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歐亞不動產估價師聯合事務所
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2019年11月以每坪逾744萬元創下地上權單價新高的北市「信義行政中心」地上權案，2020年12月初通過危老重建核准，堪稱「危老條例」上路逾3年半來身價最貴的燙金危老案。 根據北市建管處資訊，該地上權案基地2147.45坪，去年12月3日核准危老重建，申請容積獎勵包括結構評估容獎10%、耐震設計容獎10%、綠建築容獎6%、智慧建築容獎6%，以及時程獎勵最高的10%；因該條例規定最高容獎上限為基準容積的40%，因此該案雖申請到容獎42%，最終以40%為限，拿到全額容獎。 該案位於北市信義計畫區，鄰近台北101大樓、南山廣場，基準容積率560%。當時競標業者表示，該案適用危老條例，若在時程獎勵落日前申請，推估最高可獲得40%容獎，若加計容積移轉與買進增額容積各20%，推估整體容積率可破1000%，租金收益率上看5%。
估一年租金可達12.5億 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，該案使用期限僅50年，得標者勢必在最多、最快、最省的前提下，先拿到危老重建時程獎勵的門票。以基地規模來看，透過危老重建，保守估計整體樓地板面積可望達2.6萬坪，若每月每坪租金站穩4000元，推估一年租金收入可達12.5億元，40年租金估計可達500億元。 黃舒衛表示，該案由南山人壽以159.81億元得標，較第二高標多出59億元，引起熱議，業者認為未來要達到金管會的租金收益率要求，租金單價可能要破4300元，難度不小。不過，當初標準2.345%因降息而調到2.095%，加上辦公室租金上漲，未來應可輕易達標，還能在連下三城取得世貿三後，鞏固南山在頂級辦公室的布局。
房市新春報喜，包括海悅（2348）、甲山林、新聯陽、創意家等四大代銷業者總計在手接案量逾4,200億元，又以創意家年增近五成最多；而今年房市四家業者均認為將呈「價量持穩」格局，甲山林、創意家更認為在工、料上漲情況下，房價將持續走揚。 海悅國際總經理暨台北市不動產代銷公會理事長王俊傑表示，對於今年房市「審慎樂觀」，雖然政府打炒房政策多少會影響市場交易量，不過長期來看將讓房市發展更加健康，尤其中南部市場，在科技大廠接單旺盛下，產業發展推升經濟持續向上，認為剛性需求依舊強勁，反觀房價基期較高的地區則需要再觀察。 王俊傑指出，對海悅國際來說，截至目前為止今年接案量略優於去年表現，上半年案量估約1,300~1,400億元。
新聯陽機構董事長王志祥表示，政府接連打炒房政策，勢必引發買方對市場觀望一到二個月，不過公司接案策略仍按照既定步伐，初估目前手中接案量落在1,300~1,400億元間；新聯陽副董林徹人認為，今年房價將呈溫和且緩升格局，成交量因房市交易規則化，市場趨於理性溫和，尤其自住、長期置產持續進場，交易量可望放大。 甲山林機構董事長祝文宇指出，雖然現在房市在政府打炒房政策下，市場暫時冷卻下來，但不影響今年集團接案，初估今年接案量在1,000多億元，與去年差不多；不過，因政府打炒房政策影響，客戶購屋及建商推案可能因觀望而出現縮減，但房價部分，因原物料漲得兇，加上工人薪資也上漲，且市場需求有支撐之下，認為接下來房價還是會上漲。 創意家行銷董事長王明正分析，這次政府出手目的是讓短期炒作的惡質投資客出局，也避免不良建商惡意囤房，只要法規謹慎訂定保障大眾利益，相信對房市會有正向作用。
台積電股價在100元至300元的時候，只要一漲多了，就有人想要放空，可是當台積電股價一直漲、一直漲，衝破了500元之後，市場上反而是一片喊多買進的聲音，早期做空的投資人早就不復存在。 姑且不論台積電500元的股價是不是多方吹捧出來，至少這家公司有技術、有實力、有底氣，泡沫只要不是太大，也都還撐得住，投資人沒有三兩三，可千萬別空台積電。有底氣的股票不要空。 房地產的底氣夠嗎？ 房地產也是一樣，如果真的有需求，中央銀行再怎麼打房，也壓制不住房價上揚的氣燄，所以我們要從中期發展與未來趨勢來分析一下數據，拿出數據才知道房地產是有本質的在漲？還是沒有本質的炒作？
讓我們先看一張圖：
相較於民國98年，第一次登記（新屋）筆數以及買賣（中古屋）筆數的買氣在2016年、2017年來到了低點，近三年雖有反彈，但反彈仍屬有限，第一次登記（新屋）筆數以及買賣（中古屋）筆數兩者相比較，顯然是買賣（中古屋）筆數的反彈比較明顯。 明年重磅消息：人口反轉 接著我們要來看長期的趨勢，在我的新書「透視未來」中，提到2020年1月是人口總數開始下滑的轉折點，雖然今年新聞媒體陸續都有報導，但是卻引不起太大的波瀾；筆者預估，這個重要人口總數轉折的消息會在全年度出生人口、死亡人口確定死亡交叉之後，成為明年一大新聞議題，從學校倒閉、兵源缺乏等課題，一路談到老人社會誰來養、退休金，以及房地產還有需求嗎？ 今年靠著疫情、美中貿易大戰，大家推測台商可能會像是潮水般紛紛回台灣，但欠缺直接的數字可供判斷，只能依賴海外生產比降低，或者是不太靠譜的境外資金匯回統計，這些數據一來不直接，二來爭議頗多，筆者感覺不是那麼的真實；就算真有那個資金回流量，可是當未來疫情結束，中美貿易戰爭減緩、最愛台灣的川普下台之後，台灣是否還能享受這讓人驚艷的待遇呢？這些資金是否又會再次離開台灣而周遊世界呢？ 40萬需求，降到20萬 內部需求來說，可以觀察少子化的那一批「少子」什麼時候長大想要買房子，我的假設是27歲至41歲有首次購屋需求。
如上圖A，代表著目前購屋需求，主要是大約每年34萬的出生人口數，相較於最高的40餘萬出生人口的80%~85%；10年後，也就是119年，購屋需求大約是每年出生人口26萬的階段；20年後，則是出生人口數僅有20萬少子化的那一世代開始需要購屋，屆時只剩下最高峰需求的一半不到。 台灣房地產最可怕的一件事情是需求緩步下滑、溫水煮青蛙，完全沒有反彈跡象；更糟糕的是，下一代低薪無法負擔生活開支，更遑論還要買房，所以宅宅的住在家裡，許多下一代跟家人同住省房租，如同日本大前研一所說的「低慾望」，人口老化抑制經濟成長，財富經營保守化也阻斷了往前打拼的動力，不只是住在家裡當宅宅，反正等繼承就好，何必買房呢？ 結論：反彈只是短期現象 從中長期的方向來說，很難看到有需求的支撐力，只見「少子化」的發展導致「鄉村崩潰化」、「極限村落」的出現，年輕人要找工作也只能在大都會、科學園區比較能夠找得到好的機會，這些都導致人口往都市移動，呈現「都市集中化」惡性循環的結果。 因此，從本文所提供的數據來看，房地產需求近期稍有反彈，但反彈難謂強勁，長期來說應該僅限於少數區域較具有熱度，像是六都、科學園區或特定題材區域，其他區域的長期需求仍然有限，加上重劃區遍地開花，房地產供給過大，房價並無實質支撐，屬於沒有本質的炒作，無論中央銀行打炒房是否有效，其積極的態度值得肯定。
今年各縣市公告土地現值出爐，各縣市「地王」並無變動，最貴與最便宜地王身價差距突破一百倍；六都中除高雄市外，其餘五都地王身價均小漲；其餘縣市則僅花蓮縣、金門縣地王每坪小漲一萬元。房地產業者認為，可能與疫情衝擊有關。 根據內政部地政司資料，今年全國地王還是台北一○一大樓，已經八連霸，公告土地現值每坪六○七萬元，較去年上漲約十二萬元或二．○二％。至於其餘五都，高雄市地王苓雅區大遠百每坪約一八八萬元與去年相同，另四都地王每坪漲二萬至五萬元不等，漲幅約○．九二％至三．八五％，以台南市地王漲幅最驚人。 其餘縣市中，僅花蓮縣、金門縣地王每坪小漲一萬元，今年花蓮縣地王每坪一三九萬元，金門縣地王每坪三十三萬元。
各縣市身價最便宜的地王仍是連江縣南竿鄉介壽廣場東側，今年公告土地現值每坪維持六萬元，相較台北一○一每坪六○七萬元，差距突破一百倍。 瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示，房市谷底翻身，房價從二○一八年全面起漲，帶動土地交易總額翻倍成長，尤其二○一六年土地交易總額僅七五○億，二○二○年跳高至三三○七億，帶動地價走高。 儘管土地交易創新高，也不盡然雞犬升天，例如高雄受惠供應鏈重組、軌道經濟、城鄉發展等，量增價漲的情形發生在過去縣區、重劃區等，舊市區仍以在地買盤為主，追價意願不高，因此南高雄的地王表現反而遠不如郊區。黃舒衛指出，這波土地漲勢僅限都會區，東部、離島賺的是國旅財，要吸引移居仍不具吸引力，加上疫情、國境封閉衝擊，因此漲幅較低。
高雄110年度地王商圈出爐，高雄地王商圈仍由大遠百百貨連續8年蟬聯，公告土地現值維持每坪約188萬元，地后仍是漢神巨蛋百貨的每坪145萬元，高市平均總調幅為0.76%，南北高雄地王商圈結合重大建設計劃持續發展，吸引購屋買盤進駐，成為建商推案鎖定重點區。 南高雄亞灣區建設 北高雄新百貨商圈整合 北高雄義享天地購物中心開發計畫，投資規模370億元，將透過輕軌與捷運紅線串連串連漢神巨蛋百貨，形成大商圈發展，有利推升區域房市再度成長。 高雄市地價呈現南北兩大核心發展態勢。其中位於南高雄苓雅區的大遠百百貨公司第8年蟬聯全市最高地價區段，公告土地現值維持每平方公尺為57萬元，換算每坪約為188萬元。大遠百百貨公司位於中山二路與三多四路口，屬亞洲新灣區核心地帶；周邊大型商辦及豪宅建案陸續興建，水岸輕軌、世貿展覽館、流行音樂中心等重大建設亦相繼開發完成，是本區段地價維持不墜的主因。
北高雄最高地價區段為漢神巨蛋附近博愛二路一帶，公告土地現值維持每平方公尺44萬元，換算每坪約為145萬元。漢神巨蛋為本市百貨業龍頭，周邊商圈發展亦相當活絡，地價支撐性強。 高市府地政局長陳冠福指出，公告土地現值是反映房地產市場動態與建設成果，今年房地產市場因受低利環境及市場資金充沛影響，加上本市自住剛性需求仍在，建商推案量逐漸去化等因素，不動產交易價格略有上漲，所以110年公告土地現值平均調幅是微幅上漲，主要調整重點著重於重大建設完工地區，如台鐵捷運化沿線、高架橋拆除、地下道填平、綠廊道完工地區，及重劃區新開發完成地區；此外非都市土地開發許可用地變更地區因受土地使用管制強度影響，公告土地現值也予以反映；另外，交易熱絡地區也是此次調整重點。
大高雄不動產開發公會榮譽理事長卓永富表示，高市大遠百商圈，因地處捷運及主要道路交通路口，與SOGO、新光三越形成全市最大的百貨商圈，加以鄰近亞洲新灣區重大建設密集區域，其區位優越性無出其右，成為地王實屬當然；北高雄最高地價區段則為漢神巨蛋附近博愛二路一帶，因漢神巨蛋百貨商圈的崛起，帶動附近裕誠、明誠商圈及25期、農16商業活絡，使得全市地價呈現南北兩大核心發展態勢。
百貨商圈擴大整合 凝聚商機房市正夯 城揚建設集團首席副總經理陳靜儀則說，北高雄凹仔底一帶，自從漢神巨蛋百貨開幕營運後，讓區域消費與休閒機能更充裕，加上高雄捷運紅線通車，讓生活圈蓬勃發展，刺激區域地價迅速上揚，房價水準也水漲船高。
捷運紅線在北高雄重點發展生活圈內設置多個站區，尤其是當紅的R13凹仔底站至R16高鐵左營站一帶，沿線生活圈的居住條件優質便利，公園綠地多且對外交通方便。該生活圈附近愛河流域的愛河之心、高雄微笑公園與河堤公園，從河堤路、文守路延伸至博愛路，可提供民眾散步、騎單車賞景的優質空間，也與裕誠商圈緊密結合，提供便利的餐飲、購物機能，同時緊扼農十六的核心交通樞紐，讓生活圈擁有優質的綠化景觀，也吸引不少北高雄居民前來休閒與消費，型塑成優質的居住環境。 高市大美術館園區計畫持續推動，坐擁綠地優質環境且迅速連結漢神巨蛋百貨商圈，帶動區域房市蓬勃成長。 另外，大美術館園區計畫持續推動，除了結合鐵路地下化綠園道、快捷站區，美術館湖區改造，高市政府更透過跨局處合作，向中央爭取全國水環境改善計畫補助共計約8974萬元，分別由市府文化局及水利局辦理陸域及水域改善工程。 透過挖除半島調整堤線恢復循環流動水道系統，以既有水道高程與寬度調整，輔以新型態水岸景觀設計，重新梳理園區人行動線，提供寬闊的湖面視野，打造城市綠洲，提供市民朋友更友善的生活休憩空間，陸域環境改善也已於109年6月完成，同時經由中華一路、翠華路與新莊一路，可於10分鐘車程內連通漢神巨蛋百貨，增添商圈休閒賞景機能。
110年度高市地王商圈仍由大遠百百貨連續8年蟬聯，公告現值每坪約188萬元，與去年相同。 福懋建設董事長江子超認為，政府推動亞洲新灣區與多功能經貿園區的重大建設計畫區，許多工廠陸續搬遷，中華路旁紛紛設置購物中心、量販賣場，成功路旁也開發高雄軟體科技園區，中鋼企業總部也已完工進駐，結合漢神百貨商圈、三多百貨商圈、大遠百商圈、統一夢時代百貨商圈，讓南高雄的百貨商圈發展，引領高市商業不動產市場更具成長契機。 亞洲新灣區生活圈全力推動的重大建設計畫，已陸續到位或即將完成，包括海洋文化及流行音樂中心、港埠旅運中心計畫，與已完工的高雄展覽館、高雄市立圖書館總館、高雄軟體科技園區等。 目前政府在亞洲新灣區生活圈全力推動的重大建設計畫，已陸續到位或即將完成，包括海洋文化及流行音樂中心計畫，與已完工的高雄展覽館、高雄市立圖書館總館、高雄軟體科技園區等。目前政府加強推動鄰近的多功能經貿園區，總開發面積廣達580餘公頃，為南高雄商圈發展的明日之星，連結高市三多百貨商圈、統一夢時代百貨商圈，凸顯商圈的地理核心位置的優勢條件，對於刺激購屋買氣頗具正面助益效果。
根據內政部統計，今年全國公告土地現值平均調漲約一．六四％；各縣市中，僅澎湖縣小跌約○．○二％，其餘縣市均調漲，以桃園市漲幅二．六八％最大；六都中，則以高雄市漲幅○．七六％較小。 全國平均調漲1.64％ 僅澎湖小跌0.02％ 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於調查地價時間只到去年九月，去年上半年又有疫情壓抑，整體平均調查地價漲幅平緩，但實際上二○二○年地價與房價都是近幾年波動較大的一年，來年地價調整幅度可能較明顯。 產業回流利多 支撐桃園剛性買盤 瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示，桃園有海、空雙港，以及完整產業聚落等優勢，因此產業回流受益最大，且較雙北房價具競爭力，刺激剛性需求支撐土地開發題材；無論是早就飽和的中正藝文特區，去年多項商業設施包括Xpark、IKEA進駐的青埔，還是中路、小檜溪重劃區等推案熱區，都從需求端熱況帶動地價上揚。
另，近年建商狂買、投資金額第一高的台中市，公告土地現值僅調漲一．四八％，不僅低於全國平均漲幅一．六四％，六都中也僅高於高雄；若加計去年調降約○･九八％，中市公告土地現值兩年僅調漲○．五％，漲幅明顯低於其餘五都，雖然與反映房市價量屢創新高的市況方向一致，漲幅卻有明顯落差。 《住展》雜誌研發長何世昌分析，去年以來全台土地市場交易熱絡，土地價格從蛋黃漲到蛋白、蛋殼區，甚至頻頻傳出成交新天價的案例，全國主要都會區土地價格普遍年漲五％至十％不等；而各縣市公告土地現值漲幅雖不大，但已是近幾年的最大漲幅，即使未能完全反映市價，但這次漲幅已不算低。
興富發（2542）今年首季將有業外「大進補」！去年底以近37億元處分的台北企業總部大樓「台北CBD時代廣場」將挹注業外收益，再加上邁向完工交屋高峰，全年營收獲利可望大幅攀升。 興富發今年將邁向業績爆發的一年，其中第一季可望展開第一波獲利成長的動能。去年底興富發和集團的潤隆（1808）、齊裕營造等，以總價近37億元，成功處分位於台北市大直的總部大樓「台北CBD時代廣場」，共交易三個樓層，買方為台灣人壽。 法人估計，興富發依出售金額計，將可挹注業外收益17億餘元，每股稅後純益貢獻度上看1.38元。興富發表示，該處分案預計今年第一季認列，可望衝高單季業績。 興富發2020全年營收攀升至244.63億元，成長2.79％，為最近四年第二大量；在獲利表現方面，去年前三季EPS為1.92元，略低於前一年同期。 法人估計，依興富發去年第四季營收約66億元，及前三季獲利表現估計，全年EPS可望落在2至2.3元。 展望2021年，邁向完工交屋的高峰，再加上業外處分商用不動產的獲利，將帶來大進補，全年獲利可望明顯揚升。 興富發表示，今年完工入帳案將有原本預計2020年的新案，會遞延入帳在今年，包括高雄左營總銷近20億元的「悅誠」、新竹市總銷52億元的「竹科悅揚」、以及台南仁德總銷高達73億元的「上東城」，總銷約133億元。 至於規劃在今年會完工交屋的新案，包括板橋「興富發大悅」、板橋「富江翠」、桃園「新森活」、台中「博克萊」、高雄「博愛香榭」、「美術大悅」等案。 法人估今年營收表現有望創高，甚至超越2018年440億元大量，重奪「營收王」寶座；由於首季將有處分「台北CBD時代廣場」業外收益可供認列，全年EPS有望從5元起跳。
中國地產大亨、「SOHO中國」創辦人潘石屹日前爆料，指華為（Huawei）中國總部要落戶在麗澤SOHO，引發外界熱議。但有中媒向華為內部查證，發現竟沒人有聽說過有「華為中國總部」這個機構。 綜合媒體報導，潘石屹本月8日參加中國線上租賃表彰會上表示，華為已正式成為SOHO中國的客戶，租賃了麗澤SOHO約6萬平方米的辦公面積，設為華為的中國總部，消息一出，引發外界熱議。 有中媒向華為內部查證上述消息，得知華為確實租了潘石屹的麗澤SOHO辦公樓，不過卻沒有人表示聽說過有「華為中國總部」這個機構。 媒體《幫趣》分析會發生上述狀況可能是潘石屹的表達問題，認為麗澤SOHO辦公樓應該是華為「中國區總部」而非華為「中國總部」，並稱雖相差1個字，但在華為內部的含義可是不一樣的，像是華為中國區只是銷售體系的中國區，並不包含研發體系。
台中捷運綠線四維國小站及南屯站土地開發基地招商案日前正式公告徵求投資人，備標期4個月，將於今年4月9日截止申請，並展開評選作業。台中市政府交通局委託第一太平戴維斯舉辦招商說明會，兩案總開發規模合計開57億元，現場吸引逾30家業者、近50人與會，其中不乏國內知名壽險、建商、營運商業者。 交通局長葉昭甫表示，台中市為開創極大化經濟共伴效應，以「前店、後廠、自由港」三大策略，為台中經濟注入活水，市府積極營造友善投資環境，根據經濟部統計，近2年投資台灣三大方案中，台中市累計166件、總投資金額2,089.38億元，件數全國第一，顯示多數企業看好台中投資環境及潛在商機。 而本次招商的四維國小站及南屯站，其中四維國小站坐落於北屯區文心路與天津路四段交會處，鄰近台鐵太原站、四維國小與北屯兒童公園，加上周邊有興安路、昌平路商圈、家樂福、特力屋等，開發面積為591.39坪，開發項目比照商業區辦理，開發總銷金額上看約21億元。
南屯站則位處南屯區文心路及五權西路雙軸線交會處，居五期、七期及八期重劃區交界的核心位置，附近有文心森林公園、豐樂雕塑公園及國立美術館等休閒文化設施，以及IKEA、COSTCO、迪卡儂等大型購物廣場，人文薈萃且商業機能完善，開發面積為771.07坪，開發總銷金額上看約36億元。 葉昭甫指出，台中房地產去年表現更是亮眼，移轉棟數年增幅大幅增加，尤以綠線途經的北屯區、西屯區及南屯區，成交最為火熱，分佔前3名。 葉昭甫認為，近期捷運綠線沿線已成市民置產首選，除看重軌道建設將帶來便捷交通，也預期捷運帶來的人流將帶動沿線經濟發展，此次推出招商的四維國小站及南屯站土地權屬單純，為唯2市府完全持有的聯開基地，市府對開發規劃無任何預設立場，完全交由投資人發揮。
央行啟動打炒房，市場預期將會有愈來愈多投資人將資金轉往其他國家。最近有日本開發商鎖定想要申請投資移民者，在大阪市西區推出住商混合案件，不論出租或作公司登記等，門檻低，也具保值性。 央行日前宣布，要啟動不動產貸款針對性審慎措施，在針對民眾購屋時，新增了一個購買第三戶時，最高貸款成數只剩下六成的貸款限制，且沒有寬限期。 甚至還有傳聞說要調整房地合一稅，讓稅制變得更嚴格，同時也有針對公司法人購屋，以及建商餘屋貸款都進行限縮管制，就是為了抑制去年疫情期間，資金集中在國內而引發的的炒房亂象。 台灣房屋日本分公司經理游漢哲指出，近年來有許多投資人，因人生規劃或是節稅等其他目的，會在海外設立法人來進行資產管理。 在日本，一般住宅雖然允許登記公司行號，但是因為要通過管理機關的審查，其實並沒有那麼容易，使得投資人在設立海外分公司的同時，必須再額外租一間辦公室，才能夠進行營業登記。 因此，有日本開發商鎖定想要申請投資移民的客人，在大阪市西區推出住商混合案件，總價從3,000萬日圓到接近1億日圓都有，主要是面向商用以及需要設立公司的客戶市場。
由於這類開發案的地目是商業用途，未來如何運用，較有彈性，將來在使用上，不論是要住轉商或商轉住都可以，同時引進酒店式管理，提供收發郵件服務、共享會議室等，解決租客及房東的疑難雜症。 游漢哲表示，西區是大阪24個行政區之一，其面積僅僅只有5.2平方公里，甚至不到台北市大安區的一半，該區人口數約10萬出頭，雖然不如淀川區總計18萬的人口，卻是整個大阪市人口密度最高的區域。轄內有大量的集合住宅和公寓大廈，也因為鄰近市中心，吸引大量人口入住，可見其發展的熱絡。 西區人口在大阪市是增長最快的，且屬39歲以下的單身人口比率為50%或更高的區域，目前更是大阪24區中，老年人口比率最低的行政區。 主要是因為人們工作型態的改變，年輕人更希望工作和居住環境緊密結合，因此會選擇離工作地點更近的區域生活。尤其，隨著日本年輕人口日漸往都市集中，未來都會區內的資產，也會有更加顯著的保值效果。 游漢哲指出，跟台灣民眾普遍偏好的套房類型物件相比，住商混合大樓的物件，不論是出租的難易度，亦或是想要自己做公司登記等，用途都更為廣泛，且投資門檻並沒有比收租套房高多少，是近期海外投資人的熱門選擇。
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