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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
台南市去年第4季不動產交易統計出爐，土地移轉16,247筆，建物買賣移轉6,181棟，與前一季（109年7至9月）相較，土地交易筆數增加842筆，增幅為5.47%；建物交易減少178棟，減幅為2.8%，本季12月中央銀行對房市祭出選擇性信用管制，土地及建物交易量漲跌互見，整體交易量成長逐漸趨緩。與去年第4季相較，本季土地移轉16,247筆、建物移轉6,181棟相較，交易量則仍為增加，建物買賣移轉棟數年增2.93%，土地買賣移轉筆數年增3.23％。 台南市長黃偉哲表示，台積電加碼投資南科效應持續發酵，科技產業進駐，產業聚落成形，帶動就業機會增加；永康鹽行國中區段徵收區預計今年1月底竣工，鄰近南科園區、中山高永康交流道及鹽行商圈地段優勢，可望成為產業發展的新核心，市府將建構完整的產業生活圈，大幅提升大臺南整體生活機能與滿足未來發展需求。
地政局長陳淑美表示，本季處於低房貸利率及資金回流等資金充沛之環境下，惟中央銀行為防止炒房亂象祭出房市選擇性信用管制措施，包括限制公司法人與自然人第3戶以上購屋貸款成數及限縮購地貸款、餘屋貸款成數等，對非自住之購屋需求產生抑制效果，使得本季建物交易量較上季呈現負成長。 陳淑美局長進一步表示，本季各行政區房屋交易量前5名依序為永康區1,028棟、東區656棟、安南區619棟、安平區618棟、北區415棟，該5個行政區囊括109年第1至4季前五名，其中永康區成交量更長達8季維持全市最高，顯見在鹽行國中區段徵收、物流轉運專區、市立總圖、國道1號永康交流道聯絡道、北外環快速道路等開發區或建設興闢，以及南科就業人口居住需求下，永康區房市持續備受矚目。 整體而言，未來受到央行信用管制措施影響，以及實價登錄門牌權揭露及預售屋登錄新制的作用下，後續房市是否能理性、穩建發展，值得進一步觀察。
據內政部人口統計資料顯示，六都2020年人口與2019年相比，桃園人口數增加最多、達19,770人。值得注意的是台北市人口數260萬2,418人、年減1.6%，總人口數創23年來新低；房產專家表示，桃園升格直轄市後，公共建設、重劃區開發題材加上房價親民，成為北客「輕移民」首選。 去年桃園市人口數達226萬8,807人，人口數增加19,770人、年增0.8%，成為六都中人口增長最多直轄市。在人口紅利加持，加上區域重大建設持續投入，桃園去年每坪成交均價達20.3萬元、年增3.6%，房價上漲同步居六都之冠。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，桃園為北三都中房價最親民的都會區，對民眾產生強大的吸引力，在交通建設加持下，近年興起「北客桃移」的輕移民風，促使人口增長快速。 台灣房屋桃園區總經理邱繼緯表示，桃園升格直轄市後，大型公共建設、重劃區開發題材一波接一波，加上航空城議題帶動，許多企業不僅將總部、聯絡處遷移至此，資金、廠辦設置加速投資桃園，因此創造豐沛的就業機會。 除了桃園市外，新北市、台中市去年人口數也分別有0.3%、0.2%增幅，人口數各達403萬954人、282萬787人。
人口增長同步反映在房價上，也讓兩大都會區去年房價均出現逾3%增幅，其中新北市每坪成交均價達34.2萬元、台中市則達20.8萬元；桃園市、新北市、台中市等三大都會區成為人口、房價雙漲之直轄市。 反觀首善之都台北市，去年人口數為260萬2,418人，全年減少42,623人、年減1.6%，流失人數僅次於1993年的42,828人，是27年來人口衰減最多的一年，總人口數也創下1997年以來的23年新低；高雄、台南則分別衰退0.26%、0.32%，六都人口變化整體呈現「中熱、南北冷」局面。 張旭嵐指出，台北市結婚率4.86%為六都最低，且少子化問題顯著，加上都市發展早，市區房價高、屋齡舊，房價所得比也高，因此不
台中市府都市發展局以「快速通關」、「獎勵明確」及「稅捐優惠」三大原則，加速辦理危老建築案件，《都市危險及老舊建築加速重建條例》自2017年5月上路推動，台中市危老重建案累計受理近300多件，核准上百件，「春日城」響應危老重建，取得銀級綠建築證書和無障礙建築標章，加速讓危險及老舊建築物獲得重建新生的契機 都發局長黃文彬表示，為讓市民了解危老條例，協助民眾盡早整合重建意願，市府委託台中市大台中建築師公會成立危老輔導團，安排建築師提供諮詢服務，協助意見整合、申請耐震評估、擬具重建計畫、申請重建等，並建置危老建物資料庫，提供政策研擬及輔導推動依據 市府鼓勵建築物依都市危險及老舊建築物加速重建條例，春日成建設總經理溫承翰表示，大雅區月祥路的老舊春村，經申請危老重建獲市府核准後，打造「春日城」，位處中科核心位置，緊臨中科實中，還正對20公頃大雅中科公園和潭雅神自行車道開闊視野。
大雅區近年來因科技業進駐，人口增加，鄰近台中國際機場、74號快速道路、國道3號，周圍還有國安、大雅、逢甲等商圈聚集，集合綠意、交通、學區、機能等地理條件，獲在中科工作的科技新貴青睞。 「獲銀級綠建築證書、無障礙建築標章」，溫承翰說，通過結構安全評估，結構與工法要安全及優質建材，才會為建築加值，規畫首發的代表作，將大雅的眷村舊址賦予新風貌 ，吸引科技人，也有眷村二代重返熟悉的老地方。 現代人喜愛騎單車，休閒又達運動效果，「春日城」坐擁潭雅神綠園道，獲教育部體育署舉辦「騎亮台灣」網路票選最讚亮點車道獎。 觀旅局指出，潭雅神綠園道是以原軍方舊鐵道改建而成之自行車專用道，路線中可欣賞季節性美景，如初春櫻花盛開、夏天黃金雨落及入秋金黃楓飄等，一段段綠色隧道如同城市綠洲一樣，療癒穿梭其中的遊客身心。 大雅近幾年來發展快速，經發局推動地方商業發展，核准設立「大雅學府商圈」，成立潭雅神首座商圈，店家種類多元，滿足各年齡層需求，帶動地方發展。
不動產市場熱絡，廣告也遍布各處，不時傳出誇大不實的狀況，桃園市地政局統計，去年共查獲34起不動產經紀業及租賃住宅服務業違規，總計裁罰200萬元，其中以廣告未註明業者名稱最多達15案，強調註明業者是要對廣告內容負責，並讓消費者易辨識，呼籲業者不要便宜行事。 地政局地價科長林鼎鈞表示，不動產經紀業就是俗稱仲介或代銷，租賃住宅服務業就是包租、代管業者，兩者都是特許行業，須經主管機關許可才能營業，非法業者從事相關業務，或擅自以仲介、代理人或屋主名義刊登租售廣告，最高可開罰30萬元罰鍰，如屢勸不聽甚至有刑責，最重關1年，桃園去年查獲5起非法營業者，共開罰50萬元。
林鼎鈞也提到，房地產或租屋市場刊登廣告都要註明業者名稱，在《不動產經紀業管理條例》和《租賃住宅市場發展及管理條例》中都明文規定，業者要對廣告內容負責，也便利消費者辨識廣告，但業者在刊登廣告時，常因經驗不足、便宜行事或不慎疏漏而未署名，桃園去年查獲15案、罰款達78萬元，占總開罰案件量4成4。 另也查獲4起實價登錄申報不實、3起僱用未具資格者從事業務、3起未簽訂委託契約即刊登廣告、3件廣告內容與事實不符等，地政局強調，不動產交易金額龐大，且涉及建築、地政、稅務等專業知識，業者應充分揭露必要資訊，也呼籲消費者選擇合法業者，簽約前要善用契約審閱權利，清楚交易條件後再簽約。
台中市「豐富專案」區段徵收土建工程11日舉辦完工及通車典禮，總開發區面積達5.51公頃，定位為運動產業園區，將興建豐原國民運動中心，並引進運動、商業服務等產業。 台中市副市長黃國榮表示，未來園區開發完成後，將成為豐原門戶新核心，帶動豐原整體發展，提升市民生活品質。 豐富專案中的體育場用地將興建豐原國民運動中心，已規劃地下一層至地下三層停車場，將提供200個停車位，同時也規劃社皮里活動中心提供里民使用。
地政局表示，豐富專案區段徵收工程位於豐原區中正路與豐原大道一段交叉路口，鄰近豐原交流道，屬原陸軍台中區聯合甲型保修廠，因長期限制豐原都市整體發展，市府為此推動豐富專案，其中包括打通計畫道路24米、12米及 10米，與既有道路中正路及豐原大道串接，開放通車後將可舒緩豐原交流道往中正路車流量。 地政局說明，工程開發後無償取得公共設施用地約2.1公頃，包含道路用地0.41公頃、園道用地0.53公頃、綠地與綠兼滯用地0.58公頃及體育場用地0.58公頃，工程開發兼顧生態平衡，配合景觀設計保留原營區樹木移植再利用，新植樹木則以台灣原生種為主，區內人行道全採透水性鋪面，並於綠兼滯用地規劃設計地下式滯洪池，串連國民運動中心，提供民眾休憩的公園空間。
「購地王」興富發建設今年購地「開胡」！11日砸下近18億，收購台中知名Motel「沙夏精品汽車旅館」，占地728.16坪。興富發建設副總廖昭雄表示，將趕搭危老重建末班車，計劃開發為總銷至少55億的二房、三房小宅產品。 興富發和潤隆等全集團去年至少投資200億元在全台購地，蟬聯年度「購地王」寶座，11日再度出手，重押台中七期。廖昭雄表示，此次相中的是七期重劃區地標「沙夏精品汽車旅館」，位於市政路以南、河南路口，距台中歌劇院相當近，總價款為17.91億元，每坪取得成本約245.96萬元，算合理行情。 建商表示，內政部於去年5月6日修正「都市危險及老舊建築物加速重建條例」部分條文，基準容積獎勵有8％，因此，興富發這塊新購土地應趕得及在5月11日前提出申請危老重建，以享有容積獎勵。廖昭雄表示，若一切順利，依照審查和請照等時程估計，可望在2022年推出總銷55億元的住宅案，產品將規劃為七期最炙手可熱的二房、三房小宅。
以興富發和潤隆合作的「市政愛悅」來說，總銷150億元，主打二、三房，每坪四字頭，為七期首見的小宅產品，去年第三季推出迄今已銷售八成，也提升建商加碼購地的信心。 廖昭雄表示，儘管房市出現政策調控的新措施，但興富發今年推案計畫沒有改變，估計全年推出八大案、總銷662億元，包括北市內湖安康段總銷54.19億商辦、高雄162億「華人桂冠」與110億「博孝億記」、台中124億市政惠民二、105億桃園青埔等大案。
富旺國際（6219）自結12月合併營收10.37億元，受惠於處分桃園南崁工業區不動產9.1億元挹注，12月營收月增573.8％、年增300.1％；累計2020年合併營收31.95億元，較2019年大幅成96.8％，創歷年新高的紀錄。 富旺表示，12月營收締新猷，主要歸功於旗下兩大事業體營運雙箭齊發，一方面，桃園南崁工業區不動產已順利過戶，貢獻單月營收達9.1億元，另一方面，台中高鐵特區「世界之翼」成屋熱銷認列營收，雙雙推進單月整體營收飆10.37億元、且改寫歷年同期新高紀錄的重要關鍵。 富旺2020年全年度營運慶豐收，推案觸角也從中台灣前進南台灣，包括高雄「微美居」、「富旺璞森」兩案，其中，總銷18.2億元的「微美居」去年11月開案，短短2個月銷售率已達10％，凸顯富旺多年來整合不動產專業與雄厚資源的高競爭優勢。 富旺進一步表示，央行閃電祭出「不動產信用管制措施」，致使不動產相關產業業者受到衝擊，但受惠於台商回流熱錢、新台幣兌美元匯率較年初升值逾5％、寬鬆貨幣政策等效應，消費者購置不動產仍保持一定的需求及詢問度。
從富旺旗下在線建案的銷售表現來看，總價在新台幣1,000萬元以下的戶數占了七成，且房產的結構以年輕人、新婚夫妻、自住客為最大宗，加上公司早已針對潛銷期的建案採取穩固成交策略，藉以確保訂單掌握度，因此，不僅受此次政策異動影響有限，亦驅動公司開發及業務團隊馬不停蹄的規劃未來三到四年的建案與不動產，有助於帶動整體營運保持良好的成長動能。 展望2021年，富旺看好台灣房市需求長期保持成長的態勢不變，「建案、工業不動產」雙引擎仍火力全開。 目前五大線上建案包括台中「雍華」、雲林「匯幸福」、新竹「站前大時代二期」、「站前富時代」、「站前新時代」以及二大工業不動產等，合計總銷30.1億元，持續熱銷中，隨著完工過戶如預期進度，將挹注富旺整體營運持續保持良好成長動能。 此外，總銷23億元的「台中天際W-ONE」日前已順利動土開工，且銷售率已達80％，預計2024年完工；而2021年也規劃推出包括新竹湖口「站前新時代」、苗栗造橋「文湖大鎮」、高雄楠梓「富旺璞森」、台中龍井「森境大院」、新竹湖口「沐林森藏」，合計五個建案總銷達32億元。
股債旺到年底，六大壽險2020年創造最賺錢的12月。富邦人壽去年12月稅後大賺82.3億元、國泰人壽亦獲利33.1億元推升下，六大壽險12單月稅後獲利逾75億元，創歷年最旺12月，且全年六大壽險公司稅後共賺1,903億元，較2019年大幅成長41.5％。 以六大壽險公司推估，整體壽險業2020年稅後獲利亦可破2千億元，創歷史獲新高，且淨值可能逼2.5兆元，亦是史上新高，即2020年是壽險業獲利最佳、身家最厚的一年。 六大壽險公司2020年除了富邦人壽外，其他五家都有額外增提外匯準備金，國壽增提五次合計100億元；新光人壽12月增提25億元，加上7月二次共提65億元；南山人壽亦有二次合計60億元，中壽12月再度增提10億元，三次合計40億元，台壽12月增提15億元，二次合計30億元。
五家公司去年全年共增提295億元的外匯準備金，到年底六家公司外匯準備金合計有395.5億元，比前年底還少了近54億元，顯見新台幣升值對壽險業的殺傷力，到年底僅剩國壽外匯準備金有148.5億元，唯一一家仍有百億元以上水準。 2020年對壽險業來說，是驚奇的一年，3月新冠肺炎造成股債雙跌，淨值在一個月瞬間蒸發5,337億元，但若3、4月有逢低進場的公司，之後就「賺翻」，國泰人壽與富邦人壽光2020年實現股債資本利得，就逾新台幣2千億元，應是歷年新高。 實現2千億元之後，兩家公司光淨值項下金融資產未實現利益應該還有數百億元到近2千億元不等，可以再戰2021年。 過去，壽險業在每年12月都會熄火，比較不會實現資本利得，反而會先清掉獲利不佳的部位或增提準備金，六大壽險公司2020年除了新壽與中壽因為增提外匯準備金，及保險月初年度成本較重，12月是單月虧損，其他公司12月都獲利，尤其是富邦人壽賺82.3億元，應是其創立以來最賺錢的12月，加上國壽，兩家單月獲利合計破百億元，歷年罕見。
武漢肺炎疫情影響全球經濟卻未撼動建商搶地意願，尤其在高雄交易量出現激增。富住通商用不動產統整近6年公部門於高雄土地標售發現，去年土地成交88.03億元，較2019年65.56億元增加34.2%，而建商購地溢價率提升至29.44%創下近6年歷史新高。專家分析，地價仍持續上揚且公家機關土地標售等於將區段地價定錨，私地主售地無論土地優劣一律加價賣地，導致地價出現飆漲現象。 去年公家機關標售高雄土地僅國產署及地政局，總計標售出2萬5425坪土地，其成交金額約88.03億元，其標售面積雖低於2019年2萬3417坪，但成交額卻增加逾22.47億元。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，2019年起高市捷運與財政局因市府政策暫緩販售市地，導致建商如要選購大面積地僅能向地政局與國產署購買，而去年土地溢價突破29%，更可看出建商搶地積極，最具指標如藏美與國揚聯手，以每坪52.4萬元，總價11.3億元溢價72%購入鳳山勝利段土地，「地價飆漲不少屬於中北部建商與上市櫃公司搶進，如隆大營建以每坪51.83萬元溢價56%，購入岡山區新重劃區土地，高價購地震撼業界。」
高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁分析，目前南台灣建商面臨相同問題，那就是若不加價購地，根本沒機會買到土地，當官方土地標售後區域地價就會跟著上漲，而地價在過去20年來從未出現下跌，該問題也導致高雄市郊1字頭新屋房價將逐年消失，市區將出現3字頭房價成常態。 即便像京城、城揚等高雄大型建商，在這波建商搶地潮並未缺席，城揚建設更首次跨入標售地上權地，董事長楊振宗指出，過去1年高雄地價平均漲幅逾2成，當市區精華地供給日漸稀有，地價只會持續上揚，為了公司經營佈局才投入選購地上權土地，未來也將推出首購型地上權宅。 去年底央行祭出限制民眾選購第3戶時貸款成數，並限縮建商購地最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成動工興建後才能撥貸，與新增餘屋貸款限制等。高雄上市櫃陳姓高階主管指出，政府打房卻不打地主，土地屬稀有資源，礙於公司經營在高價價時期僅能加價購地，地主加價賣地，口袋資金滿滿，高地價才是造成房價上揚主因，但該問題政府並未重視，而限縮建商購地貸款成數僅會讓小建商更無生存空間，營建業將朝向資金集中，建商「財閥」化，大者恆大，小建商勢必被邊緣化。
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