為股權買賣。值得注意的是，由於業主要求，開價130億元須全現金交易，這讓原本傳有多組人馬競逐的場面，僅剩皇翔、志榮兩家建商爭奪。 根據賣方要求，只要任一方在一周內、本月10日前，先準備好130億元現金，誰就能拿下「仁愛企業」，即取得敦南SOGO大樓所在的土地、建物所有權；換言之，本周是決戰關鍵時刻。
據悉，兩家公司都在「比籌錢速度」，誰錢籌的快，誰就是敦南SOGO的新房東。 以黑馬之姿出現的志榮建設，雖然近五、六年才開始在台北市營建市場嶄露頭角，不過，近期屢有消息傳出，志榮已拿下該案，惟該公司表示，還在努力中，並未定案，有好消息就會告訴大家。 業界指出，志榮背後支持者大有來頭，是一群集合科技、傳產業大咖，甚至投資界與金融圈要角，所共同投資並成立、規模百億元的本土私募基金，有能力在一周內調度百億現金，贏面略大。 不過皇翔建設也不容小覷，經營者廖年吉家族縱橫房地產業逾30年，口袋深度也逾百億元。 對此，皇翔也回應表示，敦南SOGO大樓案也還在洽談中，截至目前為止尚未確定。兩雄實力在伯仲間，勝負仍難料。 皇翔去年12月底，公告與土地銀行在內的聯貸銀行簽訂為期15年、總額度88.2億元的聯合授信案，外界認為是為此案作準備。皇翔否認此說法。
相較所有權宅，地上權宅是一個長期租屋概念、並不保值；房產業者建議，民眾要買地上權宅時，必須評估貸款成數與利率，成數會比所有權低，甚至只能貸到五成，利率還會比較高，至少高出兩碼。 業者指出，國內地上權宅經過多次調整，機制已逐步成熟。以地租為例，通常約三．五％至五％，目前調整為一％浮動、其餘二．五％至四％採固定機制，地租負擔已相對可控；另早期的不得分割出售，現在已可以分戶，但貸款成數較低與利率較高仍有待解決。
在「京站」經營商務旅館的大師房屋董事長陳建慶指出，地上權宅出租投報率還不錯，因取得成本是所有權住宅的七成，但租金相同，租金收益率可有四至五％；過去地租漲幅相當驚人，經歷過兩次大幅度調漲，第一次四十％、第二次二十四％，地租負擔相當沉重，但後續推出的地上權案已修正地租機制。 他說，地上權宅的貸款成數與利率不如所有權優惠，以「京站」為例，當初幾乎沒有銀行敢承貸，建商好不容易找到一家，貸款成數僅有五成，利率則比所有權高出兩碼。 《住展》雜誌研發長何世昌認為，台灣地上權案保值性差、但投報率高，適合包租公購買或作為商、廠辦，不適合自用傳給下一代；但近年市場上出現不少膝下無子的長者和同性家庭的買盤，或可列入考慮。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，地上權住宅較接近消費財概念，雖然每年價值遞減，不管是自住或出租，都有相對應價值，近年來有些民眾慢慢可接受，退休後買一間品質好、養老生活有品質的地上權宅，也不失是個選項。
2020年十大豪宅中銷量最多的是西華富邦，台積電創辦人張忠謀家族包下二戶，聯華神通集團董座苗豐強夫婦也買了三戶、英業達溫世仁家族也持有一戶，還有許多的名人也都搶著來當鄰居。專家分析，主要是舒適的飯店式管理政策，吸引許多名人青睞西華富邦。 西華富邦為2020年度熱銷豪宅。據統計資料顯示，實價登錄交易已有18筆交易，總金額約達36.5億元，是去年交易規模最大的豪宅，甚至吸引不少企業家入住，增添社區知名度。
2020年第1季就吸引台積電創辦人張忠謀家族，以偉儀藝術有限公司法人名義砸2億元再入手西華富邦四樓戶。日前實價登錄也揭露，聯華神通集團董座苗豐強夫婦，買下大直豪宅西華富邦四樓兩戶、八樓一戶，合計投入約6.5億元，單價約每坪140～150萬元。 此外，西華富邦吸引眾多企業主的目光，除了張忠謀、苗豐強是知名住戶外，還有富邦集團蔡家、印尼紡織大王宋家、路達集團董事長吳材攀家族、英業達已故創辦人溫世仁家族等。 全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，近年酒店式管理在豪宅新案市場常見，不過要獲高端客戶青睞，豪宅案除了要有知名度、擁有名人群聚效應外，口碑、居住舒適度也
內政部近日發布房價負擔能力指標，去年第3季全國房貸負擔率上升至36.76％，六都相隔三年，房貸負擔再度全數超過三成合理範圍，台北市房貸負擔率也再次站上60%以上，也就是買了房子，多達六成收入得用來繳房貸。 上次六都房貸負擔率全在三成以上，在2017年第4季。當時北市61%，新北52%，桃園33%，台中39%，台南31%，高雄33%。 之後房價明顯下修，高雄、台南、桃園房貸負擔率陸續回到三成以內，去年第2季，高雄、台南、桃園房貸負擔率都在29%。 但僅隔一季，去年第三季桃園來到31%，台南、高雄也都站回30%。台北市更從57%，一口氣衝到61%。 依照內政部定義房價負擔能力，房貸負擔率低於30%為可合理負擔，30%~40%之間，負擔能力為「略低」，40%~50%為「偏低」，50%以上則是「過低」。 內政部指出，房貸負擔率是用中位數住宅價格貸款每月攤還額，除以中位數每月家戶可支配所得。
去年第3季中位數家庭可支配所得上升0.46%，同期五大銀行新承作平均房貸利率則由1.363%降為1.359%。按理說，民眾收入增加，房貸利率降低，房貸負擔應該下降，但因去年第三季中位數住宅價格上升6.67%，房貸負擔率因此不降反升。 內政部指出，第3季中位數住宅價格上升幅度高於住宅價格指數，主因是第2季及第3季民眾購屋型態轉變，全國住宅大樓交易比例由41%增至44%、華廈也由16%增至17%。住宅大樓屋齡較新，總價較高，導致中位數住宅價格上升幅度高於住宅價格指數。 目前全國僅剩8個縣市房價仍在可合理負擔範圍，包括苗栗縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、澎湖縣、基隆市、新竹市、嘉義市，其中以嘉義市21%最低，買房只要拿2成收入付房貸。
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