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房產新聞
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蘇花改將通車 觀光房產夯
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豪宅標準下修 賣屋稅變重
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聯開宅租金85折 仍比周邊公寓高
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以公辦為導向 台中市地重劃新規則
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房地合一稅 修法恐趨嚴
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航空城蛋黃區 將如期開發
產業新聞
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Ayala land登台 銷售住宅
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秀泰拚轉型 5年打造10座廣場
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信義房屋備妥銀彈 上海積極推案
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房屋出售所得 三種方式報稅
1蘇花改將通車 觀光房產夯
作者: 記者袁延壽╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年3月9日 上午5:50
工商時報【記者袁延壽╱台北報導】
游資氾濫,投資客炒房資金從六都轉進花東,市場統計,近一年來,花蓮玉里、壽豐,台東池上土地價格已翻漲3成以上,仲介業者更預期,2016年蘇花改完工通車後,勢必帶動花東地區房地產飛漲。
住展雜誌指出,以宜蘭縣的經驗來看,在雪山隧道開通之後,宜蘭的房地產這5年來,每一年平均漲幅都超過25%。尤其是礁溪和頭城,漲幅最誇張,礁溪年漲幅平均超過30%,投資客炒的就是都市計畫外的土地,像農地、鄉村建地,還有農舍。近一、二年來隨著花東地區觀光旅遊發展,旅館、民宿用地需求甚殷,也造成花東地區土地、房產價格進一步的上漲。
今年春節,台鐵花東線普悠瑪2萬多張網路購票,秒殺賣光;平日,陸客及自由行旅客也讓花東車票一票難求,國內、甚至國外旅館集團,看好花東當地住宿遠景,紛紛到花東卡位,甚至台肥等企業,也都宣布要在花東籌設觀光旅館,建商、房地產業者跟著圈地,更是讓花蓮、台東市區的土地擁有者產生惜售心態,讓土地價格更有想像空間。
房仲業者預測,民國106年蘇花公路改善計畫工程全線完工通車前1年,花東土地將會再出現一波炒風。
市場分析,蘇花改通車,現行蘇澳到花蓮120分鐘車行時間,可縮短為75分鐘,台北、花蓮的車行時間也將由目前的3.5小時縮短為2.5小時,這都會讓花東土地因旅遊觀光、住宿商機的來臨,甚至東移養老的人口增加,讓土地的價格更加看漲。
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2豪宅標準下修 賣屋稅變重
作者: 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年3月9日 上午5:50
工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
去年賣豪宅拿不出成本證明的民眾,稅負要變重了!財政部即將公告103年度個人售屋財產交易所得標準,將比照央行標準,下修台北市豪宅認定標準為7千萬元以上,即使售屋者不提出成本,國稅局也將按出售總價15%計算所得額,並併入個人綜所稅課稅。
高房價引發民怨,財政部對豪宅交易下重手。如果去年賣豪宅的售價被國稅局掌握,但卻無法證明取得成本,國稅局將依房地比算出房屋售價占比,推計售屋所得為房屋售價的15%。
也就是說,即使無法舉證成本,民眾仍會被國稅局「實價課稅」。
以台北市售價1億元豪宅為例,若納稅人提不出買房成本,國稅局將按房地比例(一般是房3地7),認列房屋收入為3千萬元,再依房屋收入15%,即450萬元作為出售房屋的所得額,再併計個人其他所得項目,按5%至40%稅率繳交綜所稅。
且因央行去年已調整高價住宅認定標準,由原先雙北市8千萬元、其他地區5千萬元以上,下修為台北市7千萬元、新北市6千萬元、其他地區4千萬元以上,財政部即將公告的最新個人售屋所得標準,預計也將參採央行標準,意謂被納入豪宅標準的房屋將因此增加,稅負也將加重。
以台北市為例,去年在台北市各區賣房子的民眾,今年5月報稅時,如果未舉證買進成本及出售價格,就必須依據財產交易所得標準來報稅;不動產出售總價若在7千萬元以內者,將按房屋評定現值的42%,計算售屋所得,併入個人綜合所得內課徵綜所稅。
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3聯開宅租金85折 仍比周邊公寓高
民視 – 2015年3月8日 下午9:00
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聯開宅租金85折 仍比周邊公寓高
台北市長柯文哲,要釋出只租不賣的聯開宅,而且租金是市價的85折,不過,以台北橋的聯開宅,和周邊同樣坪數公寓比一比,租金價差高達2倍,因此許多民眾,還是選擇租公寓,也讓廉價讓租的美意,備受質疑。
捷運台北橋捷運站,正上方的聯開宅,9坪大小的套房,有附廚具、免治馬桶,和冷氣,含管理費月租金要1萬0200元。
至於21坪大小的兩房,單人房有書桌,兩人房還有化妝台,並且享有閱覽室和健身房等公設,月租金2萬8400元。
看看周邊同樣坪數的公寓,屋齡約35年,只有附冷氣、冰箱、衣櫥等簡單家具,沒有電梯、管理和公設,租金約1萬3000~1萬5000元,設備差很大,當然租金和聯開宅差了2倍,民眾怎麼選擇?
不只是台北橋聯開宅,租金打75折還比附近公寓貴,內湖港墘站的聯開宅,打了85折單坪月租1443元,附近住宅只要1200元,便宜兩成,也讓人質疑,是否會帶動租金和房價。
房仲分析,還是得看供給和需求,才會影響租金和房價的漲跌,不過,聯開宅號稱租金打折,卻比區域行情還要高,已經讓北市府廉租的美意,打上大問號。(民視新聞于凡、許猛捷新北市報導)
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4以公辦為導向 台中市地重劃新規則
作者: 記者劉朱松╱台中報導 | 中時電子報 – 2015年3月9日 上午5:50
工商時報【記者劉朱松╱台中報導】
台中市議會已決議台中市的市地重劃,未來朝「公辦」方式辦理,台中市長林佳龍也非常贊成,台中市地政局長張治祥表示,該局將訂出市地重劃的遊戲規則,並盡量朝「公辦」來做,市府會將自辦市地重劃之門,關小一點。
亦即,市府未來規定一定規模面積以下的土地,民眾才可自辦市地重劃。
對於整體開發區的市地重劃,若面積很大,未來有可能改由政府辦理。另外,民眾自己框地或框選範圍,地政局會設定一個面積門檻,才准由民間自辦。
張治祥強調,民眾不能只挑公有地,來推動自辦市地重劃,若重劃單元中,公有地超過一定比例,地政局就不同意自辦市地重劃案。因為抵費地漲價,要歸公,進入市庫,千萬不能落入私人的口袋,這才不會讓人覺得政府的施政,在圖利財團或建商。
所謂公有地,包括國有地、市有地、台糖及國營事業土地都算,若公有地超過一定面積,地政局未來會規定不能由民間自辦市地重劃,要改為公辦市地重劃,這都是他任內當務之急的地政重點工作。
至於整個開發區,政府或民間地主希望將包括道路用地等用地,透過大家來分攤做法,可走區段徵收或市地重劃處理。其中,區段徵收,由政府來做,是沒有問題;市地重劃可公辦,也可自辦,但台中市的市地重劃案,這幾年,民眾一直反映台中市的「自辦市地重劃案,已太多了」,地政局已注意到這個問題。
台中市地政局統計,台中市的「後期發展區」,從「單元一」至「單元14」,自民國96年開始陸續推出至今,共要開發1,397.32公頃,未來可提供776公頃的建築用地,這些土地,都由原本農業區變更出來的。
台中市第13期土地開發總面積230公頃,及第14期土地開發總面積403公頃,未來台中市可提供這麼多的土地。
張治祥說,土地重劃後,地主第一次移轉時,可減徵40%的土地增值稅,且土地重劃費用,還可扣抵漲價的總額,等於政府課不到土地增值稅。換句話說,自辦市地重劃所取得的抵費地漲價效益,全部歸於私人所有。
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5房地合一稅 修法恐趨嚴
張盛和
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房地合一實價課稅修法方向恐趨嚴!財政部今(9)日再度召開房地合一座談會,財長張盛和表示,將邀請財稅及地政學者、不動產業界代表討論,溝通稅制設計理念;他並強調,若有合理的建議,不排除修改房地合一課稅方案。
號稱「百年稅改」的房地合一修正草案,將於本會期闖關立法院,財政部將舉辦北、中、南三場座談會,期盼再傾聽各界意見,並加強與外界的溝通;而國民黨團也規畫召開公聽會,如果輿論反應一再表示財政部草案過於寬鬆,有可能引導修法方向趨嚴。
財政部預定今天下午召開房地合一閉門會議,由財長張盛和親自主持,邀請財稅學界大老政大名譽教授陳聽安、政大地政系特聘教授張金鶚,以及巢運代表德明科大副教授花敬群,業界代表有不動產開發商業同業公會祕書長于俊明等,預料產官學將有激烈交鋒。
財政部公布房地合一實價課稅方案以來,外界質疑房地合一稅制過輕,無助導正炒房歪風,張盛和表示,房地合一稅制的目的,在改正房地分離課稅的缺失,以建立與國際接軌的稅制為主,不是為了打房,再次召開座談會,也是希望向外界清楚說明稅制的設計理念。
政大名譽教授陳聽安表示,外界普遍質疑房地合一課稅的17%單一稅率太低、是否應訂定日出條款,以及自用住宅買賣免稅上限及戶數,是否要受到限制等問題,都應回歸理性的討論。
他強調,財政部的房地合一稅改,將房屋與土地合一課徵所得稅,並按買賣實際利得課稅,堪稱台灣賦稅史上、僅次於1986年開徵新制營業稅的突破性進展,可望消除土地與房屋之間價格上的人為作假,有利於擴大稅基。
不過,大炮學者張金鶚憂心,政府對房市改革欠缺決心與整合,稅改淪為口號,人民仍處在「居住不正義」的困境。
張金鶚建議,政府應將「非自住房屋擁有者」的房地產「持有成本」與「交易成本」合理提高,包括房地合一實價課稅、各地方政府落實囤房稅、新建與舊有房屋評定價格調整、土地公告現值與公告地價調整等。
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6航空城蛋黃區 將如期開發
2015-03-09 03:48:23 經濟日報 記者林安妮/台北報導
行政院周三(11日)將邀地方討論桃園航空城開發案。據了解,考量去年桃園機場客運量「爆表」,政院傾向中央主導的「蛋黃區」要如期開發。
圖/經濟日報提供
政院官員形容,「問題不早點解決,2016年不管誰當家,都會變得更棘手」。
副閣揆張善政周三將召開桃園航空城小組會議,廣邀中央各部會與桃園市府確認航空城最新開發時程表。這是去年底九合一大選桃園變天,及毛內閣成軍以來,政院首度邀地方討論航空城案,備受外界關注。
周三的重頭戲有二。一是中央將根據最新情勢,重新部署航空城開發進度,第二是針對桃園市長鄭文燦日前表態,航空城的蛋白區土地徵收,將採全區聽證,盼中央主導的蛋黃區也能跟進辦理,政院將作政策性回覆,初步立場是尊重地方,但是蛋黃區開發不能拖。
桃園航空城是馬總統愛台12建設的重要旗艦計畫。去年7月,內政部都市計畫審議委會審定「機場園區」(俗稱蛋黃),及「附近地區特定區」(俗稱蛋白)兩項計畫。前者由交通部負責開發,後者由桃園市府主導。
政院官員表示,去年底桃園機場航廈接待人數已高達3,500萬人次,超過原有規劃容量的3,200萬人次。考量與鄰近國家的激烈競爭,第三航廈與跑道開發須如期走在時間表上。毛揆先前也多次表態,蛋黃區開發不受(變天)影響。
上周五行政院已核定交通部可在今年5月辦理第三航廈國際競圖,交通部也預定年底展開前置工程。
交通部傾向4月中下旬,針對蛋黃區的特定農業區徵收,舉辦預備聽證會,8月時開正式聽證會,以便爭取內政部可在明年核定,交通部則可據此發出補償金,辦理區段徵收。
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1Ayala land登台 銷售住宅
台灣打房政策頻頻,打得游資紛紛出走,到海外購買房地產,據估計2014年購買海外房地產的金額就有500多億美元;看好台灣人的購買力,菲律賓老牌股票上市地產開發商Ayala Land Corp.,將「登台」,向台灣買家招手,銷售馬尼拉的住宅和辦公大樓。
台灣資金錢進國際,動能十足。菲律賓有80年歷史、號稱規模最大的房地產開發商Ayala Land首度來台,爭取台灣客前往菲律賓投資房地產。該公司不動產投資顧問Aaron Benedict表示,位於馬尼拉精華地段Makati(馬卡提)的「Solstice」占地22公頃開發案,其中的住宅和辦公大樓,將在近期首度來台銷售。
CCIM(美國國際認證商業不動產投資師)台灣分會秘書長-福爾摩莎國際開發營運長劉清痕表示,該公司已談妥代理銷售「Solstice」的2棟住宅和1棟辦公大樓,主要也是希望國人能夠了解菲律賓已非昔日吳下阿蒙,世界銀行估計,2015年菲律賓GDP成長率將達6.4%、優於2014年的6%,在亞洲次於中國大陸,經濟持續起飛,由於國內大力投入公共建設,Core Center迅速崛起,也吸引不少跨國企業紛紛進駐,使得菲律賓經濟表現令外界刮目相看。
Aaron Benedict表示,Ayala Land自2013年開始,對海外的日本、新加坡、馬來西亞、印尼銷售其物業;現在將轉進台灣、南韓、澳洲等,甚至汶萊,進行國際行銷。此行來台,主要是來拜訪夥伴,也希望讓台灣的投資者瞭解菲律賓的發展,到菲律賓投資。
Aaron Benedict表示,根據高力國際最新調查,馬尼拉近10年房價持續攀升,以精華區Makati的2~3房住宅租金來說,2014年第3季已季增1.1%達每平方公尺570~1,090匹索,估計2015年第3季成長至590~1,150匹索、年增4.9%;在位於Makati的3房住宅產品來說,換算每坪新台幣成交行情約23~24萬元,以辦公大樓來說,每坪約新台幣25萬元,租金報酬率約7%。
Aaron Benedict指出,去年「Solstice」開賣後,其住宅、辦公、飯店、表演劇場、賽車場、購物商場等複合式開發案,在新加坡、日本、印尼等國家開賣部分辦公和住宅時,就在一天之內被掃光。
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2秀泰拚轉型 5年打造10座廣場
秀泰影城
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有影城的百萬觀眾做後盾,秀泰總經理廖偉銘指出,今年起將啟動大轉型計畫拚獲利,預計5年內在全台打造至少6~10座秀泰廣場,將影城結合時尚、餐飲與體驗型遊樂場,跨足實體零售商場,跟百貨商場搶人客!
前年底開幕的台東秀泰影城,去年營收約3億元,是秀泰小轉型、試水溫之作,接著秀泰廣場將在嘉義(2015年開幕)、台中(2016年)、新北樹林(2017年)等地陸續開出,近日也將宣布進軍台南(2018年)。
從二輪戲院起家的秀泰,目前旗下有4項事業,主要是在全台擁有7家直營影城、5家加盟影城,為全國最多影廳及據點的連鎖精品影城,年營收約10億元,連同秀泰廣場、蝴蝶谷度假村等,去年總營收約15億元。
到2017年,廖偉銘預估,秀泰集團營收有機會上看70億元,秀泰影城將持續新增4、5個據點,貢獻約20億元,5座秀泰廣場可望挹注50億元營收。
廖偉銘強調,秀泰不會光靠影城票房,而是要以綜合娛樂中心決勝負。秀泰影城一年觀影人次多達4、5百萬,針對觀眾在娛樂、餐飲、時尚所需招商,將秀泰廣場打造成一個綜合娛樂中心,希望讓觀眾多待3、4倍時間,多消費產生第二張、第三張發票。
秀泰在廣場規畫上,偏重自建自營自管,從房客升級為房東,包括自行買地或跟壽險業合作,尹衍樑的南山人壽是主要合作夥伴,新北樹林、台中等3座秀泰廣場,都是秀泰與南山人壽合作。
據秀泰內部精算,蓋一座影城約3~5年回收,一座廣場約8年回收,但後者營收、獲利更豐。
面對競爭激烈的百貨商場,廖偉銘自認,秀泰廣場具競爭優勢,台灣電影票房近年以平均大約5%穩定成長,看電影成了平價平民娛樂、社交活動,為秀泰廣場帶進全年齡客層,加上廣場面積大,可以跟遊樂場合作,發展親子、成人體驗型娛樂商機。反觀百貨公司近年受電子商務影響,比較賺錢的剩下一樓和餐廳、美食街。
秀泰廣場企圖在全台布點形成網絡,除了拚獲利,更希望將旗下4大事業秀泰影城、廣場、蝴蝶谷渡假村、華聯國際,連成一條龍式服務業。廖偉銘透露,隨著華聯自製、投資電影推出,未來將把原創IP導入秀泰廣場,發展主題遊樂場、主題餐廳等。
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3信義房屋備妥銀彈 上海積極推案
信義房屋(9940)大陸上海嘉定推案已進入緊鑼密鼓階段,預計今年5月、6月將正式開賣,估總銷金額上看百億元:此外,信義目前已備妥銀彈,計畫在上海尋找第2筆土地進行開發,未來如個案銷售順利,估2018年信義房屋個案銷售業績恐將超越國內房仲收入。
信義房屋去年第4季合併營收22.19億元,第4季毛利率由第3季的25.44%提升至31.54%,營業利益率也由8.15%大幅提高至17.93%。
103年全年合併營收88.99億元、年減25.8%;稅後淨利10.72億元、年減56.7%,全年EPS僅1.75元,較102年的EPS4.92元,獲利明顯滑落。
信義房屋今年第1季營收表現恐仍在谷底,但信義手中持有的1萬5262張玉山金控持股,將在3月底前處分完畢,預計可貢獻第1季業外收益。
信義房屋表示,今年國內目標將以人才養成為重點,預計培養206位店長,並招募2,000位新進同仁,展店將以店長訓練進度而定,預計展店75家。
在大陸推案方面,信義房屋表示,上海嘉定區推案分一、二期,共計推出14棟住宅大樓,其中,第一期第1棟預計今年5月、6月將正式開賣,預估全案總銷金額上看百億元。
上海嘉定案最大特色將發揚信義房屋推動的「社區一家」精神,將社區營造空間預留出來,銷售時也會找尋若一定比例的社造人士購買。
此外,信義房屋前進大陸成為開發商,除上海嘉定案成立的信義置業(上海)之外,去年再度投資1.67億美元(約新台幣50億元)成立另1家新公司信義地產(上海),該項投資案已獲投審會核准通過。
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4房屋出售所得 三種方式報稅
2015-03-09 03:49:28 經濟日報 記者陳美珍/台北報導
圖/經濟日報提供
財政部表示,在房地合一實價課稅制未上路之前,出售不動產利得仍是採房、地分別課稅。其中,房屋依法是以實價課稅為先,只有在稅捐機關查無實價之下,才能按照財政部每年訂頒的財產交易所得額標準,依推計所得課稅。
依據財政部所訂103年度個人出售房屋之財產交易得計算標準,申報售屋所得稅依據納稅人或稅捐機關有無出示(或掌握)房屋取得成本及售價,區分為三種不同報稅方式:
第一,購屋成本與售價證明文件齊全者,不論是否為豪宅,均應以實際售價減掉買價及相關成本後的實際利得,按適用的綜合所得稅率繳稅。
第二,當稅捐機關僅能查得售價,或納稅人僅申報售價,未能舉證購入成本時,如屬「豪宅」範圍者,例如台北市售價達7,000萬元以上,其售屋利得應以查得或申報的房地總成交價,按出售時的房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值的比例,計算房屋收入後,再以15%推算所得額申報課稅。
第三,非屬豪宅,以及完全沒有買賣金額,稅捐機關也無法查出成本及售價者,免採實價課稅,改以房屋評定現值乘上財政部所訂推計率計算售屋所得額後報稅。
財政部指出,實價登錄制施行後,依法登錄的交易資料雖無法做為課稅之用,因房屋非屬一般商品,交易價金動輒上千萬元,稅捐機關可透過銀行貸款資料等方式掌握實價,特別是高價豪宅,利得按實價課稅非難事。
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