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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
房市交易熱絡，北台灣推案量居高不下。住展雜誌統計，北台灣2020年新成屋與預售屋推案量約達1兆2,754億元，年增13％，連續四年成長，是歷史次高紀錄。展望今年，預期經濟成長率向上，且去年建照核發量很大，今年北台灣推案量有望突破1.34兆元，超越2013年歷史紀錄。 住展雜誌研發長何世昌表示，因低利環境支撐、資金回流，以及國內防疫有成，帶動購屋需求升溫，提振建商推案信心；而推案量增減與房市景氣起伏關聯度頗高，從去年推案量勁揚且創歷史第二大量來看，房市多頭訊號車頭燈已亮的更明顯。
市場預估，去年建照發量可望超過前年14.8萬戶，是25年高點，去年起陸續動工。受惠低利與資金回流，去年下半年房市交易升溫迅速，新竹縣市更傳出排隊購屋情形，主要是新竹縣市去年推案量縮減，僅勉強站上千億元，呈現供不應求狀況。何世昌表示，今年供給量若再減少，電子科技業景氣依然強勁，新竹房價恐會上漲。 去年北台灣各縣市以台北市推案量成長最高，推案量約3,140億元，年增27％。
國家住宅及都市更新中心昨（7）日舉辦板橋浮洲商業區地上權案招商說明會，住都中心強調，本案有基地方整且大面積、住商混合容積獎勵高、權利金可分期、營運後得轉讓契約等四大亮點，再加上浮洲地區都市計畫已經啟動檢討，未來區域發展前景可期。 浮洲商業區基地鄰接浮洲合宜住宅，面積規模高達6,104坪，國家住都中心執行長張溫德表示，隨著雙北市開發逐漸飽和，雙北地區已經很少看到如浮洲商業區一般，產權單一、基地方整且大面積，再加上地上物幾乎清空的地上權案。
張溫德指出，本案預估帶動民間投資金額為78億元，其中權利金部分共14億1,500萬元，但是為了減輕投資廠商的資金壓力，開放以23期分期繳納，大幅降低廠商資金調度壓力；由於是第一種商業區，基礎容積率為300%，但預期可享容積獎勵，最高可達五成。 昨日說明會中，出席廠商多以建設公司為主，並未看到具資金優勢的壽險業者參與，對此張溫德表示，浮洲案非常歡迎跨業合作聯盟投標，對協力廠商雖有開發及興建技術能力的要求，但若能以合作聯盟形式參與，只要各協力廠商當中，具有符合條件者即可，盡量拿掉投資限制，降低各方業者的參與門檻。
房仲業統計實價租金指出，2020台北市實價租金最貴住宅，為大直「西華富邦」，約180坪月租50萬元，其次則是松山區「文華苑」，350坪月租42萬元，信義計畫區則是「台北信義」月租36萬元與「信義富邦」月租35萬元。 業者表示，這些豪宅除了在豪宅區段，有些具備景觀優勢，有好的物業管理、社區服務，以及名人住戶，也是吸引租客關鍵。 比如西華富邦，就有台積電（2330）創辦人張忠謀家族、苗豐強家族、水龍頭大王吳材攀家族、印尼紡織大王宋良浩孫子宋大江等名人。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，中高端的租屋市場，房客除了國內企業主外，還有一些屬於國際盤，有些企業的外派高階主管，對比國際的高端住宅租金，國內的中高端住宅租金水準相較其它國際城市並非特別高。 尤其近年產業蓬勃發展，外商公司派駐國內的機會增加，等待疫情過後，許多科技產業也吸引周邊產業鏈的外商來台投資，也帶動中高端的租屋需求。 曾敬德表示，實價租金2020豪宅租金最貴第一名西華富邦，除了具備水岸景觀視野外，同時也是五星飯店與豪宅的複合式開發案，第二名的文華苑同樣也屬於飯店和豪宅的開發模式，都可提供屋主與租客完善的飯店式服務，這也是租金高人一等主因。
國家住宅及都市更新中心7日舉辦板橋浮洲商業區地上權案招商說明會，全案面積達6104坪，投資金額預估可達78億元，住都中心指出，該案有三大亮點，包含，單一地主、大面積商業區，且可做為住商混合運用，加上權利金可分期，營運5年後契約可轉讓，加上區位鄰近台65快速道路，具備龐大商機。 國家住都中心表示，本案基地使用分區為第一種商業區且產權100%為中心所有，產品規劃設計彈性大，採設定地上權55年公開徵求實施者方式辦理招商，基地規模高達6,104坪，預期可申請50%都市更新容積獎勵上限值，投資金額預估可達78億元。
國家住都中心同時指出，目前該案所設定的開發權利金底價為14億1,500萬元，為鼓勵民間參與及降低投資風險，權利金分23期計收，可大幅降低投資方資金壓力；土地租金方面，除地價稅由實施者繳納，其餘租金採定額方式計收，降低未來公告地價調整風險。 板橋浮洲商業區地上權案委託實施契約允許完成全部建物第一次所有權登記後屆滿5年，可經國家住都中心同意後，將契約之權利義務，含地上權全部轉讓給第三人。 然而看準鄰近浮洲合宜住宅超過4千戶住戶商機，加上新北市政府啟動浮洲地區都市計劃通盤檢討，本次說明會有不少建商出席。
北市士林夜市旁「百年老厝」竟賣到1.5億元，根據內政部實價網最新揭露資訊，小西街上1幢民國10年興建、經歷過戰亂還存在的透天厝，去年9月以1.5億元成交，可謂當前實價最貴的「百年厝」。 根據內政部實價網最新揭露資訊，去年9月，北市士林夜市旁的小西街上，1幢民國10年4月興建完成的1層樓透天厝，建坪約49.96坪、地坪約89.84坪，被安怡興建設以1.5億元買下，拆算每坪土地單價約166.96萬元，賣方同樣是開發商、為方原開發。 根據地籍資料，該透天厝雖然在小西街上，但鄰近基河路，距離捷運劍潭站不到700公尺、步行約10分鐘內。 危老正熱 高容積強度老透天成標的 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老都更盛行，台北市雖然完整土地難取得，但開發商直接把透天視為可開發的原料土地，北市近年透天實價有許多交易產生，尤其一些商業區高容積強度透天更是熱門。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，士林夜市最早是由大南路的3級古蹟慈諴宮，又稱士林媽祖廟，舊稱芝蘭街天后宮為核心，清朝時相對文林北路的舊街，這個新開的市區叫新街，由大南街、大西街、大北街、大東街為主要市集，外圍1層則是小南、小西、小北、小東、小南等街道。
基河路原為基隆河河道，因此小西街底等於是早期的渡口，惟後來商業活動多移轉到捷運站周邊，夜市範圍內的老舊建物從商業、安全的角度來看，有活化、重建的需求。 黃舒衛分析，本次交易的透天厝屋齡之久，甚至可以回溯到日據時代的大正時代，意即現在最夯的動畫鬼滅之刃的時空背景，因此如果建物缺乏文物的保留價值，則買賣的核心還是土地未來開發的價值。該區為士林再生計畫之小西街公辦都更範圍內，過去因為土地使用分區為原屬住三的商三特，開發誘因不足，2008年招商並不順利，但是現在由台北市都更推動中心重新主導，同時又有公共住宅的配置，商業開發價值大幅提升，因此吸引開發商大手筆投資。
普華國際不動產公司接受客戶委託，辦理台北市精華商用不動產公開標售，標的分別位於台北車站及西門商圈，皆坐落於西區門戶翻轉軸線上，鄰近雙子星開發案，地段精華交通便捷，商業機能活絡，土地增值潛力高。此次標售於1月20日上午10時開標。 此次普華國際不動產受託標售二案均鄰近西區門戶及未來區域指標C1D1雙子星開發案，其中一案位於台北車站周邊博愛路上，建物面積約484.86坪，鄰近未來雙子星開發案，台北車站為企業搶進駐的指標地區之一，此次標售案件有捷運板南線、新店線、信義線、機場捷運線、台鐵、高鐵及京站轉運站等交通優勢，頂級區位及六鐵加持下，不論是自用辦公室或者投資出租皆是投資人選項。
另一個標售標的位於知名景點西門商圈內，此案建物面積約721.49坪來往人潮車潮熱絡，隨著新冠疫情的舒緩及疫苗的問世，西門商圈肯定會再次活絡復甦，連日系品牌唐吉柯德都大舉進入設置旗艦店，PwC普華國際不動產總經理田揚名指出，由於近期國外疫情加劇及春節返鄉人潮，北市近期防疫旅館幾乎訂房客滿一間難求，同時也看好防疫期間商旅商機及未來各國疫苗接種後，期待下半年或明年觀光旅遊成長大爆發。 田揚名補充指出，此次受託標售二案除了上述特點外，尚具有土地使用分區為第四種商業區土地特性，因屋齡超過30年未來具有都市更新及危老重建題材，土地含金量高。
大直美麗新廣場7日證實，2-4樓三個樓層已在4日由房東長虹建設收回，將做為商辦使用，目前大直美麗新廣場僅保留大直皇家影城與一樓生活館，美麗新指出，未來重心移轉至淡海美麗新廣場與新莊宏匯影城，總計4座影城總座位數仍超過5,800席。 美麗新廣場係美麗華家族成員黃世杰所屬經營團隊向長虹建設承租，營業面積1,200坪除了生活館、餐廳等，主軸還是美麗新皇家影城，自2016年開幕以來已累積不少忠誠客，且隨著美麗新影城陸續拓展台茂、淡海、新莊宏匯，其中淡海更有美麗新廣場，重心往外擴張。對於大直店部分餐廳合約未到期部分，美麗新強調都在協調中，有機會往淡海店移轉。 美麗新廣場隨後聲明，自2020年9月即對租期屆滿已搬離的空櫃不再招商，即將到期櫃位也不再續約，至於未完成磋商及簽署新租期合約的專櫃一律停止續約，並依契約規定以書面函告終止日2021年一月4日。
綜觀大直商圈聚客焦點，過去15年集中於美麗華百樂園購物中心與家樂福商場兩區，美麗華年度業績最高曾達58億元，近四年來隨著美麗新、ATT大直店與英迪格飯店樓下春大直等新賣場加入，並未衝擊美麗華購物中心，2020疫情年仍達標50億元，較前一年微幅成長。 有業者指出，大直商圈豪宅有、飯店多、但精品不來，主要是距離信義區太近了，也因此忠泰建設在2020年底宣布在大直布局，除了首度跨足商場2022將打造「NOKE忠泰樂生活」商場外，亦首次揮軍「豪辦」市場，要在大直推出頂級辦公大樓，顯見大直商圈不僅缺娛樂型商場，也缺少頂級辦公大樓，尤其是信義區商辦供不應求，租金年年飆高，預期大直商圈商辦大有可為。
北市信義區豪宅「琢白」，過去傳「麻吉大哥」黃立成、藝人陳怡蓉等藝人住戶，近期更有香港娛樂大亨向華強夫婦，砸6億購1戶贈兒，社區更顯星光熠熠。據悉，「琢白」住戶不乏富二代、富三代，富豪們身價至少達百億，其中更有人擁私人飛機，財力驚人；而「琢白」至今可售戶僅剩7~8戶，預計今年可完銷。 近期「向太」陳嵐屢次高調曬豪宅照，更再今年元旦貼出客廳窗景的台北101煙火秀，讓「琢白」引發外界關注，近期傳出向家完成簽約購屋，至今卻無過戶資料，代銷業者今（7）日間接證明此事。 慕樺建築行銷透露:「向太、兒媳郭碧婷、孫女等3人，生肖均屬鼠，恰好在鼠年購屋給兒子與兒媳；向家看遍所有台北頂級豪宅，來『琢白』不只看過一次」。據悉，向家買在「琢白」的中樓層戶，約6億入手。
除了藝人住戶外，慕樺建築行銷協理蔡宗宏表示，因「琢白」採簡潔、現代、清透等風格設計，深受不少35~40歲的二、三代富豪喜愛，多半由父母資助承購，其中僅有1名年約42歲的成衣材料商，事業有成，自力買豪宅。 據官方實價登錄資訊顯示，總共43戶的「琢白」，已有22筆交易資料，蔡宗宏透露，「琢白」僅剩7~8戶可售戶，其中約6億的260坪，剩5~6戶；單戶約3億的140坪，僅剩2戶，預估今年可望完銷，往後交易紀錄，會陸續在實登上揭露。 據悉，「琢白」的買家，多半事業版圖跨足海外，不乏在美國、中國大陸、東南亞經營生意，初估身價百億起跳，甚至擁私人飛機，財力雄厚，因此多半重視隱私。 「這些頂級客群作風低調，更重視隱私，有的身邊還有隨扈，遇到鄰居連點頭都顯得尷尬；或是下班回到家，已拔掉領帶，根本不想遇到鄰居。」「琢白」如同新一代豪宅，電梯設計從地下室到住家，中途不會停下，讓住戶間不會碰到面，因此住戶搭電梯要遇到黃立成、陳怡蓉，或向太一家，幾乎不可能。 至於政府打炒房是否影響豪宅客？慕樺建築行銷認為，「琢白」買家多半擁有多屋以上，口袋深不可測，用不著寬限期，有的用現金購物，或成立公司買豪宅，根本不受打炒房影響。但他肯定政府打炒房，來人量雖下滑、銷售期拉長，但價格沒跌，讓房市更能長期健康發展，堪稱是「英明的超前部署」。
天氣漸冷，不少人會選擇吃麻辣鍋來暖暖身子，然而以獨特英式下午茶擺盤吸引饕客目光、躍升為台北最具代表性獨享鍋物的「紅九九個人鴛鴦鍋」，日前卻突然在臉書粉絲專頁PO文宣告要結束歷經兩代、經營長達24年的東區延吉店，現年28歲的二代沈姓老闆向《蘋果新聞網》表示，疫情後好不容易客源回流，但房東在這次換約又獅子大開口喊漲25%，加上有數名廚房員工惡意離職，導致他們原本預計在2月底才要結束營業的計劃被迫提前，才會在發文當天即正式結束延吉店營業，「真的很無奈，但我們也會把重心轉往市府店擴大經營」。 「經過兩代人、24年的經營，從來沒有想過會這麼突然的結束」，沈姓老闆指出，目前的紅九九前身是由爸媽共同經營的麵店「禎記館」，多年下來包含華視等公司行號員工都是這邊的老顧客，成了當地人共同的記憶；而自己也在6~7年前大學畢業後，決定承接爸媽衣缽，並改名「紅九九」，繼續向大眾分享自家獨特的麻辣鍋口味，「即使知道這間店空間不大，可以接待的客人比較有限，還是很盡力的維持著」。
沈姓老闆透露，以往爸媽經營時，沒什麼遇到漲租問題，但隨著東區房租不斷上漲，他接手的這6~7年來，租金就已調漲2次，「可能因為生意好，每次換約都會漲20~25％」，到了5月約滿後續約就會是第3次，即便他們願意花錢重新整修店面，但因店內坪數本來就狹小、納客量真的有限，使得營運越來越艱難，原先也已做好準備要在2月底結束營業，不過近日又碰上數名廚房員工惡意曠職，造成延吉店與分店市府店2間門市人力短缺，令他們相當無奈，「剩下來的員工包含老闆都一直加班，才能維持連假正常供餐給客人，因為體恤留下來的員工，所以決定提早結束營業」。 沈姓老闆也坦言，去年疫情最嚴峻的2月份，因大家防疫意識高不敢出門、更遑論群聚吃鍋，再加上原本延吉店客群中就有3成是觀光客，在邊境關閉、觀光客全部消失的狀況下，業績直接大砍4成，一直到了4~5月才逐步回溫，並在第四季出現比往年增漲10%營收的轉好跡象，「房東就住附近，可能看我們每天都客滿，就覺得我們生意很好，才要求漲租」；他也透露，相較於延吉店的狀況，市府店房東反而在疫情期間降租1~2成，也願意緩漲讓他們補足元氣，「一邊緩漲，店內空間比較大，另一邊堅持要漲，店面空間又比較小」，便毅然決然將重心都放在市府店，之後並打算擴增包廂。
身為東區主要商圈地段之一的延吉街，近來隨著觀光客減少、電商盛行、商圈移轉、房租居高不下的多重壓力而逐漸沒落，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛就表示，東區一線街邊店空置率高達15%，在去年更有房東直接認賠950萬元殺出，將原本5450萬元買進的27坪店面以4500萬元賣出，足見其頹勢，但租金仍維持高行情，沈姓老闆就舉例，紅九九附近6米巷內40坪左右店面，每月也就要12~13萬元，造成店面輪轉率相當高，「從原本可以撐3年，到現在可以撐2年就算很厲害了」。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，當前遭遇疫情影響、觀光潮退、外送服務當道、實體店面推燒等利空，整個東區因昂貴店租，讓不少業者退場或是卻步，且因為在地房東大多持有時間長，對當地市場樂觀，店租確實也常見堅持態度，寧願出租給特賣會或空置，也不輕言降租，「包括在忠孝敦化路口三角窗、如今的王道銀行，先前在女鞋店撤租後，也是空置3年後，最後卻仍以每月130萬元出租，市場行情仍在，都讓忠孝東區部分持有方的靜待有緣人的信念反而更加堅強」。
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