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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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內政部新的一年將推危老、都更、社宅三大房地產政策，其中，危老因5月將再降低時程容積獎勵至6％，全年推案核准量估降至500～600件；據統計，2020年全國申請逾千件、核准827件。另台北市2020年危老案也爆量，申請388件、審查核可286件，北市都發局6日再度宣示，希望今年底危老申請總件數累計從581件衝刺達700件。 內政部次長花敬群表示，2020年危老重建創歷史新高，申請1,077件、核准827件，都更案則核定86案，今年危老重建要「拚看看」，應該有機會達到500、600件。 北市推都更危老2.0，今年起要授予1,000位都更危老推動師證照、完成50處都更危老工作站，加上給推動師2萬至60萬元推動輔導費措施，三管齊下加速北市危老都更。
截至去年12月底，北市危老重建計畫申請件數達581件，目前已審查核准406件，其中件數最多是中山區58件，其次為士林區51件，第三名是大安區有48件。 目前北市屋齡30年以上且領有使用執照建物有9.7萬棟、占84.5％，不少老屋都有修繕改良需求，因此今年北市將配合危老推動師，增加五項輔導服務，包括輔導公寓大廈成立管理組織，2003年以前興建的6層以上的公寓大廈有6,232棟，都還沒成立管委會或推選負責人。 其次輔導超過20年、6層以上老舊公寓設置電梯，每座電梯補助總工程費50％，補助上限220萬元。接著是輔導外牆剝落修繕，補助工程款每棟10萬元上限；老舊公寓外牆整新則是補助總工程費50％，補助每棟1,000萬元上限。最後是耐震評估可補助1萬5,000元、後續階段性補強補助450萬元。
台中市率全國之先，在2020年7月9日公告「非都市土地整體開發工業園區廠房立體化方案」上路，台中市經發局工業科專員洪青瑞表示，該廠房立體化方案，除原本2020年3月5日公告的「都市計畫地區」內的廠房可以「長高」外，非都市地區廠商也有機會適用，提供傳統製造業廠房更新及「向上長高」的機會。 與會的圓境生態綠能董事長陳光雄說明廠辦三個階段，包括一、管理數位化、二、設備智能化，三、廠辦智慧化。 其中，管理數位化要求每個企業都要建構統合戰情中心，而戰情中心的背後就是數據中心及通訊系統，把所有資料可視化及做研究分析。
台中市經發局祭出「五管齊下」政策，包括利用公有地加速進行園區開發、協助民間產業小型園區開發、輔導工廠業者利用毗連非都市土地、工業園區廠房立體化方案、以及投資障礙排除小組等五大措施。 其中，市府開發產業園區面積528.45公頃、民營開發園區128.64公頃、毗連用地面積增加15.38公頃，神岡豐洲、潭子聚興、太平產業園區及都市計畫乙種工業區等，如容積提升後，原3層樓，可增加至4.5層樓，以目前產業投資預估方式，約可增加576億元。另市府協助36家廠商解決投資問題，有近400億的投資金額。 依據經濟部投資台灣三大方案投資台中，截至2020年底止，投資件數累計已達166家，所創造投資金額2,089億元，特登業務目前收件數為3,725件（含臨登轉特登及未登記工廠申請納管等），及特定地區申請家數為28家，上述申請件數，台中市皆為全國第一。
資金狂潮吸引建商全台大推案，據數字科技旗下591新建案統計，2020年七都推案量達1.66兆元，年增8％，有機會創下2013年房市反轉以來的新高，七大都會區除了高雄以外，推案規模均擴量，其中桃園市的桃園區受惠中路、小檜溪二大重劃區建商推案熱絡，推案量突破千億，年增近一倍。 據統計，雖然2020年受疫情影響，但四個季度房市穩定都有3,700～4,600億元新供給推出，全年七大都會區合計1,779件新案（不含舊案重推）釋出，總供給戶數近12萬戶，總推案量達1.66兆元，雙北、桃竹、台中、台南等六大都會區推案量都較前年成長，七都各行政區成長幅度驚人，推案量前15名區域有五個區域超過一倍以上成長。 房地產業者認為，近年房市復甦，建商加速購地腳步、加碼購地手筆，市場信心轉趨樂觀，剛性需求買盤穩固，加上下半年疫情趨緩之後，低利率、資金充沛的環境讓投資需求轉強，使七大都會區推案遍地開花。 值得注意的是，台北市在南港大案800億超級大案「世界明珠」，以及北士科開發帶動士林區推案大增，加上都更、危老重建案潮啟動等三大動能帶動下，台北市推案量明顯增加，總推案量逾3,000億元，年增52％，成為2020年七都推案成長幅度最高的都會區。
不過台北市以外推案明顯集中在重劃區，新北市在新店央北、板橋江翠、三重仁義、新莊副都心、頭前等重劃區推案熱絡下，有超過2.7萬戶、4,200億的量體釋出。 桃園市在龜山A7、青埔高鐵等重劃區推案持續高檔下，也有逾2.2萬戶、2,600億元的推案量，其中桃園區二大重劃區推案熱絡，在中悅、昭揚等建商在中路推出大案；國泰、遠雄、亞昕等在小檜溪大量推案，總推案量逾千億元，更是全台各行政區推案之冠。 台中市在西屯、南屯、北屯三大屯區推案火熱下，特別是北屯區受惠捷運議題加持，G0特區還是廍子重劃區推案踴躍，2020年台中市有高達368件新案推出，新案數量全台最多。
為落實租金資訊透明化，台中市租賃住宅服務商業同業公會委任正心不動產估價師聯合事務所，6日正式發表全國首創的「台中市標準房租金水準區間表」，針對台中市28個行政區、各類房型，制定一套租金實質評訂準則，提供房東、房客、業者及政府單位參考。 以台中市西屯區為例，根據「台中市標準房租金單價水準區間表」顯示，一房（淨坪6坪）租金單價每坪在1,020至1,444元；一房一廳（淨坪11坪）約764至1,284元；二房（淨坪18坪）638至1,108元；三房（淨坪25坪）593至1,045元；四房（淨坪35坪）為503至907元。
西屯區，也是台中市租金單價行情最高的行政區。 台中市租賃住宅服務公會理事長鄭俊杰表示，租賃市場充斥著眾多條件不一的待租物件，對實質租金的評定卻無明確的準則，於是訂定一套標準房租金水準區間表，為全國首創租金評定機制，也實際運用到社會住宅包租代管案中檢驗實行，結果很貼近租賃現況市場行情。 鄭俊杰認為，未來可以此作為基礎，建置台中住宅租賃市場的租金指數，長遠計畫並能拓展運用至商辦、土地等各類產品租金上，亦可延伸發展適用於全國各地住宅租賃市場之系統，盼能改善全國對於租金評定窒礙難行的現況。
經歷一個多月的公開募資，由巢運團體與台科大教授李根在聯手打造的「天龍房屋」實體店面，今天上午十點正式開幕。以議題與策展藝術結合的反諷形式，蒐集展示民眾居住困境的心聲，反諷當前的居住困境。未來要將民眾心聲帶入國會，瞄準「囤房空置」、「租屋黑市」兩大面向，轉化為政策改革倡議，於立法院開啟新一輪的居住改革修法行動。 OURs都市改革組織、崔媽媽基金會組成的巢運團體與藝術家李根在共同合作，募資成立「天龍房屋」，針對台灣住宅市場長期存在資訊不透明、囤房炒作、租屋黑市等問題，經由群眾募資來設置實體「假房仲店面」，以議題與策展藝術結合的反諷形式，蒐集展示民眾居住困境的心聲。 在參照民間房仲業者開張祈福儀式下，今天包括民進黨江永昌委員、時代力量邱顯智委員、台灣民眾黨蔡壁如委員等跨黨派貴賓，共同在「天龍房屋、不貴不租；天龍房屋、高價賣屋」的口號中，拉開布幕、宣告開始營運。
OURs 都市改革組織秘書長彭揚凱表示，天龍房屋計畫將至今年二月五日，為期一個月，於此期間，將藉由實體店面與網路積極蒐集民眾居住意見與心聲。 天龍房屋將建置居住現況調查問卷，用以蒐集民眾最感憤怒或是痛苦的居住議題，現已累積666份民眾填寫，後續將搭配一個月開店期邀請來店民眾填寫。天龍房屋也會邀請來店民眾投稿，講述自身真實的租屋、購屋及各種居住心聲（酸），天龍房屋會將投稿轉化成諷刺當前居住困境的「租/售物件廣告」，現已經收集14則故事並張貼於店內展示，後續將伴隨開店期間陸續增加並張貼展示。
例如，如網友黃先生表示他省吃儉用買的2460萬新成屋才兩天就漏水，兩個月後長出鐘乳石，在天龍房屋的海報當中就成為了「獨家再贈世界奇景，每天成長活鐘乳」；公設比近五成、開門即是流理臺的千萬房，變成「防疫生活從進門做起」。這些經驗都用詼諧諷刺的方式，成為天龍房屋獨特的「居住心聲海報」，成為讓網友笑中帶淚的黑色幽默。 除前述民眾居住調查問卷與心聲投稿外，彭揚凱表示，巢運於開店期間將規劃一系列「天龍房屋居住講座」，邀請立法委員、名嘴、公眾人物、專業者等於店內開講（搭配線上直播），議題含括民眾關心的房價資訊、囤房空屋、租屋困難、社會住宅等面向，乃至相關政策修法之討論。 彭揚凱強調，天龍房屋計畫目目的是要將民眾心聲帶入國會，轉化為政策改革倡議行動。在一個月的計畫結束後，會將居住調查問卷分析結果以及各項居住議題蒐集彙整的意見與改革建議，連結支持本計畫的時代力量、台灣民眾黨、江永昌委員等支持居住正義的伙伴，瞄準「囤房空置」、「租屋黑市」兩大面向，於立法院開啟新一輪的居住改革修法行動。
疫情之下國內旅遊漸旺，台中市政府地方稅務局表示，住宅合法登記為民宿後，可以留意客房數量、客房總面積及僱用員工情形，符合以上條件者，不僅免徵營業稅，還可以適用較優惠的房屋稅率。 官員表示，為了提振國內觀光旅遊，財政部針對民宿的課稅規定，曾發布函釋，認定住宅如果供民宿使用，在符合「客房數五間以下」、「客房總面積不超過150平方公尺」、「自行經營未僱用員工」等三大要件，這間民宿就能視為家庭的副業，可以免辦營業登記、免徵營業稅。 官員表示，但如果民宿本身的客房數量或面積超過限制，或是僱用了其他員工來協助經營，甚至發展成短期日租的經營模式，就不再符合上述優惠要件了，都要按營業用稅率3%課徵房屋稅，房屋使用情形若有以上變更，屋主應於事實發生日起30日內，向房屋所在地的地方稅稽徵機關申報。
京華城改建案向銀行申請聯貸金額約350億元，卻遇上中央銀行信用管制、金管會嚴控土建融，進度受影響，部分銀行考慮要重新調整放貸額度，聯貸案估計要延到農曆年前後才能拍板，聯貸主辦銀行新光銀行強調，大部分銀行仍決定核貸，且目前利率大約2.01％，總貸金額300億元以上絕對沒問題，甚至還是可以達到350億元。 京華城土地在2019年9月進行公開標售，由同為威京集團的中石化旗下子公司鼎越開發，以372億元得標，氣走出價300億元的興富發建設。鼎越表示會將京華城改建成四棟頂級商辦，2020年11月向銀行申請350億元左右的聯貸案，用來支付購地及營造款項。
新光銀2020年11月向20多家金融機構發出邀請函，原本銀行核貸意願相當高，但近期市場傳出，因為央行進行新一波信用管制，金管會也針對建築融資占比較高的銀行，進行集中度管理，加上近期政府希望不動產市場降溫的態度，讓多家銀行考慮調整授信政策或額度。 新光銀行強調，聯貸案仍在進行，且此案是在央行信用管制前就受理，並不適用新的規定，只是因為是購地案且要興建頂級商辦出售，有些銀行基於風險控管或配合政府政策，要重新檢視授信額度，但不會影響整個聯貸案進行，仍爭取在農曆年附近簽約。 這筆聯貸案是以京華城土地及中石化在高雄價值160億元的土地作擔保品，新光銀分析，當初同案競標者興富發出價300億元買地，以此為保守估算，土地擔保品就有460億元，且建築款部分是依進度撥款，授信風險在可控範圍。 由於目前是利率低點，京華城聯貸案訂價是依中華郵政一年期定儲機動利率加碼120個基本點（1點是0.01百分點），即現在約2.01％左右，因此鼎越開發希望儘速取得貸款，能鎖住較低的利率成本。
預計在2021年完工落成的「唯三」辦公大樓，租賃成績同步報喜！其中，台北市富邦人壽「遼寧大樓」、全球人壽「希望廣場」幾乎已被預租一空；至於關渡中華賓士集團高科技廠辦「CMI TOWER」園區，也被中華機械全部「打包」一棟，每坪月租直逼1,500元，創區域新高，三棟大樓都開出紅盤。 戴德梁行企業顧問服務部資深董事江品頤表示，中華賓士集團投入鉅資打造的台北市關渡「CMI TOWER」園區，委託戴德梁行代理招商，單層面積逾千坪，建物更是比照BENZ賓士的高規格，打造成擁有頂級耐震系統，即將在2021年第一季完工，成為北投、士林地區最頂級的辦公大樓。 江品頤表示，其中一棟地上12樓、地下2層的一整棟辦公大樓，被中華機械豪氣拿下，為中華賓士園區最大的亮點。至於中華機械為全世界規模最大的土方、建設機械、柴油、天然氣、渦輪機引擎製造商－美國卡特彼勒公司，在台灣唯一獨家授權代理商。
江品頤表示，中華賓士集團「CMI TOWER」園區基地規模達5,585坪，總開發面積21,962坪，主要興建二棟大樓，包括中華賓士「CMI TOWER」，及另一棟辦公大樓，除中華賓士關係企業將進駐一部分外，只剩6,000坪面積可供招租。 中華賓士集團該園區緊鄰中華賓士關渡廠的旗艦展示中心，斜對面還有中古車展示中心，整個關渡廠汽車城占地至少1.3萬坪，採分期開發方式進行，近七年投入開發資金至少120億元，將進一步升格為辦公市場「包租公」。 第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，台北市頂級和A級辦公大樓市場正供不應求，不過由於新完工落成大樓十分稀缺，使得興建中辦公大樓一旦開始對外預租，往往也很快被租完。以全球人壽「希望廣場」來說，儘管2021年第一季才會完工，但2020年也被台灣松下銷售公司一口氣租下4,600坪，作為未來的企業總部。 丁玟甄表示，另外興建中的「富邦人壽遼寧大樓」也被渣打銀行一口氣租下4,400坪辦公室面積，每坪月租行情達2,800元，一舉超越行情2,400～2,600元，開出紅盤。
新冠肺炎疫情2020年席捲全球，飯店旅館已淪為疫後海嘯第一排，不過台灣相較於亞太國家表現亮眼。高力國際6日表示，台灣罕見躋身前五名，平均每房收益（REVPAR）則以日月潭涵碧樓飯店蟬聯冠軍；不過台北市去年住房率跌破三成，是國內飯店重災區。 高力國際資本市場服務部執行董事黃正忠表示，高力2020年第四季旅館前景報告（Hotel Insights）顯示，亞太區2020年飯店旅館成交量腰斬至81億美元，比起2019年148億美元大幅衰退54％；至於台灣暌違四年後再度重返亞太前五名之列，旅館成交量排名在日本、南韓、中國大陸之後，領先香港，其中富邦人壽砸268億買下王朝大酒店，竟躍居為亞太去年的最大手筆交易。
高力國際研究部董事梁儀盈表示，國旅消費大爆發已成為支撐台灣2020年旅館業營運的最大支柱，尤其是東部的宜蘭、花蓮、台東三處，成為疫情下的旅遊首選，住房率甚至較2019年小幅攀升、逼近60％，而平均房價則維持相等水準。 高力表示，以旅館業衡量旅館營運表現的平均每房收益（Revenue per available room, REVPAR）為基準，台灣表現排名前十名的觀光旅館，在2020年出現大洗牌。黃正忠表示，往年排名前十名的觀光旅館，台北市會占據一半名額，其餘分別是日月潭、宜蘭及花蓮，其中涵碧樓飯店蟬聯兩年冠軍。 但去年台北市由於邊境管制，全年入榜只剩一家，觀光局統計，台北市由於缺少國際商旅支持，2020年前三季飯店旅館平均住房率跌破三成大關至26.22％，每晚平均房價約3,555元，創下十年新低。
據近期實價登錄資料，位於台北市士林區的知名豪宅「國泰天母」在去年11月12樓戶交易，成交總價2億1,588萬元，成交單價每坪125.4萬元，賣方轉手小增388萬元，特別的是該戶轉手兩次，前次轉售小增236萬元，為該社區首見轉手兩次都增值。 大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，國泰天母最高成交單價138.8萬元，本次揭露之12樓戶面中山北路，高樓層、景觀佳，連續兩次轉手都增值，不過增值幅度不高，成交單價尚在行情內，但相對同年7樓及17樓的賠售，能有這樣的價格表現實屬不易。 國泰天母在實價上資料共有9戶、10筆轉售資料，其中只有4筆轉售增值，然而增值的金額都不足700萬元，另外6筆為賠售，且4筆降價金額超過千萬元，其中一筆賠售高達3,188萬元，足以在台北市買一戶二房住宅。 郎美囡分析，豪宅因為單價、總價高，且多年來都是政府房市管制的重點目標，故成交價格除了受到面向、樓層高低的影響外，也容易因市場氛圍、賣方財務規劃而拉大議價空間，尤其區域缺乏利多話題、建設支撐，價格的升跌幅度也較大。
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