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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
台北市政府昨公布去年10月房屋實價登錄交易量，去年10月有1050件，交易總額為249.81億元，比起9月983件、257.05億元，雖件數上升，但價格降低。交易量以南港區新增最多，從9月44件上升到62件，增加4成；士林區則減少最多，從9月的73件，下降至59件，跌幅近2成。 房價部分，北市內12行政區都上漲，其中漲幅最高為大同區，一坪53.64萬，比起9月上漲2.59%；漲幅最小的是萬華區，一坪45.81萬，比起9月漲0.27%。
與去年同期相比，1年漲幅最高為南港區5.42%，漲幅最小為大同區1.79%。 各行政區交易總額依序由中山區42.19億元、大安區33.56億元及內湖區31.63億元位居前3名，總額最少為大同區，僅6.48億元。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析，南港區這幾年有重大建設、大型公司、又有三鐵共構，過去就一直有新案陸續交屋，房屋移轉量比較大，不少民眾看準就業機會、交通方便而在南港區購屋。士林區相對沒有新建設，加上發展重心往東部移轉，民眾會選擇往潛力的區域置產。 徐佳馨指出，大同區地價房價上升最快，是因政府積極推動都更或危老重建，吸引地主改建，讓地價增加明顯；萬華區則是因長期發展遲滯，發展最久社區老舊導致改建困難，房價或地價自然比較差。
新北市中和地政事務所統計，中和區110年公告土地現值較109年平均上漲約2.31%、永和區平均上漲約0.95%。兩區最貴地段，分別位於捷運永安市場站及頂溪站旁，每坪高達約184萬及203萬元，但目前皆做道路使用，實務上，地王分別是兩處捷運站的捷運共構宅，每坪土地公告現值都接近180萬元。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析，中永和都是新北蛋黃區，不過因為永和範圍小，新案不多，中和推案較多，又有環狀線通車等因素，因此中和地價漲幅更明顯，且中和地價基期比較低，漲幅更大。 中和地政所主任陳素霞表示，雙和地區緊鄰台北市，區位條件佳、生活機能完善，且房價與台北市相較具競爭力，向來是購屋熱區，雖110年公告土地現值作業期間，不動產市場短暫受新冠肺炎疫情影響，但在長期利率偏低、剛性需求穩固及捷運環狀線通車等因素下，市場仍維持相當熱度，整體行情較去年上漲。
陳素霞說，雙和地區有9座捷運站，通勤機能聚集人潮，加上捷運站周圍商業活動繁榮，因此公告現值最高價區域都在捷運站周邊，中和區最高價位於中和路、永安市場捷運站一帶，永和區最高價位於永和路2段、頂溪捷運站一帶。 中和地政所地價課長陳正浩說，中和區公告土地現值最高地段位於永安市場站旁私有地，每坪約184萬元，永和區則為頂溪站1號出口旁私有地，每坪約203萬，目前都做為道路使用。 以交易市場而言，雙和地區最貴土地分別在中和區永安市場站捷運共構宅「美麗永安」，以及永和區頂溪站1號出口捷運共構宅「樺福千金」，每坪近180萬元，可說實際地王。
房市真的很旺！財政部12日公布稅收統計顯示，我國2020年土增稅、房地合一稅、契稅等稅收分別為1,133億元、144億元、162億元，其中土增稅與房地合一稅收規模皆創下房地合一上路以來（近五年）新高，而契稅金額受惠於自住屋買氣暢旺、創下近25年新高水準。 若以單月而言，2020年12月土增稅、契稅依序為124億元、17億元，同為近五年單月新高，另12月房地合一稅收為16億元、較11月（29億元）規模有所收斂。 財政部指出，以土增稅而言，自2020年9月以來已連續四個月都突破百億元規模，若從各縣市分析，2020年土增稅收明顯成長的包括桃園市、新竹縣、新竹市、宜蘭縣、花蓮縣等，土增稅額皆成長三成到五成；另外新北市、台中市、台南市土增稅額也成長一成。 土增稅成長原因有二，包括建商在建築新案前大舉收購土地、企業投資設廠前購入工業區土地。
2020年因桃園市、新竹縣多有工業區土地交易大案，像是龜山、楊梅工業區與竹科附近土地，另有桃園高鐵站、新竹站鄰近開發案，加上台中市重劃區興起，進而出現大筆土地移轉、挹注土增稅收。 從契稅來看，2020年以台中市、新北市、台北市最出色，較2019年增加2.5億元～3.6億元，年增率多在一成。以年增率而言，台中市契稅稅額年增18.7％居六都之冠，台中市又以北屯區房屋交易最為熱絡，包括松竹、太原等台鐵車站附近建案暢銷。 由於契稅為房市中買方購屋時所課徵稅負，其成長來自於買賣不動產件數與成交金額，可有效顯示不動產買賣移轉之熱度。 官員也分析，雙北市自住買盤強勁，歷年皆為契稅大戶，但2020年契稅大成長原因還有高雄市、台南市新建案因素，像是高雄三民區鐵路地下化、台積電進駐南科之後，建商及時蓋好成屋因應市場需求。 在房地合一稅方面，從2016年9億元逐年成長至2019年81億元規模，2020年144億元規模約年增近八成，官員認為，房地合一稅量能持續增加，可看出房市交易有回溫跡象，但應該仍未達到2015年以前高點。
台南市2020年第4季不動產交易統計出爐，本季土地移轉16,247筆，建物買賣移轉6,181棟，與前一季（2020年7至9月）相較，土地交易筆數增加842筆，增幅為5.47%；建物交易減少178棟，減幅為2.80%，去年12月中央銀行對房市祭出選擇性信用管制，土地及建物交易量漲跌互見，整體交易量成長逐漸趨緩。與2019年第4季相較，交易量則仍為增加。 台南市地政局長陳淑美表示，該季處於低房貸利率及資金回流等資金充沛的環境下，因為中央銀行為防止炒房亂象祭出房市選擇性信用管制措施，對非自住的購屋需求產生抑制效果，使得本季建物交易量較上季呈現負成長。 2020年第4季各行政區房屋交易量前5名依序為永康區1,028棟、東區656棟、安南區619棟、安平區618棟、北區415棟，其中永康區成交量更長達8季維持全市最高，顯見在鹽行國中區段徵收、物流轉運專區、市立總圖、國道1號永康交流道聯絡道、北外環快速道路等開發區或建設興闢，以及南科就業人口居住需求下，永康區房市持續備受矚目。
為健全房市，財政部長蘇建榮昨表示，將優先檢討房地合一稅，以減少短期交易炒作，最快下會期提出修法。針對是否將延長短期持有的定義，以抑制不動產短期交易？蘇建榮表示尚未定案。至於外界呼籲加重囤房稅，蘇建榮表示，房屋稅影響全面，必須審慎整體考量，將先檢討房地合一稅，之後才會改革房屋稅制。 一○五年開徵的房地合一稅，是實價課不動產所得稅，有獲利就要繳稅，但持有期間愈短，稅率愈高，長期持有則享稅率優惠。持有未滿一年出售獲利，稅率百分之四十五；持有一年以上、未滿二年稅率百分之卅五；持有二至十年稅率百分之廿；持有超過十年稅率百分之十五。若未來修法將短期持有的定義拉長，就必須持有更久再出售，才能減輕稅負，業界解讀，此舉將是打炒房一記重拳。
財政部統計，房地合一稅實施首年稅收僅九億元，但隨著適用新制的案件增加，稅收也逐年增長，去年已經成長至一四四億元，創新高；房地合一新制上路五年以來，累計稅收已達二九六億元。 對於房價走勢，蘇建榮指出，根據金融研訓院最新台灣金融風險指數，因政府採取不動產針對性審慎措施，整體來看，房價上漲幅度放緩，且各地區上漲因素不同，有些地區是自住剛性需求帶動房價上漲，部分地區則是有炒作的因素。 蘇建榮表示，政策推動有順序先後，會優先檢討房地合一稅，配合行政院整體健全房市政策推動，預估最快下會期提出修法。也會提醒公股銀行不動產放款要注意授信風險，落實央行的選擇性信用管制措施。
此外，去年房市熱，除房地合一稅外，跟房市相關的土增稅及契稅也分別創房地合一稅上路以來及八十五年以來新高。股市表現更突出，財政部統計處副處長陳玉豐指出，去年股市日均成交值創新高，證交稅稅收也創史上新高。 對於台股不斷創新高，年輕人跟菜籃族搶進買股，金管會主委黃天牧昨提醒留意五大風險，包括要注意被投資標的基本面及可能風險、政治經濟變化、疫情、各國QE及主要國家貿易衝突等個體、主體風險。 雖股市、房市熱絡帶動稅收成長，但去年受疫情及減稅影響，營所稅大減一七三一億元，累計全年稅收二兆三八○四億元，是近七年來首度短徵，較前一年稅收大減九○一億元，終止連十年成長。展望未來，陳玉豐分析，疫情仍舊籠罩，不敢想像會有好的表現，整體持平看待，在營所稅已無新增減稅因素下，若疫情能有所控制，今年稅收會比去年樂觀。
坐穩南京東西路大地主。新光人壽12日以92.888億元氣走中國人壽，標下中華開發大樓，這也是新壽在南京東西路上第六棟不動產，從新光纖維大樓、新光南東大樓、南京科技大樓、前瞻金融大樓、台北金融大樓部分樓層，到五段的中華開發大樓，新壽已搶下南京東西路的主要話語權。 新光金財務長徐順鋆表示，買下中華開發大樓，預計是「階段性使用」，因為新光纖維大樓正要進行危老重建，未來南東大樓，亦即新光的起家厝之一、每年股東會舉行地點亦規劃要危老重建，二棟大樓的相關單位人員暫時會搬入中華開發大樓，即以自用為目的，預計使用至少五年後，再推動中華開發大樓進行危老重建，屆時價值會預期再翻倍。
新壽先前已表示，會將資金作更有效率的投資，其中加碼不動產即是重要項目，全台不設限，只要是優質標的具有固定收益或未來增值空間，新壽就會伺機加碼，2020年是投資南港轉運站的BOT案，2021年第一筆即是92.888億元，買下全棟開發金控總部大樓。 新壽一度總部在新光南東大樓，目前高層主管還有不少都在南東大樓有辦公室，南京西路有新光纖維大樓，中間還有南京科技大樓及前瞻金融大樓都是全棟產權，台北金融大樓則是有布局部分樓層，加上中華開發大樓後，等於從南京西路到南京東路底，新壽共有六座不動產投資，堪稱南京東西路大地主。
交通部台鐵局南港調車場都市更新案昨（12）日舉行連續壁開工動土典禮，宣告台北南港地區最大都更案啟動。該基地占地面積約1.64萬坪，台鐵局結合國泰集團等業者共投資300多億元，將開發總樓地板面積約16萬坪的多用途使用新園區，台鐵局估算，都更完成後總價值約1,000億元。 台鐵局表示，為活化經營鐵路南港調車場土地資產，結盟由國泰人壽、三商美邦人壽、華泰大飯店、國泰建設、國泰商旅等，共同投資成立的南港國際一股份有限公司、南港國際二股份有限公司，一起推動都更案整合產業複合優勢，園區開發整體規劃有台鐵總部大樓、台北市政府公益設施、2.7萬坪商場、500多戶住宅、四棟辦公大樓、飯店、影城等多元複合機能。
台鐵局指出，作為台北東區門戶計畫中最接近信義區的大型都更案，未來能將台北市信義區良好的各項發展，延伸進入南港區域，促進地方繁榮發展，除導入大型商業，未來新的辦公樓也將帶動台北市辦公商圈的移動。 台鐵南港調車場基地南側緊臨市民大道，位於松山車站通往三鐵共構的南港車站及台北流行音樂中心的主動線上，鄰近捷運松山站與捷運昆陽站之間，交通便捷，地塊完整呈長方型，占地面積約1.64萬坪。 此案先行推動連續壁工程，算是全案工程的正式啟動，未來若都更相關程序都能準時達成，預計2026年完工，將可結合鄰近台北流行音樂中心、生技中心、車站轉運中心、軟體中心以及會展中心，吸引新興產業進駐、增加消費與就業機會，創造出新的都市景觀與地標意象。
國揚（2505）位於新北市汐止的頂級廠辦大樓「國揚矽谷」，尚未完工，銷售就開紅盤，12日公告其中十戶和60個停車位，被東碩資訊公司以6.35億元一次「打包」，預計處分利益達1.29億元，法人估計依該案完工進度，可望在上半年挹注獲利，依減資後股本38億元估，每股獲利貢獻度達0.33元，堪稱大補丸。 國揚喜訊不斷，繼2020年成功處分台北市「大南港土地」，加上2020年第四季新案「南方莊園」完工交屋，使得全年營收衝上142.78億元、年增6.42倍創新高，「國揚矽谷」未完工就售出十戶，平均每坪成交價達25.92萬元（不含雨遮坪數），停車位單價約120萬元，預計處分利益約1.29億元。 國揚表示，另原本預計2020年完工的三筆新案，將遞延到2021年交屋入帳，包括總銷22億元「翡翠森林－金澤區」預計第一季完工交屋，總銷70億元「國揚矽谷」也將於第一季完工交屋，至於總銷37億元的「早安國揚」則預計第二季完工交屋。 由於國揚今年初已完成減資45％，新股本為38億元，有助衝高EPS數字。法人估，國揚2021年完工量將達129億元。
人人都可當包租公，金管會12日宣布，開放不動產投資信託（REIT）可採基金架構發行，管理模式將更靈活、可接受關係人交易及有不動產優先購買權，還可借款買不動產，增加投報率，投資國外不動產最高上限擬開放到100％，若以日本、新加坡及香港經驗，規模至少有新台幣1~2兆元，讓投資人有新的固定收益商品，亦有助台灣總體經濟發展。 證期局副局長蔡麗玲強調，這次開放的新式REIT，會限制投資素地上限，公募型不得逾基金規模15％、私募不得逾40％，不會是住宅型基金，也不會炒高房價、不是靠買賣不動產獲利，而是投資開發商辦大樓、商場、飯店、高齡化住宅、銀髮照護機構等，收取穩定租金收益，有助提升附近商圈繁榮。 現行REIT是依銀行局主管的不動產證券化條列，採銀行信託架構發行，由銀行擔任受託及管理機構，再委外給不動產建經公司，進行不動產買賣及管理，投資決策及增加規模、借款等都相對困難，多年來不斷被清算下市，目前只剩下七檔，多是壽險公司為創始機構拿出旗下不動產的REIT，現存規模968.8億元。
但全球交易較活絡的REIT，都是採基金模式發行，如日本至少有公募63檔REIT，規模約新台幣2.98兆元，新加坡亦有45檔公募REIT，規模新台幣2.3兆元，香港有11檔公募REIT規模新台幣1.09兆元，即REIT若採基金模式，資金動能極龐大，有助活絡資本市場及不動產市場，更可將資金導入相關開發及建設。 證期局將修正「投資信託及證券投資顧問法」，增加具不動產管理經驗的機構，可擔任不動產投信股東，且占第一次發行股市不低於50％，不動產投資最低資本額2億元，要求設獨董及審計委員，且要有一定比率投資在穩定收入的不動產，並由發起人等提供「收益支持」。 簡單來說，新的REIT會比信託架構靈活，不動產管理及基金發行者角色合一，若要追加募集將可簡化程序，不必像現在要等同新設基金，所有流程重新來過，且基金可借款40％，以槓桿投資拉高投報率，且增加關係人交易，如大股東是建商、壽險公司，要出售同類不動產時，REIT有優先購買權。 金管會表示，法案要預告60天，再送行政院、立法院審議，預計2022年下半年才會有台灣第一檔基金REIT出現。
受到企業辦公室需求殷切，供給卻相對緊縮，台北市辦公市場炙手可熱！美商仲量聯行今（12）日公布最新調查指出，目前台北市每坪月租已創下最近20年以來的新高，達2,827元；其中「台北101」和頂級辦公室大樓林立的信義計畫區，平均月租已漲到3,421元新高。展望未來，「房東方市場」依然強勢，租金看漲。 仲量聯行今天表示，台北市2020年底辦公室平均租金走勢，受到供給持續緊縮影響，租金走勢小幅攀升，信義、敦南、非核心區租金季成長分別達0.3％、1.0％、0.9％；整體租金季成長0.6％，來到每坪2,827元，繼續突破最近20年來新高。 在空置率方面，整體A辦市場總淨去化量則來到-3,730坪，季空置率小幅成長0.1％，來到2.16％。 仲量聯行表示，2020年第四季辦公租賃市場，市場供給持續緊縮下，新租約活動多集中於敦北和敦南區100～300坪的中小型面積租約。
另一方面，信義計畫區有近3,300坪的面積釋出量體，主因並非辦公需求減少，而是因為有部分房東看見目前市場熱況，將部分自用單位轉作出租，加上受限於目前市場中大坪數辦公室供給稀缺，有租戶表示因有擴編業務和整合營運需求，未來將會搬遷至更大坪數的辦公室，而所導致的負值。 需求方面，仲量聯行分析，到在疫情影響下，電商產業和科技業有持續擴增的現象，分別佔新租賃交易量的48％和39％，區域上多集中於敦南和敦北區。另一方面，疫情尚未平息下，有部分企業實施較為彈性的辦公政策，亦能觀察到外商企業有轉至租賃共享辦公室的趨勢。 展望未來市場，仲量聯行表示，在辦公供給仍維持緊縮且需求不停增加的情況下，明年辦公市場仍會偏向「房東市場」。
特別是可以看到新供給多為自用辦公室或是都已預租完畢，租戶多數僅能續租。 也由於潛在需求仍十分充足，因疫情興起的科技軟體、線上服務、電子商務產業和辦公室升級、業務整合等擴編需求將會持續注入至新需求，未來新釋出或是退出空間將會快速去化完畢，空置率將會維持在低點，下探至3％以下，租金將有機會持續往上攀升，預估明年租金將會成長2-3％；成交將會聚焦於預租2022年的新供給、有較多釋出的郊區，如近三年將會釋出近8.4萬坪的南港、抑或是較有彈性的共享空間。
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