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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
天龍國寸土寸金，車位也貴森森，台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄，去年台北市獨立交易的坡道平面車位，總價最高的車位，是中正區「一品金華」的一樓坡平車位，以總價430萬奪下冠軍，其次是大安區「皇翔天昴」和中正區「臨沂雙璽」的停車位，以一個400萬，並列第二，而位居第三的是中山區「德運京鼎」的一樓車位。 台灣房屋台北中正特許加盟店店東李毅甫表示，若以目前中正區坡平車位每月租行情5千至7千元間，若是買車位來投資用，換算後的租金年投報率僅在1.3~1.9%，要吸引買家機會恐怕不高，最有可能的還是住戶添購新車，需車位自用，「一品金華」近年車位行情大約一個450萬左右，430萬頗符合社區行情。 觀察這些高價車位建坪多半10~12坪左右，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，一般標準停車格，實際大小約4.5坪，不過分攤車道面積會後，登記坪數面積從6、7坪到12～15坪都有，不過銷售是按「個」出售，價格不太會受建物屋齡而減損，而是依所在區域、車位種類、位置影響價格，通常越好停，越接近一樓越值錢。
看好台灣即將步入超高齡社會，上市建商日勝生首度跨足銀髮市場的首發案－三芝銀光計畫「日初不老莊園」，5日正式公開，是全台擁有獨立產權的銀髮住宅首例，每坪開價平均約25萬，總銷約35億元，預計2022年底完工交屋。日勝生也規畫揮軍高雄，把成功經驗複製到南台灣，打造第二座不老莊園。 日勝生籌備投入銀髮事業已多年，「銀光計畫」昨正式在新北市三芝公開銷售。日勝生表示，該案是結合出租型的「樂陶居」的康養服務，以及出售型的樂齡社區「日初不老莊園」，是全台第一件出租和出售混合型的銀養樂齡複合園區。 日勝生表示，三芝銀養樂齡園區占地5,800坪，包括第一期東區基地約4,656坪，第二期西區約1,200坪。
第一期開發為出租型「樂陶居三芝館」、出售型「日初不老莊園」，全區合計將興建出租型168間住房、出售型713戶住宅。其中，出租型每坪月租約3.3～3.7萬元，出售型每坪開價約25萬，坪數約15～25坪，主力為1～2房產品。 日勝生昨天也邀請雙連安養中心前執行長、銀髮照護界的權威蔡芳文，擔任「日勝生銀光計畫」的營運長；並與馬偕醫學院、聖約翰科技大學、明新科技大學的醫護、長照、進度休閒等相關科系進行產學合作，計畫培育專業學子投入高齡服務的市場。
財政部國稅局指出，營利事業承租房屋做營業用途，繳納租金給房東時、營利事業負責人為扣繳義務人，若租金超過2萬要按扣繳率10％扣取稅款，且租金2萬以上要另外扣取1.91％全民健保補充保費。 依所得稅法規定，營利事業負責人承租房屋後即為扣繳義務人，若扣繳稅額超過2,000元時必須代替房東先行扣繳，按每月租金扣繳率10％計算，每月租金若超過2萬元（不包含2萬元）、即達標扣繳門檻。官員指出，扣繳義務人必須在隔月10日前向國庫繳納扣繳稅款，另外也要在每年1月底前開立前一年度扣繳憑單、提供國稅局查核。
此外，依照我國全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法規定，自2016年起，若營利事業給付股利、利息所得、租金及執行業務等收入，單次給付金額為2萬元以上（包含2萬元），營利事業即為代繳義務人、必須扣取1.91％二代健保補充保費並在隔月底前代為繳納。 舉例來說，若連鎖餐飲業向房東承租房屋，約定每月租金3萬元，則連鎖餐飲業者需扣取11.91％的稅費、即為3,573元，其中有3千元為隔月10日前繳給國庫、剩下573元為隔月底前繳給健保署。此外，連鎖餐飲業者必須在每年1月底提供國稅局前一年度的扣繳憑單。 官員表示，營利事業扣繳申報的10％租金，屋主可在每年申報綜所稅時減除，假設屋主原本綜所稅負100萬，但因租金收入已扣繳50萬稅款，屋主只需繳剩下的50萬稅負即可，若扣繳稅款超過綜所稅則可領取退稅款，屋主權益不會受損。
財政部國稅局指出，一般民眾轉賣成屋依持有年度，可能適用房地合一新制或財交所得舊制，房地合一新制必須在移轉登記後30天內申報課稅，若適用財交所得舊制、則為隔年申報，併入綜所稅即可。至於轉賣預售屋或紅單（認購預售屋優先權契約），則一律屬於財交所得，併入所得課稅。 財政部也提醒，2020年若有紅單交易、出售預售屋、轉賣成屋且適用財交所得舊制者，必須在2021年5月報稅季時申報。此外，我國自2020年底三讀通過「實價登錄2.0」的地政三法，若實價登錄2.0未來經總統公布並施行，紅單交易將僅限於建商賣給個人、不能再轉售第三人。 在2014年1月1日以前取得或繼承親屬在2016年以前購入的不動產，轉賣時可適用財產交易所得舊制。
但如果是2016年後取得的房屋、或是在2014年1月2日後取得、且持有期間在二年內賣出，兩者皆屬房地合一課稅新制範圍。 若適用財產交易所得舊制，土地交易所得免課稅，但房屋交易所得依房屋收入減除成本費用後計入個人綜合所得計稅，即為報稅季申報、適用現行5％～40％綜所稅率。 如果適用房地合一新制，必須在房地移轉後30天內申報繳稅，個人持有一年內出售不動產須課徵45％所得稅率、1～2年內出售為35％、2～10年為20％，10年以上一律為15％。 至於境內營利事業房地合一稅，為併入營所稅課徵、適用20％稅率；但境外營利事業房地合一稅由代理人報繳，且持有1年內出售適用45％稅率、1年以上一律為35％。 官員指出，預售屋、紅單都還不算是正式的房地，因為都還在興建中、並未實現，所以在法律權利上屬於「財產權」、依財產交易所得方式課稅，而且免計入土地交易所得。 至於轉賣房地合一新制的成屋，必須課徵房+地交易所得稅負，惟避免與土地增值稅重複課稅，房地合一稅基可減除土地漲價總數額。
新北市泰山區明志段危老重建案位於新北市泰山區明志路三段98~108號，數棟老舊建物透過危老重建條例，5日順利舉行動土典禮，該案歷經3年並整合了34位地主同意，未來將設計為地上14層地下3層之住商混合大樓。 新北市泰山區明志段危老重建案基地面臨泰山區主要的15米交通東西向要道，鄰近有貴子兒童公園及明志科技大學，負責整合開發的在地建商武泰建設表示，全案整合了34位地主同意，依危老條例規定向新北市政府提出重建計畫申請，將原本加強磚造老舊建物，設計為地上14層的大樓，經過重建計劃核定、取得建築執照等程序，始舉行動土店裡。
新北市政府都市更新處總工程司李擇仁表示，危老條例自2017年公布，新北市政府依規定受理審查相關重建案，迄今申請案量達到了300件，核准案件也達268件，去年9月再推出「危老123」政策。 其中，「1」指符合危老條例百分之百同意規定，「2」為2個月完成重建計畫審查作業、「3」指藉由建造預審程序，於3個月核發建造執照，分別由城鄉局簡化應備書件及審查流程、工務局設置預審機制，以期達到政策目標，李擇仁提到，新北市政府未來會積極落實各項施政計畫及重大政策目標，讓新北市成為更宜居的城市。
新北市1名96歲人瑞楊高寶珠，24年前賣掉一塊家族土地，得款10億元，在扣掉土地增值稅後，還有6億多元入帳，人瑞利用這筆錢購買無記名可轉讓定期存單（NCD），但卻被國稅局判定她利用NCD贈與兒子一家3口6億多元，應該要課贈與稅加罰金共5億6千萬元，經人瑞向國稅局申復成功減免1億元後，又繳1億3千萬元打官司卻仍敗訴，目前仍欠2億2千5百萬元，因人瑞年事已高，行政執行署也不敢對她進行管收。 2020年最後一天，寒流壟罩北台灣，高齡96歲的楊高寶珠裹著冬衣坐在輪椅上，由外傭推著正準備出門，滿頭白髮下的清癯臉孔紅潤，兩眼炯炯有神，但多的是老人慈祥神韻，還透出幾分過去治家嚴謹的風範，但一聽到記者提到「欠稅」的問題，便委婉的微笑拒絕說明，直說「沒有」、「不知道」，接著示意要外傭推她回家，而楊高寶珠的家人則是一臉驚慌的婉拒本刊採訪。
但已屆百歲，為何會欠下巨額稅金？本刊調查，楊高寶珠過去曾是汐止國小的老師，以教學嚴謹著稱，50多歲時就挑起大樑，主持家族事務，其中最重要的就是家族位於汐止大同路2段的數百坪土地，不只每年要處理鉅額地價稅，還要煩惱因土地引發的訴訟官司。 直到1997年，當時72歲的楊高寶珠將大同路2段的家族土地賣給國內一家知名建設公司，由於該筆土地位於台鐵汐科站附近，賣地的價格非常好，總價約10億元，在扣掉土地增值稅後，楊高寶珠還有6億多元入帳。
房價長期以來居高不下，讓有意買房的人苦不堪言，日前政府出重手打房，民眾相當期待房價能凍漲或降低，但目前似乎還沒見到成效。一名住在台北市的網友貼文表示北市的房價好像到頂了，但六都仍然在漲，好像在比高的，貼文一出許多人推測六都房價漲的原因。 原PO在PTT發文表示，就他的觀察，住家附近的房價幾乎頂到天花板，因此漲幅不大，但是六都好像不受打房影響，仍然持續在漲，好像互相在比高的，甚至還有人進場去接，讓他直呼誇張。原PO說「北市漲合理，因為接盤太多，但供給不足，但是非北市還一堆重劃區的六都漲？很狂，但又非沒人接手」。
網友們提供自己看法，分析北市以外的縣市房價上漲的原因，「因為還沒北市貴啊」、「房市的景氣跟股市一直有關，股市的資金也不少房屋借貸出來的，股市賺錢很多人會買房」、「台北不論交通經濟人口都飽和了，當然漲幅有限，六都誰沒捷運，買他準沒錯」、「中南部投資客居多，畢竟總價低；北部也是不少投客，但需求更大」、「蛋黃區肯定漲，地方就是這麼小，大家都想擠，自然變貴」。 據統計，2020年12月買賣移轉棟數，六都交易僅北市下滑7%，其他全部增加，其中又以高雄月增14%最多，而且合計六大都會區2020年共成交24.9萬棟，超越2019年的23.2萬棟，年增7.7%，創下2014年以來的七年新高。
房地產代銷產業龍頭海悅國際（2348）5日公告2020年12月合併營收，單月為5.36億元，年增率59.28％，創單月歷史新高；累計全年合併營收達36.64億元，改寫歷史新高紀錄，續攀高峰，年增率119.21％。 海悅國際深耕全台不動產代銷市場，與政府打炒房，不打房的穩健房市政策方向一致，往「低基期」區域布局，跟隨「產業發展」移動，並強化與建商的合作關係，多元運用「大數據」，2019年跨足中南部房市，2020年挹注新的營收成長動能，受惠規模經濟效益，推升12月合併營收站上5億元大關。 上月營收大幅成長，主要動能來自於，台北《達麗陽明大苑》、《元利台大公館》、《川騰仰士林》；新北《合環Land Mark》、《宏普中央公園》、《新潤莫內花園》與《新潤心城》；桃園《竹城A7甲子園》、《麗晶花園廣場》、《麗寶豐洲》與《昭揚天匯》；新竹《竹科匯》；台中《皇普莊園》；台南《聯上康橋》與《達麗國家強棒》以及高雄《和陸寓邸》、《美術白天鵝》、《隆大愛上城》等多個包銷建案持續銷售挹注所致。 海悅國際表示，2020房市以自住、首購、首換為主要消費族群，海悅穩健內斂的經營策略，與政府房市政策同軌，憑藉大數據與新媒體行銷，2020全年合併營收36.64億元續攀峰，年增率119.21％。 海悅國際表示，另外也受惠精準行銷帶動平均銷售率成長，履行合約成本有效管控，廣告策略效益顯現，以致營業費用控制得宜，毛利率成長可期，可望推升全年獲利向上趨勢。
台中房市重頭戲14期新興重劃區，供給腹地達403公頃、比七期面積還大，地價最高來炒到單坪70萬元、平均行情介於40~50多萬元之間，地價哄抬明顯，一月底還將標出一塊4989坪地王級土地，底價31.88億元，成2021年台中公開標售最大面積、最高總價土地。 台中北屯第14期重劃區，耗時8年才開發完畢，為歷年最大的重劃區，雖然採低密度開發設定，但去年依舊受到低利熱錢鎖定、帶動地價漲勢，不僅台中一線建商全都到齊卡位，傳產業者搶地也是快狠準，包含元鈞建設以7字頭最高價搶地。 正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔表示，該重劃區不只受利於11期，未來還有台中巨蛋及漢神百貨等利多，地價成本短期上衝很快，換算推案成本每坪4字頭起跳，趨近於單元2、3，相當高價。
中信房屋北屯崇德加盟店經理邱明德認為，當地因低容積開發，14期大樓建地臨路要達30米路，地價都要近60萬元，確實換算單坪達40萬元以上較符合利潤成本，房價會相當嚇人。不過因為緊鄰的11期房價墊高，因此不少建商打算進場推案，今年包含國泰、亞昕等建商第一季都將進場推住宅案。 北屯14期重劃區儼然成為新年房市黑馬，其中位在環中路一段、崇德八路、洲際路間的大面積土地，就看好土地熱度，以底價31.88億元，換算每坪單價63.9萬元，拋出市場求售，臨路面寬達百米以上，除了未來開發效益，也具有首排廣告效益。 不過，土開業者私下表示，該地分區屬住一之一、開發效益相對低，加上高總價大面積，單價要6字頭以上，標脫不容易，同樣的高總價大型財團應該會寧願購入7期等指標區域，蛋黃價值且環境成熟，一旦出手下標，至少得先願意花上至少5~10年時間養地，並要等附近機能利多成熟，對業者都是抗性。
台中餐飲集團採多品牌聯手展店掀風潮！輕井澤、王品、築間、HUN混等餐飲集團，近期爭相競逐「南公益、北崇德、中清路」三大熱門商圈及大里區新崛起的德芳南路商圈展店！由於上述集團旗下餐飲品牌眾多，紛紛掀起多品牌聯手展店模式，不僅提供更多元的餐飲選擇，同時以多品牌策略「結市」、擴張區域餐飲版圖。 其中，2003年從鍋物起家的台中輕井澤集團，旗下擁有「輕井澤」鍋物、「拾七」石頭火鍋、「湯棧」鍋物、「老常在」麻辣鍋物、「茶六」燒肉堂、「太初」麵食、「空也」素麵食、「一笈」壽司等餐飲品牌，可說是採取多品牌策略展店的代表性集團。 輕井澤集團最早鎖定台中餐飲一級戰場-公益路商圈，陸續進駐公益路的品牌包括輕井澤、一笈、茶六、湯棧、老常在等不同類型餐廳；不僅如此，輕井澤集團看準水湳經貿園區發展潛力，包括「湯棧」鍋物、「茶六」燒肉堂，2021年元月聯手插旗中清路二段商圈展店。 從一中街商圈發跡的HUN混餐飲集團，同樣看好中清路商圈，旗下「JAI宅」義式餐廳與「暖然火鍋」雙品牌，2020年第四季連袂進駐中清路二段商圈。
此外，築間餐飲集團2020年第四季重押大里區德芳南路商圈，一口氣開設「築間幸福鍋物」、「有之和牛鍋物放題」、「本格和牛燒肉放題」等三個餐飲品牌，成為大里區多品牌聯手造街的代表集團。 築間餐飲集團目前旗下共有五個餐飲品牌、全台共有72家店，2020年營收上看25億元；2021年在催生新品牌與展店雙軌並進下，營收目標挑戰35億元。 另外，王品集團旗下的「享鴨」與「聚 北海道鍋物」雙品牌，2020年12月底以複合店型態、聯手進駐七期公益路二段商圈。值得一提的是，這家面積146坪的雙品牌複合店，每月租金達52萬元、每坪租金達3,554元、創下區域店面租金新高價。 不僅如此，王品集團同時積極卡位崇德路商圈。其中，「和牛涮日式鍋物放題」2020年12月中進駐文心路與崇德路口開設台中旗艦店，；此外，王品的麻辣鍋品牌「青花驕」繼公益店之後，崇德店預計搶在2021年農曆春節前開幕，為崇德路商圈再添一家人氣麻辣鍋。
大型知名企業撤店後，店面由中小型店家接手的情況雖然不多見，但近年其實不乏相關案例，像是台中北屯區的納智捷北台中生活館原址，就在2019年成為楓康超市的新據點，而乾杯燒肉跨出台北開設所的台中精誠店，經營10年撤點後也由新興手搖飲店「黛黛茶」承接開設首間門市，而高雄苓雅區的頂好大順店，今年也以6億元的價格被當地KTV大品牌「享溫馨」買下；對此，專家指出，這除了租約到期、地主另有規劃外，也與客潮更迭、在地型店家更能獲得居民認可的程度都有一定相關。 住商不動產企研室經理徐佳馨指出，一般大型連鎖店家若是突然撤出，通常都與租約到期、或是地主不想續約有關，而多數房東在找到願意長期租客之前，也可能會先租給當地小商家一段時間，在邊保持一定租金收入的情況下、邊尋覓適合的承租方，就可能出現小品牌店家取代連鎖店加的狀況出現。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則表示，接手大型企業店面的中小型店家，許多都具備一定的「在地淵源」，如楓康超市早已深耕中彰投地區已逾30年，即便取代納智捷店面，當地民眾也不會覺得太奇怪，而「黛黛茶」也是發跡於台中的飲料品牌，像是這種在地型商家，在當地消費者心中，反而容易比全國性企業更容易獲得深刻的認同度，且部分店家甚至還會提供團購、冰箱寄存等方便鄰里的特色服務，因而能在地方站穩腳步平順經營。 此外，由於部分商圈因客源、發展型態更迭，屬性已與原店家設立時不盡相同，促使原店家在租約到期後果斷撤離，張旭嵐舉例，像是五分埔商圈早年匯集眾多服飾商家，成為女性逛街的熱門選擇，也因此吸引不少藥妝、美妝商家進駐開店，但隨著近年網購興起，進入實體服飾店消費的人潮銳減，導致五分埔許多服飾店朝倉儲轉型，藥妝店也在客源流失下難以為繼，今年就出現康是美五分埔門市撤出後，最終由民生關聯性更高的「米哥烘焙坊」接手的例子，也能看出此一端倪來。 21世紀不動產七期河南加盟店房仲沈政興也說明，小店的存在其實是在滿足周邊居民的需求，最大優勢就是能夠成為社區居民日常生活的一部分，加上多半由家人或親友共同經營，不僅向心力及凝聚力都較為緊密，比起連鎖品牌商店更是多了一份溫度；而對於大型連鎖店來說，員工本身的流動率以及對於工作本身的忠誠度，相較之下就很難與消費者發展成小店那樣如同朋友般陪伴的關係，也就可能出現大品牌店面不一定能做得比在地小店還要久的情況出現。 「無論如何，經營能否成功的最重要關鍵，還是在於人」，精彩創意整合行銷總經理胡恒士指出，決定店面是否能夠成功，除了一開始選定的地點相當重要之外，管理者是否能夠做出對店面營運來說好的決策更是不可或缺的要素，「就算都是同樣加盟連鎖品牌，也有人在要支付租金與加盟金的狀況下經營的好，而有人卻經營不下去而黯然離開」，因此相較之下，非加盟品牌除了成本較省之外，在販售的商品上也享有較大自由，能夠因應周邊客群需求來去進行調整，獲得在地客群肯定的程度，也確實可能比連鎖品牌還來得高。
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